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1、房地产企业会计核算与税收政策讲解,文山州国税局所得税科吕在芸,房地产企业的概念和经营范围,房地产开发企业：指从事房地产开发和经营的营利性组织。开发：在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。经营：对所从事开发的项目处分、转让、租赁或抵押。房地产开发经营业务包括：土地使用权的转让、买卖和租赁活动；住宅、公寓、办公楼、商业营业用房、其他建筑物的开发、销售、出租等活动。,房地产企业的产品,房地产企业的产品：土地（商品性土地）房屋（商品房、出租房、周转房）配套设施（能有偿转让的商业性配套设施）代建工程（接受其他单位或政府的委托，代建的房屋、场地、城市道路、基础设施等）,房地产企业的生产经营流程,
2、一、登记注册。条件：注册资金万元以上，有名以上房地产、建筑工程专职技术人员，名以上专职会计人员。省建设厅根据注册资金大小、专业技术人员和开发业绩情况核发资质证，资质证分为-级，最高为级。房地产企业按照相应的资质承担相应的开发项目。二、土地取得。土地取得的方式：、出让（拍卖、招投标、协议）；、划拨（经济适用房、廉租房、公益事业）；、其他方式（债务重组、吸收合并、投资等）。,房地产企业的生产经营流程,三、立项与规划。进行项目审批、办理用地规化、建筑工程规化、施工许可等手续。四、建筑施工。、通过招投标方式选择建设工程承包单位和建设工程监理，如有工程队也可自建。施工完成后有竣工验收报告,竣工决算报告需
3、要经有资质的审计部门出具审计报告。,房地产企业的生产经营流程,五、销售管理。销售方式主要有预售（取得预售许可证）、现售、出租以及其他方式（将开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配、抵偿债务等）。六、产权办理。,一、设立阶段的会计核算内容：,主要是注册资金及筹建费用。难点是对投资方投入的非货币资产的计价和筹建期费用的归集。（一）投资方投入的非货币资产（包括存货、固定资产、无形资产）的计价，双方应按评估价或公允价做投资,转让非货币资产视同销售的处理。会计分录：借：银行存款或非货币资产贷：实收资本或股本,一、设立阶段的会计核算内容：,（二）筹建期费用的归集：筹建期的长短、那一类企业
4、要筹建没有明确的规定，企业可以把筹建期的费用记入长期待摊费用或直接记入期间费用。由于取得预售收入就要缴税,所以取得土地开始建设就应作为开始生产经营之日,若筹建期费用计入”长期待摊费用”,按税法规定可在开始经营当月一次计入当期损益或摊销期不低于3年。,二、开发产品成本核算对象的确定,会计在进行核算前,要先确定成本核算对象,按对象设置明细帐进行核算:1、对开发规模小、周期短、一次性全部开发，可以整个开发项目为成本核算对象。特点是成本费用不需分配。2、对开发规模大、开发周期较长、分期开发的项目，可按开发期数为成本核算对象。特点是成本费用需要归集和分配。3、对于开发产品形态多样的项目，可以各种开发产品
5、形态为成本核算对象。特点是成本费用需要归集和分配。,二、开发产品成本核算对象的确定,房屋一般的房屋开发项目，应当以每一独立编制的概算或施工图预算所列的单项工程为一个成本核算对象；对同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开、竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象；个别规模较大、工期较长的开发项目，可根据实际情况按区域或部位划分成本核算对象，即按开发项目的各期（区、组团）确定成本核算对象。,二、开发产品成本核算对象的确定,配套设施能有偿转让或出租的，应以各配套设施项目作为成本核算对象；不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的，可将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工
6、计算出开发总成本后，按各该项目的预算成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定的标准将此部分各配套设施开发成本分配计入有关开发产品成本。,二、开发产品成本核算对象的确定,代建工程应以各工程项目为成本核算对象。税收规定（国税发200931号）：成本核算对象应由企业在开工之前确定，并报主管税务机关备案，成本核算对象一经确定不能随意更改和混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,三、开发成本的会计核算与税务处理,（一）开发成本的会计核算 开发成本的核算是将开发过程中发生的各项支出进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。包括：1、土地开发成本：开发土地发生的各
7、项支出。2、房屋开发成本：开发商品房、出租房、周转房、代建房的各项支出。,（一）开发成本的会计核算,3、配套设施开发成本：开发不能有偿转让及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施的各项支出。4、代建工程开发成本：指接受委托代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程发生的各项支出。,（一）开发成本的会计核算,设立“开发成本”科目，核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。按开发成本种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象组织明细核算,（一）开发成本的会计核算,按四类开发产品成本将其费用
8、分为以下成本项目进行核算：1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施建设费4、建筑安装工程费5、公共配套设施费6、开发间接费用7、借款费用,（一）开发成本的会计核算,1、土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,（一）开发成本的会计核算,发生土地征用及拆迁补偿费用时：借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 对该项费用要注意：1、取得土地使用权的方式，
