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1、住宅项目物业共用部位及共用设施设备运行、检修养护合规指南物业设备设施管理是指物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设备设施的原理性能，对其进行正确地使用、保养与维修，使之保持最佳运行状态，从而为业主和使用人提供舒适、安全的环境。物业设施设备的正确使用与完善管理，也体现出物业服务企业的技术水平与管理水平。（一）综合管理合规指南根据住宅物业服务标准：1.组织实施房屋使用安全情况检查、评估。（一至五级）2.检查发现问题的处置（一至五级）（1）共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应及时组织修复。（2）对属于大、中修、
2、更新改造范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会（物业管理委员会）提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修，属于应急维修范畴的按照专项维修资金应急使用流程支取。3,每年第四季度制定下一年度维修养护计划。（一至五级）4 .特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。（一至五级）5 .雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查、落实防范措施，并做好记录。（一至五级）6 .设备机房（1）每月清洁1次，室内无杂物。（一至三级）每半个月清洁1次，室内无杂物。（四级）每周清洁1次，室内无杂物。（五级）（2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板
3、。（一至五级）（3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。（一至五级）（4）设施设备标识、标牌齐全。（一至五级）（5）张贴或悬挂相关制度、证书。（一至五级）（6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。（一至五级）（二）共用部位检修养护合规指南根据住宅物业服务标准：1 .房屋结构每年检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。（一级）每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。（二级）每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、
4、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。（三至五级）2 .建筑部件（1）每年检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。（一级）每半年检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。（二级）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。（三至五级）（2）每年巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。（一级）每半年巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。（二级）每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。（三级至五级）（3）每年检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。（一级）每半年检查1次共用
5、部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。（二级）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。（三级）每2个月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。（四级至五级）（4）每年上汛前、政府发布暴雨预警及强降雨后检查屋面防水和雨落管等。（一至五级）每年上汛前、政府发布暴雨预警及强降雨后对屋面防水层、保护层及上一汛期中的漏水点进行全面检查，不得出现防水层或保护层鼓包破损、裂纹、接口开裂等现象。对屋面的雨水落水口、落水管进行检查，清理屋面的杂物，确保雨水落水口无堵塞，管线畅通。对于管线开裂、脱落、渗水等，及时更换或修复。（一至五级）（5）巡视时如发现窗框松动、
6、门窗扇开关不灵活、糟朽、开焊、小五金缺损等情况应修补。修补后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全；玻璃安装牢固，窗纱绷紧，不露纱头。（一至五级）（6）物业共用部分的室内墙面及顶棚不应出现开裂空鼓、剥落现象，修缮后的内墙面及顶棚应恢复原有功能，抹面应接搓平整、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。吊顶的龙骨应整齐，无明显变形。吊顶板整洁无污渍，不缺边角。室内地面、散水不应出现起砂、空鼓、松动的情况，维修后应平整、光滑、接搓平顺。外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮，不开裂。外墙砖不松动，不空鼓。外檐抹灰、块料面层因局部严重空鼓有脱落危险的，应及时排除险情，排除后应不存在安全隐患。在
