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1、某市城区的高层小高层电梯楼盘的调研报告在阐述分析本次调查得来数据之前,首先我们对绵阳的有关情况作一个简单的介绍，分析的有关资料来源于市建委、国土局、房管局、统计局等部门，有关信息对我们的分析具有参考价值。绵阳是我国西部的一座新兴工业城市，因拥有中国工程物理研究院等一批国家级科研机构与以长虹集团为代表的电子产业群而被誉为“中国科学电子城:绵阳从1985年撤销地区成立省辖市的十几年来，绵阳的经济建设与社会进展取得了令人瞩目的成就，在众多行业中，房地产业已成为绵阳经济建设中的要素产业之一。我部人员针对绵阳市城区内的高层、小高层电梯楼盘作了较为全面的市场调研。在调研中，我部人员以不一致的人员身份探索性
2、地调查熟悉到各项目的基本情况，同时对各楼盘的消费者进行了询问调查。由于信息要求，预算限制与应答者性格特征与被调查对象（项目企业）态度等多种因素的影响，故很少使用设计调查问卷大样本与样本调查计划等调研方法。而是通过调研人员在调研过程中对新的思路与发现的敏感度来搜集分析，整理有关资料，现将调研结果摘要如下：一、高层、小高层电梯楼盘是土地成本与城市现代文化的产物，城市现代化进程滞后的地域不宜建造。从人口分布情况看，绵阳中部地区（涪城、游仙、高新、江油、安县）1997年总人口为235.22万人，占全市总人口的46%,人均国民生产总值得8487元是绵阳经济进展水平最高的经济区，仅涪城区人口密度就为892
3、人/平方公里。人口密度高、购买力强，导致了这一带的商业繁荣、商场、铺面、写子楼理所当然地成了人们经营服务的要紧场所。分析认为，从各楼盘的地理位置来看各楼盘都处于涪城区闹市、围绕绵阳传统形成的商业文化中心而矗立具有都市风貌的特征，标志着城市经济进展水平，这说明，高层、小高层电梯楼盘是现代城市文化的产物。故城市化程度与经济进展水平高的地域适合建造具有商用多功能的高层、小高层电梯公寓楼。二、绵阳属初步现代化城市，城市现代化小平进展缓慢，但因绵阳经济结构与特殊性，目前城市内的高层、小高层电梯住宅的规模小于目标市场。根据资料显示，绵阳地处中国西部地区，由于特殊的经济结构即发达的工业经济与落后的农业经济兼
4、存，导致了城市经济不平衡，绵阳的城市现代化水平严重滞后工业化水平。单位权重目标值实际值得分一、经济结构现代化指标3615.71.人均CDP元/人153200127065.92.第三产业增加值占CDP比重%1065324.93.第三产业就业比重%860293.84.对外开放度%32071.1二、基础设施的现代化指标338.515.自来水普及率%295851.86.人均道路铺装面积平方米882.212.217,万人拥有电话机数部10507.11.48.万人拥有公共汽生辆6203.3219,万人拥有医生人780242.1三、人现代指标3117.610.人均居住面积平方米10127.846.511.万
5、人拥有在校大学人数人8150965.1212.人均拥有公共图书馆驳书册72.81.53.7513.人均绿地面积平方米610.954.122.2614.绵阳城市得分41.8因素分析法说明，绵阳城市现代化水平得分41.8分，属于初步现代化城市,比全国1995年中等城市平均水平高出7.18分，但与全国大城市与特大城市平均水平比，则差距达到1042分，从“表”第三项人口现代化指标的人均居住面积12平方米来看，对比国际标准,已基本达到小康水平（世界下中等收入国家人均10平方米）这说明住宅业以由“安置型”向“小康型”转变，相对电梯住宅而言，已形成了具大的潜在市场。三、对现存的电梯公寓进行剖析对现存的电梯公
6、寓（电梯公寓下简称住宅）进行分析的目的在于：熟悉购买住宅的消费分布群体与消费者对住宅物业的具体需求与观念，熟悉消费特征并进行消费者细分。（一）现有与需求住房对比分析在本次调查中，我们接触了50位现在购买了住宅的消费者与58位打算在未来几年内购买住房消费者，下面我们分别对这两类消费者的有关情况进行分析。从分析中我们能够看出购房者的需求与设想。1.购住宅群体的分布八二七科研单位口外地公司及商贾口外资技术人员其它图1基数：所有被访者50个注：其它国家重点科研单位（指：中物院、九院、一二六）高技术人员（指：长虹集团、中天电子）由于被访人数限制，上述数据可能有2%左右的差距。上图：表示了所被访者在购买群
