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1、中国注册税务师、会计师简生仁,房地产企业涉税疑点解析与风险防范,2023/11/2,主要内容,2011年1月26日新国八条指出，调整完善相关税收政策，加强税收征管。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。国家继续对房地产业高压调控！在2011年全国税务稽查工作要点中，国家税务总局再次把“房地产业、建筑安装业”列为税收专项检查项目。销量下滑、融资难、稽查严，房地产企业如履薄冰。房地产企业再次要经历税务机关暴风雨式的检查。为帮助房地产企业真正做到依法纳税、合理筹划、有效应对税务机关的稽查，而不是通过“外表筹划，实质偷税”来应对过重的房地产税负，我们特举办房地产企业涉税
2、疑点解析与风险防范讲座。本讲座分4大模块，对房地产开发企业涉及的8大税种进行全面解读和分析，整个课程系统性强，全面覆盖房地产企业开发全过程的涉税问题。,一、涉税政策提示1、2011年房地产税收调控政策要点整理2、房地产开发各环节税收政策汇集3、合作开发房地产项目涉税政策,二、涉税疑点解析1、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(上）2、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(下）3、房地产开发企业“以房换地”涉税问题解析4、房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题5、同一项目分次开发，土增税是否分别清算6、正确把握土地增值税清算时税金的分摊,7、土地增值税的47个涉税
3、疑难问题处理技巧8、人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？9、土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？10、股东以公司名义，开发房产如何纳税？11、土地作价投资，如何确定成本？12、首付一成促销，购房人白捡“馅饼”？13、不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析,三、涉税账务处理1、房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧2、建筑企业总分包工程的三种会计处理技巧3、房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析4、房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理5、售后返租的税务处理及经典案例分析6、集体土地集资建房的税务处理7、房地产企业拆迁还房的账务与税务处理,8、城市和国有工矿
4、棚户区改造住房的税务处理及案例分析9、清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定10、土地增值税清算后收到的补退房差如何处理11、房地产开发企业代收费用的涉税处理12、建筑企业预收账款的财税处理及案例分析13、房地产企业所得税汇算不同于项目清算14、以房地产投资入股的涉税处理15、房企地下车位出租一次性收费的涉税分析16、房地产企业业务促销中礼品赠送的涉税问题17、代建工程帐务及税务处理18、土地增值税政策深度解析及清算技巧,四、风险防范1、房地产企业税收漏洞警示及实务梳理2、房地产企业各环节常见涉税风险提示 3、房地产企业三种特殊资金的财税处理风险探视 4、解读房地产企业财务报表并进行相关税
5、收风险分析、房产非常规租赁条款涉税风险分析6、代建房屋纳税风险不可忽视7、建筑安装行业的涉税风险控制策略8、房企未按时进行土地增值税清算存隐患 9、卖“楼花”不转权属纳税风险多10、非违法避税的违法风险11、控制税金成本 防范税务风险,这些我都想知道,一、涉税政策提示案例1：2011年房地产税收调控政策要点整理 用“划然长啸，草木震动，山鸣谷应，风起水涌”形容2011年对于房地产业接二连三的调控政策并不为过，其针对性之强，力度之大是近年来罕见的。从2010年4月17日出台的“国十条”到2011年1月26日新国八条，还包括各部委密集出台的一系列政策文件以及各城市陆续出台的落实国家二次调控的实施细
6、则，分别就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。尽管调控中全国的商品房价依旧在上涨，但是从调控手段中我们依然可以把握政策的方向，特别是房地产市场的税收调控手段可见一斑。案例1：2011年房地产税收调控政策要点整理.rtf,案例2：房地产开发各环节税收政策汇集 某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税?案例2：房地产开发各环节税收政策汇集.rtf,案例3：合作开发
7、房地产项目涉税政策 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。案例3：合作开发房地产项目涉税政策.rtf,二、涉税疑点解析,案例4：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(上）江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调
8、换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。请进行有关的税务处理分析。案例4：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(上）.rtf,案例5：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(下）A房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元
