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1、2009-09-27 研展中心 蔡强,产品月报上海老洋房解析回忆历史 展望未来,花园洋房是老上海建筑中的极品,一段有典故的花园洋房，意味着它曾占据了一部分上海的历史,无论从建筑价值还是历史价值来衡量，它都是上海历史建筑的重头戏。,让我们放慢节奏，放驰心绪，重温那段如烟如梦的上海1920,目录,一、老洋房的分布,二、老洋房的发展史,三、上海老洋房的建筑风格,四、经典洋房欣赏,五、问题与想法,一、老洋房的分布,1.英租界,范围 1845年:北南京东路南延安东路东黄浦江西河南中路,范围 1855年:北苏州河南延安东路东黄浦江西西藏路,上海租界,2.美租界,1848年：苏州河北岸的虹口地带西至西藏北路
2、，东至杨树浦北三里1863年：与英租界合并为“公共租界”就此逐步扩大面积,1864-1866年美租界,3.法租界,1849年：延安东路以南，人民路、龙潭路以北，西藏路以东至黄埔江1862年：自我扩大租界范围，成立公董局行政机构,法租界及城内地图,房契,3.法租界,第一次扩张在1860年，小东门外沿江的一片土地被纳入界内；第二次扩张在1900年，西界由今西藏南路向西推展到今重庆中路和重庆南路；第三次扩张在1914年4月，以上海法租界推广条约为依据，将今重庆中路和重庆南路以西至徐家汇原本席间纵横、村落散处的沃野平畴，全部划归法租界管辖。这个法租界新扩充的区域，就是通常人们所称的“西区”。法租界西区
3、是上海租界最晚形成的一个区域，因此法租界反倒可以从容的为他进行整体布局，寻找最合适的发展定位。,三次扩张：,3.法租界,重要两点：,1900年，法租界公董局通过了一项房屋建造法案，规定在今嵩山路以西的扩充区内，除非得到总领事的同意，禁止建造木材和土墙组成的中式简陋房屋。1921年，公董局又决定在公馆马路、爱多亚路（今延安东路）、霞飞路、福煦路（今延安中路）、贝当路（今衡山路）等主要的道路上，如要申请建造中式房屋，该房屋的外立面必须是西式样子，才能发给营造许可证。由于这些规定执行得比较严格，几十年下来，就造成了法租界西区境内几乎是清一色的西式建筑。与上海其他区域在建筑上中外互见、东西交错的格局和
4、景观不同，法租界西区的建筑更洋派，更“世界主义”。,1938年，法租界当局又出台了整顿及美化法租界计划，这一计划将海格路（今华山路）、姚主教路（今天平路）以东、拉都路（今襄阳南路）、古拔路（今富民路）以西、福履理路（今建国西路）以北、福煦路（今延安中路）以南地区列为特别高级的住宅区，并规定这个特定的区域内，只准建造“连幢房屋”和“单宅或双宅房屋”，且需有暖气设备（或壁炉）和卫生设备，如不符合这样的标准，将不再核发营造大执照。这些规定大幅提高了区域内建筑的档次和建造标准。,20世纪20年代的海关十年报告说：“1920年前的八年里，法租界共有欧洲人住宅432幢，而1920年和1921年两年里就造了
5、552幢。”这一场豪宅建设运动一直持续到1940年代末。“西区”因此而成了中外富人聚居地国际化社区，真正意义上的“富人的天堂”。,小结：没有租界就没有近现代意识的上海（上海租界是全国48个租界中最成功的）租界具有两重性。一面侵犯中国主权，一面带来先进的文化、思想意识与物质文明，促发上海的城市建设。上海租界的兴衰与老洋房的发展息息相关,老洋房区域分布,39,29,9,8,观点：1、租界选址与殖民者对上海“东方门户”、“通商口岸”城市定位紧密联系。表现为：选址紧邻黄浦江，抢占苏州河河道、虹口港等重 要港口、码头，便于殖民者早期的军事战略目的，和后期 的国际贸易、资源掠夺等。,2、花园洋房选址注重居
