北京尚东庭别墅项目市场竞争调研报告.docx

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1、尚东庭竞争项目调研报告(2005-11-13)尚东庭位于通州区北关环岛东北100O米，占地面积13.7万平米,建筑面积12.8万平米，分A、B二区，容积率0.93。项目产品建筑形态主要为联排和叠拼。项目于2005年6月11日开盘，截止目前共推出207套别墅，市场反响热烈，销售情况良好。目前，尚东庭项目仅推出销售B区部分楼盘，尚有约60%的房源未开发、推出销售。为了对项目有个更好的行业市场把握与参考,及时了解北京市同类房地产产品市场表现及行情，促进项目销售，本司挑选出北京市13个同类产品项目作为本案的竞争参考项目进行定期监控，以便为项目的后续销售开发和策略调整提供相关数据和市场参考。本司所选监控

2、项目有：1 .世爵源墅2 .珠江国际城3 .万象新天4 .大溪地5 .靠山居6 .京城雅居尚东庭竞争项目调研报告(2005-11-13)7 .香山81号院8 .北一街8号9 .北京国际花园10 .中海安德鲁斯庄园11 .提香草堂12 .水郡长安13 .万科青青家园宽house汤house一、竞争项目基本情况:项目名称项目地址交通状况物业类别项目规模项目配套价格物业费停车位绿化率容积率开盘时间入住时间1.世爵源墅朝阳区京沈高速台湖出口东北2公里五环以外，CBD以东，京通和京沈高速路之间联排，叠拼占地：103000平米：建面：108000平米.游泳馆、网球场、健身房、棋牌室、茶吧、咖啡厅，多功能会

3、所、医院、邮局、幼儿园以及超市、银行等叠拼均价：5000元/平米；联排均价：630。元/平米2.5元1比10.842005-8-202006-9-302.珠江国际城通州区京哈高速第一个出口京东驾校内五环以外，距轻轨5公里，社区巴士、930区间、928支、388、319、728.848、小2路、小3路等公寓、花园洋房占地：2000亩：建面：100万平米。中、小学、幼儿园、商场、医院电梯洋房均价：4500元/平米；花园洋房(叠拼)均价：590。元/平米1.98元一期582个，出租地上150元/月；二期三期1比1.535%1.12004.8.15.:期开盘：2005.3.12三期开盘；2005.10

4、.6叠墅22#板楼18井开盘一期：20043入住；二期全现房；三期20051231入住.3.万象新天朝阳区东五环定福庄常营乡五环以外，规划中的地铁6号线从小区旁边经过，758.859、991、831.908、306、364路、小34路直达普通住宅、公寓、叠拼、联排、花园洋房占地：58.6公顷；建面：85万平米会所、幼儿园、超市、商业中心精装修均价：600。元/平米；高板均价：5800元/平米；毛坯均价：4900元/平米；一期叠拼别塞均价：7500元/平米；四区万象街价格：起价4800元/平米，均价5800元/平米，最高价7600元/平米1 .6元（不带电梯）；2 .2元（底层和高层带电梯）；6

5、层2.7元1比0.737.60%1.6一区2003年11月15日开盘；四区2005年5月22日开盘；万象墅2005年9月17日开盘一期2004年12月25日至2005年8月30日入住；4区五层板楼2005年12月入住，塔板结合2006年3月入住；4区万象街2005年12月31日至2006年3月3III公交944,B区7月16日开丰台区937,93独栋，占地：20均价：7100元/始认购，大溪地西南四环世界1,967,905,规划双拼、会所平米：最低总价：140万/套；平均总2.5元1比A,B区万平米：建20054.中的地铁9联排、面：18万3()%().7-8-1公园南侧花园洋房价：150万/

6、套；最高总价：249万/套1.58开盘；二期2006-9-30号线起始点平米位于世界公园2005-11推出5.靠山居丰台区京石高速赵辛店出口路南800米五环以外,321,339,329,715,964,983,小45等.联排，叠拼建面:13.5万平米会所、综合楼、幼儿园，内部建有健身、餐饮、医疗、储蓄、洗衣、超市等.项目周边生活配套设施应有尽有.起价:5151元/平米；均价:538()元/平米；最高价:630()元/平米.总价89-135万元/套2.25元1比1.23()%().605期:2004-10-12二期:20()5-32005-12-316,京城雅居朝阳区南豆各庄49号.京沈高速与东

