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1、房地产企业税务管理存在的问题及对策目录1 绪论21. 1研究背景21.2 选题意义21.3 文献综述31.3. 1国外文献综述31.3.2国内文献综述32房地产企业税务管理的基本理论52. 1房地产企业的相关理论52. 1.1房地产企业概念53. 1.2房地产企业特征52. 2税务管理的相关理论52.1.1 税务管理概念52.1.2 税务管理体制62.1.3 税务管理的原则62.1.4 税务管理目标63房地产企业税务管理存在的问题分析73.1房地产企业税务管理的现状73. 2房地产企业税务管理具体问题分析73.2.1企业成员的税务管理意识薄弱73.2.2企业缺乏税务内控制度73.2.3税务沟通
2、不充分，缺乏对税务风险的管理83.2.4人力资源管理出现问题84针对房地产税务管理存在问题的对策分析104. 1加强企业内部税务管理意识104.1 .1加强领导层税务管理意识104.2 .2加强企业各部门的税务管理意识104. 2完善内部税务管理流程104. 2.1完善内部税务管理制度104. 2.2明确相关部门与人员职责114. 2.3加强税务信息沟通124. 3完善企业税务风险管理124. 3.1建立税务风险评估模型124. 3.2制定税务风险应对策略124. 4加强税务人才培养124. 4.1提高税务人员的职业素质124. 4.2建立对税务人员的考核机制135结论135. 1研究结论14
3、5.2政策建议14主要参考文献151绪论1. 1研究背景房地产企业，是一种广义上泛指在境外从事房地产的开发、运作、管理及其服务等各种活动,并以企业盈利为主要目标而进行的个人自主经营、独立核算而形成的一种社会性经济群体。我国对房地产企业的税务有众多的相关政策，1984年，国家开始实行分税制，为我国房地产税制的开端。1996年，我国推出住房公积金政策，并不断完善政策性贷款制度。之后在1998年，国家大力发展了经济性适用房，并明确规定了个人更新换购的住宅，可以对其免征一定的个人所得税和对契费进行减半。此后，我国房地产企业迅猛发展，相关税务政策的变化逐渐频繁。2003年，国家重新开始恢复了对土地增值税
4、的征收并开始向卖方出售的房地产要求缴纳房地产税。2005年,为了有效解决和减少改善房地产企业发展中可能出现的各种问题,我国再次取消了住房贷款的优惠政策并大幅度提高了其他金融机构的住房贷款利率和存款利率,还对其他二手房的转卖征收了个人所得税。由于近年来中国房价的迅猛上涨，国家又于2010年规定了每户家庭第二套住房购买时首付款的比例，并对每户个人购买的居住性房屋而未满五年征收营业税，对每户已经卖掉其他普通住宅的房子则免征营业税。2016年5月1日起，我国全面推进“营改增”政策，营业税正式退出了历史舞台。2019年3月20日，国家将增值税税率16%、10%、6%分别调整为13%、9%、6%,并与4月
5、1日实行。目前，增值税、土地增值税和企业所得税被认为是房地产的三大征收税种。“营改增”的深入实施,使得税收政策也发生了巨大变化，由于房地产企业在税务工作上的复杂性，房地产企业的税收管理将会面临巨大考验。对于房地产企业来说，解决新政策下出现的税务管理问题，建立新的税务管理体系，降低税务风险尤为重要。本文对房地产企业的税务管理进行研究，通过分析房地产企业的发展现状，说明房地产企业税务管理存在的问题，并对这些问题提供相应的解决对策。1.2 选题意义1 .研究房地产企业税务管理问题及对策可以降低企业纳税成本。在房地产企业税务管理中，降低企业税费最为重要。企业最根本的目的是追求企业利润的最大化,税务的降
6、低有利于利润的增加。房地产企业必须克服问题,合理避税，从而实现企业目标。2 .研究房地产企业税务管理问题及对策可以控制企业的税务风险。税务是国家经济的主要来源，企业在运营过程中需要交纳很多税费。同时.，国家对税务的要求也十分复杂，各个地区的税收政策还有些许不同。企业在税务管理过程中还会承受各种风险，企业的最高税务风险是对其进行税务惩罚。随着我们国家对于税务制度的监督和管理机制的不断完善，房地产企业需要针对自身在税务监督管理中可能出现的一些问题及时地提出了相应的对策，提升自身对税务管理的监督能力，来有效地控制企业的税收风险。1.3 文献综述1.3.1 国外文献综述长久以来各国对于增值税的理论和作