6、住环境的私密。表现为：居住区域与租界办公区域“分离而不远离”；保护居住环境的私密与安全；邻近交通主干道，出行便利；选址与华人居住聚集区相区隔。,二、老洋房的发展史,花园洋房发展时期(18431918),产品特点：讲究排场、平面布局铺张，内部装饰极尽奢华、建筑结构多为砖石承重、木屋框架、铁皮屋顶、楼道和房屋均设有壁炉、起居式、卧室、客厅、宴会厅、卫生间装饰极尽奢华仿早期欧洲式建筑风格，拥有数顷至数公顷的大花园，也有一些别墅的花园融合了中国园林的造园艺术，体现了中国传统文人士大夫的情怀。,位置：租界（条约规定：侨民不得拥有租界以外的地产）客层：殖民统治者、清廷命官、商业巨头,代表性建筑：丁香花园，
7、1900年 法国公董局董事住宅，1905年 渊源：1900年建于海格路的（现为华山路849号）英国泰兴洋行大班林克劳夫的住宅，此宅后卖给了李鸿章之子李径迈，也有传说此建筑为清朝命官李鸿章为其宠妾丁香的金屋藏娇之所。另一栋代表性建筑为建于1905年的原法国公董局董事住宅，建筑式样为法国文艺复兴式，被誉为小白宫。,背景：清廷与西方各列强签订条约，上海开埠,上海老洋房的黄金时期（1919-1936）,客层：金融界实力人士、军政要人,产品特点：上海最好的地皮，洋房贴上“万国文化”标签建筑风格趋向多元时尚和享乐成为主导，带泳池、球场、弹子房的别墅争相效仿,位置：随着租界的扩张沿南京路和淮海中路干道自东向
8、西分布,代表性建筑：1932年建造的犹太巨商沙逊的别墅（现龙柏饭店），别墅占地3.6公顷，建筑外貌保留了原汁原味的英国乡村风格。同期建造的还有现为虹桥迎宾馆的老1号楼别墅，瑞金宾馆3号楼，也是最能体现这一时期时髦及享乐主义精神的建筑。,背景：上海成为冒险家的乐园,老洋房的尾声时期（1937-1949）,背景：抗日战争、国共内战；上海通货膨胀,客层：金融界实力人士、资本家,产品特点：少有巨资兴建别墅，主要作为不动产投资建筑风格趋向现代感，外形多采用国际流行样式,代表性建筑：1948年完工的淮阴路200号姚奶炽住宅（现在西郊宾馆4号楼），建筑建造在前后起伏的坡地上，表达出一种自然的野趣，可以灵活开
9、合的太阳棚，将室外的园景和室内的起居环境融为一体。这种人与自然的和谐关系在今天来看依然能给你一种美学和人文意义上的感动。,老洋房发展之上市阶段（1998至今）,背景：产权归还业主，98年允许私人买卖,客层：上海开发商占了50%，用来作为企业办公场所；华裔、境外企业、私人欧洲居多,特点：老洋房交易的涉及资金比较大，一般花园洋房至少要1500万一幢。其实在老洋房市场投机 客是不多的。花园洋房本身总价较高，加上交易税费也一直比普通物业高，对购房者资金实力有相当高 的要求，也容易把大部分投机客挡在门外。因此意在打压投机客的宏观调控对老式住宅市 场影响相对较小。老式建筑因为有历史文化特点和市场稀缺性，预
10、计将维持一个上涨趋势。,三、上海老洋房的建筑风格,老洋房建筑风格之中国传统式,特点：中国市郊周边地区居住建筑造型，为中国江南传统建筑式样，大都为平方。一些殷实富户的宅第为庭院式住宅，砖墙立柱，穿斗式木构架，或穿斗式与抬梁式的混合木构架，大梁等由圆木承重。其平面布置正厅或正房为中心，左右两侧为次间或稍间（耳房），正房前左右对峙建东西厢房，这种“一正两厢”组成的院子，即通常所说的三合院；四面有房屋的，即四合院（上海市民称它为“绞圈房子”）。代表案例：中华路750弄10-12号；驸马府“咸宜堂”；明代四川布政史潘允端所建“世春堂”；营造江海关大楼杨斯盛三合院故居；艾可久四合院“双绞圈房子”等。,老洋