9、，当年缴纳企业所得税25万元；2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税？案例5：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(下）.rtf,案例6：房地产开发企业“以房换地”涉税问题解析 某市房地产开发企业(甲企业)2010年8月份与乙企业签订一份经济适用房开发协议，协议规定甲企业出资金，乙企业出地，甲企业在乙企业拥有的土地上建造居民住宅楼9栋，建成后四栋住宅楼，其建筑面积总计20000平方米，建筑成本2700万元，归
10、乙企业所有，其余5栋楼的房屋所有权归甲企业所有。甲企业与乙企业发生了“以房换地”行为，甲企业（房地产开发企业）换出房屋营业额的确定分析如下：案例6：房地产开发企业“以房换地”涉税问题解析.rtf,案例7：房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题 人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积达不到规模，要缴纳“人防费”，达到规定的，必须建造（人防工程）。实质开发权是房地产，费用成本属于全体业主（成本由全体业主分分摊了）。所有权属于“人防办”。开发商无权买。所以不能办理产权：买时是否开发票？开什么发票？案例7：地下（人防工程）车位的税务难题.rtf,案例8：同一项目分次开发土增税是否分
11、别清算 某房地产开发公司现有一块土地,分三期进行房地产开发。主管税务机关要求按三次进行清算。但是此次开发区发改委的批文是按一个项目立项,只是人为分为三部分开发(分三次办理规划等相关手续)。请问分三次清算是否合理?假设按税务机关要求清算后,能否合并缴纳土地增值税?.案例8：同一项目分次开发 土增税是否分别清算.rtf,案例9：正确把握土地增值税清算时税金的分摊 仔细对比两种计算方法不难发现，争议的焦点主要在于清算时企业缴纳的与房地产转让相关的税金的扣除方式。第一种意见认为在计算土地增值税时，缴纳的与房地产转让相关税金应当全部计入已售部分的土地增值税扣除，因为该部分税金是已售部分形成的，和清算收入
12、存在配比比例，这种配比关系本身就是一种分摊方式。.案例9：正确把握土地增值税清算时税金的分摊.rtf,案例10：土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧 房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格（1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。案例10：土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧.rtf,案例11：人防设施清
13、算时能否作为配套设施税前扣除？1、无产权的地下室如何判断是否为人防设施？2、如果是人防设施的地下室（无产权）是否可以作为配套设施在土地增值税前扣除，取得的地下室销售收入是否并入土地增值税收入？3、如果是非人防性质的地下室（无产权），部分由开发商将其随住宅销售，部分由物业公司收取租金，土地增值税清算时如何处理？人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？.案例11：人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？.rtf,案例12：土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？A企业采取通过银行委托贷款方式，贷款给房地产公司B公司人民币1000万元，涉及贷款利息50万元，银行手续费3万元，请问房地产公司B公司在
14、进行土地增值税清算时，其发生的利息及银行手续费支出可否作为房地产开发费用的扣除项目？委托贷款是否属于银行贷款？.案例12：土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？.rtf,案例13:股东以公司名义开发房产如何纳税 唐氏房地产开发公司有两个自然人股东，股东A占公司55%的股份，股东B占45%的股份，法定代表人为A。公司开发项目累计账面实现未分配利润5500万元。2010年A、B两个股东分别以唐氏房地产公司的名义对外独自开发项目，A股东开发乙项目，B股东开发丙项目。乙项目、丙项目分别独立核算，且A股东以公司名义开发的乙项目，.案例13：股东以公司名义 开发房产如何纳税.rtf,案例14：土地作价
15、投资 如何确定成本 蓝晶房地产公司2005年通过招拍挂取得土地一宗，并取得土地出让金票据，金额5000万元。受资金限制，蓝晶公司决定与他人合作开发。蓝晶公司以该宗土地作价6000万元，与A公司成立天晶房地产合资公司，共同开发该宗土地。截至目前，该宗土地所规划开发项目销售完毕，天晶公司面临土地增值税清算。在确定土地增值税扣除项目时，税务人员认为该宗土地应以原始价值5000万元作为土地清算成本，天晶公司认为该宗土地是由投资方作价投资来的，应以6000万元计入土地使用权成本。很显然，土地成本相差1000万元将直接影响清算税额的多少，天晶公司到底该如何处理？案例14：土地作价投资 如何确定成本.rtf
16、,案例15：首付一成促销购房人白捡“馅饼”？按照现行政策规定，个人贷款购买商品住房，首付款比例为30%及以上，贷款购买第二套住房，首付款比例更是高达60%。然而，为了能多卖房子，部分开发商采用了“低首付”来吸引顾客，有的首付款比例甚至低至一成。这种促销方法，对于一次拿不出首付款的购房人看似利好，但却属违规操作，存在一定风险。另外，在实际操作中，开发商往往会在价格上做文章，比如先调价再打折，这种刻意的安排往往就会造成买卖双方的税负增加。案例15：首付一成促销 购房人白捡“馅饼”？(.rtf,案例16:不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析“楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工
