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1、房地产开发与经营,房地产开发与经营,第一节 房地产相关概念第二节 房地产开发与经营第三节 房地产开发企业第四节 城市规划对房地产的影响,第一节 房地产相关概念,房地产广义：土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏资源；狭义：仅指土地以及土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的权益。,第一节 房地产相关概念,房地产特性1、位置的固定性和不可移动性2、使用的长期性3、影响因素多样性4、投资大量性5、保值增值性,第一节 房地产相关概念,房地产业主要包括：1、国有土地使用权的出让2、房地产的开发与再开发3、房地产经营4、房地产中介服务5、物业管理6、房地产的调控与管理,第二节 房地产开发与经营,房
2、地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。,第二节 房地产开发与经营,房地产开发的分类：1、按城市建设对象划分 新开发：也叫新城区开发，是指对新市区、卫星城镇的开发。再开发：也叫旧城区开发，是指对旧城或大城市的某些区域进行改建、扩建的生产活动，有时也称旧城改造。,第二节 房地产开发与经营,2、按开发的配套程度划分 综合开发：需要相当规模，无论是新城区开发还是旧城区的再开发，都是成街成片或在更大区域范围内大规模统一配套进行的。单项开发：是指零星分散建造的单项工程或单位工程的开发建设。,第二节 房地产开发与经营,3、按开发的经营方式划分 土地开发：是指土地开发企业以获
3、得土地使用权的土地为对象，通过征地、拆迁、安置，将土地开发成供水、排水、供电、供热、供气、电讯和套路畅通、地场平整（即七通一平）的建筑用地，将其使用权转让给各类房屋开发企业或投资企业的一种经营方式。,第二节 房地产开发与经营,房屋开发：房地产开发企业以市场价格从土地开发企业手中有偿获得土地使用权后，按规划的统一要求，组织建设场地的房屋建设，开发符合规划要求的房地产商品，然后再将开发完毕的房地产商品出售或出租的一种经营方式。综合开发：将前两者合二为一。,第二节 房地产开发与经营,新、旧城区的房地产开发分析旧城区的开发优势：位置 不利条件：拆迁费用高、改建配套费用较高,第二节 房地产开发与经营,新
4、城区开发优势：很好的发展潜力，拆迁安置补偿费较低，制约条件少。不利条件：征地困难，缺乏必要的基础设施。,第二节 房地产开发与经营,房地产经营 有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动,第二节 房地产开发与经营,房地产经营的内容1、房地产的购置2、房地产产品的销售3、房屋互换4、房地产信托和咨询,第二节 房地产开发与经营,房地产经营方式房地产出售的经营方式1、按交易期限不同分为现货与期货两种出售方式。2、按交易方式不同分为订购、现购和拍卖等。3、按付款期限不同可分为一次性付款和分期付款。4、按付款条件不同分为平价出售和优惠价出售。5、按出售数量不同可分为批量出售和单宗出售。,第二节
5、房地产开发与经营,房地产出租按所经营的对象不同，分为土地出租和房屋出租。,第二节 房地产开发与经营,房地产开发与经营的区别1、内容上2、资质上,第二节 房地产开发与经营,房地产开发的主要阶段:投资决策分析阶段前期工作阶段项目的建设阶段销售管理阶段,第三节 房地产开发企业,一、房地产开发企业的设立条件二、房地产开发企业的资质等级三、房地产开企业的设立程序,第三节 房地产开发企业,房地产开发过程的主要参与者开发商土地所有者或当前的使用者政府有关部门金融机构建筑承包商专业顾问消费者或买家,第三节 房地产开发企业,房地产开发商：处置物业 开发类型 经营管理风格 社会声誉,第三节 房地产开发企业,房地产
6、开发企业的人员构成专业顾问 工程师景观建筑师 环境顾问交通顾问 房地产估价师会计师 房地产代理物业管理经理 市场研究专家经济实际造价工程师 律师,第三节 房地产开发企业,房地产开发企业的组织结构金字塔形组织结构：企业整个人事组织像一座金字塔，领导人高居塔尖，以制度化和法规化严格构建等级制度。优点：集权度高、决策统一；缺点：信息纵向传递慢，容易被过滤或阻滞,第三节 房地产开发企业,房地产开发企业的组织结构矩阵结构：既有按职能划分的垂直领导系统，又有按项目划分的横向领导系统。优点：机动、灵活缺点：专案分责任人管理人员困难,第四节 城市规划对房地产的影响,城市规划一般分为总体规划和详细规划。总体规划
7、详细规划,第四节 城市规划对房地产的影响,城市规划建设用地的分类：居住用地公共设施用地工业用地仓储用地市政设施用地绿地,第四节 城市规划对房地产的影响,一、规划设计方案中的重要技术经济指标：1、居住区总用地是指居住区范围内的总面积。2、居民每人占地是指居住区内人均用地指标。包括人均居住用地、人均公共建筑用地。3、居住区总建筑面积是指居住范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共面积。4、总户数、总人口等,5、平均每户居住建筑面积是指居住区内居住建筑面积与总户数之比。6、人口毛密度是指居住区人口与总用地面积之比。7、人口净密度是指居住总人口与建筑面积之比。8、建设工期工程开工至全部工程完工之间的
8、持续时间。,9、居住建筑密度=居住建筑基层面积/居住区总面积10、容积率=居住建筑面积/居住区总面积（居住建筑面积=一层建筑面积*层数）,第四节 城市规划对房地产的影响,二、非居住区开发项目技术经济指标1、总建筑面积是指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。2、地上建筑面积是指地上各层建筑面积的总和。3、建筑密度是指项目用地范围内所有建筑物的基层面积之和与规划建设用地面积之比。4、规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的用地面积。,第四节 城市规划对房地产的影响,5、建筑高度是指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度。6、绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。7、停车位个数8、建筑容积率=全部建筑面积与规划建设用地面积（总用地）之比9、有效面积系数 建筑物内可出售或出租的建筑面积与总建筑面积之比。,例题一：总用地4000平方米，容积率5.5，建筑密度55%，每层建筑面积相等，有效面积系数为0.85，问总建筑面积、有几层、可出租面积各是多少？,楼面地价取得土地的费用与建筑面积之比,
