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1、房 地 产 法 规,授 课 人 陈 楚 庭,第二课 房地产所有权制度（1）,授课内容：房地产的概念 2.物权概述 3.所有权概述,第一节 房 地 产 的 概 念,房地产：房产和地产的合称。,概念层次：,土 地,地 块、房 屋,房 产、地 产,土地：指有特定四至范围的陆地表面。地块：指特定的具有一定面积的土地。房屋：指建筑特定地块之上形成固定活 动空间的建筑物。,第一节 房 地 产 的 概 念,土地,地块房屋,地 产房 产,土地所有权,土地使用权,房屋所有权,第一节 房 地 产 的 概 念,第二节 物权概述,一、物权的概念和特征,物权，指物权人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、
2、用益物权和担保物权。,“物权”含义：“物”：是指财产（动产和不动产）；“权”：指财产主人自由支配其财产并排斥他人干 涉的权利。,第二节 物权概述,一、物权的概念和特征,法律上的“物”，指下列物体：（1）存在于人身之外，且必须（2）能够满足人们的社会需要，且必须（3）能为人所实际控制或支配。,（1）有形物：动产和不动产（2）无形物：电力、热能、无线频谱（3）财产权利：知识产权,1980年9月10日五届人大第三次会议通过的。2001年4月28日第九届全国人大常委会第二十一次会议修正。,物权法,2007年3月全国人民代表大会通过的中华人民共和国物权法。,17世纪，德国法学家们提出了“物权”的概念。1
3、866年10月13日，普鲁士威廉一世，临幸波茨坦的一座行宫。然而，行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫兴，他想拆除，但磨坊却并不属于王室；他想赎买，奈何磨坊主死活不卖。暴怒的国王强令拆除，但被磨坊主诉至法庭。审理案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用王权，侵犯原告人由宪法规定的财产权利；责成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同样大小的磨坊，并赔偿原告人150元。,十八世纪中叶，英国首相威廉皮特在的一次演讲中说：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是英王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这间门槛已经破损了的破房子
4、。”“风能进，雨能进，国王不能进”。,物权法产生的意义,第一节 物权概述,一、物权的概念和特征,物权的特征,1.物权是权利人直接支配物的权利,2.物权是权利人直接享受物的利益的权利,3.物权是排他性的权利,4.物权是排他性的权利,自物权,物权的基本类型,他物权,所有权,用益物权,担保物权,第一节 物权概述,第二节 物权概述,二、物权的内容,第二节 物权概述,二、物权的内容,（一）所有权：国家所有权、集体所有权、私人所有权（二）用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权（三）担保物权：抵押权、质押权、留置权,第三节 所有权概
5、述,所有权是财产所有权人在法律规定的范围内，对自己的财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。,一、所有权的概念：P21,所有权具有以下的特征：,第一，所有权具有排他性,第二，所有权是一种最完全的权利,第三，所有权具有永久性,第三节 所有权概述,一、所有权的概念：P21,二、所有权的权能,(一)占有,占有：所有权人对于财产实际上的占领、控制。（1）主观上具有占有意图（2）处于事实上的管理和支配,第三节 所有权概述,二、所有权的权能,（二）使用,使用：按照财产的性能加以利用。（1）获取物的使用价值（2）获取经济利益,第三节 所有权概述,二、所有权的权能,（三）收益,收益：通过合法途径获取基于财产而
6、产生的物质 利益。（1）天然孳息（2）法定孳息,第三节 所有权概述,二、所有权的权能,（四）处分,处分：决定财产事实上和法律上命运。（1）事实上的处分（2）法律上的处分,第三节 所有权概述,三、所有权的种类,(一)国家所有权,国家所有权是全民所有制在法律上的表现，它是中华人民共和国享有的对国家财产的占有、使用、收益、处分的权利。,第三节 所有权概述,国家所有权的特征：,第一，在所有权主体方面，国家所有权具有统一性和惟一性的特征。,第二，国家所有权客体的广泛性。,1.矿藏、水流、海域、城市土地、森林,山岭、草原、荒地、滩涂、野生动植物,2.无线电频谱资源,3.国家所有的文物、古遗址、自然保护区,
7、4.国防资产和国有的铁路、公路、电力、电信等基础设施,5.国家机关、国家举办的事业单位、企业,6.国家在境外的财产、无主财产,国家所有权客体范围包括：,1.国家所有权的内容,国家所有权的内容，是指国家对国家所有的财产的占有、使用、收益、处分的权能。在一般情况下国家并不直接行使占有、使用、收益、处分的权能，而是根据“统一领导、分级管理”的原则，按财产的性质、用途，把财产分别交给相应的机关、企业、事业单位，这些单位在国家授权范围内行使所有权的权能，但财产的所有权始终属于国家。,2.国有企业的经营权,国有企业对其财产不享有所有权，只享有经营权。国有企业财产经营权是指对国家授权其经营管理的财产享有占用
8、、使用、收益和依法处分权。,经营权有以下的特征：,第一，经营权是占有、使用、收益、处分国家财产的权利。,第二，经营权是派生于、从属于国家所有权的权利。,第三，经营权是在法律规定的范围内享有的权利。,(二)劳动群众集体组织所有权:,简称集体所有权，是集体组织对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。,三、所有权的种类,第三节 所有权概述,集体组织所有权在法律上具有自己的特点：,第一，集体组织所有权的主体是各个集体组织。,第二，集体组织所有权属于集体组织，只有它才能作为该组织全体成员的代表对集体财产行使所有权，它的成员个人不是集体组织财产的所有人，无权处分集体组织的财产。,1.法律规定属于集体所
9、有的土地和森林、山岭、草原、荒地和滩涂,2.集体所有的建筑物、生产设施和农田水利设施,3.集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施,4.集体所有的其他动产和不动产,集体所有权客体范围包括：,(三)自然人财产所有权,自然人所有权是自然人对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。,自然人可以拥有的财产范围是相当广泛的，凡是法律允许自然人所有的财物，都可以是自然人财产所有权的客体，自然人都可以依法律规定的方法取得其所有权。,三、所有权的种类,第三节 所有权概述,1.合法收入,2.房屋,3.生活用品,4.文物、图书资料,5.林木,6.牲畜,7.法律允许自然人所有的生产资料,8.其他合法财产,自然人
10、财产所有权客体范围包括：,(四)法人财产所有权,法人所有权是各类法人对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。,法人的范围：企业法人、机关法人、事业单位法人、社团法人。,三、所有权的种类,第三节 所有权概述,四、所有权的保护,第三节 所有权概述,（1）请求确权（2）请求排除妨碍（3）请求消除危险（4）请求恢复原状（5）请求返还原物（6）请求赔偿损失,所有权具有以下的特征：,第一，所有权是绝对权,第二，所有权具有排他性,第三，所有权是一种最完全的权利,第四，所有权具有永久性,民法学上的“物”，指存在于人身之外，能够满足人们的社会需要而又能为人所实际控制或支配的物质客体。以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值为标准，物可划分为动产和不动产。（1）动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。（2）不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。,财产所有人可以自己占有财产，也可以由非所有占有。非所有人的占有，是指由他人对于财产的事实上的控制。这种占有可以分为合法占有和非法占有两种情况。非所有人的合法占有是指根据法律规定或所有人的意思而占有他人的财产，非所有人没有法律上的依据而占有他人的财产是非法占有。,