11、房建筑风格之仿古典式,特点：仿古典式住宅主要受德国、法国住宅建筑风格的影响，模仿早期的宫廷形式，主屋一般分为横三段，突出中间，两边对称。立面以石柱为主要装饰，以显示雄伟气派，屋顶檐口装点山花，外墙砌嵌隅石，内墙四壁边缘及顶部中间雕刻石膏花纹图案。门窗采用参扇玻璃，色彩浅谈，并嵌镶金箔，以突出华丽而又精巧的宫廷风格。,代表案例：大西路（今延安西路）64号仿法国宫廷式的嘉道理住宅；愚园路1136弄31号仿西班牙城堡式的王伯群住宅；西江路（今淮海中路）1547号仿德国古典式的盛宣怀住宅等。,老洋房建筑风格之欧洲乡村别墅式,特点：欧洲乡村别墅建筑造型带有朴实的乡土风味，围以浓郁的绿荫，构成了乡村庄园的
12、情趣。此类住宅最早盛行于英国乡村。欧洲乡村别墅式住宅一般远离闹市，集中于徐汇、长宁区一带的虹桥路、爱克路（今淮阴路）、罗别根路（今哈密路）两侧，20世纪初引入上海，业主多为外国人，3040年代后，国内富有阶层也竞相建造，用以周末度假或炎夏避暑。坐落在上海市西区的乡村别墅式花园住宅共计246幢，分属241户，其中外国人出资建造的84幢，分属54户，中国人出资建造的162幢，分属187户。,代表案例：虹桥路2419号沙逊别墅；福开森路（今武康路）99号哈同别墅；海格路（今华山路）849号丁香花园等。,老洋房建筑风格之西班牙式,特点：西班牙式住宅孕育于地中海西岸的西班牙，19世纪30年代在美国一度盛
13、行，随后引入上海。其建筑造型以拱形柱廊为主要特征，设有明朗、宽敞的内院，低矮围墙，墙顶盖筒瓦；房屋层高较低，一般底层为3.2米，二层为3米，三层为2.8米；墙面浮雕小巧多变，窗户式样很多，有圆有尖，有长方形，底层窗户外设花铁栅或作漏窗，利于通风、防盗；扶梯多用盘旋式，有的设室外扶梯登楼，南向阳台以花铁栅装饰；屋面平缓，盖筒瓦顶，以利排水、抗风。此类住宅因造价不高，颇受中等有产阶级的欢迎，因而建造很多。,案例：马斯南路（今思南路）73号的周公馆；毕勋路（今汾阳路）45号的丁贵堂住宅。,老洋房建筑风格之美国殖民地式,特点：美国殖民地式住宅，是侨居美国的欧洲殖民主义者到北美洲后，利用当地建筑材料，建
14、成一种既简洁又实用的住宅，形成独特的建筑形式。其平面布置紧凑，房屋外形整齐，楼梯设在房屋正中，屋前设平台，建立柱雨篷，外墙以混凝土制成白色遮阳条板贴面，屋檐装点山花，屋顶陡峭，室内装饰简朴，普遍以较高的护壁板作内墙装饰。底层为餐厅、会客室，二楼为起居室、卧室，坡顶下的假三层为储藏室，适合一户独用需要。此类住宅在上海很少出现。,案例：巨福路（今乌鲁木齐南路）151号的朱敏堂住宅；,老洋房建筑风格之混合式,特点：混合式花园住宅没有固定的建筑风格，是许多不同住宅形式的组合。建筑师为迎合居住者的特殊爱好，可将其他住宅建筑形式集中于一宅之中，以显示其标新立异，引起人们的注意，或炫耀居住者的富有。,代表案
15、例：福煦路（今延安中路）876号的严同春住宅亚尔培路（今陕西南路）30号的马勒住宅。,四、经典洋房欣赏,丁香花园（华山路849号）,中西合璧式的大花园洋房,上海百年来最负盛名的花园洋房之一,丁香花园的主人李经迈，是清末朝廷重臣李鸿章的幼子，其出身为庶出，是姨太太莫氏所生，此姨太太原为李家丫环出身，后被李鸿章收房，故在李家地位不高，李经迈也在李家受歧视。,蒋宋爱庐（东平路9号，1927年）,蒋宋短栖上海的行宫别墅与庐山的“美庐”、杭州的“澄庐”齐名,建筑：典型的法国式花园洋房，由一座主楼与两座副楼组成。副楼位于主楼两侧。,特别的是：主楼西部住侍卫警卫，数条过道暗道与中部相通，安全机关“密不见光”