7、用进行了大量的研究。RichardM.Bird(2006)认为，虽然缴纳的增值税可能并不是最优惠的税种，但目前对于大多数的发展中国家来说，它仍然是改善税制、提高效率的一个有效方法。RichardM.bird和PiCrre-PaSCalGendron(2009)认为我国企业增值税的核心灵魂主要就是链条机制完整，进口税收和商品出口免税的登记真实完整，税收由最终消费者自己来承担，但是增值税的设计还是存在一些技术性漏洞，它并不能很好地解决所有的发展中国家所可能面临的经济和财政困难。Paula和SCheinknlalI(2010)发现在一定程度上，美国间接税改革提升了企业的获利能力和利润水平。税收筹划的
8、正式提出最早可以追溯到美国的一项财务会计准则(SFAC),其中美国的财务会计准则第109条认为，税收筹划主要指的是一种在纳税人的权益或者是税款发生转移后扣减和其他经营业务亏损事件发生期满前都可以实现的一些举措。但现代税收筹划的概念已经远远超越了美国财务会计准则的定义，它也是企业税收管理理论中的重要一个组成部分。Myron(2002)首次提出了“有效税收筹划理论”并较为系统地阐述了这一理论的三个主要特点：一种是采用了多边契约方法，第二种就是对隐性税收的政策决定价值，三是对于非税成本的重要性。1.archerD.F,AmstrongC.和BlOUinJ.(2012)三人在关于企业税务筹划的相关问题
9、研究中对于企业的高管们都进行了深入的分析，认为企业税务筹划工作是一个大型企业未来发展过程中的重点和必要组成部分，企业的高管们在其决策这一部分就必须首先要给予足够的关注和高度的重视。BrettRJVilkinson(2012)创造性的把案例分析与税务筹划策略进行了有机地融合，他认为跨国公司应该运用一种适宜的税收方案来提高经营利益。他的研究同时也强调了财务会计对税收筹划的重要性。Bariyima和CIetUS(2014)在尼日尼亚银行税收筹划对公司内部治理可能产生的影响有关研究中，表明公司在生产经营和运行的各个环节中均需要进行适度的税收筹划。1.3.2 国内文献综述李骏(2018)研究表明，虽然房
10、地产相关行业己经通过“营改增”改革，获得了流转税税负下降的一种大幅减税效应，但在现实当中，房地产企业仍面临着进项抵扣能力不足、经营和管理要求转变、上游建筑行业税负转嫁等诸多问题。吴吉(2018)认为“营改增”会增加企业账务处理的难度，特别是在税收制度和政策不断变化的情况下，财务人员的业务素质也面临挑战。由于房地产企业在很多环节很难取得增值税专用发票，管理意识不到位很容易出现发票代开、虚开等问题。鲁立(2019)认为，房地产行业实行“营改增”改革后，企业税负相比以前反而提高，对我国房地产行业的影响较为深远。周莉(2019)认为“营改增”后导致房地产企业资金压力增大，取得增值税专用发票有难度，从营
11、业收入上看企业营业水平在下降。“营改增”对房地产企业带来了重大的影响，企业需要顺应市场变化，更新税务管理模式，注重税收筹划。张阳(2018)认为，中国企业根据国家的相关法律法规而制定的中国企业税务管理政策被称为企业税务管理制度，其主要作用就是督促和控制企业涉税活动。税负成本作为企业重要的成本之一，具有风险高的特点，因此我们需要通过对企业纳税进行合理控制与管理，降低它们的纳税风险。王凌(2018)认为，我国的企业税务管理主要涵盖五个领域，一是对纳税政策的管理，二是对纳税成本的管理，三是对纳税流程的管理，四个就是对纳税风险的管理，五个就是对纳税纠纷的管理。许少东(2019)认为，对企业进行税务管理
12、是一项非常重要的经济管理活动，其中最重要的意义就是按照国家有关法律规定履行了应纳税义务后，统筹税收优惠政策再次给予企业带来了经济效益。麦凤琼(2017)认为税收筹划有利于优化企业资源的合理配置与企业的日常经营管理，并且有利于促进我国税制不断完善与发展，优化市场经济。相俊红(2018)指出，在税务改革背景下，利润分配是企业税务筹划应该重点关注的内容，应做到资金的合理分配。陈杭春(2020)认为目前我国企业还未对税收筹划做到足够重视，并且部分企业错误的将税收筹划理解为逃避缴纳税款或漏税，体现了企业税收筹划意识薄弱、对税收政策理解不到位以及缺乏专业的税收筹划人才。综上所述，各国的所处的环境不同，税收