7、五环交汇处五环以外,363,411,847,753,853等联排占地也6万平米;建面:19万平米中、小学商场邮局银行医院起价:5800元/平米;最高价:10000元/平米2.2元地面:1183个;地下:126个40%1.082003-4-6期:2004-5-30;期:20064307.香山81号院海淀区香山路81号五环以外,距香泉环岛约500米路程.904,737,运通112,特5,331,733,360等公交线路.联排别堂占地24万平米;建面:1.5万平米起价:19000元/平米；均价:23000元/平米；最低总价:650万/套；平均总价:800万/套；最高总价:1300万/套6元1比243

8、%0.6香山81号院(半山枫林二期)2005-9开盘2006年6月8.北一街八号昌平区沙河南丰路1号(京昌高速11出口)820,345支线，小2路,小22路联排别堂占地52万米一站式配套，住宅、会所、商业、文化、医疗、体育、学校、公园起价:49()()元/平米;套内最低价:4900元/平米;平均总价：8()万/套2.8元1比1一期2005-5-12开盘,二期2005-9-23开盘2006-6-289匕京国际花园丰台区丰葆路168号世界公园对面(西南四环之间)四、五环之间地铁9号线.905、937(西)、744、967、959、特7等多路公交独栋联排别里建面：10.0()万平方米教育、商务、医疗

9、、金融、购物均价:12500元/平米；最低总价：270万/套；最高总价：690万/套4元独立车库，配高级车库门52%0.387二期2004年6月开盘;三期2005年9月30日一,二期都为现房;三期2006年年底10.中海安德鲁斯庄园朝阳区高碑店路西侧，CBD国际高尔夫球场北侧四、五环之间，11路、363路、725路独栋、双拼、联排、叠拼建面：20万平米；地上建面：15万、米双龙超市、京克隆超市、燕莎OUTLETS；*艮建大药房、王四营医院：铃木4S店、赛佛S4店；北京CBD国际高尔夫俱乐部、古塔公园。均价：9000元/平米2.8元0.73一期认购:2005-4-22至5月初;2005-6-18

10、开盘；二期认购:2005-8-6,8-20开盘;一期剩余部分2005-10-18开盘一期:2006-3;二期:2006-611.提香草堂房山区京石高速边五环以外双拼联排占地:42万平米;建面：18万平米社区设有餐饮、游泳、健身、医疗、休闲吧、风情商业街，更有老年、儿童活动场所一期双拼起价108万,最高价180万;一期联排起价7()万,最高价105万.二期总价在140万到19()万.2.58元1比20.422004-9底内部认购开始;2004-11-28开盘；二期双拼2005-8-1开盘期:2005-4-3();二期:2()06年初12.水郡长安朝阳区通惠河南岸五环以外,京通快速路双桥出口,八通

11、线双桥出口往南板楼，联排占地:15.55万平米;建面:29.51万平米生活配套完善起价:8500元/平米;均价:9000元/平米;最高价:9500元/平米.最低总价:176万/套;最高总价:320万/套联排288元1比1.535%0.82004-12-25内部认购,2005-4开盘;公寓2005-11底12月初开盘2006-12-31前统一入住住宅:2001-11-10,别塞:2004-2-1;三期8朝阳区前三期住套联排住13.万科青青家园京沈高速路东四环以东7公五环以外板楼，联排，小高层29万平米中、小学、幼儿园、商场、邮局、银行、医院起价:4900元/平米;均价:5680元/平米;最高价:

12、6500元/平米宅1.9-2.3元捌塞2.2元泗期住宅1比0.735%1.12004年11月底开盘；三期住宅2004-10-2宅:2002-10-01；别:2004-8-31;三期住宅里2.329元3开盘;四期2栋7层和8层板楼2005-4-16开盘2004-12-30从上表可以看出，所选监控项目有3个项目位于四、五环之间（大溪地、北京国际花园、中海安德鲁斯庄园），其余均位于五环以外。物业类别均含有或主要为联排或叠拼，与本案产品类别相同。项目规模大小不等，占地面积最小的为2.4万平米（香山81号院）,最大的达到2000亩（珠江国际城项目物业费主要集中在2-3元/平米/月之间，最高的达到每月每平

13、米6元（香山81号院），其产品价格也是所调查项目中最高的。小区停车位一般都在1比1以上，最高为1比2。绿化率一般在30%40%之间。容积率大多在0.51.1之间。提香草堂容积率为0.42。北京国际花园绿化率最高，达到52%,容积率最低，为0.387。从项目的售价上看，北京国际花园和香山81号院的售价最高，分别达到12500元/平米和23000元/平米，为同类型产品中的高端项目。中海安德鲁斯庄园和水郡长安二个项目均价在9000元/平米左右，属中间档次产品。其他项目价格相差不大，产品档次基本相同。二、各竞争项目具体销售情况及价格水平:1 .珠江国际城:情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积

