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1、,第三章 开发产品成本的核算 p134,开发产品成本的构成土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本,案例：万科金域榕郡,楼盘价格：20000元/平方(参考价）所属板块：五四北项目建筑类别：别墅面积：270-310平方米容 积 率：2.3；绿 化 率：30%总 户 数：3900户入住时间：2009年配套设施：1所社区幼儿园、近7000平方米商业、近3000平方米泛会所及其他社区公建配套，琴亭湖公园（规划中）,老建筑与景观完美结合,老烟囱,清幽的小道,很特别的喷泉,历史印记与现代建筑和谐共融,老厂房与小路,老厂房旁的泳池,福泰钢铁厂原址,老火车头,根据施工、房地产开发企业财务制度规定，房地产开发企
2、业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。,第一节 开发产品成本概述,一、开发产品成本的构成 p135,土地征用及拆迁补偿前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用,1.土地征用及拆迁补偿,它是指为取得土地开发权而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出。,资料：开发商拿地首付至少50%（2009-12-17）,2.前期工程费,它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通道路和平整场地)等支出。,3.
3、基础设施费,它是指房地产开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。,4.建筑安装费,它是指房地产开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。,5.配套设施费,它是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。,5.配套设施费,注：能有偿转让的，如：银行、邮局、商店、医院等，该类配套设施支出，单独“开发成本配套设施开发成本”核算。,6.开发间接费,它是指房地产开发企
4、业开发现场管理机构为开发房地产项目所发生的各项间接费用，包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销及借款费用等。,第一节 开发产品成本概述,一、开发产品成本的构成 p135,土地征用及拆迁补偿前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用,讨论：,万科金域榕郡的设计理念对于开发成本有何影响？,国家规定房地产开发企业的下列支出不得列入成本费用：为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资的支出；没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业赞助、捐赠支出；国家法律、法规规定以外的各种付费；国家规定不得列入成本费用的其他
5、支出。,一.开发产品成本的构成,例1：安远房地产开发一幢写字楼，位于CBD区。例2：安远房地产开发星城国际楼盘，共有12幢。例3：安远房地产开发西城区北块，共5200亩。项目分为一期、二期、三期。,二.开发产品成本核算对象的确定,二.开发产品成本核算对象的确定 p136,一般的开发项目，可以独立编制设计概（预）算，独立的施工图。可以单项项目作为成本核算对象。同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象，简化核算手续。对于个别规模较大，工期较长的开发项目，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象，便于及时反映开发成本。,三.开发产品
6、成本计算期,房地产企业就其生产组织而言，属于单件，小批生产。开发产品成本计算是以每一项或每小批开发产品作为成本计算对象，以房地产开发建设周期为成本计算期，一般于开发产品竣工后进行成本结算。,一、账户的设置,开发成本开发间接费用,第二节 土地开发成本的核算 p140,1.“开发成本”账户（成本类）,设四个明细科目“开发成本土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成本”,2.“开发间接费用”（成本类）,“开发间接费用”账户核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、等。其借方登记当期
7、开发过程中发生的各项间接费用；贷方登记期末分配结转的间接费用；结转后期末无余额。,一、账户的设置,第二节 土地开发成本的核算,土地开发两种用途：一是为了转让、出租而开发的商品性土地，即商品性建设场地；二是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，即自用建设场地。,（一）土地开发成本的归集,企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同的方法。（1）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本-土地开发成本”明细账户的成本项目中。（2）企业开发自用建设场地所发生的费用，能分清负担对象的，直接记入“开发成本-房屋开发成本”明细账户的成本项目中，不需要单独核算土地开发成本。（3）企
8、业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象，应先归集发生的费用，记入“开发成本-土地开发成本”明细账户的成本项目中。待土地开发完成投入使用，再按一定标准将其分配计入房屋建筑开发成本。,（二）土地开发成本的结转,对于已完工的土地开发项目成本，应会根据用途不同加以结转：（1）企业为有偿转让而开发的商品性土地，借：开发产品商品性土地，贷：“开发成本土地开发成本”。（2）企业自用建设场地，借：开发成本房屋开发成本，贷：“开发成本土地开发成本”。（3）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用，转入“开发产品自用土地”,二、土地开发成本的核算,【例3-1】安远房地产开发公司200
