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1、寻找标杆，实现突破，领跑行业国外大型房企业务发展模式探讨以及对复地集团的启示,国际业务部2009年3月(更新版),样本采集嘉德置地新加坡TISHMAN SPEYER美国,亚洲地产巨无霸-嘉德置地CAPITALAND,嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。嘉德集团总市值约577亿元人民币(2009.1.31)，管理超过2,377亿的资产.核心业务包括住宅及商业房地产、服务式公寓、房地产基金的投资和管理，以及提供房地产金融、物业服务等。嘉德置地上市的子公司和合资公司包括雅诗阁集团、澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁服务公寓信托、嘉茂中国信托及桂嘉信托。嘉德置地的业务遍及亚太、
2、欧洲和中东地区重要门户城市。嘉德集团1994年进入中国市场，迄今开发规模逾750万平米,员工超过5000人。在中国的50个城市拥有约10万套住宅(含合作项目6万套)，170万平方米综合商用项目开发面积,可租面积超过400万平米的逾60家商场和5000套服务公寓。,嘉德置地:公司概述,嘉德置地:企业理念,“Building for people to build people,building people to build for people”,即通过为人们塑造产品来塑造人,反之亦然。其内在的核心则是“持续创造股东价值”、“提供高品质的产品和服务”、“吸引并发展高素质的人力资本”，并旨在以国
3、际化的形象构筑世界级的房地产公司。嘉徳的理念是“专注、平衡、规模”。专注，就是只着力于房地产而不涉及其他的业务；平衡，指在各项业务之间力求均衡。如各地区项目之间的平衡，在各项业务，如住宅、办公楼和商业之间的平衡等；规模，指保持规模效益，同时吸引更多优秀人才的加入。,建宇树人,嘉德置地:业务概览,核心竞争力：房地产投资与开发、服务式公寓运营、房地产金融,同时在成熟市场和新兴市场中寻找增长机会,广泛的国际合作伙伴、战略投资者和精英团队,业务贯穿整个房地产价值链,保持着开发、投资、收费业务间的平衡,嘉德置地:业务概览,嘉德置地:业务概览,亚太地区澳大利亚,中国,新加坡,韩国,泰国,越南,印度,印尼,
4、马来西亚,新西兰,菲律宾欧洲比利时,法国,德国,俄罗斯,西班牙,英国中东阿联酋,巴林,卡塔尔,嘉德置地:地域分布,20个国家超过120个城市,嘉德置地在中国,中国业务分布：3+2格局凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个集团利润的增长,地域分布,嘉德置地:资产分布,业务分布,新加坡,服务公寓,商业零售,住宅,欧洲,中国,澳新,商业综合,亚洲及海湾,其它,资产分布,住宅,办公,综合开发,商业零售,服务公寓,工业,嘉德置地:收入来源,住宅,欧洲,中国（包括港澳）,澳新,新加坡,金融服务,零售,商业综合,服务公寓,嘉德置地:资本运作,资本市场,私募基金,股本,资产管理,打包进REITS或基金,投资开
5、发及收购物业,债券,银行贷款,收购/兼并/重组,上市分拆出售,2000年,淡马锡控股的Pidemco Land百腾置地和星展银行旗下的上市公司DBS Land发展置地宣布合并.新公司名为嘉德置地.同年,嘉德控股子公司雅诗阁集团宣布与盛捷控股公司合并.结合了4家公司在服务式公寓、商业、写字楼、住宅等方面的经验，造就了今天的嘉德置地。嘉德成立后,通过独立运作或收购地产公司以获得土地储备；或投资地产公司股权，特别是上市或即将上市的公司。最后通过嘉德置地的融资平台，分阶段对项目进行信托上市，实现资金套现。,出售,嘉德置地的成立：亚洲最大的并购案,其它房地产公司,合并前的百腾置地与发展置地,2000年4
6、月，STPI收购了发展置地24.6%的股权。当时发展置地的主要业务为房地产、酒店与服务公寓、健康保健和物业管理服务等。百腾置地作为新加坡唯一一家还未上市的大型政府背景的房地产公司，是当地最大的执行共管公寓政策的发展商业务也涉及商业综合物业、服务式公寓。两家公司管理层重新审视了业务架构后决定合并，以使股东价值最大化,嘉德置地的成立:亚洲最大并购案,年合并后的嘉德,年7月，百腾置地与发展置地宣布合并，是亚洲最大的合并案。11月，嘉徳置地成立，总资产达180亿新元，成为东南亚最大的房企。合并后，百腾的控股股东淡马锡也进行了业务重组。剔除了盈利较差的新加坡科技公司（主要业务是国防军事武器制造），将该公
