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1、新员H物业管理业主入伙一、入伙入伙是物业管理整个管理程序中非常重要的一个环节，它是物业管理企业真正意义上第一次与业主的零距离接触，是物业管理企业展示企业形象、服务水平、专业能力的最佳契机，同时对物业管理企业的品牌建设和可持续发展有着深远的影响。入伙是指业主收到书面入住通知书并办理完结相应手续的过程。业主收到入伙通知书后在限定的期限内不办理相应手续的，视为入伙。入伙是物业管理企业向业主/用户移交户内管理责任的过程，标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。因此，移交时双方须完成一定的手续，涉及到的均是业主/用户与物业管理企业之间的权利、义务。二、入伙
2、前期准备（一）各类资料的熟悉。1、图纸（施工图纸、竣工图纸）由物业管理工程技术人员逐项熟悉,对图纸上不明之处，做好相关记录，以便及时向发展商或监理方请教。2、业主及售房等其他资料由物业管理人员熟悉。3、在熟悉过程中要确保资料的保密性，拒绝向第三者透露任何有关业主资料及售房资料，以免造成日后不必要的责任纠纷。（二）与发展商之间的协调、沟通（含施工单位的沟通）。由物业管理人员定期与发展商之间进行工程质量反馈，并向发展商提出有利于物业使用的合理化建议方案，以便发展商与施H单位协商、改进。同时与施工单位在施工现场请教工程技术问题，避免日后管理上走不必要的弯路。（三）物业管理处的规划、设计、二次装修。按
3、照发展商在建筑物业时设计规划好的物业管理用房，请装饰、装修设计人员对办公场所进行设计规划，并组织施工单位进场施工、二次装修。（四）入伙前的文件编写、讨论、印刷、装订1、入伙工作方案2、收楼须知3、业主收楼验收文件4、业主手册5、装修流程及所需物资（如空白的出入证、许可证等）（五）各类资料的分类装袋及各类钥匙交接。为了在办理入伙时及时向业主提供便捷服务，由专员将印刷资料、文件成品进行分类装袋，并安排工程技术人员对施工单位移交的各类钥匙进行校对，出现质量问题及时向发展商或施H单位反馈，并督促整改、更换。三、业主入伙一般流程：交费6个月管理费装修押金、垃圾清运费装修材料进出许可证押金和工本费四、入伙
4、接待人员安排1、签订协议2、业主登记3、业主缴费4、房屋验收5、物品交接五、如何做好业主入伙接待1、正确看待业主，树立正确的服务观念首先，购买物业对于每一位业主来说都是一项重大的投资活动，业主对所购物业进行验收是业主权利。其次，业主是物业管理服务的对象，是承受服务的主体，是服务工作的重心。第三，业主是有感情、有自尊、有个性的人，希望能得到一种真正的家的感觉。2、正确理解业主总是对的”首先，“业主总是对的”是物业管理行业为实现优质服务提出的一个口号，这一口号体现了从业人员对业主的一种尊重。其次，“业主总是对的”，并不意味着服务人员总是错的”.第三，把“对”让给业主是有条件的，当他是业主的时候他总
5、是“对”的,如果他的行为已经严重越轨、违规，便不能把他当作业主看待。第四，社会角色的非个性决定业主总是处于“至上”的位置，理所当然应该得到服务人员的尊重和恭恭敬敬的服务。在服务人员与业主的角色关系中，服务员若不尊重业主，实际上是不尊重自己。3、规范接待礼仪，提升服务形象a、仪表修饰与着装b、微笑c、正确使用手势语d、掌握倾听的技巧仇学会赞美别人f、学会反话正说六、可能遇到的问题1、装修押金物业公司有没有权力收取？装修押金是向装修公司和业主收取的，其目的是对装修单位的野蛮施工起到一定的限制作用，也是为了维护广大业主的利益。而且装修期间，对小区环境的清洁、安全等方面的工作量势必增加，住宅室内装饰装
6、修管理办法中也鼓励收取一定的装修押金。如有业主问起押金及管理费用的收费依据，其具体金额现在还没有明确规定，但是按照苏州市的物业行业操作惯例，该标准还是合理的。2、为什么要收装修垃圾清运费？收取标准的依据是什么？物业公司收取的清运费，是指将装修过程中产生的建筑垃圾送到环卫部门指定的处理场所发生的费用。建筑垃圾的搬运及存放环卫部门有明确规定，由环卫站统一回收处理。该费用是物业公司代环卫部门收取的，并非是物业公司的收入。收费标准是以苏州市人民政府办公室文件：苏府办19995号文件的规定为依据的。3、北阳台、露台等能否私自封装？能否装太阳能热水器和在室外安装防盗网？不能。这在业主临时公约中有明确规定。