9、应取得何种符合规定的发票;2、支付拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费时资料是否完整、真实、证据充分;3、开发产品完工后按成本核算对象、采用一定的方法将其结转到相应的开发项目。,（一）开发成本的会计核算,（1）为开发商品房、出租房等房屋而发生的土地征用及拆迁补偿费：能分清成本核算对象的成本费用，应直接计入有关成本核算对象的开发成本；不能分清成本核算对象的，应由两个或两个以上成本核算对象负担的成本费用，其支出可先通过“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目归集，待土地开发完成投入使用时，按标准将其分配计入各成本核算对象的开发成本。,（一）开发成本的会计核算,（2）为
10、转让、出租而开发的商品性土地：将整块土地作为一个成本核算对象，其发生的全部开发支出在“开发成本商品性土地开发成本”科目归集，土地开发完成时转入“开发产品商品性土地”。（3）成片开发项目的土地征用及拆迁补偿费按各期（区、组团）开发土地面积或预算建筑面积分配。,（一）开发成本的会计核算,税收规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。,（一）开发成本的会计核算,企业以非货币交易方式取得土地使
11、用权其土地成本确定的税收政策规定:1、企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：（1）换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,（一）开发成本的会计核算,（2）换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付
12、的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,（一）开发成本的会计核算,2、企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,（一）开发成本的会计核算,2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础
13、设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,（一）开发成本的会计核算,前期工程费、基础设施费：能分清成本核算对象的成本费用，应直接计入有关成本核算对象的开发成本；不能分清成本核算对象的，应由两个或两个以上成本核算对象负担的成本费用，其支出可先通过“开发成本前期工程费”或“开发成本基础设施费”科目归集，待结转开发产品成本时，将公共成本按标准分配计入各成本核算对象的开发成本。,（一）开发成本的会计核算,4、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括企业自营工
14、程的建筑安装费和以出包方式支付给承建单位的建筑安装工程费。具体包括设备及安装费，结构工程、室外工程、装修工程、水电工程等工程费支出，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，工程建设监理费，施工噪声扰民费等。,（一）开发成本的会计核算,采用发包方式的，根据已完工价款，直接记入有关项目的 开发成本核算对象。企业向税务机关报送完工报告时必须附项目建筑施工承包合同，中介机构出具的工程造价审计报告。采用自营方式的，发生的各项建筑安装工程支出，如 人工费、材料费等直接记入相应的成本核算对象。,（一）开发成本的会计核算,（4）建筑安装工程费的分配能分清成本核算对象的建筑安装工程费，采
15、用个别认定法，直接计入成本核算对象。应由两个或两个以上成本核算对象负担的建筑安装工程费，按各成本核算对象的预算成本分配各成本核算对象应负担的成本。同一成本核算对象内按各开发产品的实测建筑面积分配至开发产品，计算单位成本。商品性土地开发成本中的共同建筑安装费按土地面积分配。,三、开发成本的会计核算,5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。对不能有偿转让的公共配套设施支出，应记入房屋和土地开发成本。能有偿转让的可单独作为一个成本项目核算。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法
16、进行分配。,三、开发成本的会计核算,税收规定:企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。,三、开发成本的会计核算,企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管
17、理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,（一）开发成本的会计核算,6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。如果企业不设置现场办公机构而由本部定期或不定期派人到现场组织开发活动的，也可直接计入“管理费用”。,（一）开发成本的会计核算,7、借款费用。为开发房地产借入资金所发生的借款费用。包括借入资金利息支出、
18、折价或溢价的摊销以及相关借款手续费等。借款费用在两个或两个以上成本核算对象间分配时，可采用以下方法之一：（）按预算成本分配各成本核算对象应负担的借款费用。（）按预算建筑面积分配各成本核算对象应负担的借款费用。,（一）开发成本的会计核算,（）按资金实际占用数分配各成本核算对象应负担的借款费用，其中：资金实际占用数=各成本核算对象的开发成本之和同一成本核算对象内的借款费用，按各开发产品的实测建筑面积分配至开发产品，计算单位成本。,（一）开发成本的会计核算,开发间接费、借款费用：无法直接计入各项开发产品成本，先在“开发间接费用”和“开发成本借款费用”科目中归集，在结转开发产品成本时，按标准将其分配计