7、司下属赢利的资产，如嘉德等，划归淡马锡直接控股。,前20大股东第一大股东淡马锡经过数次减持后,目前仍拥有近40%的股权,原第二大股东星展银行近年来渐渐淡出其它投资者包括巴克莱,施罗德,大摩等国际投资机构.,嘉德置地:主要股东(截止2009.1.31),非预定,债务配置,贷款配置,预定,固定,嘉德置地:债务结构,浮动,贷款,债券,资料来源：嘉德2007年报,嘉德私募基金一览(上):,嘉德置地:房地产基金(私募),嘉德私募基金一览(下:中国市场):,嘉德置地:房地产基金(私募),前四只由嘉徳金融服务公司管理,嘉桂则由合资的嘉桂资产管理公司管理,嘉德金融服务公司通过全资子公司拥有合资公司40%股权,
8、另两家当地伙伴各拥有30%股权。,嘉德置地:房地产信托(上市),信托基金REIT一览:,2000年1月,澳洲置地收购WALKER公司,资产一夜翻番,并进入当地工业商业地产领域.2002年,雅诗阁收购馨乐庭50%股权,2004年收购其余50%股权.2004年，凯德置地开始与深国投合作,其与深国投的合资公司已经投资全国19个零售商场，总建筑面积超过90万平方米，总值估计约9亿美元。嘉德置地还将继续为14个零售商场发展项目注资（其中沃尔玛将是核心项目），总计超过60万平方米。到2010年底前，深国投开发的中国沃尔玛项目中，将有70%由嘉德投资。2005年，斥资17.46亿元收购北京华联旗下的安贞华联
9、商厦和望京华联商厦。07年1月，入股丰德丽澳门项目两成权益，投资额逾十二亿港元。后者在澳门发展包括商场、酒店及服务式住宅、博彩场及影视城 综合项目。07年3月，以6.44亿港元认购香港上市丽丰控股有限公司20%的股份，成为其第二大股东。后者在长三角及珠三角地区拥有较多的土地储备和项目。07年10月，以6亿元的价格认购河南建业住宅集团29.75%股份。07年10月，注资10.9亿元人民币与成都置信集团成立合资公司，后者将其土地储备注入合资公司。08年12月,收购了深圳南山区某大型项目58.3%股权,进入深圳,嘉德置地:收购兼并,嘉德零售商业：左手募资收购，右手打包进 REIT,以上8个物业是嘉德
10、注入CRCT(嘉德中国零售地产信托)的资产包,而这些资产很多又是通过嘉徳的私募基金收购而来,如北京西直门的西环中心就是由嘉德中国零售物业孵化基金收购的.或者说,嘉德是用机构投资者(私募基金)的钱买了物业后再转卖给个人投资者(REIT).同时,嘉德收取基金管理费和购物中心管理费.,CRCT,凯德零售物业中国孵化基金,重新定位开发,凯德零售物业中国发展基金,凯德中国发展基金？,来福士中国基金,经营管理，成熟后分批注入,嘉德财技示意图,开发购物中心经营管理,CRCT2?,北京西直门西环广场等,上海北京成都杭州来福士项目（地块）,深国投Mall资产包,出售莱佛士,嘉德置地:业务分拆,2005年7月18
11、日，嘉德置地控股的莱佛士控股(Raffles Holdings)宣布，以17.2亿新加坡元（约10亿美元）的价格，将旗下的新加坡莱佛士酒店和其他40家位于全球各地的酒店、度假中心和物业出售给美国柯罗尼资本集团（Colony Capital LLC）。嘉德拥有上市的酒店集团莱佛士控股有限公司59.7%的股份，该酒店集团的旗舰企业是具有117年历史的新加坡莱佛士酒店。此次交易价格比莱佛士控股所拥有的全部酒店的净有形资产高出了64，这也就是说，柯罗尼资本集团为莱佛士的品牌等无形资产开出了高于其实际资产的价格。从财务上看，出售这些酒店还意味着解除了一块巨额的资本性负担。因为酒店业的运营特征决定了每年必
12、须对原有的酒店不断地增加投资，用于装修和购置设备。嘉德认为，就规模和市值而言，莱佛士控股在全世界酒店集团的排名大概在十七八位，这样一个不大不小的规模阻碍了其进一步发展。选择在现时良好的经济环境和房价大涨的情况下出售酒店，可套现大量资金，并将获得的资金再投入其他高增长业务。此交易不仅能通过特别分红向所有股东返还大量资本，还能保留相当可观的资本和联动能力，为将来的业务发展向更高产出的资产作再投资。,嘉德置地:公司治理,董事会,咨询委员会,商业综合,金融服务,商业零售,住宅,投资/财务预算风险/披露事务审计高管薪酬任命等委员会,服务式公寓,董事会,董事会,休闲娱乐,董事会,Lui Chong Che