7、冬、夏季节交换的高温差时期，要特别加强对墙面装饰材料的检查和维修，防止高空坠落伤人的现象发生。烟道不应有裂健、破损、堵塞，修缮后应保持通畅。（一至五级）3 .附属构筑物（1）每半年巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（一级）每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（二级）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（三级）每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（四级）每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（五级）（2）每半年检查1次雨、污水管井等。（一至二级）每季度检查1次雨、污水管井等。（三级）每月检查1次雨
8、、污水管井等。（四至五级）（3）每年度巡查1次大门、围墙、围栏。（一级）每半年巡查1次大门、围墙、围栏。（二级）每月巡查1次大门、围墙、围栏等。（三级）每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。（四级）每周巡查1次大门、围墙、围栏等。（五级）（5）每年检测1次防雷装置，检测率不低于100虬于每年上汛前即6月15日前完成检测。（一至四级）每年检测1次防雷装置，检测率不低于100虬于每年上汛前即6月15日前完成检测。信号系统应加装信号级电涌保护器。（五级）（三）中央空调系统检修养护合规指南根据住宅物业服务标准：1 .运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、风道、水处理等设施设备进行系统性检查。
9、（一至五级）2 .运行期间每日巡查1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。（一至五级）3 .每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。（一至三级）每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。（四至五级）4 .每年对空调系统进行1次整体性维修养护。（二至五级）5 .制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。（三至五级）6 .每年检查1次管道、阀门并除锈。（三至五级）7 .每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。（三至五级）根据北京市民用建筑节能管理办法：1 .公共建筑和居住建筑的使用人应当提高节能意识
10、，在日常使用中注意节电、节水、节能。2 .任何人不得损坏、擅自拆改建筑物围护结构保温层、供热计量装置与调控系统、能耗计量设施等。根据关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知（国发（2006）28号）要求，控制室内温度，夏季不低于26摄氏度，冬季不高于20摄氏度。根据卫生部公共场所集中空调通风系统卫生管理办法(卫监督发(2006)53号)要求，建立空调卫生管理制度和应急预案。风险提示根据北京市民用建筑节能管理办法：第四十二条违反本办法第三十三条规定，损坏建筑物围护结构保温层的，由住房城乡建设行政主管部门责令改正，情节严重的可处1000元以上1万元以下罚款。损坏供热计量装置与调控系统的，由城市管
11、理综合执法部门责令改正，可处500元以上100O元以下罚款；情节严重，影响正常供热的，可处100O元以上1万元以下罚款。（四）二次供水设施检修养护合规指南根据生活饮用水卫生监督管理办法（建设部卫生部令第53号）：1 .供水单位供应的饮用水必须符合国家生活饮用水卫生标准。2 .从事二次供水设施清洗消毒的单位必须取得当地人民政府卫生行政部门的卫生许可后，方可从事清洗消毒工作。清洗消毒人员，必须经卫生知识培训和健康检查，取得体检合格证后方可上岗。根据住宅物业服务标准：1 .按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，生活水箱每年应不少于一次清洗消毒、水质化验，化验结果应符合国家生活饮用水卫生标准。（一至五级
12、）2 .每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。（一至二级）每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。（三至五级）3 .每半年切换1次备用水泵。（一级）每季度切换1次备用水泵。（二级）4 2个月切换1次备用水泵。（三级）5 月切换1次备用水泵。（四至五级）4 .每年检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。（一至二级）每年检查不低于2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。（四至五级）5 .每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。（一至五级）6 .水箱、蓄水池盖板应保持完好