7、体中所占比重，其中国家干部与高科技人员所占比例最高。他们的年收入达到20万元以上的占所有购房者中的45%。2.现已购者与潜在购买的对比分析口第一次置业第二次置业口第三次置业其它图2基数所被访者已购买者50人所被访者潜在购买者58人图2：表示这次购买者的购置次数，其中以第二次购置为主，占所有购房者的45%,且都是为自己置业。除此以外，上图还列出了潜在购买者的置业次数，与之前比较第二、三次置业者有所增加。根据各项统计资料估算：涪城区38万职工人员中，约6万人年均收入在5万元，5912人年均收入竟达30万元，其它个体、外地公司级高级职员与外地贾商的共计约7万余人。目前电梯住宅户数为1472套,每套平
8、均160平方米计算,共235520平方米，其中已售出的电梯公寓面积约11580.80平方米，只占绵阳住宅（所有住宅）1月至7月销售面积492743.94平方米的2.3%o尽管如此，征对目标客户3万人而言，平均每人不到4平方米。据我部走访的人数共112人，80%以上有确定的置业意向。注：上述数据由于一些客观原因，会有1%的误差。分析认为：根据上述图表与有关数据统计分析，除去现有的电梯住宅，绵阳目前至少还有2000套住宅消化潜力，且随着绵阳的进展，估计未来五年内需求量至少会以每年50套递增。（二）对绵阳电梯公寓进行数据分析绵阳典型的电梯公寓数据统计目狡赖赫贴户型dm亨啾厦中高楼2ieoo93301
9、18-17615HOOO三M场中翻736W540054-26315K6O金F吟富中高楼27800126S614-187225(2960Wdt中蝌2000028121-152IGaH780中桃230005028三X=f172-1981600胭坯中蝌383204B15161082328中高楼2100040265fc=f128-1761600赳叔*Mf1774572SO三fcf95-17115垄断场中胸30287691128-1821900中高楼6000025017089-1721300-1630中国所中松科5151三X=f客临广场中胸研690:f中加科S245ll(h22516003S972147
10、298120K79K14)-260注：面积以平方米计综合分析1.住房地段已购a潘在l买方图4现已购买者被访人数50人潜在购买者被访人数58人分析认为：住房地段是购买者与潜在购买者考虑的要紧因素之一，从图3、图4中能够看出临园、红宝石、星联、富临、三鹏、滨江、亨利等电梯公寓都是处在商业、文化发达；交通、医疗方便；人气旺盛的文化广场四周。从已购房的被访者中统计得出：31%的都是从考虑地段购置物业（单纯考虑一方面），其中星联、临园最为明显。从进展趋势来看，从考虑地段购房的今后有所增加。2 .住房的户型口五室三厅四室二厅口三室二厅口二室二厅二室一厅口一室二厅图5已购房者50人潜在购房者58人如图5所示
11、，购房者已购买的户型以三室二厅最多（占44.4%）,四室二厅、二室二厅分别占31.7%与20.2%o分析认为：现在三室二厅、四室二厅且面积集中在120-198平方米的户型是购买者的理想户型，而且三室二厅、四室二厅与更大的户型在所有电梯公寓户型中占80%。在我们的走访的未购买者中，70%都愿意选择三室二厅及更大的户型（如：亨利房地产公司所开发的亨利大厦有两种户：三室二厅与二室二厅，至今二室二厅的户型尚未售完）。从进展趋势来看，潜在购房者购买的户型三室二厅、四室二厅与更大的都有所上升，分别占36.2%与48%,相反二室二厅的同意程度大幅度下降，下降幅度达72%。3 .住房的结构从现有的电梯公寓调研
12、情况来看，100%的电梯公寓都使用全框架结构。从购房者与潜在购者中的总体情况来看，他们都希望自己购买的住宅是使用全框架结构的，由于他们考虑自己今后在装修的时候能够重新考虑自己的户型布置。8912012P150151701719019021021263图6购买者50人潜在购买者68人如图6所示，已购房者的面积最多以121150平方米占43%,然后就是150170平方米占有21%之多，再其次就是17190平方米与89120平方米，它们分别占10%与14%o分析认为：从上图能够看出大面积的住房在消费者同意程序上，会随时间的推移而增长，图6中121150平方米购买者所占份额较大，购买百分比达到了45%