13、e,嘉徳住宅CEOPatricia Chia,嘉德住宅新加坡CEO Lim Ming Yan林明彦,嘉德住宅中国CEO Chen Lian Pang,嘉德住宅东南亚CEORobert Johnston,澳洲置地CEOChong Kee Hiong,雅诗阁信托管理CEO,Pua Seck Guan,嘉德商业零售/嘉茂信托管理总裁及CEO,嘉德金融服务联席CEOWong Heang Fine,嘉德休闲娱乐会务/乡村俱乐部高尔夫CEOWen Khai Meng,嘉德商业CEO,嘉徳金融服务联席CEOLynette Leong,嘉康信托管理CEO,Ms Jennie Chua,雅诗阁集团总裁及CEO,
14、嘉德置地:公司治理,董事会,咨询委员会,商业综合,金融服务,商业零售,住宅,投资/财务预算风险/披露事务审计高管薪酬任命等委员会,服务式公寓,董事会,董事会,休闲娱乐,董事会,商业综合,商业零售,服务公寓及其它,住宅,服务式公寓,凯德置地,中国,收购，开发,开发,物业管理,开发,物业管理,收购、管理,经营管理,基金设置及管理,商业地产板块：价值链全覆盖,嘉德置地:不同板块业务模式,嘉德完成了房地产最长掘金链的布局:一头连着物业的终端使用者,包括商务楼的租户和购物中心的消费者,另一头则连着机构或散户投资者.如果把房地产形容为课程教育,那么国内主流的住宅开发商完成了在银行支持下的基础教育,而嘉德则
15、完成了多学位的高等课程.,设计开发管理,概念设计项目管理合同管理物业管理物业提升管理,重点客户积累和维护目标营销和租前策略战略客户关系竞争者分析定位,创新的营销手段租务行政管理财务表现监测欠租催缴租户关系租户管理续期和留租租赁结构和重组,清洁安全大楼管理维护成本优化,价值链上的重要节点,策略营销,运营租赁,物业管理,嘉德置地:不同板块业务模式,房地产管理平台,资产管理,策略规划与投资,基金结构设计和管理,价值链上的重要节点,重点关注资产组合战略与动因设置资产组合的业绩指标和基准监测财务和运营表现通过资产控制系统(ACG)控制和校准战略目标资产改进关键客户联系,策略规划指导市场研究、租赁趋势分析
16、和机会研究方案的组合与比较设置战略目标投资组合基准设置投资收购目标的寻找和积累 交易谈判对潜在收购进行评估和可行性分析交易结构设计尽职调查,重点基金资金管理募集资金基金结构设计财务模型投资组合管理税务规划制定财务战略指标财务报告投资报告投资者关系,嘉德置地:不同板块业务模式,房地产资本管理平台,成熟市场赢利模式与新兴市场略有不同,以下为澳洲置地的业务架构,澳洲置地的业务主要分两大块，开发（包括住宅，商业及工业地产）和房地产信托。其开发的物业中,销售给第三方及打包进基金的资产各占50%.开发类业务占资产的53%,占利润41%。而信托投资占资产47%,占利润59%.信托投资的利润中,又有46%的收
17、入来源于资产重估价值.,嘉德置地:不同板块业务模式,资料来源：澳洲置地2006年报,嘉德置地:策略合作,凯德善于利用不同的资源,与行业龙头企业展开不同形式的合作.2004年，凯德置地开始与深国投合作,双方成立合资公司投资全国以沃尔玛为主力店的零售商场，商场建成后由凯德进行运营管理.入股澳门丰德丽、香港丽丰控股及河南建业则属于股权投资.2006年与成都置信成立合资公司后，后者将其土地储备注入合资公司。项目开发则由置信操盘.2007年与万科签定合作开发商业地产的协议,合作项目选择的范围包括全国范围内万科已开发完毕、正在开发或将要开发的住宅项目中的商业地产部分，凯德商用也会选择合适机会将其收购。此次
18、合作属于非排他性战略合作。凯德商用将为此制定一个商业资产规划，2008年与中信合作,利用其国内的信托业务平台,得以开展人民币信托,早在嘉德成立前的90年代，公司的管理者就制订了一整套风险管理办法，不过这套制度在2000年嘉德成立后才在集团全面推行。2002年，嘉德成立了风险委员会。2006年起，风险委员会成员由总裁廖文良、独立董事Mr James Koh Cher Siang、Mr Richard Edward Hale、Mrs Arfat Selvam以及部分公司高管组成。委员会下设独立的风险评估小组，向委员会提供专业意见。RAG 向委员会出具季度风险评估报告，评估报告覆盖物业市场风险、建筑