14、（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12004-2-13(2003)1281#、3#、5#-13#、15#、7727547062749.6937880.43%住宅:4406商业:6137276475134.10.00%22004-4-19(2004)15316#、19#-21#楼1686514413073.1611076.39%住宅：3956商业:796151717420.960.69%32004-9-1(2004)4012#、22#楼、八区17#楼2361491599.4955.49%42282534643.72042004-9-15(2

15、004)4264#楼、八区18#楼36674.117921035.7611363.13%住宅:4920商业:7714103495939.2052004-12-10(2004)5901#、18#、19#、20#、21#、45313.2323717306.68435.40%住宅:557896536214.80.42%总计：199741.331121114764.769061.55%4624.8530759352.82 .万象新天:情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12003-11-28(2003)

16、361一区107114、116、118145号，二区216231号楼2278241558144770.68115574%5319770035246.90.19%22005-1-26(2005)11一期四区401#428#楼，1#4#地下车库138984.71住宅：1286车库：452748.256143.62%4933260206870.60.47%32005-4-30(2005)152115#楼（南半部1-4层01至04自留用房除外）9389.28842509.462125.00%501712589960.820.00%总计：237213.282928200028.34173759.32%5

17、213.410428320783 .大溪地:售情况序号Xx发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率2005-6-12(2005)238B区8#-15#、7#配套商业18015.09住宅:76商业:814911.02住宅：7092.10%住宅：70781055402002.38%4 .靠山居:情况序号发证Fl期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12004-8-20(2004)3761-3、1-4、1-5、1-6、1-7#楼5

18、825.72283563.911864.29%4867173455507.14%22005-1-19(2005)91-11至1-15#、4-1至4-18#、3-10至3-18#、3-20#楼31474.7515314805.557549.02%5432804237480.65%32005-9-11(2005)4651-1#、2-9至2-11#、2-13#3-4#、3-6至3-9#、3-19#楼1472569000.00%000.00%总计：52025.4725018369.469337.20%5322.4977692985 .京城雅居:情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可

19、销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12003-11-3(2003)49号一期4-6#、8-12#、14#、16-23#、26-29#楼6808229363546.4727593.90%5171328598796.40.34%22003-12-30(2003)4261-3#、7#、13#、15#、24#、25#、30#楼3698717433925.4316997.13%4932167320220.80.00%32005-3-14(2005)7431#、32#、36-38#、42#、43#、47#、48#、51#、52#楼38073.6921114717

20、.677736.49%7377108572251.60.47%总计:143142.69678112189.5752176.84%5388.1604491268.76 .香山81号院:情况序号、发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12005-9-9(2005)45801#、02-1#、02-2#、04#楼8266.31241373.49416.70%21838299942754.17%22005-9-27(2005)44902-3#、02-4#、05#5477.8514000.00%000.00%总计：1

21、3744.16381373.49410.5%21838299942757 .北一街8号:情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12005-5-2(2005)1701#T4#楼53660.3818546716.3216488.65%4269199431970.1022005-9-4(2005)44715#（扣除首层和地下一层的-01车库）24110.1226111473.858030.65%408246836255.7032005-9-24(2005)496C-1#至05#楼28045.521009

22、155.093333%495445354315.860总计：105816.0254667345.2627750.73%4330.3291622541.6已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率无记录无记录无记录无记录无记录无记录0000002045.27814.04%1269225958566.8401225.96433.3%142501746993002529.67913%1272032177402.405800.92114.58%13033.575605899.248.北京国际花园：情况序号、发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数12002

23、-6-3(并)231北京国际花园一期8160无记录22005-6-9(2005)2283号商业楼2109.62632005-6-9(2005)232SA户型8套,SB户型8套,SC户型8套,Nl及Nl反户型14套,N2及N2反户型13套,W型户型6套198335742005-9-16(2005)4721号商业楼3321.321252005-9-16(2005)473NA（A反）、NB、NC、ND、N2（三）、SI及Sl反、Sl改（U）、SII及SIl反、SII改（U反）、W改（H反）户型21081.9769总计：54505.911449 .中海安德鲁斯:情况序号、发证日期许可证号预售房源位置可

24、销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率销售均价（元/平米）成交金额退房率12005-6-12(2005)2406、7、9、12-18、20、22-43X47、49、51、53、55#楼54371.3616844042.3113781.55%59132604221792.38%22005-7-17(2005)330(西区)W46#、W48-54#、/61#、W62#楼11722.273911149.313794.90%583165011626.615.13%32005-8-5(2005)373东区El-5#、E8#、E10#、Ell#、El9#、E21#、E44#、E4