13、之多;151171平方米也随之增长到了22%；最大户型也出现了增长势头。已购者潜在购买者 151000180000 1.81000200000210000250000 260000280000 290000310000B320000350000 350000400000 4100007000005.住房的价格（总价）图7购买者50人潜在购买者58人注：上述单位为：元上述潜在购买者因在调研中存在一些客观的因素，故数据上有一些误差，相对已购者来说误差要大l%-3%o上述上购者中有50%70%是使用按揭方式，其它分别使用现付与分期付款，从我们调查的情况来看，大家的办法都愿意一次性付款。图7中所表示的
14、数据是根据房地产商所出售的住宅的具体情况来进行数据统计的。分析认为：从现在住宅的情况来看，消费者所要的理想价位（其中就包含购买者对户型、面积、与地段等的要求）要紧集中在20万元35万元之间，其中25万元一30万元占有绝对优势，占所有购房者的54%之多。从电梯公寓的进展趋势来看，今后电梯公寓价格的走势会逐年上涨，但是上涨的幅度在近期内不可能太大。上图中，潜在购买者今后在高价位的购买会逐年上升,由于根据现在的电梯公寓市场的情况来看（销售面积占绵阳的所有住宅销售面积的2. 3%）,高价位的购买也不可能有太快的上涨趋势。6 .住房的绿化经我部调研的情况看来，绵阳现有的电梯公寓对绿化的培植非常的少，达到
15、几乎没有的情况。分析认为：造成这种结果的原因可能有下列几种：它们所处的地理位置；它们的总体建筑；资金投入。但是从顾客反映回来的情况来看，他们都强列要求要有绿化培植。7 .物业管理现在随着消费水平的增加，顾客对物业管理的要求也越来越高，住户与未购买者表示，他们愿意同意多功能、智能化的管理。这样顾客对住宅更感方便、安全。通过我部调研与走访,总结以上各部分的分析,我们总结得到各开发公司的卖点,综合起来，结果如下：第一：有较好的地段环境；（如在商业、文化发达；交通、医疗方便的文化广场四周）比如：临园大厦、红宝石大厦、星联广场、富临广场、三鹏广场、滨江大厦、宇隆大厦、亨利大厦、望园大厦第二：有较好的户型
16、；（如三室二厅、四室二厅或者更大）比如：临园大厦、三鹏广场、金阳公寓、宇隆大厦第三：有较好的物业管理比如：临园大厦、富临广场、金阳公寓第四：有理想的价位比如：望园大厦、亨利大厦、滨江大厦、星联广场、宇隆大厦、三鹏广场等第五：有较好的采光能力比如：临园大厦、金阳公寓第六：具有多媒体智能化工程比如：临园大厦、金阳公寓、三鹏广场第七：使用酒店式管理与服务比如：临园大厦综上所述，绵阳市电梯公寓将会是今后房产公司的一个开发亮点。随着绵阳经济的不断进展,加之西部大开发这一机遇,相信高层、小高层电梯公寓会给绵阳房地产公司带来更大的进展。结论：根据上述各电梯公寓的优势与劣势，我部以公司小高层电梯公寓为开发项目
17、。下面我部把花园地段小高层的有关数据预算与优、劣势总结如下：一、项目地段优势花园地段小高层地处于绵阳市涪城区临园干道5号，位于一环路右侧。背后紧靠人气旺盛的花园小区，隔路相望的是绵阳市教育委员会，该地段正处绵阳经济较发达地区，交通便利，桥路通阔。基础设施条件较好，该地段周围500米内有学校、医院、娱乐中心.商易市场、休闲广场等配套齐备。今后花园小高层还要设计更大规模的购物中心（比如：像百盛购物中心），以满足花园小区内的购物要求。二、市场环境从我部市场调查情况看，绵阳的电梯公寓要紧有两种：第一、高层电梯公寓（15层以上）；第二、小高层电梯公寓（15层下列）。从现有的电梯公寓来看，高层电梯公寓占据
18、了93%,而小高层只占有7%。尽管现有电梯公寓中小高层只占7%,但是从另一方面看： .绵阳经济处在一个进展的时期； .高层、小高层电梯公寓在绵阳还未形成良好的市场； .相对绵阳现有的电梯公寓而言，高层电梯住宅现在基本已达到相对饱与状态； .小高层住宅还没有达到它的市场份额； .绵阳的住宅业现在正从“安置型”向“小康型”转变。因此小高层电梯公寓可作为一个开发项目。三、项目基本情况1 .项目规划基本经济技术指标：该项目用地26.8亩，规划总建筑面积为45836平方米，其中住房27408平方米，营业房11628平方米，车库9500平方米，全部建成小高层电梯公寓。2 .小高层电梯公寓的功能与设计：外形