19、市场风险、利率风险、再融资和货币风险等。除采用了银行体系的风险评估模式外，RAG对于全球性的投资还采用穆迪主权风险评级。对于每个项目，都采用前置性风险管理，使项目团队都具有相关的风险意识及风险管理知识。RAG 也通过各种形式向项目操作的一线人员提供培训。05年前负债率较高(70%)，05年06年降至50%和57%，07年和08年进一步降低至47%和28%.,嘉德置地:风险控制,嘉德风险管理的核心价值不是风险降低,而是风险优化,即将适合的收益与适合的风险相匹配,2005年，嘉德启动了毕业发展计划，为优秀高校毕业生提供全面的实习培训机会。集团设立了嘉德管理课程CMP，也乐于资助员工参加旨在提高专业
20、知识和能力的各种培训课程。而对于高级管理人员，集团提供高级CMP课程，主要为高管们提供交流发展战略和领导艺术的场所，集团也向高管提供著名商院高级管理课程的学习机会。2007年，嘉德置地斥资1000万元，在圣淘沙岛上设立嘉德商业管理学院（简称CLIMB）。培训的对象是嘉德置地在亚太、欧洲和中东20多个国家的100多个城市的9000名员工。据了解，集团的伙伴也能到学院里受训，但学院不对外开放。员工的平均年龄是30岁。很多员工为公司服务都超过5年的时间。每年员工的离职率控制在3以下。,嘉德置地:人力资源,每股价格:2.12新元总市值:90亿新元,嘉德置地:当前资本市场表现（）,资料来源:彭博咨讯,过
21、去五年的损益表,嘉德置地:财务表现,2008年的业绩亮点：收费业务和租金收益的增长有效弥补了投资收益和物业开发利润业绩的下降主要盈利贡献来源于资产出售，主要是将北京嘉德大厦、日立大厦和乔志街号售予嘉茂信托，以及中国上海/北京/成都/杭州四个来福士项目售予来福士中国基金,过去五年（）的资产负债表和财务比率,嘉德置地:财务表现,嘉德置地:资本市场表现）,嘉德股指,海峡指数,大摩亚太指数,新加坡住宅市场下行,百腾和发展合并,中国大陆地产市场进入上升阶段,超越市场表现,00,01,02,03,04,05,06,嘉德置地:大事年表）,嘉德置地:全球金融危机下资本市场表现,海峡指数,嘉德股价,贝尔斯登推倒
22、了全球金融危机第一块多米诺骨牌,美国及全球最大的房企之一TISHMAN SPEYER（铁狮门）,铁狮门是一家世界一流的私营房地产公司，成立于1978年，总部位于纽约，从事房地产物业的持有、收购、开发、经营及管理；铁狮门经营的资产累计达到1.12亿平方英尺，住宅单位超过9.1万个，资产总值达740亿美元，业务分布于美国、欧洲、拉丁美洲及亚洲；铁狮门投资的物业主要集中于甲级写字楼及高档公寓住宅；核心业务主要包括高档住宅及商业地产的收购与开发、房地产基金的投资与管理、物业服务与资产管理等。铁狮门拥有房地产业内专家多达1,600余名，在世界各地有30余处办公室。,TISHMAN SPEYER（铁狮门）
23、:公司概述,TISHMAN SPEYER:公司概述区域分布,总部：纽约美国：亚特兰大、波士顿、芝加哥、洛杉矶、迈阿密、纽约、奥兰治县斯坦福德、旧金山、华盛顿全球：班加罗尔（印度）、北京（中国）、柏林（德国）、法兰克福（德国）、伦敦（英国）、卢森堡公国、马德里（西班牙）、米兰（意大利）、巴黎（法国）、圣保罗（巴西）、悉尼（澳大利亚）、上海（中国）,美国,德国,项目,TISHMAN SPEYER:公司概述发展历程,铁狮门最初起源于1898年，当时的铁狮门房产与建筑公司（Tishman Realty and Construction）是一家全国性的公司，但是在19世纪70年代中期遇到了财务困难。19
24、77年，铁狮门现任主席Jerry Speyer与他岳父一起将困境中的铁狮门房产与建筑公司清算，重组为Tishman Speyer Properties，即现在的铁狮门。这个家族企业购买了原公司名下的物业，并且重新组建了铁狮门房产与建筑公司。早期开发了100万平方英尺位于Madison大街的公司总部、位于Hudson大街的Saatchi大楼，将一个位于第六大道60万平方英尺的百货公司改造成为一个繁荣的商业中心。经历了70年代末至80年代中期美国经济的大震荡，当大多数开发商都在局外观望时候，Jerry Speyer开始向欧洲进军，选择了他的祖籍所在地德国作为第一站。在法兰克福，他得到花旗银行的支持