13、政策也不同。国外学者并没有和“营改增”相关的研究，但都肯定了增值税的好处。国内由于国家新政策的提出，对房地产企业“营改增”的研究不断增加。但因为房地产企业的复杂性和企业对新政策的适应性，房地产企业的税务管理也出现了一些问题，值得去研究和探讨。随着我国增值税改革的不断深化，为了使房地产相关企业能更好的适应税务政策的变化，保持良好的发展趋势，就必须对其企业税务管理进行研究。但是一个企业的税务管理并不能简单地被我们理解成为种税务筹划或者是对于税务的风险控制,企业对于税务的管理主要属于一种流程化的管理与过程控制，需要用构建有效的税务管理工作流程或者是对于税务的风险控制等各种管理手段来加以实现。2房地产
14、企业税务管理的基本理论2.1 房地产企业的相关理论2.1.1 房地产企业概念房地产企业，一般是指专门从事房地产投资、开发、经营、管理以及提供商业服务等各种经济经营活动的经济组织。并依法进行个体独立经营和独立核算，以获取一定的利润为主要经营目的。房地产是指土地、建筑物以及固定在土地上不可分割的部分、建筑物及其附属的权益。房地产在经济学中也统称为房地产，因为它的固定和不可转让的地位。它们可以有三种存在形式：即土地、建筑、前提于一体。在房地产拍卖中，拍卖标的也可以有三种形式，即土地，也可以说是土地使用权、各种物质实体以及建筑物和房屋统一下的经济权益。2.1.2 房地产企业特征1 .经营对象的不可移动
15、性房地产企业经营的是不动产，受周围环境影响大。一般商品属于动产，市场竞争范围大，企业需要根据市场情况进行决策。2 .业务形态服务性房地产公司按照其业务活动的性质而言,就是为客户提供一定的服务。房地产公司在土地开发、住宅销售等其他经营行为中会对其产生一定的法律义务,这些都是房地产公司的主要经营活动。3 .经营活动的资金和人才密集性房地产企业在前期进行房地产开发项目的投资开发运营过程中往往需要前期投入大量流动资金，是一种属于资金密集型的企业。在房地产开发项目的经营开发和资产管理运营过程中，各种相关事务也都常常需要通过各类型的专门人才相互合作来完成。4 .经营活动过程的行业限制性房地产企业在经营管理
16、过程中，容易受到行业特点的影响，表现在：（1）行业市场规模大，可以推动行业的发展。（2）行业的竞争主要发生在当地的市场，而这些行业之间的竞争则主要受到了资金流动的影响。（3）竞争者多，市场竞争激烈，企业在经营中面对的不确定性较强。（4）面向的客户群体较多，主要是包括住房购买者以及房地产产品的集团购买者。（5）房地产企业的进入困难程度大，需要相对较高的启动资金和融资，进入的壁垒很高。房地产市场的固定性导致退出房地产行业的流转成本更高。2.2税务管理的相关理论2.2.1税务管理概念税务管理工作是指由国家各级税务部门依据税收政策、法令或者制度来规范税收的实施和分配的全过程中所需要进行的筹划、组织、协
17、调、以及监督、管理、控制的一种管理活动。税务管理主要分为两个基本层次：一是对税收的政策、法令、制度等予以明确，及其他有效的税收立法。二是对税收的政策、法令、体系的实施，即对税收征管、执法，亦即对税收的执法。2.2.2税务管理体制所谓的税务管理体制，一般是指将税收征管权限划分为中央政府、地方政府和其他各级地方政府之间的制度，其内容主要包括:税收立法权和税收征管权。2. 2.3税务管理的原则1 .依法治税原则依法治税主要指的是以目前我国相关政策及其规定为基础进行的特殊分配，征多或征少都应当有其相应的法律规定，既充分体现了国家的税收政策，又直接关系着所有相关企业的健康生存与经济社会发展以及广大人民群
18、众的安全和切身利益，坚持依法治税，这是我们在对税务管理中最迫切需要严格执行的一项基本原则。2 .从经济到税收税收与我国的经济息息相关，税收被经济所决定，而且它又反过来影响着经济。制订的各项税收制度、税收政策及其法令，都需要能更好地促进我国特色社会主义和市场经济发展；在对税收行为的监督管理工作中，要做到面向企业生产,关心企业的生产，在推动企业生产和可持续性发展的基础上，增加更多的税收。3 .统一领导税收工作具有范围广、政策性强等特征，税收工作的管理也必须具有高度的集中和统一性。要统一制定征税法规，集中税权，强化对纳税企业的管理。对税务部门实行由上级税务机构和同属地方政府负责，以上级税务机构为主要