19、设计根据我部调研整个绵阳的高层、小高层电梯公寓的外形设计看花园小高层应使用一流的设计方案：一要表达花园房地产的品牌；二设计要以人设计中心与根本；三设计要在所有的电梯公寓中别具一格；四要让消费者感受高科技术住宅的消费趋势。户型设计与面积规划从上述分析数据能够看出，花园小高层应使用的要紧户型有：三室二厅占总套数的33%且面积应集中在130-150平方米之间。四室二厅占总套数的42%且面积应集中在140-180平方米之间。五室三厅普通型占总套数的14%且面积应集中在180250平方米之间，层高6米，客厅镂空。五室三厅跃层式占总套数的11%且面积应集中在180250平方米之间，层高6米，客厅镂空。注：
20、上述户型中卧室、客厅、主卧从整风光积上都应较大，且公摊面积尽可能降低，这也能够是我们的一个卖点。绿化环境从已购者与潜在购卖者的统计情况来看，他们都愿意购买有绿化培植的住宅，假如我们能适当进行环境绿化，相信这也是我们的一个买点与优势（从现有的电梯公寓来看，他们的几乎没有绿化）。物业管理我们应使用智能化物业管理，由于智能化管理能更好的为用户服务，它能及时地准确地反映用户对我公司的建议，以便我公司进行改进。这样就为用户造就了一个更安全的住宅环境，除此以外还能够提高我公司的声誉。配套设施除了配备最基本的配套设施以处，还应该：一、要进行结构化布线，实现光纤到楼，双绞线到户；二、要建立高效计算机网络系统；
21、三、提供公寓INTERNET接入服务;四、提供公寓信息服务。最基本的配套设施中电梯也是消费者的一个买点。据我们走访，电梯好坏也决定了消费者是否进行消费的一个标准。我们应使用较稳固的电梯。外墙装饰为了达到美观的效果,我们应使用价格适中且效果较佳外墙装饰涂料，以此来进行外墙装饰。四、项目效益测算(一)成本投入分析：成本投入：以1720元/平方米进行计算：1. 建：900元/平方米2. 土地成本：365元/平方米3. 配套费：135元/平方米4水电装饰：300元/平方米(1) .市政建设配套费：,建设交易综合费：以总投资的0.08%计，其中建设方30%、施工方70%,质检费：以总投资0.28%计(4
22、) .人防费：(5) .排污费:.合同签证费：以总投资003%计，其中建设方50%、施工方50%.门牌费：以总投资0.05%计（8）.改善中小学办学条件费：以总投资1%计.施工图审核咨询费：以设计费的7%计.产权转移登记费：以销售额的0.25%计QD.房屋登记费：以销售额的0.25%计.公用设施维修基金：以建安造价的1.5%计以上1一4项目合计1720元/平方米合计：1720元/平方米*45836平方米=7883.8万元5.电梯配套费：40万元/部*4=160万元总计：7883.8万元+160万元=8043.8万元（二）销售收入测算1 .住宅：若均价按1800元/平方米算：1800元/平方米*
23、27408平方米=4933.44万元2 .营业房：按4000元/平方米计算：4000元/平方米*11628=4651.2万元3 .车库：按50000元/个计算、车库按190计算（50平方米/个）：50000元/个*190=950万元以上合计13项共计10534.64万元（三）税费估算：a.销售费：以销售额的2.5%计，10534.64*2.5%=263.366万元b.管理费：以销售额的5%计，10534.64万元*5%=526.732万元C.财务费：以工程平均占用资金3000万元，占用两年，年利率7.12%计，3000万元*7.128%*2=428万元d.营业税金及附加：以销售额的5.7%计，
24、10534.64*5.7%=600.47448万元a+b+c+d=1818.6万元（四）利润估算：利润总额=销售额-成本一税费（其中成本包含建安造价、地勘设计等）因此，利润总额二即：=10534.64-（8043.8+1818.6）=672.23万元所得税以利润总额33%计，则净利润为672.23万元*（1-33%）=450.4万元净利润占销售收入的4.3%（四）可行性分析从最初的市场调研与数据分析看，高层、小高层还有一定的市场，故对此项目进行开发，市场定位是正确的，但从上述项目效益测算：我们开发小高层的项目经济利益相对较低，出现这种原因要紧是：1 .土地利用率不高；2 .总体建筑面积比例不高（建筑面积与占地面积之比）；3 .整个销售价相对较低，但比起竞争项目相对较高。4 .整个建筑成本相对较高。HY市场企划部PB电梯Tfr住调宅初步报母