25、，建造了70层的商品交易会大厦（Messe turm），直到1997年，该大厦一直是欧洲最高的建筑。然后Jerry又到了柏林，建造了一项200万平方英尺的综合物业，该物业后来成为了索尼公司的欧洲总部。除了关注在其发源地纽约之外，铁狮门致力于国际化的多元发展。从1987年开始，它在欧洲133个物业中投入了27亿美元的资本金，物业面积超过1300万平方英尺，其权益价值现在已超过90亿美元。,TISHMAN SPEYER:公司概述发展历程,1983年，作为第一家在芝加哥西环次级市场建造甲级写字楼的公司，引发了该区域的爆炸性增长；1988年，作为第一家在德国开发建造甲级写字楼的美国房地产公司，并在建筑
26、中应用了美式风格的设计及美国的施工技术；1999年，成为第一家在巴西开发建造具有国际品质甲级写字楼的美国房地产公司；2004年，成为第一家在澳大利亚发行甲级写字楼公开销售证券(Tishman Speyer Office Fund)的美国房地产公司；2005年，在巴黎拉德芳斯建造CBX大厦，是法国第一家具有环保效应的全玻璃幕墙高层建筑；2005年，成立铁狮门中国基金，这是美国房地产公司设立的首个锁定中国市场的基金；2005年，成立印度投资基金，成为第一家在印度签订合作协议共同开发甲级物业的美国房地产公司。,在美国、欧洲取得成功之后，铁狮门又将视线投放到世界各地，逐渐发展成为全球知名的房地产开发、
27、运营公司，并且总是能成为行业领先者。,TISHMAN SPEYER:公司治理组织结构,投资委员会,集团,区域公司,设计和施工,市场/租赁,区域公司,区域公司,收购及开发,基金管理,资产管理,经营业务由各区域公司上报集团作出决策，专业条线起统筹、参考作用,垂直统一管理模式,执行委员会,管理委员会,专家组,TISHMAN SPEYER:公司治理职能分工,铁狮门的垂直统一管理模式是其成功的关键；区域团队均具有多元化知识结构及丰富的经验，利于其在当地快速有效地发展扩张；区域公司职能包括：项目收购与开发、市场租赁与行销、资产管理、物业管理、设计与施工、市场定位等；集团总部在物业收购及设计方面对区域公司提
28、供经验及技术支持，并负责整个资本市场的运作。,TISHMAN SPEYER:专业技能收购与开发,自1978年以来，铁狮门已开发245个项目，1.12亿平方英尺，超过9.1万个住宅单位，资产总值超过740亿美元，物业遍及美国、欧洲、拉丁美洲和亚洲。铁狮门对市场有深入的研究，并且拥有强大的关系网，使得他们可以准确地把握机会、发现潜在的物业价值，并通过自己的一系列改造活动使物业增值。在收购资产的过程中，铁狮门会对各方面要素进行尽职调查，包括：分析目标市场或次级市场动态供需；详细了解目标物业的现有或预期财务结构；详细了解物业费用支出，并分析运营成本节约的可能性；确认市场租金，分析可能的新租户情况；与内
29、部或外部环境咨询、法务、税务专家协调。尽职调查中体现出的专业化，使得铁狮门收购的物业均能体现出较高的价值，公司目前持有的知名物业包括：纽约的洛克菲勒中心和克莱斯勒大厦，柏林的索尼中心，法兰克福的商品交易会大厦，伦敦的米尔班克大厦（Millbank Tower）以及圣保罗的Torre Norte。,TISHMAN SPEYER:专业技能设计与施工,铁狮门的设计与施工基于客户的需求，从时间进度、工程预算等各个方面全盘考虑，在新建项目及改造项目中均能提出创新的设计，给出专业、有效率的解决方式。在设计与施工的过程中，铁狮门注重在以下几个方面体现出专业技能：项目可行性研究预算、成本管理及报告价值管理进度
30、计划及管理设计管理绿色环保设计方案施工管理租赁招商及市场营销租户要求管理物业管理措施第三方开发管理,TISHMAN SPEYER:专业技能招商租赁,铁狮门的目标是，在其运营的每一个市场，都与最优秀的租户和经纪人建立起长期可持续的关系。在此关系中铁狮门可以详细了解到租户需求，双方之间建立互相咨询合作的业务往来。相对于某些依赖于第三方的经营者来说，铁狮门自己拥有对当地市场深入的了解。他们处于市场第一线的租赁团队与租户、经纪人、甚至其他的房地产运营商保持沟通，随时注意收集第一手的市场信息。认识到每一个市场都是不同的，租户的需求在变化，经纪人的行为方式也会不同，铁狮门会适应不同的市场、改变自己的运营方
31、式。对市场的了解可以使他们明确知道影响价值平衡的因素，从而也可在其经营的物业中创造更大的价值，并且有能力发现新的投资机会。,TISHMAN SPEYER:专业技能物业管理,铁狮门的内部团队有300多名物业管理专家，管理着4000多个租户；为确保其经营的专业性、反应能力及管理效率，铁狮门将每一个物业均集成到其专门的客户内部程序中，包括：内部审计程序租户满意度调查紧急情况处理程序租户门户网站工作订单电子系统预防性维护电子程序标准运营程序铁狮门致力于与客户建立长期合作关系，以实现物业及资产的增值，他们也往往能以其专业度吸引到世界一线的客户。,TISHMAN SPEYER:专业技能基金管理,铁狮门独特