25、5#、E46#、E48#、E50#、E52#、E54#、E56#、E57#楼，配套公建A、B；西区町T34#、W36T45#、TM7#、W55#-W60#W63#T66#楼129990.5543249324.6516638.43%5214257178725.11.16%总计：196084.18639104516.2734053.21%5574.4582612530.710 .提香草堂:情况序号、发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12004-11-19(2004)5452、5、7-28#、31-34#、

26、45-49#、51-59#、61-66#s69-71#楼29688.7214128890.2813797.20%47251365065732.13%22005-8-28(2005)428锦绣花园小区75-84#,90T04#楼13107.3507098.592754%555339063540.774%32005-9-23(2005)487117-135#,149-164#楼14842.4451288.4712.00%63491831496.03042005-10-1(2005)52085#,86#,87#,89#,165-185#楼22617.51178000000总计：80255.97420

27、36277.3416539.29%4890.1177401609.811 .水郡长安:情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12004-11-30(2004)560东一区1-13#,15-17#楼28617.129618708.876466.67%6544122430845.37.29%22005-4-23(2005)143京德顺生态嘉园西一区1-16#楼26226.798916095.745562%6583105958256.46%总计：54843.9118534804.6111964.32%6

28、562.0228389101.712 .万科青青家园:情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12002-12-9京房售证字888号一期IT至1-5,2-1至2-9,3-1,3-2,4-1至4-9,5-3至5-9,6T,6-2,7-1至7-5#楼未记录未记录未记录未记录未记录未记录未记录未记录22004-9-22(2004)4355-1,5-2,8-1,8-2,8-3,8-5,8-6,8-7,9-1,9-2,10-1,10-2,10-3,10-5,IO-6,10-7,11-1,11-2,11-3,1

29、1-5,11-6#楼及BC区地下车库(地下车库III)123601.0281859474.1141551%住宅:5001别墅：63183508972490.61%总计：123601.0281859474.1141550.73%5900.O350897249 数据来源：北京房地产交易管理网 各项目销售情况及价格水平以网上实际签约成交量为准 世爵源墅项目未做网上签约登记三、本案目前销售情况C截止2005-1-13)：情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12005-5-27(2005)204B8-B1

30、5#、B16-2#、B25#、B26#、B28#、B29#、B31#楼24004.7411721693.7310690.60%4887106017258.56.84%22005-8-1(2005)362B5-B7#、B16-1#、B21#、B22#、B24#、B30#、B33#16974.638211592.295769.51%497357648458.173.66%32005-11-2(2005)582B32-1#楼1479.788368.84225.00%44701648714.80总计：42459.1520733654.8616579.71%4912.1165314431.5 尚东庭项目

31、共推出可售房源207套，已售出165套，签约率达到79.71%。 一期成交106套，签约率90.6%,成交均价4887元/平米，成交金额为106017258.5元。 二期成交57套，签约率69.51%,成交均价4973元/平米，成交金额为57648458.17元。 2005年11月2日，推出叠拼一栋，共8套，可售房源4套。目前已成交2套，签约率25%,成交均价4470元/平米，成交金额为1648714.8元。 项目整体签约率为79.71%,整体成交均价为4912.1元/平米。 总成交金额为1.65亿元。四、各项目本周销售情况:11月销售情况珠江国际城万象新天大溪地靠山居京城雅居香山81号院北一

32、街8号北京国际花园中海安德鲁斯庄园提香草堂水郡长安万科青青家园尚东庭成交价(tM2)第一周11-4462464077078531853862183843281272051866349634563184916.5第二周11-1346255213.470785322.453882183843301303355476349656263184912销售套数第一周11-468317037091520426514337165113415160第二周11-1369017377093521427721340165119415165本周成交套数734(其中别墅7套)021012730605从11月份二周的各项目

33、销售情况对比分析可以看出，监控的各项目周成交情况因项目不同而各有差异。位于朝阳北路的万象新天周内成交量最高，达到34套，同时比较可以看出综合成交价第二周相比第一周降低近1200元/平米。分析原因主要为万象新天项目规模较大，产品类型较多，除联排、叠拼别墅外，还有板楼、塔楼及板塔结合。周成交的34套中，成交的别墅只有7套，别墅成交均价为5017元/平米。其余成交的为普通住宅。普通住宅较低的单价将项目整体综合成交均价拉低。同类产品项目中本周销售情况表现最好的是北一街8号，一周内成交量达到12套。该项目为纯联排别墅项目，价格与其他同类项目相比较偏低。综合成交均价仅在4330元/平米。其余竞争项目销售情