13、并加双锁，钥匙由专人分别保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。（一至五级）7 .设施设备运行正常，无跑冒滴漏、无污染；水箱及管道无锈蚀；做好日常巡视、维修、养护、水箱清洗消毒的工作记录。（一至五级）根据住宅二次供水设施设备运行维护技术规程（DB11/T118-2016）：1.二次供水设施设备应由专业人员，对设施设备的运行、维修保养进行管理。8 .二次供水设施设备应建立健全相关管理制度和操作规程。9 .二次供水设施设备的管理应建立健全设备日巡检、定期维保、维修、应急处置等过程的相关记录和档案。10 二次供水设施设备的管理应制定相应的安全运行应急预案。11 埋地式生活饮用水储水池周围1
14、0米以内严禁有垃圾堆放点等污染源；周围2米以内严禁有污染物。12 二次供水设施设备在运行、定期维保、维修、应急处置时均不得与非饮用水管道连接。关于二次供水设施设备的资料管理、运行管理、人员管理、安全管理的相关要求具体参见住宅二次供水设施设备运行维护技术规程（DBllT118-2016）o风险提示根据生活饮用水卫生监督管理办法：违反本办法规定，有下列情形之一的，县级以上地方人民政府卫生行政部门应当责令限期改进，并可处以20元以上5000元以下的罚款：（三）供水单位未取得卫生许可证而擅自供水的；（四）供水单位供应的饮用水不符合国家规定的生活饮用水卫生标准的；（五）未取得卫生行政部门的卫生许可擅自从
15、事二次供水设施清洗消毒工作的根据北京市城市公共供水管理办法（北京市人民政府令第22号）：擅自拆卸、挪动公共供水设施，或除紧急需要擅自动用消火栓的，责令恢复原状，处责任单位IoOO元以下罚款。（五）排水系统检修养护合规指南根据住宅物业服务标准：1 .排水设施（I）每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。排水、排污管道应通畅，无堵塞外溢现象。（一至五级）1 2）每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。（三至四级）每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。（五级）2 .污水泵汛期每半月巡视不少于1次，平时每季巡视1次，检查设备运行状态；每年养护1次。（一级）汛期每周巡
16、视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次。（二级）汛期每周巡视3次，出现雨情时每天不低于2次巡视，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每2周进行1次手动启动测试；每年养护不低于1次。（三级）汛期每日巡视1次，出现雨情时每日不低于2次巡视，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每2周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。（四至五级）3 .化粪池视小区入住情况和化粪池满溢度进行清掏，清掏维护周期每年不少于1次。（一级）每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。（二至三级）每季度检查1次化粪池；每半年安排清掏1次。（四级）每月检查1次化粪池；每半年安排清掏不少于1次
17、。（五级）根据城镇污水排入排水管网许可管理办法（住房和城乡建设部令第21号）：1 .排水户向排水行为发生地的城镇排水主管部门申请领取排水许可证Q城镇排水主管部门应当自受理申请之日起15日内作出决定。集中管理的建筑或者单位内有多个排水户的，可以由产权单位或者其委托的物业服务人统一申请领取排水许可证，并由领证单位对排水户的排水行为负责。因施工作业需要向城镇排水设施排入污水的，由建设单位申请领取排水许可证。2 .排水许可证的有效期为5年。因施工作业需要向城镇排水设施排水的，排水许可证的有效期,由城镇排水主管部门根据排水状况确定，但不得超过施工期限。3 .排水户不得有下列危及城镇排水设施安全的活动：(
18、1)向城镇排水设施排放、倾倒剧毒、易燃易爆、腐蚀性废液和废渣；(2)向城镇排水设施排放有害气体和烹饪油烟；(3)堵塞城镇排水设施或者向城镇排水设施内排放、倾倒垃圾、渣土、施工泥浆、油脂、污泥等易堵塞物；(4)擅自拆卸、移动、穿凿和接入城镇排水设施；(5)擅自向城镇排水设施加压排放污水；(6)其他危及城镇排水与污水处理设施安全的活动。风险提示根据城镇排水与污水处理条例(中华人民共和国国务院令第641号)：排水户未取得污水排入排水管网许可证向城镇排水设施排放污水的，由城镇排水主管部门责令停止违法行为，限期采取治理措施,补办污水排入排水管网许可证，可以处50万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任
19、；构成犯罪的，依法追究刑事责任。排水户不按照污水排入排水管网许可证的要求排放污水的，由城镇排水主管部门责令停止违法行为，限期改正，可以处5万元以下罚款；造成严重后果的，吊销污水排入排水管网许可证，并处5万元以上50万元以下罚款，可以向社会予以通报；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。根据城镇污水排入排水管网许可管理办法：排水户违反本办法规定，拒不接受水质、水量监测或者妨碍、阻挠城镇排水主管部门依法监督检查的，由城镇排水主管部门给予警告;情节严重的，处3万元以下罚款。排水户名称、法定代表人等其他事项变更，未按本办法规定及时向城镇排水主管部门申请办理变更的，由城镇排水主管部
20、门责令改正,可以处1万元以下罚款。排水户名称、法定代表人等其他事项变更，未按本办法规定及时向城镇排水主管部门申请办理变更的，由城镇排水主管部门责令改正,可以处1万元以下罚款。根据北京市市容环境卫生条例：对厕所的粪便应当排入污水处理系统或者贮（化）粪池。城镇地区内负有清掏粪便责任的单位应当及时清掏，对清掏的粪便密闭运输，并倾倒在指定的消纳场所。违反第一款、第二款规定的，责令改正，并处100o元以上2000元以下罚款；其中违反第二款规定，随意倾倒粪便的，处5000元以上5万元以下罚款。(六)照明和电气设备检修养护合规指南根据配电室安全管理规范(DB11/T527-2021)：1 .应建立、健全配电