32、的竞争优势在于，能从别人看不到的机会中发现价值，谋取高额的回报：凭借其在房地产领域广泛的收购、开发、重建及管理经验，铁狮门能够准确识别可能被别人忽视的机会，具有独特的价值识别能力；内部专家团队可以提供新型改进意见，设计高质交易结构，为后续源源不断地创佳价值打好基础；广泛的关系网络及良好的财务关系，使得铁狮门有机会获得大量优质的项目来源；经历过市场高峰和低谷，铁狮门有能力在各种经济周期及市场环境中从容应对，持续在房地产业务中创造价值；铁狮门资金来源广泛，合作投资的模式使投资者能在风险共担的情况下享受到更高的回报，同时也能拥有多样的退出渠道。,TISHMAN SPEYER:专业技能专家团队,铁狮门
33、拥有不同职能范围的专家团队，共计1,600余名，其中在美国有686名，全球其他地方有915名：,TISHMAN SPEYER:资本运作投资基金,TISHMAN SPEYER:资本运作投资基金,TISHMAN SPEYER:资本运作投资基金,TISHMAN SPEYER:资本运作投资基金TSOF,股东回报,股价及每股收益,180天股价变动,TSOF是铁狮门旗下唯一公开发行的基金，投资位于美国的办公物业。该基金拥有美国5个物业99.9%的股权及另外12个物业45.9%股权（其余股权由GIC拥有49%，铁狮门旗下另一私募基金拥有5.1%）。成立之后该基金股价、盈利及股东回报一路走高，直到07年11月
34、达到最高点，其后受金融危机影响开始下跌。,TISHMAN SPEYER:资本运作收购与兼并,1998年，协同Travelers集团以2.2亿美元的价格收购濒临破产的77层克莱斯勒大厦，及邻近的32层Kent大厦、4幢多层零售商业建筑。这6幢建筑组成一个整体街区，位于纽约曼哈顿市中心区域，总面积约200万平方英尺。收购之后，铁狮门采取了三项措施使物业增值：重建克莱斯勒大厦，使其恢复为地标式建筑以吸引高品质租户；翻新Kent大厦，对其重新配置为克莱斯勒东塔；将处于繁华交通要道的商业物业建设成为三角塔，为其寻找到新的商机。为期3年的翻修共投资1亿美元，综合物业价值得到提升，可租面积增加13万平方英尺
35、，达到197.5万平方英尺，并且达到顶级物业品质。铁狮门将物业改造为可供不同需求业主选择，开业18个月就租出110万平方英尺，许多国际、国内知名银行、律师事务所及金融服务公司均选择在此办公。2004年，Travelers集团以3亿美元价格出售其拥有的75%股权给一家德国封闭式基金；2008年，该基金将此股权转让给阿布扎比政府，同时铁狮门也出售其15%股权，合计作价8亿美元；该基金在这笔投资中赚到每年20%以上的回报，这也得益于铁狮门经营有方使物业增值。即使只剩下10%的股权，铁狮门仍将继续经营克莱斯勒中心，并可获得其超额收益的提成。,收购克莱斯勒中心,TISHMAN SPEYER:资本运作收购
36、与兼并,洛克菲勒中心可称为世界最著名的商业物业，位于曼哈顿市中心，由6个街区环绕着10幢极富艺术力的建筑，可出租面积约850万平方英尺。上世纪90年代中期，洛克菲勒中心面临破产。1996年，铁狮门联合其他四个知名开发商入主其中，对其展开大规模改建工程，工程持续至2000年初，4年间使其出租率从86%提高到了98%，写字楼租金收入翻了三倍，该大厦1999年的营运收入达到4350万美元。2001年4月，铁狮门联手另一长期合作伙伴以18.5亿美元收购洛克菲勒中心全部股权。虽然在金融危机的影响下有部分租户退出了洛克菲勒中心，但同时也有新的知名客户入驻，该物业目前运营情况良好，可获得的投资回报十分可观。
37、,收购洛克菲勒中心,TISHMAN SPEYER:资本运作收购与兼并,科罗拉多大厦位于洛杉矶Santa Monica中心区域，由六幢建筑组成，总面积115万平方英尺；2000年5月，铁狮门与其长期合作伙伴Travelers协同Lehman一起，以3.53亿美元的价格从Maguire手中收下了这个物业，物业购入时几乎满租，但紧接着由于经济形势不好，Maguire及其他一些租户搬离了这幢建筑，留下约三分之一的空置面积；铁狮门投入1500万美元改建科罗拉多大厦，从基础设施、建筑装饰、绿化及水景环境等各个方面进行改进，使这个物业成为拥有中庭、露台及各式辅助设施的顶级办公楼，引进了许多新的A级租户，20