19、监督管理的体系。同时也要求政府充分发挥中央和地方的积极作用，给予各级地方相应的行政管理权限，以便于因地制宜的解决税收问题。4 .政策与任务正确地处理和贯彻国家相关税收政策和完成收入目标任务之间的结构性关系，坚持按照国家相关法律规定依法办事，按率进行税收征管，在正确履行国家有关税收政策的基本前提下，促进企业增加收入，努力完成国家的总体税收目标。5 .专业与群众管理我国社会主义税收的基本特征就是“取之于民，用之于民”，税务部门和纳税人的利益在根本上都是一致的。在进一步加强对专业税务工作的监督与指导同时，还需要积极地调动广大群众来参与到税务工作中。进一步加强对税收的宣传工作，提升广大人民群众依法纳税
20、意识和工作自觉性，以广大群众为基础来落实税务管理。2. 2.4税务管理目标1 .目标(1)进一步深化税务体制改革，完善国家税收政策(2)继续加强税收征管制度的改革、提高税收征管的质量；(3)全面加强对税收政策的宣传；2 .目的企业日常管理的根本目的之一就是为了能够实现长期盈利能力的最大化和经营收益的平衡，盈利水平不仅是影响企业正常经营和可持续发展的基本收入保障，也是衡量企业经营业绩长期考虑的重要指标，这就促使企业往往尽量直接尽量降低经营成本，以获得更稳定的长期利润。企业税务管理员可以在各种营业税政策措施的管理下及时进行税收筹划，合理安排我国企业融资、投资、营业税等资产的财务管理活动，进行产品采
21、购、生产和服务管理等，利用国家制定的企业税收相关法律法规和税收政策，积极进行企业纳税筹划，不仅有利于企业顺利完成依法纳税的义务，减轻企业税收的财务负担，可以有效提高企业税后管理水平,实现企业自身的长期可持续健康发展。企业和国税系统的税收信息传递，到企业管理过程中涉及到许多税费、增值税、所得税、消费税、海关、出口退税等）都能及时对涉税业务信息进行处理，不仅能准确核算不同的应纳税款，还可以及时进行纳税、税务登记，提高企业税务管理的效率，还可以对企业会计、票据、管理、会计、税务等实际情况及时做出分析，协调指导，帮助企业更好地履行国家的相关税收政策，依法合理规划整体经营和日常管理，有效防范税务风险，为
22、企业的经营决策提供思路，为企业创造更高的利润奠定了坚实的基础。3房地产企业税务管理存在的问题分析2.1 房地产企业税务管理的现状随着“营改增”政策的出台，我国企业的税务管理进入了新的阶段，需要不断改善企业税务管理方式来适应新的政策。在新环境下，房地产企业的税务管理主要出现了以下四种问题：（1）企业成员的税务管理意识薄弱（2）企业缺乏税务内控制度（3）税务沟通不充分，缺乏对税务风险的管理（4）人力资源管理出现问题2.2 房地产企业税务管理具体问题分析“营改增”政策的出台，是国家供给侧改革的重要举措。目的是减少企业纳税压力，激发企业活力，而减少税务成本正是房地产企业提高自身竞争力的重要方法，所以，
23、营改增政策会对房地产企业产生重大影响。房地产企业需要抓住机会，发现营改增政策下税务管理出现的问题，提高企业税务管理工作水平。3. 2.1企业成员的税务管理意识薄弱企业所有成员有足够税务管理意识是企业进行有效税务管理的前提。部分房地产企业的领导层税务管理意识薄弱，没有认识到企业进行税务管理的重要性，从而使企业缺乏对税务管理的重视，没有进行相关工作，导致企业税务管理出现问题，影响企业利润，进而影响企业的发展。3. 2.2企业缺乏税务内控制度目前.，部分房地产企业没有一套比较完整的税务管理规章制度，尽管管理层已经对自己房地产企业的税务管理提出了一般化的规定,但是章程规定不完善，难以真正实现有效的税务
24、管理。近年以来，房地产企业逐渐开始注重税务管理体制，比如开展资产和人员监督、财务监督、市场监督等，将大量注意力集中在税务管理体制和系统的构建上，根据企业的实际情况制定一些税务管理的制度要求，但由于缺乏系统详尽的规定,而且现阶段在实践和操作的层面上,依旧普遍存在一些执行落实不到位的问题,这非常不利于企业实现合理的税收管理。房地产企业相关的税务环节十分复杂，企业合同、销售等问题都与税务管理有关，没有完善的税务内控制度，就无法对企业内部的税务问题提供针对性的管理，从而出现税务风险。房地产企业在合同正式进行签订之前，合同的风险评估的工作流程一般只是单纯注重于相关的法律机构和部门的观点和见解，而没有针对