9、6年初开始开发甲和乙两块土地。甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支付下列款项。,（1）以银行存款支付土地征用及拆迁补偿费,借：开发成本土地开发成本甲土地（土地征用及拆迁补偿费）800 房屋开发成本绿色小区（土地征用及拆迁补偿费）700 贷：银行存款 1500,二、土地开发成本的核算,【例3-1】安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块土地。甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支付下列款项。,（2)以银行存款支付前期工程费（勘探、测绘）,借：开发成本土地开发甲土地（前
10、期工程费）20 房屋开发成本绿色小区（前期工程费）20 贷：银行存款 40,二、土地开发成本的核算,【例3-1】安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块土地。甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支付下列款项。,(3)以银行存款支付基础设施费,借：开发成本土地开发甲土地（基础设施费）102 房屋开发成本绿色小区（基础设施费）60 贷：银行存款 164,二、土地开发成本的核算,【例3-1】安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块土地。甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银
11、行存款支付下列款项。,(4)结转开发土地应负担的开发间接费用19万元,借：开发成本土地开发甲土地（开发间接费用）9 房屋开发成本绿色小区（开发间接费用）10 贷：开发间接费用 19,二、土地开发成本的核算,【例3-1】安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块土地。甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支付下列款项。,(5)期末甲土地开发完成竣工验收结转开发成本,借：开发产品商品性土地甲土地 931 贷：开发成本土地开发甲土地 931,第三节 开发间接费用的核算 p136,开发间接费用是指房地产开发企业开发现场管理机构为组织管理开
12、发产品开发建设而发生的各项间接费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销及借款费用等。,（二）开发间接费用的归集与分配,企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方，并计入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。,图示：,（二）开发间接费用的分配 p139,（二）开发间接费用的分配,例7.2,课堂实训：p157 习题一,第四节 房屋及
13、配套设施开发成本的核算 p149;p144,开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类：一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。,第三节 房屋及配套设施开发成本的核算,“开发成本房屋开发成本商品房 出租房 周转房 代建房”,2.房屋开发的成本项目,土地征用及拆迁补偿前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用,1.土地开发成本的分配与结转,【例2】安远房地产开发公司前期开发的乙土地已竣工，本月开始在完工的土地上开发建设绿色小区，开发产品包括一栋写字楼、二
14、栋住宅楼、一座社区中心。其中2栋住宅楼结构规模相同，合并为一个成本计算对象。各项开发产品占用土地面积比例为：写字楼30%，住宅楼60%,社区中心10%.结转的乙土地开发总成本782万元，其中：土地征用和拆迁补偿700万元，前期工程费20万元，按房屋设施占地面积分配；基础设施费30万，建筑安装工程费32万元，按房屋设施建筑安装工程概算价值分配。乙土地开发成本分配表：,1.土地开发成本的分配与结转,1.土地开发成本的分配与结转,借：开发成本房屋开发写字楼 240.4 住宅楼 468.6 配套设施开发社区中心 73 贷：开发成本土地开发乙土地 782,填写：开发产品成本明细账（写字楼；住宅楼；社区中
15、心）,4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转,4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转,3.配套设施费的归集和分配,（2）社区中心开发成本明细账,0.5,2.建筑安装工程费的归集和分配,【例3】安远房地产开发公司将绿色小区写字楼、住宅楼的建筑安装工程出包给某建筑公司施工，出包工程合同规定工程完工后一次结算工程价款。社区中心采用自营方式兴建。（1）写字楼工程领用电梯两部，住宅楼工程领用电梯六部进行安装，电梯每部实际成本50万元。,借：开发成本房屋开发写字楼（建安工程费）100 房屋开发住宅楼（建安工程费）300 贷：库存设备电梯 400,2.建筑安装工程费的归集和分配,（2）期末，出包工程建设完工
16、，施工企业提交“工程价款结算单”，共计承包工程款3000万元，其中，写字楼1200万元，住宅楼1800万元。原已预付工程款1000万元，以银行存款支付余款。,借：开发成本-房屋开发-写字楼（建安工程费）1200-房屋开发-住宅楼（建安工程费）1800 贷：预付账款-预付工程款 1000 银行存款 2000,填写：开发产品成本明细账（写字楼和住宅楼）,4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转,4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转,3.配套设施费的归集和分配,2.建筑安装工程费的归集和分配,【例4】社区中心工程建筑安装项目耗用原材料10万元，施工人员薪酬5.5万元，以银行存款支付施工机械使用费3万