38、04年初翻修完成时出租率在85%以上；购入后仅仅1年，铁狮门即出售了49.9%的股权给一家德国基金及一家瑞士的投资机构，并于2004年8月将该物业全部售出，为投资者赢取了丰额利润。,收购科罗拉多大厦,TISHMAN SPEYER:资本运作收购与兼并,2006年10月，协同BlackRock Realty，以54亿美元从大都会人寿（MetLife）收购了位于曼哈顿的两个相邻的住宅片区Stuyvesant Town和Peter Cooper Village，该区域占地80英亩（约32公顷），共有110幢建筑，11,232户公寓住宅。大约四分之三的公寓目前在租金管制（rent control）的条件
39、下可以取得相当于市场利率三分之一至一半的租金收入，未来租金管制放开的情况下，该物业可以获得更好的租金回报。收购该物业铁狮门仅花费了1.12亿美元的自有资金，另发行了54亿美元债券用于支付交易价格。目前这两处物业的租金管制仍未放开，预估资产收益将减值10%，而运营成本将增加11%；2008年10月，标准普尔和穆迪均调低了此笔债券的评级。由于租金收益不够理想，铁狮门动用了储备基金来进行对此物业的维修及翻新，目前总计6.5亿美元的储备基金已用去三分之二，按这一速度将于09年3季度全部用完。不过，铁狮门表示将这两处物业视为长期投资，在需要的时候会投入更多的资金以弥补收益与运营成本之间的差额。,收购St
40、uyvesant Town和Peter Cooper Village住宅物业,TISHMAN SPEYER:资本运作收购与兼并,2007年10月，牵手Lehman Brothers收购Archstone-Smith Trust，收购价格222亿美元，其中5亿美元为股权转让款（每股价格60.75美元）使Archstone-Smith Trust 私有化，铁狮门和Lehman各出资2.5亿美元。该笔交易由Lehman从美洲银行、巴克莱资本等获得了53亿美元贷款；另外，房利美、房地美也分别提供了71亿和18亿美元的贷款，并以Archstone的137处物业作为抵押。Archstone是全美第二大公寓
41、持有商，共持有344个物业，超过8.6万套公寓（含在建）；该公司5月初公布的每股收益为1.27美元，比一年前增长0.69美元，增长率超过200%。在这项收购中，铁狮门仅支付了占总投资额1%的2.5亿美元，却能拥有13%的权益。,收购Archstone-Smith Trust,TISHMAN SPEYER:资本运作经营思路,价值增长收购物业之后，对其重新规划设计、重新配置，通过重建及翻修提高物业品质，使物业价值得到增长。投资结构通过资本运作，改变物业股权结构，综合考虑公司资本需求及对物业价值的预期，采取股权投资或债权投资的方式；通常协同合作伙伴一起收购物业，将办公类物业放入旗下投资基金，并在一段
42、较短的时间后出售部分股权，享受项目增值的收益；同时，铁狮门通常还会持有剩余股权一段较长的时间，享受物业租金收益，并且运营物业收取管理费。多元化不仅投资高档商用物业，并且介入住宅物业，使公司的投资多元化发展，在不同的市场均可获得利润回报。,TISHMAN SPEYER:资本运作投资管理,铁狮门房地产业务的思路是“投资式”，核心理念是资产的保值增值，从投资效益、回报率、增值空间等方面全面衡量物业的价值；铁狮门的整体业务包括收购、开发、施工管理、资产管理、基金管理等几个方面，在每一部分都有利可图；凭借其强大的资产运营能力，同样的不动产由铁狮门来运营的出租率、租金水平、升值速度会比其他企业运作更高更快
43、，这就促使更多的项目流向铁狮门，形成“滚雪球”般的良性循环；随着资产运营效率的提高，铁狮门在其整个投资环节的风险大大降低。,TISHMAN SPEYER:资本运作融资及偿债能力,从前面几个例子可以看到，铁狮门在并购业务中的优势在于他拥有良好的商誉，可以很容易地获得银行贷款或其他债务融资，用自有资金支付的部分很少，极大地利用了杠杆效应。同时，铁狮门自己的财务状况良好，在需要的时候也有足够的资金可以投入到项目的后续运作中。07年以来，铁狮门在市场高点大量出让旗下物业，07年转让收入达100亿美元，其中30亿为位于纽约的物业，包括18亿售出的666第五大道、6.07亿售出的Lipstick大楼和5.