16、；主卧有暗道通向楼外，以备不测。,张学良故居（复兴公园西侧）,各种势力角逐的政治场所,西班牙建筑风格精巧别致、环境优雅,沙逊别墅（虹桥路哈密路，1932年）,典型的英国古典式乡村别墅,别墅是一幢经典的英国乡村别墅，二层砖木混合结构，建筑面积960平方米，黑色机制平瓦陡坡屋面，木构架外露油和色，外墙面粉白色，底层外墙红砖清水勾缝，钢窗、钢门，有大小房间12间，南侧花园绿树成荫，颇有自然野趣。,马勒花园(延安中路陕西北路转角处，1936年),花园旧邸中最玲珑精致的洋房,构思“童话世界”，外观“北欧海盗”的北欧风格内部构造等同一艘豪华的邮船。,一幢极具北欧风情的花园别墅。传说这所房子的设计是依照当年
17、花园主人马勒最宠爱的小女儿一个梦境设计的。当初小女儿梦到自己拥有了一座“安徒生童话般的城堡”，于是马勒请来了设计师，在陕西南路30号设计了这座有着北欧挪威建筑风情的城堡式别墅，并投入巨资，历时7年造成。,白公馆(汾阳路150号，1930年）,所谓“白公馆”，是指上海汾阳路150号那幢气势非凡的灰白色洋楼，因为白崇禧、白先勇父子居住过而名噪上海。人们习惯上就把这栋洋房称为“白公馆”。现在，这幢花园豪宅成了宝莱纳的“仙炙轩”极品烧肉餐厅。餐厅保留了楼内原有的建筑特色及装潢，又重新作了规划整建。,建筑的外墙与直上二楼阳台的大理石螺旋形楼梯都呈白色。建筑立面处理为“横三段、竖三段”，构图严谨，法国文艺
18、复兴鼎盛期的建筑风格。东侧突出半圆形房间的外墙为连续圆拱券窗，有橱窗，窗间有仿爱奥尼式壁柱。盘旋而上的楼梯有花瓶状古典式栏杆。北立面圆拱券窗券心石呈涡卷形，部分窗户上方有垂花雕刻装饰，典型的巴洛克风格。1919年开始设计兴建，一直到1930年才完工。,嘉道理别墅(延安西路54号，1924年）,旧上海滩唯一一幢大理石大厦,酒醉的设计，法国古典主义风格的豪华巨厦,占地达14000平方米，建筑面积近4700平方米。别墅的外面是个大花园，南面的草坪上曾建有马厩、鹿厩、网球场、暖气花房等，内部设有大小客厅及房间20余间。楼下为舞厅及餐厅，厅高近20米，面积近400平方米。还有会客室、休息室、娱乐室等，卧
19、室设在楼上。各个房间的装修风格及色调均不同，但都十分华贵，相传是仿欧洲古代宫廷的格调，卫生间、浴室共有6处。三楼有仓库、仆人住处等。这座建筑内外墙面及地面几乎都用意大利大理石饰面。入口处有爱奥尼式大理石柱廊，大厅顶部用大理石砌成穹顶，地面四周也铺有大理石，中间为柚木花纹地板。因为这里是跳舞的地方，这种柚木地面最适合。楼梯的梯级、扶手、栏杆也用大理石，因此人们就称这座房子为“大理石宫”。,五、问题与想法,提出两个问题：,1）前面讲述了最有名的老洋房，但到目前并没有住宅小区以这几处历史著名建筑作为营销主题？为什么？,2）为什么在文化底蕴如此深厚的上海，住宅产品反而不打文化和历史的主题？这对未来我们做营销策划是很重要的经验。,问题一：前面讲述了最有名的老洋房，但目前并没有住宅小区以这几处历史建筑作为营销主题？为什么？,1)题材涉及政治历史敏感性2）市中心以小高层、高层为主，别墅类型产品稀缺3）老洋房太经典，物业档次的差距较大，挑战性太高,问题二：为什么在文化底蕴如此深厚的上海，住宅产品反而不打文化和历史的主题？,我们认为与以下的影响因素有关：1）市场行情2）产品同质化程度3）项目策划营销的水准4）文化营销的成本投入5）目标客户对住宅产品关注要素的侧重与尺度,感谢聆听,THANKS,