17、元。,借：开发成本配套设施开发社区中心（建安工程费）18.5 贷：原材料 10 应付职工薪酬 5.5 银行存款 3,填写：开发产品成本明细账（社区中心）,3.配套设施费的归集和分配,（2）社区中心开发成本明细账,0.5+18.5=19,91.5,3.配套设施费的归集和分配,【例4续】安远房地产开发公司绿色小区的写字楼、住宅楼2006年底已竣工，但社区中心正在建设中，尚未完工，预计尚需发生建筑安装工程费用11.5万元。社区中心开发成本按房屋设施的建筑安装工程概（预）算价值进行分配。,（1）预提社区中心尚未完工部分建筑安装工程费用。,借：开发成本配套设施开发社区中心（建筑安装工程费）11.5 贷：
18、应付账款应付配套设施费 11.5,3.配套设施费的归集和分配,（2）社区中心开发成本明细账,3.配套设施费的归集和分配,借：开发成本房屋开发写字楼（公共配套设施费）41.2 住宅楼（公共配套设施费）61.8 贷：开发成本配套设施开发社区中心 103,期末将社区中心建设费用分配计入已完工写字楼和住宅楼开发成本，编制公共配套设施费分配表。,填写：开发产品成本卡（写字楼和住宅楼）,4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转,4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转,3.配套设施费的归集和分配,借：应付账款应付配套设施费 10 贷：原材料 6 应付职工薪酬 4,【例4续】安远房地产开发公司开发建设的绿色小区
19、社区中心2007年1月完工，当月实际发生建筑安装费用6万元，职工薪酬4万元。,（1）发生建安工程费,3.配套设施费的归集和分配,（2）1月份社区中心实际发生的建设成本与预提的建设费用的差额1.5万元，按照房屋设施的建筑安装工程概（预）算价值进行分配，编制差额分配表。,借：开发成本-房屋开发写字楼（公共配套设施费）0.6 住宅楼（公共配套设施费）0.9 贷：应付账款应付配套设施费 1.5,填写：开发产品成本卡（写字楼和住宅楼）,4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转,4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转,4.开发间接费用的核算,【例5】安远房地产开发公司开发建设的绿色小区，应付管理人员薪酬20
20、万元，计提开发现场机构用房折旧10万元，计提周转房摊销20万元，以银行存款支付开发间接费用43万元。,借：间接开发费用 93 贷：应付职工薪酬 20 累计折旧 10 周转房周转房摊销 20 银行存款 43,4.开发间接费用的核算,（2）期末按各开发项目直接费用比例分配转出开发间接费用，分配表如下：,借：开发成本房屋开发写字楼（开发间接费用）34.94 住宅楼（开发间接费用）58.06 贷：开发间接费用 93,填写：开发产品成本卡（写字楼和住宅楼）,4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转,【例6】安远房地产开发公司开发建设的绿色小区，于2006年底全部竣工，办理竣工决算手续，结转竣工工程成本。,
21、4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转,4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转,【例6】安远房地产开发公司开发建设的绿色小区，于2006年底全部竣工，办理竣工决算手续，结转竣工工程成本。,借：开发产品房屋开发写字楼 1615.94 住宅楼 2687.56 贷：开发成本房屋开发写字楼 1615.94 住宅楼 2687.56,课堂实训：p157 习题三,作业：p157 习题二,第五节 代建工程开发成本的核算 p154,代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发建设项目。包括土地、房屋、城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景等市政工程。,
22、福州市城乡建设发展总公司：,福州市五里亭立交桥三县洲大桥江滨桥梁公园,第五节 代建工程开发成本的核算,第一种情况：代委托单位开发的土地(即建设场地)、各种房屋。,第二种情况：除土地、房屋以外企业代委托单位开发的其他工程,如市政工程等。,“开发成本商品性土地开发成本”“开发成本房屋开发成本”,开发成本代建工程开发成本,第五节 代建工程开发成本的核算,【例7-8】,课堂训练：,讨论：一份楼盘成本清单揭秘高房价利益链,住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示，“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。在3946.61元/
23、平方米的成本价中，土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米；房屋开发费每平方米1828.23元；管理费94.82元/平方米；财务费170.48元/平方米；销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米；其他费用201.1元/平方米；税费695元/平方米。,这份“成本清单”说明，政府在从房价收益中“赚了一大把”。一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米；二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米；三是房屋开发费的8.33%即152元；四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元；五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“政府可以说是房地产最大的赢家。”,讨论：一份楼盘成本清单揭秘高房价利益链,讨论：一份楼盘成本清单揭秘高房价利益链,“政府可以说是房地产最大的赢家”开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”“银行是吃了买房人再吃卖房人”推高房价“媒体非常有用”,
