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1、第二章 房地产金融基础知识,货币的时间价值,如果你朋友欠你钱2000元，计划归还。方案一:现在就全部归还；方案二:现在还1000元，一年后再还1000元；你希望是哪种？,一、货币时间价值概述,一、货币时间价值概述,货币时间价值的含义：指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。,eg:如果现行一年期存款利率为10%，你今天存入银行100元，一年终了时，你将获得本息共110元，这意味着，今天100元的资金在效用上相当于明年的110元，其中增加的10元就是资金的时间价值。100元的终值是110元，110元的现值是100元。,一、货币时间价值概述,今天一定金额的货币和未来同样金额的货币在经济价值上
2、是不同的。货币时间价值的表现形式利息,现值和终值,现值（Present value）:现值的符号记为P，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）起点时的价值。,终值:（Future value）终值的符号为F，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）终点时的价值，故又称将来值。现实生活中称之为本利和。,二、货币时间价值的计算利息计算,1）单利的计算 指以本金作为计算利息的基础，所产生的利息不再加入本金计算利息的一种计息方式。例：某房地产开发企业贷款100万元，贷款期限5年，年利率为10%，采用单利计息，求5年后该企业应付的终值F：,二、货币时间价值的计算利息计算,1）单
3、利的计算一年后：100+10010%=100（1+10%）=110万元二年后：100（1+10%）+10010%=100（1+10%2）=120万元三年后：100（1+10%2）+10010%=100（1+10%3）=130万元四年后：100（1+10%3）+10010%=100（1+10%4）=140万元五年后：100（1+10%4）+10010%=100（1+10%5）=150万元,公式：1)单利终值 F=P(1+i.n),P本金或现值，期初金额i利率I利息F本金和利息之和，终值t计息期的时间n计息期的期数2）单利现值：P=F/(1+i.n),课堂演练：,1.某人年初存入银行10 000元
4、，单利计息，年利率为5%，则第8年年末的本利和为：2.小王刚刚拿了年终奖，计划存入银行，在两年后取出来买一辆价格为80 000元的小轿车，已知年利率为5%。问：若采用单利计息，小王现在至少需要存入多少钱，才能在两年终了的时候获得80 000元？,2）复利的计算：,指每经过一个计息期，将所产生的利息加入本金再计利息的计息方式，定期滚算，俗称“利滚利”。这里所说的计息期，是指相邻两次计息的时间间隔，如年、月、日等。除非特别指明，计息期为1年（但是本教材基本上都是年度的概念）。,2）复利的计算：,例如：某房地产开发企业贷款100万元，贷款期限5年，年利率为10%，采用复利计息，求5年后该企业应付的终
5、值F：,2）复利的计算：,一年后：100+10010%=100（1+10%）二年后：100（1+10%）+100（1+10%）10%=100(1+10%)2三年后：100(1+10%)2+100(1+10%)210%=100(1+10%)3四年后：100(1+10%)3+100(1+10%)3 10%=100(1+10%)4五年后：100(1+10%)4+100(1+10%)4 10%=100(1+10%）5,已知现值P，在复利计息的前提下，年利率i，几年后本金与利息之和F即为复利终值。,第1年期终金额：F1PPiP（1i）第2年期终金额：F2P（1i）P（1i）i P（1i）2第n年期终金额
6、：FnP（1i）n将（1i）n称为复利终值系数，用符号（F/P,i,n）表示。例如，（FP，5%，5）表示利率为5%，5年期复利终值的系数。复利现值：P=F/(1+i)n,复利终值计算公式,已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，n年后的复利现值P。,F1PPiP（1i）-PF1/（1i）F2 P（1i）2-PF2/（1i）2,FnP（1i）n-PFn/（1i）nFn（1i）-n把（1i）-n称为复利现值系数，用符号（PF，i，n）表示。例如，（PF，5%，5）表示折现率为5%、5年期的复利现值系数。,复利现值计算公式（略）,例：某人准备在第5年末获得1000元收入，年利息为10%，试计算：
7、每年计息一次，现在应存入多少钱。F=1000 n=5 i=10%P=F/(1+i)n=100/(1+10%)5=621元每半年计息一次，现在应存入多少钱：F=1000 n=52=10 i=10%2=5%P=F/(1+i)n=100/(1+5%)10=614元,课堂演练：,1.某人年初存入银行10 000元，复利计息，年利率为5%，则第8年年末的本利和为：2.小王刚刚拿了年终奖，计划存入银行，在两年后取出来买一辆价格为80 000元的小轿车，已知年利率为5%。问：若采用复利计息，小王现在至少需要存入多少钱，才能在两年终了的时候获得80 000元？,三、年金的计算,（一）含义年金（Annual w
8、orth）：符号为A，指定期、等额、连续的系列收付。（二）特点：每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。在个人住房贷款中，如何计算每月供楼款问题就是这里所讲年金计算。,（三）分类：普通年金（后付年金）：指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。当期限无限期等额收付时（n），称为永续年金。当期年金（先付年金）：从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付款项。递延年金：指隔若干期后发生，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。,（四）、年金的计算,这里主要讲普通年金：每期期末有等额的收付款项的年金（后付年金）。,（四）、年金的计算,（1）普通年金终值计算普通年金的终值是指一定
9、时期内每期期末收付款项的复利终值之和。计算方法：利用复利终值的计算公式计算出各期的终值，最后加总求和。例：3年中每年年底存入银行100元，利率是10%，则第三年年末年金终值应为：,（2）普通年金现值计算,利用复利现值的计算公式，将每期末存人的年金A折算到0这一时点（即第一年年初），然后再相加，求出P,这是个等比数列，运用等比数列的求和公式，得到：,称为年金现值系数，用符号（PA，i，n）表示,（四）、年金的计算,（2）普通年金现值计算例：年利率为10%，要想在未来10年中，每年年末获得10 000元，现在要向银行存入多少钱？,二、货币时间价值理论对资产评估实践的启示,如果采用收益现值法进行评估，就必须首先将不同时点上的一系列收益分别进行折现处理，然后再加总，而不能将资产创造的收益流简单相加。,例：固定利率抵押贷款月均还款额为1000元，每月月末还款，借款期为10年（120个月），按年利率6%（月利率为6%/12=0.5%）计算，则10年后所有还款终值,例2：固定利率抵押贷款月均还款额为1000元，每月月末还款，借款期为10年（120个月），按年利率6%（月利率为6%/12=0.5%）计算，则计算贷款额（即普通年金现值）为：,利率的思考,利率如何确定？分析我国目前利率状况。经济发展与利率关系。,Thank you!,