19、入有关开发产品的成本。,（二）开发产品的结转,1、为了计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，应设置“开发产品”帐户，并按种类或项目设置明细进行核算。会计分录：借：开发产品项目（土地、商品房、周转房）等 贷：开发成本项目（土地征用等7项成本费用）,（二）开发产品的结转,2、对当期已完工成本对象的成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。（1）可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积（2）已销开发产品的成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。,（二）开发产品的结转,3、为了正确核算房地产销售成本，企业对已完工
20、开发产品应按项目设置销售台帐进行明细核算，销售台帐应包含可售面积（含公摊）、销售单价等内容。已销产品会计分录：借：主营业务成本 贷：开发产品某项目,（二）开发产品的结转,4、企业将开发的产品用于出租、周转、自用时会计分录为：借：固定资产、出租开发产品等 贷：开发产品5、精装房、样板房的装修成本单独计入该套房，不能在其他成本对象分摊。,四、营业税金及附加的会计核算,营业税金及附加是指企业销售已完工开发产品和预售开发产品时缴纳的营业税、城建税、教育附加费（地方）、土地增值税。企业按收入和预售收入计提时记“营业税金及附加”科目的借方，印花税计提时计入“管理费用”科目的借方。“营业税金及附加”、“管理
21、费用”在月末结转入“本年利润”科目。税收政策规定：营业税金及附加、印花税在申报时可税前扣除。应由产权承受人承担的契税或应由其他单位和个人承担的税金不可以在税前扣除。,五、期间费用,期间费用包括:1、营业（销售）费用：指销售商品房或提供服务而发生的所有费用，如广告费、销售代理费、展览费、售楼人员支出及与商品房销售有关的支出等。2、管理费用：指企业在筹建期发生的开办费、企业董事会费、行政管理部门发生的费用，如管理人员工资、工会费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、办公费、差旅费、职工保险、住房公积金、坏帐损失等。,五、期间费用,3、财务费用：借款利息支出、金融机构手续费、筹集经营
22、性资金发生的相关费用。为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用：属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除,六、开发成本、期间费用税务处理,1、在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。2、税前扣除的支出应满足真实性、相关性、合理性的三个条件，一般情况下还应遵循权责发生制原则、合法原则、配比原则、确定性原则。,六、开发成本、期间费用税务处理,3、企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品
23、计税成本。4、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。,六、开发成本、期间费用税务处理,5、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除,六、开发成本、期间费用税务处理,6、企业的开发成本、费用必须真实发生并取得符合规定的票据，取得不符合规定的票据在发生的当期进行纳税调整。（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（2）应向政府上交但尚未
24、上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,六、开发产品成本、期间费用税务的处理,（3）公共配套设施尚未建造或尚未完工的(已经承诺过或必须建造)，可按预算造价合理预提建造费用。7、企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。,六、开发产品成本、期间费用税务的处理,8、企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入
25、10%的部分，准予据实扣除。9、借款费用：（1）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。,六、开发成本、期间费用税务处理,（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。（3）企业向除股东或其他与企业有关联关系的自然人以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除。,六
26、、开发成本、期间费用税务处理,（4）企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。（5）企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例（2：1）超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。,六、开发成本、期间费用税务处理,10、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。11、企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在在税前扣除。1
27、2、企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。,六、开发成本、期间费用税务处理,13、开发产品完工（企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时），企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。,六、开发产品成本、期间费用税务的处理,14、企业发生的合理的工资薪金支出（条件）准予扣除。15、企业发生的职工福利费支出（注意开支范围），不超
28、过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。16、企业拨缴的工会经费（专用收据），不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。17、除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。,六、开发成本、期间费用税务处理,18、企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。2008年后预售收入可作计算扣除基数，转为实际收入时剔除。19、企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出(含广告性质的赞助支出)，不超过当年销售（营业）收入15%的部分。,六、开