17、阶段（完工25%以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。对于房地产企业发生不转权属的“楼花”买卖行为,应该如何进行税务处理呢?是否应该缴纳营业税、土地增值税和企业所得税呢?.案例16：不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析.rtf,三、涉税账务处理案例17:房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧 某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万
18、元，其中，开发成本开发间接费用中列支利息支出200万元。项目开发期间的财务费用利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%。请分析该利息费用在土地增值税清算中的税务处理。案例17：土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧.rtf,案例18：建筑企业总分包工程的三种会计处理技巧 例：乙建筑公司承包一项工程，工期10个月，总承包收入8000万元，其中装修工程2000万元，分包给丁公司承建。乙公司完成工程累计发生合同成本5500万元，项目在当年12月份如期完工。其账务处理
19、如下：乙公司完成项目发生成本费用时，借：工程施工合同成本 55000000贷：原材料等 55000000收到甲方一次性结算的总承包款时，借：银行存款80000000贷：工程结算80000000计提营业税金及代扣营业税时，计提营业税金（80002000）x3180（万元）案例18：建筑企业总分包工程的三种会计处理技巧.rtf,案例19：房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析 所谓房地产开发企业的临时设施是指房地产企业为开发房地产而工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施。这些临时性设施应怎样进行财务和
20、税务处理？案例19：房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析.rtf,案例2：房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理例如，某房地产企业2011年9月份，除政府给予的拆迁补偿款200万元收入外，第三季度应纳税所得额为1000万元。如200万元为不征税收入（该项收入当年用于管理部门的管理费用为100万元），则2011年第三季度应纳税所得额仍为1100万元（1000+100）。如100万元不属于不征税收入，则应将100万元纳入第三季度应纳税所得额，其费用支出100万元也允许税前扣除，则该房地产企业2011年第三季度应纳税所得额为1200万元（1000+200）。案例20：房地产企业获得政府给
21、予的拆迁补偿款的税务处理.rtf,案例2：售后返租的税务处理及经典案例分析 A公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商品房。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商品房按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商品房归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商品房转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。请问A公司售后返租行为涉及到哪些税收问题？案例21：售后返租的税务处理及经典案例分析
22、.rtf,各位要买房的同志趁早下手！,案例22：集体土地集资建房的税务处理 也就是说，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，更不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。从实质来分析，村民在集资建房过程中成立了“某某村集资建房办”，实际上是成立了一个经济组织，代表各购房户的经济利益。有关“集资办”的涉税问题分析如下：案例22：集体土地集资建房的税务处理.rtf,？,案例2：房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对
23、房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。案例23：房地产企业拆迁还房的账务与税务处理.rtf,面对涉税官司，纳税人首先缺乏的是勇气。纳税人面对纠纷，往往本着息事宁人的态度，不愿、不敢通过打官司来解决问题。他们最大的顾虑是，企业还要继续经营，税收还是这个税务局管，即使这次打官司赢了，难免将来会招来更多的麻烦。也不排除一些企业因为税收处理不规范，存在太多的问题，害怕一个官司引来更严厉的稽查，查出更多的问题。打涉税官司，纳税人缺的不仅仅是勇气.doc,案例4：城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析棚户区是指国有土地上集中连片建设