34、况较好的还有：珠江国际城、万象新天、北京国际花园、水郡长安。前三个项目周成交量均为7套，水郡长安的周成交量为6套。其中，北京国际花园成交均价达到13033元/平米，与同属于高端别墅产品的香山81号院相比，市场表现非常好。尚东庭项目周成交量为5套。与同属于该区域地段的珠江国际城相比综合成交均价高300元/平米。尚东庭的整体成交均价较之上周成交均价有所降低，这与项目新推一栋叠拼产品，开始销售有关。周成交套数从上表可以看出，除北京国际花园和香山81号院2个高端项目外，同类产品在本阶段的整体市场表现平平，项目成交量不大。五、竞争项目比较分析：1 .可销售套数和已售套数分析：调查项目的可销售套数和已售套

35、数情况如下图:口可售套数已签售套数各项目已推可售房源套数以万象新天最多，达到2928套。其次为珠江国际城，已推可售房源为1121套。二个项目体量、规模均较大。推盘销售量最少的为香山81号院，可售套数38套，已签售4套。香山81号院平均单价23000元/平米，每套总价在800万左右，停车位达到1比2,物业费为6元/平米/月，属别墅类高端物业产品。去除推盘量较大的万象新天和珠江国际城，项目推盘量及销售情况如下图:口可售套数已签售套数可以看出，尚东庭推盘量体在调查项目中偏低，不具规模优势。但已签约售出套数比例较高，销售成交比率在所有调查项目中表现优异。2 .签约率分析:大溪地的签约率最高，达到92.

36、1%。但大溪地推盘可售总量较低，可售房源仅为76套。且周成交量为0,没有实现成交。其次为尚东庭，签约率上升为79.71%。京城雅居签约率亦较高，达到76.84%。京城雅居推盘678套，已售出房源521套，周成交量仅为1套。其余依次为：长郡长安（64.32%）、珠江国际城（61%）、万象新天（59%）、中海安德鲁斯（53.21%）万科青青家园（50.73%）、北一街8号（50.73%）、提香草堂（39.3%）、靠山居（37.2%）、北京国际花园（14.58%）香山81号院（10。5%）o本周北京国际花园的周成交量较高，达到7套。在所调查项目中，香山81号院和北京国际花园属同类产品高端项目，但香山

37、81号院本周没有成交。3 .成交均价分析:此处的成交均价为各项目自开盘销售以来各期签约成交的整体平均价格。口整体成交均价(元/平米)从上图看出，香山81号院和北京国际花园的销售成交均价最高，分别达到21838元/平米和12767元/平米。成交均价明显高于其他项目。二个项目的产品档次高于其他项目，属高档别墅产品。其余项目的成交均价在4328元/平米一7078元/平米之间。去除这二个高档项目，其余项目成交均价情况如下图:口整体成交均价(元/平米)从此图可以看出，尚东庭成交均价为4912元/平米。在所调查项目中成交价格水平偏低。在上述11个项目中，成交均价在5000元/平米以下的有4个项目，成交均价

38、在5000元/平米以上的有7个项目。成交均价在5000元/平米一6(X)0元/平米之间的有5个项目，6000元/平米以上的有2个。尚东庭项目与市场内同类同档次项目相比，在成交价格上较低，成交价格上幅空间较大。本案因此性能价格比较高，是项目销售情况较好的一个主要原因。六、总结：1.尚东庭项目在所调查项目中，推盘量体不大，截止目前仅207套。但已成交比例较高，在所有调查项目中签约比率仅次于大溪地项目，市场表现良好，存在竞争优势。2 .区域内邻近竞争项目珠江国际城推盘量体较大，但成交比率低于本案。目前珠江国际城的签约率已达到61.55%。3 .香山81号院和北京国际花园的价格最高，成交单价均在万元以上，其中香山81号院的成交均价达到21838元/平米，二个项目均属高端别墅物业，产品档次高于本案及其他项目。这二个项目单价最高，但在所有项目中签约率也最低。本周北京国际花园在所有调查项目中成交套数较高，表现良好，签约率已达到14.58%。4 .本案的成交均价在所调查同类竞争项目中偏低，仅为4912元/平米。通过调研可以看出，目前市场上同类同档次别墅产品的成交价格一般在5500元/平米6000元/平米左右。本案在价格方面仍有上升空间。