29、发成本、期间费用税务处理,20、租赁费 扣除：（1）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；（2）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。,六、开发成本、期间费用税务处理,（21）企业发生的合理的劳动保护支出(指确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全防护用品、防暑降温用品支出)准予扣除。,六、开发成本、期间费用税务处理,（22）固定资产折旧费用的扣除：注意固定资产计税基础、分类、最低折旧年限、残值率、范围等问题。（23）长期待摊费用扣除规定：（1）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；按照固定
30、资产预计尚可使用年限分期摊销；,六、开发成本、期间费用税务处理,（2）租入固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。（3）固定资产的大修理支出，同时符合：修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；修理后固定资产的使用年限延长2年以上条件的，其发生的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。不符合以上两个条件的，据实列入费用。,六、开发成本、期间费用税务处理,（24）无形资产摊销：无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除,六、开发
31、成本、期间费用税务处理,（25）企业对外投资期间，投资资产（是指企业对外进行权益性投资和债权性投资形成的资产）的成本在计算应纳税所得额时不得扣除。企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。,六、开发成本、期间费用税务处理,(26)根据(2011年第25号)公告:企业资产损失按其申报内容和要求的不同，分为清单申报和专项申报两种申报形式。其中，属于清单申报的资产损失，企业可按会计核算科目进行归类、汇总，然后再将汇总清单报送税务机关，有关会计核算资料和纳税资料留存备查；属于专项申报的资产损失，企业应逐项（或逐笔）报送申请报告，同时附送会计核算资料及其他相关的纳税资料。企业发生的资产损失
32、，应按规定的程序和要求向主管税务机关申报后方能在税前扣除。未经申报的损失，不得在税前扣除。,六、开发成本、期间费用税务处理,(27)企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额（指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额）12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。应附送具有税前扣除资格的公益性社会团体、县级以上人民政府及其组部门按规定开具的并加盖单位印章的由省财政厅统一印制的公益性捐赠票据、或者非税收入一般缴款书收据联复印件等资料。,七、营业外收入和支出,房地产企业收到财政先征后返还的税金作“营业外收入”处理，并入当期利润缴企业所得税。房地产企业的发生的公益性捐赠支出，作“营业外支出
33、”处理，符合条件的，在年度利润总额的12%内准予扣除。税收滞纳金、罚金、罚款和被没收财物的损失不得扣除。注意：纳税人逾期归还银行贷款，银行按规定加收的罚息，按经济合同支付的违约金、罚款和诉讼费，支付给职工的经济补偿金，准予扣除。,八、开发产品的税务处理,（一）未完工开发产品的税务处理会计处理：预售开发产品取得预售价款时，在财务核算上由于不具备收入确认条件，只能先在预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后具备收入确认条件时才可确认收入实现。借：银行存款 贷：预收帐款某项目,（一）未完工开发产品的税务处理,税务处理：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计
34、入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,（一）未完工开发产品的税务处理,预计计税毛利率：1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。,（一）未完工开发产品的税务处理,注意事项:预售收入毛利额：不得扣除成本（成本未接转）。可扣除1、期间费用：注意
35、与开发产品成本的划分（2008年后预售收入可扣除广告费、业务宣传费、业务招待费）2、营业税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加（印花税计入管理费用）。3、可以弥补以前年度亏损4、实际征收,（二）完工开发产品的税务处理,1、开发产品完工标准2、完工开发产品的税务处理3、完工开发产品的税务管理4、销售收入范围5、销售收入确认原则,（二）完工开发产品的税务处理,1、开发产品（成本对象）完工标准：国税函2010201号）：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际
36、投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。,（二）完工开发产品的税务处理,2、完工开发产品的税务处理 预售收入确认为实际销售收入 结转已售产品的计税成本 计算实际毛利额 实际毛利额与预售收入毛利额的差额计入完工年度应纳税所得额 注意调整的时点、口径、差额,（二）完工开发产品的税务处理,3、完工开发产品的税务管理 开发企业报告开发产品完工情况 开发企业在年度纳税申报时，须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。税务机关核定计税成本权和税收处罚权,（