7、2006年3月1日苏州市新出台的苏州市城市房屋安全管理办法明确指出：对于改变外立面及承重结构的行为可于房屋安全鉴定中心申请鉴定，如取得相关批文则允许实施。另为了维护广大业主的利益，封阳台等会破坏建筑物的外立面，在顶楼安装太阳能热水器更可能出现漏水现象，危害顶楼住户。即便要封、要装，也要在业主委员会成立后，征求了广大业主的意见，统一封装。4、一层住户是否可以免交电梯费？通常电梯费用主要是电梯运行费用，也就是电梯使用过程中产生的电费，而电梯运行费用是按照电梯电表计量收费的，反映的是电梯总体的运行费用。但是有些楼房设有地下车库，一层住户也可以使用电梯下到地下车库，因此一层住户并不是不使用电梯。惯例的
8、做法是对电梯开始运行的上一层收取费用。5、物业管理公司有权减免空置房的物业管理费用吗？第一，要明确的一点是物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人是没有权利减免空置房管理费的权利的。空置房是指区分所有建筑物的专有部分未使用而空置的物业建筑物。因此，业主所拥有的空置房仅仅只是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个区分所有建筑物在空置着，实际中虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行、使用之中。而物业管理费用的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物共用部分的正常运
9、行、使用、维修和保养得到维持和保证。第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、市低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，是由于业主自身的某种个人原因没有将已经早已具备投入使用条件的物业建筑物投入使用，而并非物业
10、管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着物业管理的服务，享受着区分所有建筑物共用部分的运行、维修、保养服务,享受着安全、清洁、绿化等各种物业管理的优质服务，享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑物的保值和增值的经济成果。由于物业管理费用的支出是用于维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，而物业管理费用的收取是根据这些物业管理费用的减少，相对而言就很可能将所减免的物业管理费用的负担转嫁给了哪些已经交纳了物业管理费用的其他业主，或者
11、使他们本应享受的物业管理费用而不能很好地享受。综上所述，原则上物业管理公司是不能减免空置房的物业管理费用的，也没有这个权利。减免物业管理费用的权利在于全体业主，以及业大会、业主委员会所形成的减免空置房物业管理费用的决议。有些地方性物业管理法规规定：开发建设单位未售出的空置物业建筑物应按不低于50%的标准交纳物业管理费用，但不得以此加重业主的负担。这种法规的规定实际上就给予开发建设单位具有减免了空置房的物业管理费用的权利，这实际上是对全体业主的不公平，至于以开发建设单位肯定投入相当的资金到物业管理工作中为理由减免开发建设单位空置房的物业管理费用，其实只是一种借口，因为如果开发建设单位确实投入了资金到物业管理H作中，完全可以用这部分资金来作开发建设单位预交的空置房的物业管理费用进行抵扣，并不需要减免空置房的物业管理费用。而至于不得以此加重业主的负担的提法其实也只是一种自欺欺人的讲法。因此，无论是开发建设单位还是其他业主的空置房都必须按照业主大会、业主委员会的决议全额交纳物业管理费用，物业管理公司不得减免空置房的物业管理费用。
