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1、B44广东省地方标准DB44/TXXXX-XXXX代替DB44/T18892016无居民海岛使用价格评估技术规范TechnicaIspecificationforvaIuationontheuseofuninhabitedisIands（报批稿）XXXX -XX-XX 发布XXXX-XX-XX实施广东省市场监督管理局发布目次前言II1范围12规范性引用文件13术语和定义14评估原则15评估程序26主要评估方法47不同评估目的无居民海岛使用价格评估148评估结果16附录A（规范性）无居民海岛使用价格评估报告格式17附录B（资料性）实地查勘记录表22附录C（资料性）最低价系数修正法修正因素及修正系
2、数23附录D（资料性）市场比较法的比较因素及说明表25附录E（资料性）基准价格系数修正法的比较因素及说明表28参考文献29,1z.*刖百本文件按照GB/T1.1-2020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。本文件代替DB44/T1889-2016无居民海岛使用权价值评估技术规范，与DB44/T1889-2016相比，除结构调整和编辑性改动外，主要技术变化如下：a）更改了“术语和定义”，增加了“无居民海岛”的定义，删除了“无居民海岛还原利率”的定义（见3.L2016版的3）。b）更改了“评估原则”，增加了“生态优先原则”，更改“最有效利用原则”为“合理有效利用原则”（见
3、4.1、4.2,2016版的3）。c）增加了“评估程序”（见4）。d）更改了评估方法，删除了最低价补偿修正法（见6,2016版的5.1）；增加了最低价系数修正法（见6.1）；调整了市场比较法的修正系数、比较实例数量要求和时间限制（见6.2,2016版的5.2）；增加了收益还原法基本公式并补充了另外两种情形下的评估公式（见6.3,2016版的5.3）；明确了基准价格系数修正法其他修正系数的计算关系（见6.4,2016版的5.4）；增加了成本逼近法和剩余法（见6.5）。e）将“不同用途无居民海岛使用权价值评估”所有部分更改为“不同评估目的无居民海岛使用价格评估”（见7,2016版的6）。f）更改了
4、“无居民海岛使用价格评估报告格式（见附录A,2016版的附录B）本文件由广东省自然资源厅提出、归口，并组织实施。本文件起草单位：广东省海洋发展规划研究中心。本文件主要起草人：钟金香、逮玲燕、罗琳I珍、曲林静、叶素素、吕逸波、吕晓莹、张群跳、周颖、赵志强、曾子敏、陈厚。本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：2016年首次发布为DB44T1889-2016o本次为第一次修订。无居民海岛使用价格评估技术规范1范围本文件规定了无居民海岛使用价格评估的有关术语和定义、评估原则、评估程序、评估方法、不同评估目的无居民海岛使用价格评估、评估结果和评估报告格式。本文件适用于广东省无居民海岛使用价格评估。2
5、规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件,仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB3838-2002地表水环境质量标准GB/T14848-2017地下水质量标准HY/T119全国海岛名称与代码HY/T250无居民海岛开发利用测量规范HY/T254-2018海滩质量评价与分级TD/T1061-2021自然资源价格评估通则3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。a1无居民海岛uninhabitedisIand不属于居民户籍管理的住址登记地的海岛。无居民海岛使用价格priceofu
6、ninhabitedislanduseright一定年期无居民海岛的使用价格，包括在公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。无居民海岛使用价格评估ValUatiOnonuninhabitedislanduseright评估专业人员根据评估目的和待估无居民海岛的状况，按照一定的评估原则和程序，在全面调查和分析价格影响因素的基础上，选用适宜的评估方法，对待估无居民海岛在估价期日的价格进行估算和判定的活动。来源：HY/T0326-2022,3.14评估原则A1生态优先原则充分考虑无居民海岛资源的特殊性和稀缺性，将自然岸线、植被、珍稀濒危物种、淡水、沙滩等资源
7、生态条件作为影响无居民海岛使用价格的主要因素。49合理有效利用原则一定的社会经济条件下，以待估无居民海岛的合理有效利用为前提,开展无居民海岛使用价格评估。通常以海岛开发利用是否符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求等，作为判定无居民海岛合理有效利用的依据。41替代原则以位于相邻或者类似地区且功能相同或者相近、条件相似的海岛或者土地使用权的市场交易价格为参照，评估结果不得明显偏离具有替代性质的海岛或者土地使用权的正常价格。4预期收益原则以待估无居民海岛在正常利用条件下客观有效的预期收益为依据。a供需原则在具备市场环境的情况下，以市场价格为依据并充分考虑无居民海岛市场供需的特殊性和地域性