25、性地进行企业财务、税务风险的检测和评估，导致企业在合同的签订和执行中会出现一些相应的税务问题，增加了不必要的纳税费，提高了企业的纳税成本。比如，没有很好地考虑到增值税的变动对于建筑工程造价的影响。所谓的纳税费用，不仅指企业的各种实体性税款和财政支出，还应当包括其他税收服务的费用、税收惩戒的费用、额外的税收负担、以及其他税务代理费等等。许多与房地产相关企业由于税负太重，管理层往往容易为了追求其实体税费的下降从而忽视了其它相关的纳税费用。除此之外，逃税、漏缴的税款所给企业带来的税收惩戒的成本和其附带名誉价值的损失都已经远远超过了实体税款的支出，且这些价值是无法准确估计的。3. 2.3税务沟通不充分
26、，缺乏对税务风险的管理由于沟通不充分，一些房地产企业税务管理者不能及时地更新纳税政策资料，不能及时与税务机构保持联络和沟通，使得征纳双方之间的信息不对等。对于税务政策的认识和了解程度不足又缺乏与当地的税务机关之间的沟通联系，使得房地产商和投资者对于税务政策的把握不准确，所以税务管理风险增大。与税务机构的沟通不充分很有可能会加剧和激化税收征纳双方之间的矛盾，或者会引起其他税务争端，使得企业一直保持在高税负状态，使得企业的经济效益减少，还甚至会导致企业社会形象被破坏，如果一个企业的品牌效益遭受了破坏，其所带来的后果是非常严重的，是不可逆的。如果与各级税务部门缺乏紧密的沟通和联系，就会使我们无法准确
27、掌握最新的国家税务政策，难以推测发展趋势，就可能会错误地对税务筹划进行预判和评估，导致税收筹划方案没有办法得到实施，如果我们的税务筹划方案因此违反了相应的法律，也就失去了执行方案的必要性。同时.，部分房地产企业没有形成有效的税收筹划体系，还有的房地产企业还会采取阴阳合同、工资造假等高风险避税方式。在如今全面营改增的大环境下，这些高风险的避税方式会给房地产企业带来巨大的税务风险。其次，企业没有建立纳税风险评估模型，没法评估企业潜在的税务风险，在税务风险发生之后，财务部面对税务风险不能及时做出反应，只能在进行后期处理，没有形成有效的风险控制，让房地产企业在承担风险的同时，对企业产生直接的精神损失。
28、所以，没有有效的税务风险的处理方案，一旦发生税务风险就无法及时地应对和处理，从而降低企业效益，阻碍房地产企业的发展。3. 2.4人力资源管理出现问题在企业税务部门对于人力资源的管理上，中国的一些房地产企业主要是存在两个突出的问题：1 .人力资源的短缺，即人员数量少、综合素质低，税务管理人才匮乏房地产相关企业在国家全面实施了营改增之后,现在的增值税和以前的营业税相比,在其计算方法、征收的方式、税务政策把握及其中的税务风险点等各个方面都更加复杂,更加全面。目前我国有部分房地产企业没有能够很好地适应营改增的政策,其中一个根本原因就是税务管理人才缺乏,专业素养不高,税务工作人员无法及时接受最新信息,纳
29、税知识匮乏。企业也没有足够的吸引力来吸收优秀的税务管理人才，同时企业对税务人才的管理培训也不到位，人才培养的计划相对落后，导致没有足够的人才可以为企业所用。2 .人力资源配置的错位虽然税务部门中拥有一批具有较高学历、实力和实践经历丰富的相关工作人员，但是在对于他们的专业工作内容进行的安排上却一直存在着“错位”的情况,比如让那些已经本科毕业的人员到政府部门去做与税款的征收、统计等相关工作，而没有接受过相关专业培训的人员到政府部门去做预算管理、审计与检查等。这就导致了个人很难在自己所处的工作职位上充分地发挥自己的最佳能力，造成了有限度的人力资源又被进一步浪费。4针对房地产税务管理存在问题的对策分析