24、的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。根据国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）、住房城乡建设部等五部门关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）、财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（财税201042号）的规定，自2010年1月1日开始，城市和国有工矿棚户区改造安置住房（以下简称改
25、造安置住房）涉及印花税、城镇土地使用税、土地增值税、契税的税务处理，具体如下：案例24：城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析.rtf,案例：清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定,不少房地产企业遇到这样的问题，开发项目清算后剩余的房产再转让是单独计算土地增值税，还是与以前清算的收入合并重新计算。例如，原清算项目增值率20%，未全部出售，2010年出售剩余两套住房，收入200万元，对应成本50万元，企业是仅计算这两套住宅的增值率（约300%），还是并入原清算数据进行二次清算？案例25：清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定.rtf,案例：土地增值税清算后收到的补退房差如何处理
26、某房地产开发公司2007年土地增值税清算时，提供的可售项目总面积与实际不符。比如实际可售面积为1100平米，只申报了1000平米，相关收入均未确认，100平米的差额企业在2010年度向业主收取。由于企业2007年已进行土地增值税清算，2010年收到的补退房款应如何确认土地增值税、营业税和所得税？案例26：土地增值税清算后收到的补退房差如何处理.rtf,案例：房地产开发企业代收费用的涉税处理,某市税务稽查局检查某房地产开发公司，此公司xx年营业收入30000万元，其他应付款账户4500万元，经查其他应付款账户发现该公司xx年至xx年在销售商品房时向客户收取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线
27、电视初装费等代收费用共计4500万元（其中专项维修基金800万元），对于4500万元的代收费用此公司未做任何税务处理。那么这些代收的费用是否该征税，征税时征何种税以及如何征？案例27：房地产开发企业代收费用的涉税处理.rtf,案例：建筑企业预收账款的财税处理及案例分析 预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项，要用以后的商品或劳务偿付。建筑企业的预收账款是指工程项目尚未开工时收到的款项。预收账款作为一项流动负债，应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账，否则将面临税法的惩罚。建筑业的预收账款在转为收入时会涉及营业税、城建税、教育费附加、印花税。案例28：建筑企业预收
28、账款的财税处理及案例分析.rtf,案例：房地产企业所得税汇算不同于项目清算A房地产企业开发的B项目，2009年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；2010年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元；2011年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2011年需要缴纳多少企业所得税？案例29：房地产企业所得税汇算
29、不同于项目清算.doc,案例：以房地产投资入股的涉税处理 A企业是一家房地产开发企业，2010年1月以一栋写字楼向B企业投资入股。该写字楼评估价值为3000万元，实际占地面积为2000平方米。双方约定A企业参与B企业利润分配，共同承担投资风险。近些年，随着房地产市场的持续火热，以房地产为标的物的投资人越来越多，形式也多种多样。以房地产投资入股的涉税处理一直颇受纳税人关注，下面笔者依据有关政策规定就当事双方各自的税务处理分别进行说明。案例30：以房地产投资入股的涉税处理.rtf,案例：房企地下车位出租一次性收费的涉税分析在实际操作中，对于一次性收取地下车位租金，纳税人应当具体问题具体分析，灵活运
30、用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，在维护贵公司正当、合法的经济权益的同时，注意规避纳税风险，实现企业税后利润最大化。案例31：房企地下车位出租一次性收费的涉税分析.rtf,案例：代建工程帐务及税务处理代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函1998554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。1、由委托方自行立项；2、不发生土地使用权或产权转移；案例32：代建工程帐务及税务处理.doc,案例：房地产企业业务促销中礼品赠送的涉税问题财政部和国家税务总局就企业在营销活动中以折扣折让、赠
31、品、抽奖等方式，向个人赠送现金、消费券、物品、服务等涉及的个人所得税问题专门下文进行了明确。在关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知（财税201150号）中，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品被分为两种类型，第一类不征收个人所得税，第二类则需要征收个人所得税。案例33：业务促销中礼品赠送的涉税问题.rtf,魔高一尺,道高一丈,案例：房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分