21、室安全生产岗位责任制、各项运行管理制度和安全操作规程，主要内容上墙明示。2 .配电室的各种记录档案应分类归档，设计、施工、竣工验收的图纸、图表等文件长期保存，其他记录至少保存1年。3 .应根据配电室的设备规模、自动化程度、操作的繁简程度和用电负荷的类别，开展从业人员的安全教育和培训，使之具备必要的安全生产知识、安全操作技能和应急救援知识。4 .应编制配电室应对设备异常、停电、触电、汛害、电器设备火灾爆炸等情况的应急预案，应急预案编制应符合GB/T29639有关要求，并至少每3年修订一次，且在现场备存。5 .配电室应急预案演练每年不少于2次，演练结束后应分析演练中的问题，对演练效果进行评估，撰写
22、演练总结报告。6 .新建或改造的电力用户配电室应按智能化运维的要求建设智能运维系统。7 .采用智能化运维的配电室应配置智能运维系统，并应建立智能运维安全管理制度、定期开展智能运维培训。8.配电室内各设备的设置和运行应符合消防安全要求，配电室应建立消防应急处置措施，定期开展消防安全检查。关于配电室的设备管理、设施管理、运行维护、人员要求、重大活动安全用电的具体要求的相关要求具体参见配电室安全管理规范(DBllT527-2021)o根据住宅物业服务标准：1 .楼内照明每月巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障1周内修复。完好率不低于80%,满足使用要求。电光源和照明灯具完好，当照度低于设计标准的8
23、0%时，应进行维修。（一级）每月巡视1次，一般故障2日内修复；复杂故障1周内修复。完好率不低于85%,满足使用要求。电光源和照明灯具完好，当照度低于设计标准的80%时，应进行维修。（二级）每月巡查1次，一般故障1日内修复；复杂故障5日内修复。亮灯率90%以上。电光源和照明灯具完好，当照度低于设计标准的80%时，应进行维修。（三级）每月巡查1次，一般故障12小时内修复，复杂故障1日内修复；亮灯率95%以上。电光源和照明灯具完好，当照度低于设计标准的80%时，应进行维修。（四级）每班巡视1次，一般故障6小时内修复；复杂故障12小时内修复。亮灯率98%以上。电光源和照明灯具完好，当照度低于设计标准的
24、80%时，应进行维修。（五级）2 .楼外照明每月巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障2周内修复。完好率不低于80%,满足使用要求。照度低于设计标准80%时，应进行维修。（一级）每半月巡视1次，一般故障2日内修复；复杂故障2周内修复。完好率不低于85%,满足使用要求。照度低于设计标准80%时，应进行维修。（二级）每周巡视1次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复；每月调整1次时间控制器。完好率不低于90%,满足使用要求。照度低于设计标准80%时，应进行维修。（三级）每周巡视3次；一般故障1日内修复；复杂故障5日内修复；每2周调整1次时间控制器。完好率不低于95%o照度低于设计标准80%时，应
25、进行维修。（四级）每日巡视1次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复；每2周调整1次时间控制器。完好率不低于98沆照度低于设计标准80%,应进行维修。（五级）3 .应急照明（1）每日巡视1次，发现故障，即时修复。（一至五级）（2）应急照明包括安全照明灯、疏散照明灯、疏散指示灯、楼层指示灯。高于100米的建筑物内的应急照明断电后，依靠蓄电池维持时间应不少于30分钟，低于100米的应不少于20分钟。应急照明灯具的集中式或自带式蓄电池都应定期进行充放电。（一至五级）4 .低压柜每月巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、测试、清扫。（一级）每半月巡视1次设备运行状况；每年养护1次
26、，养护内容包括紧固、测试、清扫；每年检查1次电气安全。（二级）每日巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全。（三级）每日巡视2次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、测试、清扫；每年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。（四级）每日巡视3次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。（五级）5 .低压配电箱和线路每季度巡视1次设备运行状态；每年养护1次，养护内容包括紧固、测试、清扫等。（一至二级）每月巡视1次设备运行状况；每年养护1次，
27、养护内容包括紧固、测试、清扫。（三级）每月巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、测试、清扫；每半年切换1次双路互投开关。（四级）每周巡视1次设备运行状态；每半年养护1次，养护内容包括紧固、测试、清扫；每半年切换1次双路互投开关。（五级）6 .控制柜每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。（一级）每月巡视1次设备运行状态；每年养护1次，养护内容包括紧固、测试、清扫、调试。（二级）每2周巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、测试、调试、清扫。（三级）每周巡视1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、测试、调试、清扫；每半