30、本章根据房地产企业的税务管理存在的问题，从加强领导层的税务管理意识、完善内部税务管理流程、加强税务风险控制和增强对税务人才的培养等几个角度出发，提出完善房地产企业税务管理问题的对策建议。2.1 加强企业内部税务管理意识2.1.1 加强领导层税务管理意识加强房地产企业领导层对税务管理的监督和责任意识，是房地产企业进行内部税务管理工作的重要理论基础。将税务管理工作充分融入到房地产企业战略决策和日常经营运作等活动中，可以有效地减少房地企业进行税务管理的成本和税务风险，实现一定的经济效益。对于一个企业而言，领导层首先要充分地意识到全面的税务管理工作对于企业正常发展和经营的迫切性和重要性，除此之外，领导
31、层还应为企业制定一套比较完善的内部税务管理体系，提高对于企业税务的监督管理水平。企业的税务决策直接受到领导层意识的影响，进而影响到决策能否能被有效的实施，因此，房地产企业的领导层应该向企业相关部门和员工积极传输内部税务管理的意识，认真学习国家相关的税务政策，确保能做出正确的税务决策并且能让税务决策被正确有效的实施，为内部税务管理创造一个良好的环境。2.1.2 加强企业各部门的税务管理意识由于“营改增”政策的实施，企业税务管理的复杂性与涉税业务处理难度不断增加，税务管理部门除了对日常的税务事项进行管理之外，还要对税务风险管理承担责任，企业的内部税务管理部门的工作时间和能力有限，因此，必序要加强企
32、业各个职能部门如采购部、合同管理部、销售部以及法律审计局等部门的税务管理的意识。企业各部门的税务管理意识体现在对日常涉税业务过程的控制当中，合同部门在签订合同时需要按照税务部门制定的税收筹划方案进行合同的签订，对乙方纳税人身份、合同性质、合同条款以及发票的取得等方面做出明确的规定；采购部门在进行采购前，需要准确计划原材料用量，按照税务部门的指示和合同要求要求进行采购，尤其注意在采购时增值税专用发票的合规性，确保增资税专用发票能够进行认证抵扣；法律审计局需要审计企业纳税程序的合理性与合法性，审计税收筹划方案的合法性，监督企业内部税务管理工作合法有序进行。2.2 完善内部税务管理流程4. 2.1完
33、善内部税务管理制度1 .制定企业内部管理方法为了建立和完善房地产企业内部税务管理的流程，需要研究制定企业内部税务管理的方法，要求企业相关的部门与其他工作人员认真落实企业内部税务管理的措施，保证房地产企业内部的税务监督管理工作能够正常地开展。内部税务管理办法要明确要求企业依法履行纳税义务，有效的控制和减少因企业内部税务管理失误而带来的税务风险，提高企业的综合收益。房地产企业应制定同企业经营和业务管理相一致的内部税务管理制度。同时在企业的工作业务、决策或国家政策发生调整与变化时，需及时对企业内部税务管理制度和业务流程进行调整。2 .税务管理方法的主要内容根据对税务管理相关知识和增值税实务相关操作的
34、理解，认为房地产企业税务管理办法应重点关注以下内容：（1）明确税收筹划的特征和目标房地产企业在进行税收筹划时需要严格遵循其合法性、多元化、筹划性和综合性等基本特征，必须严格地按照国家跟税务有关的政策和法律规定的要求来进行税收筹划，同时通过不断学习最新的税收相关法律法规和税收筹划的方法，提高了企业管理者和员工对税制的认识程度，保证了企业能够策划出最优纳税、节税的方案，提升企业税务管理水平。所以房地产企业进行税收筹划最根本的特征就是税收筹划的合法性，税收筹划的任何一种行为都必须严格地依法遵守国家制定的各种相关政策和法律法规，不能随意地通过采取逃税、避税等其他违法行为来大幅降低纳税数额，税收筹划的主
35、要目标之一是通过对房地产企业的日常财务和对生产运营管理活动做出合理的调整和安排，并且要充分利用国家相关税收法规提供的一切政策优惠，给房地产企业带来最大的税收利益。（2）加强对增值税发票的管理我国的税收管理信息系统主要采用金税三期系统对企业进行纳税管理，进一步地加强了增值税专用发票的管理力度。金税三期的以建设一个多级处理、三级覆盖、四个系统为主要服务的平台和信息系统为目标，这些都会给房地产企业的发展带来更大的挑战。这些会给房地产企业带来更大的挑战。金税三期系统的成功建立和推行，使得企业的增值税发票可以在国家的税务发票信息查询服务平台上通过网络来辨明其真伪或查询信息，杜绝了有关税务人员开具假发票等