37、二）完工开发产品的税务处理,4、销售收入范围 销售开发产品取得的全部价款，包括 现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,（二）完工开发产品的税务处理,税收确认原则：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：销售方式 一次性全额收款 分期收款 银行按揭 委托销售 先出租再出售,（二）完工开发产品的税务处理,一次性全额收款：实际收讫价
38、款或取得索取价款凭据之日。分期收款：按销售合同或协议约定的价款和付款日确认。付款方提前付款的，在实际付款日确认。银行按揭：按销售合同或协议约定的价款确定收入额，首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,（二）完工开发产品的税务处理,会计确认销售收入原则：1、工程已经竣工且经有关部门验收合格，履行了销售合同规定的主要义务；2、将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；3、价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回；4、与销售房地产相关的成本能够可靠的计量。同时具备上述四条收入确认原则方可确认房地产销售收入的实现。,（二）完工开发产品的税务
39、处理,采取委托销售方式 支付手续费 视同买断 超基价分成 包销,（二）完工开发产品的税务处理,（二）完工开发产品的税务处理,先出租再出售方式：将开发产品转到出租开发产品，租金作”其他业务收入“处理，其价值在租赁期限内进行摊销，作”其他业务支出”。出售时按开发产品确认收入的实现，摊余价值转成本。开发就是用于出租的，转作固定资产租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧,（三）开发产品预租收入的确认,预租：新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前出租预租租金（价款）确认收入时点：自开发产品交付承租人使用之日起，按租金确认收入的实现。,九、合作建
40、造开发产品的税务处理,合作建造开发产品定义:开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。,九、合作建造开发产品的税务处理,接受投资方税收政策:（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。,九、合作建造开发产品的税务处理,（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1.企业应将该项目形成的营业
41、利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。,十、以土地使用权投资开发项目的税务处理,（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 投出方涉及的税务处理 收入确认的时点：首次取得开发产品时 收入确认的范围：应取得的开发产品 经济业务分解为两部分 转让土地使用权（按应取得的开发产品公允 价值计算确认转让所得或损失）购入开发产品,十、以土地使用权投资开发项目的税务处理,接受方涉及的税务处理 收入确认的时点：首次分出开发产品 收入确认
42、的范围：应分出的开发产品 经济业务分解为两部分 按市场公允价值销售开发产品 购入土地使用权开发项目成本的确认 购入土地使用权价格计入项目成本,十、以土地使用权投资开发项目的税务处理,（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理投出方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经济业务,十、以土地使用权投资开发项目的税务处理,接受方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：按投资交易额计算土地使用权的成本，计入开发产品的成本,（一）视同销售的范围（二）视同销售收入的确认方法,十一、开发产品视同销售行为税务处理,（一）视同销售的范围具体项
43、目：开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。视同销售确认时点 开发产品所有权或使用权转移时 实际取得利益权利时,十一、开发产品视同销售行为税务处理,十一、开发产品视同销售行为税务处理,（二）视同销售收入的确认方法 本企业近期同类开发产品销售价格 参照当地同类开发产品市场公允价值 按开发产品的成本利润率 成本利润率不得低于15%(含15%)具体比例由主管税务机关确定,十二、关于征收管理问题,（二）核定征收 开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步
44、规范。同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。,十二、关于征收管理问题,依照法律、行政法规规定不设账簿依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由,房地产开发企业所得税管理问题,一、房地产开发企业存在问题：1、商品房销售未按规定及时申报 预收账款不按规定申报纳税 产品完工不按规定确认销售收入
45、及销售成本，计算应纳税所得额 2、混淆成本对象界限、伪造或高估成本、多列预提费用。3、利用往来帐目，偷逃税款。4、利用合作建房方式，搞隐性开发、体外循环,房地产开发企业所得税管理问题,二、加强房地产开发企业所得税管理国税机关要与国土局、工商局、地税局、规划局、房地产管理部门、银行等部门建立联系制度，定期采集房地产开发企业的相关信息，用于核对纳税人所报资料。税收管理员在日常征管中必须及时收集开发企业的各类信息资料并进行认真整理、归档。,房地产开发企业所得税管理问题,税收管理员每季度要深入房地产开发企业的施工现场，掌握开发项目的经营情况。主管国税机关应对房地产开发企业实行税源监控，掌握开发项目的整个开发流程，实施动态管理。主管国税机关每年应根据房地产开发企业的财务会计信息、纳税申报信息、行业平均指标和部门涉税信息，对开发企业营业收入、成本费用和应纳税额进行评估分析。存在重大疑点的，应移交稽查部门 处理。,谢谢！,