28、年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置。（四级）每周巡视2次设备运行状态；每年养护2次，养护内容包括紧固、测试、调试、清扫；每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置。（五级）7 .发电机每季度试运行1次，保证正常运行。（一至二级）每月试运行1次，保证运行正常；每年活化1次蓄电池；每周巡视1次充电机和蓄电池。（三级）每月试运行1次，保证运行正常；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每日巡视1次充电机和蓄电池。（四级）每月试运行1次，保证运行正常；每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每班巡视1次充电机和蓄电池。（五级）8 .配
29、电室、楼层配电间（1）防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。（一至二级）防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确。（三级）防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识清晰、准确。（四至五级）（2）检查低压柜各个支路的负荷情况，电气元件和连接点温度，各种表计异常误差，柜内积尘情况，异常噪声和气味，各类电气元件的设定值的异常变化，进出线的护口，锁具、柜体，各种标识标牌,指示灯，各种电器装置或控制设备的设定参数，按钮，转换开关，远控装置。定期切换EPS主备电源和末端双路电源互投开关，定期对蓄电池充放电。（一至五级）（3）配电室的
30、门口应设置挡鼠板，其高度不低于0.4米。所有穿过变电室墙壁、顶棚和地面的线槽，线管周围的空隙应严密封堵。配电室应保持干燥。室内各种标识标牌完备。（一至五级）风险提示根据中华人民共和国电力法：第三十二条第一款用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电用电秩序。第六十五条违反本法第三十二条规定，危害供电、用电安全或者扰乱供电、用电秩序的，由电力管理部门责令改正，给予警告；情节严重或者拒绝改正的，可以中止供电，可以并处五万元以下的罚款。根据电力设施保护条例（中华人民共和国国务院令第239号）：第二十七条违反本条例规定，危害发电设施、变电设施和电力线路设施的，由电力管理部门责令改正；拒不改正的，处100
31、Oo元以下的罚款。电力主管部门有权制止并责令其限期改正；情节严重的，可处以罚款；凡造成损失的，电力主管部门还应责令其赔偿，并建议其上级主管部门对有关责任人员给予行政处分。根据供用电监督管理办法：第三十二条第一款用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。第六十五条违反本法第三十二条规定，危害供电、用电安全或者扰乱供电、用电秩序的，由电力管理部门责令改正，给予警告；情节严重或者拒绝改正的，可以中止供电，可以并处五万元以下的罚款。（七）安全防范系统检修养护合规指南根据住宅物业服务标准：1.报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。检查设备表面和内部
32、线路板、电子元器件表面的积尘情况。应使用投涮干净拧干无滴水的抹布擦拭设备表面；用吹吸风机,吹除或吸取内部灰尘，对顽垢可先用软毛刷清除。（一至五级）2.对讲门口机每半年检查1次按键、显示屏等；每年表面清洁1次；每年内部除尘1次。要求按键灵敏有效、显示屏显示正常、通话清晰、固定牢固、防水状况良好。（一至二级）每月检查1次按键、显示屏等；每月表面清洁1次；每半年内部除尘1次。要求按键灵敏有效、显示屏显示正常、通话清晰、固定牢固、防水状况良好。（三级）每2周检查1次按键、显示屏等；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。要求按键灵敏有效、显示屏显示正常、通话清晰、固定牢固、防水状况良好。（四级）每周检
33、查1次按键、显示屏等；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。要求按键灵敏有效、显示屏显示正常、通话清晰、固定牢固、防水状况良好。（五级）3 .网络控制箱每半年检查1次外观、接线；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。外观无变形，接线紧固。（一至二级）每半年检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。外观无变形，接线紧固。（三级）每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。外观无变形，接线紧固。（四级）每月检查1次外观、接线；每月表面清洁1次；每季度内部除尘1次。外观无变形，接线紧固。（五级）4 .图像采集设备每周检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁1次