36、违法行为的发生，对于我们国家进一步加强对增值税发票的管理工作提供了安全和保障。除此之外，金税三期系统还会根据企业的各种相关资料和数据记录自动进行辨认并有效地阻止企业虚开发票，企业必须严格遵守发票管理法律规定为他人开具发票，否则将有可能遭受相应的行政处罚。并且2019年11月国家税务总局正式发布对异常发票的管理公告，企业增值税专用发票一旦被确认为异常发票，就不可能对这张发票进行任何抵扣，如果已经发生了抵扣，则需要对进项税额做相应的转出处理。“营改增”政策实施以后，房地产企业在进行发票管理的工作难度有所提高,因此必须一定要进一步加强对增值税发票的监督管理。4. 2.2明确相关部门与人员职责房地产企
37、业的税务管理需要做到财务和税务相分离，实行精细化管理。方法一，房地产企业可以把财务部作为税务管理的主管部门，成立一个税务管理小组开展相关工作，安排拥有充分税务知识的人员管理企业的涉税事项。方法二，单独设立税务部门，配置税务人才执行企业的税务管理措施。从事税务工作的人员需要承担相应的责任，包括合法缴税和有关税务会计核算的账务处理工作、发票管理与纳税申报工作、负责税收筹划、定期进行纳税检查以确保合法地规避纳税风险、调节税务关系等。4. 2.3加强税务信息沟通房地产企业应该强化企业与国家税务机关的税务信息沟通，及时更新和整理税务信息，保证企业税务管理的有效进行。在沟通过程中发现的问题，应及时整理并解
38、决，并将重要的税务信息上传给相关的管理层。要想进一步加强税务管理信息的沟通，还需要政府和企业内部各个职能部门的相互协调和配合，各个职能部门都应该做到信息的互通，共同为企业创造出良好的税务管理环境。各部门应做到信息互通，共同创造出良好的税务管理环境。4.3完善企业税务风险管理房地产企业在不同的发展阶段可能会遭受不同的税务风险，房地产企业可以根据自身的发展战略目标，最终选择出企业可能会面临的最重要的税务风险，利用各种信息化手段密切关注这些风险的变化，实现对税务风险的有效控制，向管理层及时反馈税务风险控制程度，使管理人员能够及时做出决策，以有效地确保房地产企业能达成所定的战略目标。4.3.1建立税务
39、风险评估模型房地产企业需要建立税务风险评估模型，确定主要的税务风险，以及时采取相应措施。例如，购买土地时要根据所签订土地出让合同的条款来确定土地使用税的缴纳时间；建设阶段需要预估建设材料的非正常损失、物资的使用量等。税务管理者需要掌握不同时期的税务风险，才能有效预防税务风险。4.3.2制定税务风险应对策略房地产企业应该根据不同的税务风险，制定相应的处理方案和税务处理措施。对税务风险的应对策略应该从两方面入手，一方面，国家的税务管理体系不断完善，政策的不断变化容易使税务人员在没有了解政策的情况下处理纳税业务，产生税务风险。企业应成立专门的税收政策整理小组，及时更新税务政策，聘请税务专家为税务工作
40、人员带来最新的政策解读，增强税务人员对政策的理解，降低税务风险。另一方面，税务人员对涉税业务的不熟练也会引发税务风险。在这种情况下，企业应规范业务流程，对税务人员严格管理，才能杜绝这类风险产生。4.4加强税务人才培养4.4.1提高税务人员的职业素质税务管理的主要内容为正确的理解并掌握相关税务的国家政策和法规，只有加强对企业税务人才的培养，才能提高企业的税务管理水平，做出正确的管理决策，所以需要加强税务人员的职业素质，提高房地产企业的税务管理效率。根据调查，部分房地产企业本科及硕士人才相对缺乏，房地产企业应提高本科、硕士等高科技人才在税务部门员工所占的比重，同时要求税务从业人员具有一定的税务工业
41、经验，拥有相关的职业资格证书，以确保工作人员有足够的能力胜任企业的税务工作，还要提高员工对税务风险的防范意识，提高应对风险的能力，最大幅度的减少税务风险对企业的影响。4.4.2建立对税务人员的考核机制绩效考核是企业常用的管理手段之一，房地产企业应坚持公平原则、结果公开原则对税务人员建立考核机制。考核机制的建立可以提高税务人员工作的积极性，从提高企业税务管理的工作效率，为企业带来更多收益。5结论5.1 研究结论自从国家出台“营改增”政策以来，给房地产企业的长久生存和发展带来更多的市场机遇和更严峻的挑战，随着我国增值税改革的不断深化，房地产企业对其税务管理也有了更多的要求。目前，国内外关于税务管理