32、摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。案例34：土地增值税政策深度解析及清算技巧.rtf,四、风险防范2012年，税务筹划不妨从风险管理开始 不积跬步，何以至千里？朝正确的方向坚实地迈出每一步，就是向成功迈近的一大步！新的一年，企业要进行税务筹划，就首先从税务风险管理开始吧！2012年，税务筹划不妨从风险管理开始.doc,案例：房地产企业税收漏洞警示及实务梳理房地产企业土地取得模式和房地产开发方式多种多样，是一个复杂的系统工程，需要经过计委
33、、建委、土地、规划、房产、银行等多个相关部门的审批、许可与监督，这些行政部门的政策又层出不穷，纷繁复杂，导致房地产企业在税收问题、合同管理及经营中极易产生法律纠纷，另外在会计核算方面又赶上近几年财务会计制度的改革，导致房地产企业涉税隐患异常严重。案例35：房地产企业税收漏洞警示及实务梳理.rtf,案例：房地产企业各环节常见涉税风险提示由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能
34、更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。案例36：房地产企业各环节常见涉税风险提示.rtf,风险,案例：房地产企业三种特殊资金的财税处理风险探视 企业管理的中心是财务管理，财务管理的核心是资金管理。但在给全国各地企业的财务人员授课或咨询过程中，我们发现很多企业的资金管理存在问题，有些问题还十分严重，甚至到了违法乱纪的程度。本着“惩前毖后，治病救人”的精神，我们对其中的三种特殊资金抽逃的注册资金、贷转借的资金和无偿占用的资金存在的问题进行分析、探讨，并提出相应的处理建议。案例37：房地产企业三种特殊资金的财税处理风险探视.rtf,案例：解读房地产企业财务报表并进行相关税收风险分析企业会计利润的
35、准确与否会直接影响到企业所得税汇缴结果的计算。在日常税收管理特别是申报审核过程中，运用财务会计报表对重点科目及其科目（项目）之间进行逻辑分析，可以初步判断企业纳税是否正常，查出税收管理风险点线索。案例38：解读房地产企业财务报表并进行相关税收风险分析.rtf,认识维权,案例：房产非常规租赁条款涉税风险分析 通过转租的甲乙双方税负才会比甲直接租赁给丙的税负低。但根据营业税暂行条例第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。因此，纳税人通过转租少缴税收的筹划，需要注意税务机关核定的风险，否则得不偿失。案例39：房产非常规租赁条
36、款涉税风险分析.rtf,案例40：代建房屋纳税风险不可忽视由于不具备开发资质，无法取得预售许可证，即便与B企业合作开发，也无法直接取得房屋的销售许可，只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。所以实质上应该明确该商住楼的销售主体是A企业，B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。财务人员关心的问题是，这种合作开发形式，合作双方应当如何进行税务处理？是否存在纳税风险？案例40：代建房屋纳税风险不可忽视.rtf,案例41：建筑安装行业的涉税风险控制策略 在会计核算上，挂靠企业和被挂靠企业各有自己的帐目，按各自经营业务进行会计核算，挂靠企业向被挂靠企业报送内部会计报表，由被挂靠企业合并后统一向税务机
37、关申报纳税。由于建筑业的营业税交纳时间和工程款的实际决算时间往往会出现一定的时间差，必然给被挂靠企业的会计实务操作和纳税申报等带来困难。而挂靠企业为了达到少缴税金甚至不缴税的目的，它会尽可能地增大支出、隐瞒收入，甚至不惜伪造、毁灭会计凭证和资料。一旦被税务部门发现偷税、漏税问题，将由被挂靠企业承担这种税务风险，遭致经济上和信誉上的双重损失。案例41：建筑安装行业的涉税风险控制策略.rtf,闻道有先后,术业有专攻,案例42：房企未按时进行土地增值税清算存隐患 针对上述规定，一些房产项目常采取消极的手段来达到不缴或迟缴税款的目的，比如在进行预售后，拖延项目工期，不实现竣工，或者在竣工后销售，保留一
38、定比例的开发产品，故意不实现土地增值税清算的条件。这些手段可能确实能够达到延缓清算的目的，但是由此可能会影响企业的经营，甚至可能产生法律和税务上的风险。案例42：房企未按时进行土地增值税清算存隐患.rtf,案例43：卖“楼花”不转权属纳税风险多 避险处方：双方不以转让“楼花”为目的，签订建筑施工合同，合同单价2000元/平方米，B企业实际投入1000元/平方米，利润额不变，A企业仍有2000元/平方米的收益。B企业还可以向A房地产企业提供资金使用权用于开发，并按独立交易原则收取利息，同样可以化解上述诸多风险。案例43：卖“楼花”不转权属纳税风险多.rtf,案例44：非违法避税的违法风险严格讲，
39、税收筹划只能是在不违背立法宗旨的前提下，利用国家税收政策进行的节税筹划，不能把税收筹划与“非违法”“避税”混为一谈。前者是国家允许的，后者是国家反对和禁止的。否则，为什么国家要成立反避税机构、培养反避税专门人才、签署一系列反避税文件、对有避税倾向的企业进行反避税调查？案例44：非违法避税的违法风险.doc,案例45：控制税金成本 防范税务风险,从产生的起点看，税务风险是企业未缴纳或未按规定时间缴纳税金引起的。目前，大部分的企业虽然意识到税金是企业的一项成本费用，但是在实际的管理控制中，大多数企业在制定成本费用预算管理额度时，几乎从未考虑将应缴纳的税金额度纳入预算管理中。也许企业认为，税金作为一项法定义务，并非其所能控制，不需要专门进行管理，只要财务人员依据企业实际实现收入的情况，按规定申报缴纳就可以了。但正是因为这个认识误区导致企业对税金这项成本疏于管理和控制，并常常因此少缴税款而产生税务风险。案例45：控制税金成本 防范税务风险.doc,下期课程预告 税企间最易引发的焦点问题与应对策略,税收热点问与答,感谢配合,交流合作,感谢支持,感谢配合,祝福,谢谢大家！,谢谢大家!祝大家学习愉快!,