44、25亿售出的纽约时代广场（几乎为其1.85亿元收购价格的3倍）；08年上半年，铁狮门继续转让了旗下价值1亿美元的资产。在经济形式不好的时候，这种融资能力及偿债能力十分重要。比如与铁狮门合作收购Archstone的Lehman，有分析人士认为，这笔交易加剧了Lehman的破产；然而从目前的情况来看，对铁狮门的影响则没有那么大。在这场席卷全球的经济危机中，大多数企业都面临十分严峻的资金压力，很多企业因此倒闭；由于拥有出色的融资及偿债能力，现金流对于铁狮门来说并不是很大的问题，它需要担心的也许仅仅是这场危机还会持续多久。,TISHMAN SPEYER:在华投资动向,2005年3月，有意竞标上海长风生
45、态商务区项目，该地块出让面积173.73亩，集商办与娱乐用途于一体，最后由北京天鸿房地产与美国蓝马克娱乐集团共同获得；2005年4月，Tishman与香港万都集团进行谈判，寻求共同开发上海襄阳路服饰礼品市场所在地块的可能性，未果。该地块最终被新鸿基取得；2005年下半年，联手美国投资公司GSC Partners组建房地产投资公司，双方分别占60%和40%股份。Tishman Speyer负责房地产运营业务，GSC负责资金筹集并提供技术指导。双方计划筹资5亿美元在上海和北京开发高端商业和住宅项目，预计3至4年内开发约46.5至92.9万平方米的甲级写字楼和豪华公寓楼；2007年上半年，铁狮门中国
46、基金（巴巴多斯）有限公司进入成都市场，收购成都东大街板块一幢大厦的在建工程；2007年8月，参与竞拍上海黄浦区163街坊地块，最终该地块被苏宁以44.04亿元拍得，楼面地价高达66927元/平方米；,TISHMAN SPEYER:在华投资动向,2007年9月20日，获取成都市挂牌出让的东大街7号、8号地块，该项目占地38亩，总建面17万平米，预计总投资25亿元，将打造为集高端写字楼、星级酒店和服务式公寓为一体的高端综合地产项目，已于2008年9月开工建设，据悉将采取”只租不售“的模式经营，预计2011年竣工；2008年1月，作为唯一有资格的竞标者以底价获得上海新江湾城F地块，总价67.5亿，楼
47、面地价7500元/平方米。F地块占地面积26.75万平方米，综合容积率3.37，总建筑面积达90万平方米项目预计总投资25亿美元；09年1月，铁狮门宣布F地块项目开工，命名为”世浦领世“，国内外环保专家认为，世浦领世项目有望建设成为中国绿色商务社区项目可持续发展的典范；近期传出铁狮门有意转让该项目或寻求合作方的消息；2008年4月，据称铁狮门进军北京，与某高校达成合作，但未见披露细节；2008年，拿下天津和平区的成都道项目和南京路项目，其中成都道为2.2万平米的商业项目，将引进百货、购物中心及超级市场，预计于09年5月开工，10年12月完工；南京路项目规划4万平米酒店、2.3万平米零售商业、2
48、万平米办公楼，预计投资额1.5亿元，将于09年7月开工。,TISHMAN SPEYER:典型物业写字楼,TISHMAN SPEYER:典型物业住宅,标本带来的启示,从住宅的建造和销售（merchant homebuilder）升级到商业和综合性物业的开发、投资和经营，可以说是绝大多数大型房企的必经之路。虽然在房地产价值链各环节的取向不尽相同，但这些大型房企一般都覆盖项目开发、资产（物业）管理、物业经营、金融服务等重要环节。金融服务不但成为企业融资的重要桥梁，也是其重要业务板块和利润中心之一。因稳定的收益来源，持有型物业能给企业的业绩带来稳定增长，可有力推动和支撑股价表现；巨大的总资产值，可为融
49、资和并购提供抵押和强大“货币”。,标本带来的启示:房地产领域内的业务多元化,通过业务多元化，在实现价值最大化的同时，平衡业务波动性，实现稳定增长,标本带来的启示:房地产归根结底是金融产业,这些企业均拥有娴熟的资本运作技能：股权投融资、信托、基金、按揭贷款等资产证券化及各种衍生金融工具，不但成为他们通畅的融资渠道，同时也是他们投资和利润的重要来源。值得一提的是,基金或信托不仅仅是融资平台,也是项目退出和收益兑现的渠道.比如嘉德将旗下的四个莱佛士广场项目售予自己持股50%的莱佛士中国基金.在基金持续募资期间如投资者认购热烈还可以进一步减持自己的股份.在亚洲，资本市场上资产证券化产品起步比欧美晚。但
50、一旦启动，给当地的大型房企带来的飞跃也是显而易见的。,成熟市场大型房企的发展历程，昭示了房地产作为金融产业的属性,通过将业务在地域上的国际化，抵御单个区域可能的政治和经济风险，同时给企业带来新的利润增长点。在开发和巩固成熟市场的同时，积极开发和进入新兴市场。,标本带来的启示:地域多元化,通过地域多元化和国际化，以抵御单个区域的周期性波动风险,标本带来的启示:收购兼并实现快速发展,嘉德置地诞生伊始，就是当地两大实力房企合并的结果。在它的发展历程中，一直伴随着对所拓展的业务领域及地域有实力和品牌的企业的股权收购和兼并。如雅诗阁通过收购馨乐庭获得服务式公寓的中端品牌和欧美市场，通过对澳门丰德丽的收购