42、的研究相对分散，本文整理了相关学者对增值税,税务管理，税收筹划等相关文献的研究，总结了房地产企业面临的问题及相应的对策。税务管理是企业结合自身的情况,对经营过程中涉税的相关业务进行管理,以达到合法纳税，减少纳税成本，合理规避纳税风险的目的。通过分析“营改增”政策下房地产企业的发展情况，发现“营改增”使房地产业的计税方式更加丰富、使进项税额的抵扣受到限制、发票与合同的管理更加困难以及财务核算更加复杂。除增值税外，房地产企业还需上缴土地增值税与企业所得税，因此房地产企业需要重视企业的税务管理。本文通过分析发现，房地产企业税务管理主要存在相关人才缺乏，缺乏税务内控制度、缺乏对税务风险的管理，税务沟通
43、不充分，征纳双方信息不对称，存在政策解读偏差等问题。最后结合实际情况从-几个方面出发，提出了针对房地产企业税务管理问题的相关对策。5.2 政策建议虽然“营改增”刚推行不久，但政策的发展却十分迅速。房地产企业需要迅速适应不断发展和变化的税收环境，提高自身的税务管理水平。“营改增”政策的提出对房地产企业来说既是机遇又是挑战，房地产企业要解决在税务管理出现的问题，才能顺应时代，走向辉煌。本节针对房地产企业税务管理存在的问题，总结出以下建议：1 .增强房地产企业全体员工的税务管理意识意识可以引导行为，有足够的税务管理意识是做好企业税务管理的前提条件。房地产企业的管理层需要以身作则，认真学习税务管理相关
44、知识，并向下属的企业相关部门和员工积极传输税务管理的意识，让全体员工意识到企业税务管理的重要性，提高对企业税务管理的认知程度，可以积极面对企业税务管理出现的相关问题，认真学习国家相关的政策和法律文件，为企业的税务管理问题出谋划策，为企业税务管理创造一个良好的环境。2 .积极加强房地产企业的税务管理水平，加强对相关专业税务人才的培养。现在，房地产企业相关的税务管理人才是比较欠缺的，企业想要解决税务管理问题，就应结合自身管理的实际情况，不断培养适合自身状况的优秀人才。企业可以提出较好的人才吸引政策，提高对企业优秀税务管理人才的待遇，引起人才们的注意，使广大人才有意向为企业做出贡献。还可以同各大高校
45、合作，开启校企合作通道，共同培养与税务管理相关的优秀人才，让广大人才为自己所用，共同推动房地产企业税务管理水平的提高。3 .完善房地产企业的内部税务管理制度体系，增强对企业税务风险的管理。企业应该制定一套适宜自身发展的内部税务管理体制和税务风险管理制度。内部的税务管理制度能够明确企业进行税务管理的方式和手段，明确企业税收筹划的方向和目标，明确公司相关部门及人员的责任。税务风险管理还可以确立企业进行税务风险管理的具体目标，主要负责风险管理的机构，以及对管理人员的配备，各个主管职能部门的合法权利与主体责任等等进行明确划分。房地产企业要想解决税务管理中的问题，内部税务管理制度和税务风险管理这两者都必
46、不可少。一个全面的内部税务管理制度和税务风险管理体系能够有效减少部分因为制度不健全而出现的问题和税务风险的可能给企业带来的不利因素，房地产企业若是缺乏一个合理的内部税务管理体系和一个完善的税务风险控制体系，将会导致企业税务管理的问题不断发生。所以，房地产企业必须要建立一套完整的内部税务管理体系和对税务管理中存在的风险进行有效控制。主要参考文献1徐雷.“营改增”背景下Y房地产开发公司税收筹划模式研究J.中外企业家，2019,(29)2陈杭春.企业税收筹划存在的问题及处理策略分析J.纳税，2020,(04)3李验.“营改增”对房地产企业税负的影响研究D.华东师范大学硕士论文，20184鲁立.“营改
47、增”对房地产税负的影响J.纳税，2019,(04)5吴吉.浅谈“营改增”对房地产业产生的影响J.南方企业家，2018,(01)6赖朝萍.营改增背景下房地产企业的纳税筹划重点及优化策略探讨J.企业改革与管理，2019,(04)7缪房贱.“营改增”背景下房地产开发企业的税收筹划研究J.中国集体经济，2019,(02)8何武.“营改增”政策背景下房地产企业的纳税筹划研究J.纳税，2019,(01)9许春艳.“营改增”对房地产企业财务管理的影响J.全国流通经济，2018,(09)10周莉.基于营改增后房地产企业的会计核算及涉税处理分析J.时代经贸，2018,(33)U朱秀芳.“营改增”对房地产企业税负
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