34、；每年内部除尘1次。要求监视画面图像清晰，录像功能正常，矩阵开关摇杆灵活有效，图像切换正常。（一至二级）每周检查1次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。要求监视画面图像清晰，录像功能正常，矩阵开关摇杆灵活有效，图像切换正常。（三级）每周检查2次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。要求监视画面图像清晰，录像功能正常，矩阵开关摇杆灵活有效，图像切换正常。（四级）每日检查1次监视画面、录像功能；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。要求监视画面图像清晰，录像功能正常，矩阵开关摇杆灵活有效，图像切换正常。（五级）5 .摄像机每年检查1次聚焦、红外夜视、接
35、线、防水状况等，进行相应的调校；每年镜头表面清洁1次。摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭，要求聚焦清晰、红外夜视正常、防水状况良好、固定牢靠、接线连接正常。环境恶劣时，表面清洁可缩短周期增加频次。（一级）每半年检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每年镜头表面清洁1次。摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭，要求聚焦清晰、红外夜视正常、防水状况良好、固定牢靠、接线连接正常。环境恶劣时，表面清洁可缩短周期增加频次。（二级）每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭，要求聚焦清晰
36、、红外夜视正常、防水状况良好、固定牢靠、接线连接正常。环境恶劣时，表面清洁可缩短周期增加频次。（三至五级）6 .云台每年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁1次。云台转动部位无锈涩，运转灵活无噪音，接线可靠。（一级）每半年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1次。云台转动部位无锈涩，运转灵活无噪音，接线可靠。（二级）每半年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。云台转动无锈涩，运转灵活无噪音，接线可靠。（三级）每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。云台转动部位无锈涩，运转灵活无
37、噪音，接线可靠。（四级）每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。云台转动部位无锈涩，运转灵活无噪音，接线可靠。（五级）7 .巡更点每半年检查1次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1次；每日存储巡更记录。要求固定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。（一级）每季度检查1次外观，发现故障隐患，即时排除；每季度表面清洁1次；每日存储巡更记录。要求固定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。（二级）每月检查1次外观，发现故障隐患，即时排除；每月表面清洁1次；每日存储巡更记录。要求固定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。（三级）每2周检查1次外观，发现故障
38、隐患，即时排除；每2周表面清洁1次；每日存储巡更记录。要求固定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。（四级）每周检查1次外观，发现故障隐患，即时排除；表面清洁1次;每日存储巡更记录。要求固定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。（五级）8 .读卡器每季度检查1次外观；每季度表面清洁1次，查看防水状况。要求固定牢固、键盘灵敏有效、读卡时蜂鸣器声音正常、防水状况良好。（一至四级）每周检查1次外观；每周表面清洁1次，查看防水状况。要求固定牢固、键盘灵敏有效、读卡时蜂鸣器声音正常、防水状况良好。（五级）9 .电磁锁门锁每季度检查1次吸力、外观、接线。要求固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固。（一至二级）每
39、2个月检查1次吸力、外观、接线。要求固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固。（三级）每月检查1次吸力、外观、接线。要求固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固。（四级）每2周检查1次吸力、外观、接线。要求固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固。（五级）10 .出门按钮每季度检查1次开锁功能、接线。要求牢固可靠、开锁正常、无污损。（一至二级）每2个月检查1次开锁功能、接线。要求牢固可靠、开锁正常、无污损。（三级）每月检查1次开锁功能、接线。要求牢固可靠、开锁正常、无污损。（四级）每2周检查1次开锁功能、接线。要求牢固可靠、开锁正常、无污损。（五级）另外，设置周界电子入侵报警设备的，每季度检查
40、1次接线、探测范围、防水状况等；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。固定牢固，防水良好，探测范围有效、无误报，接线紧固。（三级）每2个月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每2个月表面清洁1次；每半年内部除尘1次。固定牢固，防水良好，探测范围有效、无误报，接线紧固。（四级）每月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每月表面清洁1次；每季度内部除尘1次。固定牢固，防水良好，探测范围有效、无误报，接线紧固。（五级）（八）电梯检修养护合规指南根据特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定(国家市场监督管理总局令第74号)：第六十九条电梯使用单位应当依法配备电梯安全总监和电梯安全员，明确电梯安
41、全总监和电梯安全员的岗位职责。电梯使用单位主要负责人对本单位电梯使用安全全面负责，建立并落实电梯使用安全主体责任的长效机制。电梯安全总监和电梯安全员应当按照岗位职责，协助单位主要负责人做好电梯使用安全管理工作。第七十条电梯使用单位主要负责人应当支持和保障电梯安全总监和电梯安全员依法开展电梯使用安全管理工作，在作出涉及电梯安全的重大决策前，应当充分听取电梯安全总监和电梯安全员的意见和建议。第七十一条电梯使用单位应当根据本单位电梯的数量、用途、使用环境等情况，配备电梯安全总监和足够数量的电梯安全员，并逐台明确负责的电梯安全员。第七十五条电梯使用单位应当建立基于电梯安全风险防控的动态管理机制，结合本
42、单位实际，落实自查要求，制定电梯安全风险管控清单，建立健全日管控、周排查、月调度工作制度和机制。第七十九条电梯使用单位应当将主要负责人、电梯安全总监和电梯安全员的设立、调整情况，电梯安全风险管控清单电梯安全总监职责电梯安全员守则以及电梯安全总监、电梯安全员提出的意见建议、报告和问题整改落实等履职情况予以记录并存档备查。第八十一条电梯使用单位应当对电梯安全总监和电梯安全员进行法律法规、标准和专业知识培训、考核，同时对培训、考核情况予以记录并存档备查。第八十二条电梯使用单位应当为电梯安全总监和电梯安全员提供必要的工作条件、教育培训和岗位待遇，充分保障其依法履行职责。第八十五条电梯使用单位是指实际行
43、使电梯使用管理权的单位。符合下列情形之一的为电梯使用单位：（三）委托物业服务企业等市场主体管理的，受委托方是使用单位；（五）属于共有产权的，共有人须委托物业服务企业、维护保养单位或者专业公司等市场主体管理电梯，受委托方是使用单位。根据电梯日常维护保养规则DB11/T418-2019：1 .电梯的日常维护保养应符合TSGT5002的规定。2 .电梯的日常维护保养应由依法取得相关资质的单位（以下称维保单位）进行。3 .电梯使用单位应与维保单位签订电梯日常维护保养合同。电梯日常维护保养合同至少应包括内容如下： 日常维护保养期限； 日常维护保养内容； 日常维护保养标准； 双方责任、权利和义务一一电梯发
44、送故障时的应急处置要求； 争议及违约的处理方式。4.使用单位应根据本单位实际情况，建立电梯使用和运营安全管理制度，并且严格执行。安全管理制度至少应包括内容如下：相关管理人员的职责；一一安全操作规程； 日常检查制度；一一维保制度； 定期报检制度； 电梯钥匙使用管理制度； 作业人员及相关运营服务人员的培训考核制度； 意外事件或事故的应急救援预案及应急救援演习制度； 安全技术档案管理制度。5 .使用单位应建立特种设备安全技术档案并保证安全技术档案的完整。安全技术档案至少应包括内容如下：一一设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维护保养说明、监督检验证明等相关技术资料和文件； 特种设备使用登记表； 设
45、备及其零部件、安全保护装置的产品技术文件； 电梯及其附属仪器仪表的维护保养记录；一安全附件和安全保护装置校验、检修、更换记录和有关报告; 安装、改造、重大修理的有关资料、报告等； 日常检查与使用状况记录、维保记录、年度自行检查记录或者报告书、应急救援演习记录； 安装、改造、重大修理监督检验报告书，定期检验报告书和定期自行检查记录； 故障和事故记录及事故处理报告。6 .日常检查与使用状况记录、维保记录、年度自行检查记录或者报告书、应急救援演习记录、定期检验报告书、设备运行故障记录应至少保存4年，其他资料应长期保存。使用单位变更时，应随机移交安全技术档案。7 .使用单位工作要求如下： 应保持电梯紧
46、急报警装置能够随时与使用单位安全管理机构或人员实现有效联系； 应在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的特种设备使用标志； 应将电梯使用的安全注意事项和警示标志置于乘客易于注意的显著位置； 应在电梯显著位置标明使用管理单位名称、应急救援电话和维保单位名称及其急修、投诉电话；一一应制定出现突发事件或事故的应急措施与救援预案，住宅项目可根据本单位条件和所使用电梯的特点，适时进行救援演练； 电梯发生故障时，应立即采取措施，安抚乘客，组织电梯维修作业人员实施救援； 在电梯出现故障或者发生异常情况时，应组织对其进行全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新投入使用； 电梯发生事故时，应按照应急救援预案组织
47、应急救援，排险和抢救，保护事故现场，并立即报告事故所在地特种设备安全监督管理部门和其他有关部门； 应监督并且配合电梯安装、改造、修理和维保工作；一一应对电梯安全管理员进行电梯安全教育和培训； 应按照安全技术规范的要求，及时采用新的安全与节能技术,对在用电梯进行必要的改造或者更新，提高在用电梯的安全与节能水平。应保证电梯的用电、消防、防雷、通风、通讯和报警等系统安全可靠，并保证机房、井道、底坑无漏水、渗水现象，通往机房、底坑、滑轮间、井道安全门的通道畅通无阻、照明充分。8 .使用单位应向维保单位提供资料如下：一一产品合格证； 使用维护说明书； 电气原理图； 电气敷设图； 安装说明书； 电梯整机、安全部件和主要部件型式试验报告结论副本或结论复印件；一一电梯运行记录； 故障及事故记录等。9 .使用