8、。4A贡献原则无居民海岛的总收益是由无居民海岛及其他投入要素共同作用的结果，评估时应充分考虑各要素对总收益的实际贡献水平，客观确定评估价格。5评估程序51一般程序评估的一般程序为：a）明确估价基本事项；b）拟定估价作业方案：c）收集估价所需资料；d）实地查勘；e）无居民海岛使用价格测算；f）撰写并提交评估报告；g）资料归档。49明确估价基本事项明确评估目的、待估无居民海岛名称和代码、位置、海岛等别、用岛面积、用岛类型、用岛方式、估价期日、出让年限等内容。设定待估无居民海岛用岛类型时，宜按照各级海岛保护规划和无居民海岛用岛类型相关规定进行细化。对于具有两种或两种以上用岛类型的，宜按照可利用无居民
9、海岛保护和利用规划界定各用岛类型对应的用岛区块范围。无居民海岛的名称和代码符合HY/T119的规定。无居民海岛用岛面积的确定符合HY/T250的规定。54拟定估价作业方案对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，主要包括以下内容：a）待估无居民海岛基本情况；b）拟采用的价格评估技术路线和评估方法；c）拟收集的资料清单及其收集渠道；d）拟实地勘测获取数据清单及其调查方案；e）评估工作拟投入的人力、经费及进度安排。RA收集估价所需资料评估机构和评估人员应收集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。收集资料主要内容包括：a）待估无居民海岛及所在地区的基本情况，包括无居民海岛位置、离岸距离、海岛面积、岸
10、线情况、地质地貌、周边海域情况、所在地区的社会经济发展状况、县（市、区）无居民海岛总数等；b）待估无居民海岛的自然资源情况，包括动植物、沙滩、淡水、景观等资源的数量、分布等情况；c）待估无居民海岛的生态环境情况，包括气象气候条件、海岛环境质量、周边海域环境质量、自然环境灾害频次和强度等情况；d）待估无居民海岛的社会经济情况，包括交通条件、用水条件、用电条件、通讯条件、开发利用现状、海岛经济发展情况等；e）待估无居民海岛的相关管理要求，包括无居民海岛开发利用和保护的相关法律法规、规划、区划和政策要求等情况；f）市场交易和基准价格，包括与待估无居民海岛用途、区位等相似的海岛和土地交易实例资料，以及
11、待估无居民海岛基准价格或者与待估无居民海岛毗邻的土地基准价格；g）其他相关资料。IiA实地查勘应实地查勘待估无居民海岛，充分了解掌握待估无居民海岛的位置、自然资源情况、基础设施条件、道路交通状况、开发利用现状与权属状况、周围环境等情况并填写实地查勘表（见附录A）。如发现与收集资料不一致的，应进一步核查确认。当无法进入现场实地查勘时，应在评估报告中说明未进入现场的具体原因。区A无居民海岛使用价格测算5.6.1分析价格影响因素根据待估无居民海岛的特点及其对各类影响因素的敏感程度，对影响价格的自然资源因素、生态环境因素、社会经济因素、相关管理要求等进行分析。5.6.2选择评估方法农林牧渔业用岛、工矿
12、通信用岛、交通运输用岛、游憩用岛根据待估无居民海岛的具体情况选择评估方法；公共服务用岛等特殊用岛，宜选择最低价系数修正法、基准价格系数修正法、成本逼近法。选择评估方法时，应针对待估无居民海岛的实际情况，分析主要评估方法的适用性，选择至少2种评估方法进行评估，且最低价系数修正法为必选方法。如有特殊情况，可采用1种方法评估，但应由评估机构外至少3名行业专家出具论证意见。5.6.3试算价格根据所选评估方法的有关要求和待估海岛实际情况，利用经核验的有效资料，确定评估参数取值,并按照计算公式试算价格。应从资料完备性、方法适用性和参数指标的代表性、适当性、准确性等方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价
13、经验进行判断调整。5.6.4确定评估价格评估价格采用各试算价格的简单算数平均法、加权算术平均法或综合分析法计算。应对最终评估价格是否符合无居民海岛使用出让最低价进行分析说明，最终评估价格不应低于出让最低价。47撰写并提交评估报告依据评估报告格式(见附录B)编制无居民海岛使用价格评估报告。评估过程中涉及特殊专业知识和经验的，应聘请有相应资质的专业机构或专家协助工作，并在报告中说明。评估报告由不少于2名评估专业人员签字并加盖评估机构公章。弓F资料归档完成并出具无居民海岛使用价格评估报告后，应对该评估项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。6主要评估方法A1最低价系数修正法6.1.1基本原理利用
14、修正系数对无居民海岛使用权出让最低价进行修正，以此估算待估无居民海岛使用价格。6.1.2适用范围最低价系数修正法适用于所有无居民海岛使用价格评估。6.1.3评估公式6.1.3.1用岛类型为农林牧渔业用岛、工矿通信用岛、交通运输用岛、游憩用岛，且用岛方式为原生利用式、轻度利用式、中度利用式、重度利用式或极度利用式的，按公式(1)计算：P=PjST(l+JL1WiKi)(1)式中：P一-无居民海岛使用价格，单位为万元；Pj出让最低标准，单位为万元每公顷每年万元hm2a；S一用岛面积，单位为公顷(hm2)；T一一无居民海岛使用年期，单位为年(a)；n一一修正因素的个数；%一第i个修正因素的权重；Ki
15、第i个修正因素的修正系数。6.1.3.2用岛类型为农林牧渔业用岛、工矿通信用岛、交通运输用岛、游憩用岛，且用岛方式为填海连岛或造成岛体消失的，按公式(2)计算：P=今XSX(I+WiKi)(2)式中：P一一无居民海岛使用价格，单位为万元；Pj出让最低标准，单位为万元每公顷每年万元hm2aS一一用岛面积，单位为公顷(hm2)；n一一修正因素的个数；Wi一一第i个修正因素的权重；K1一一第i个修正因素的修正系数。6.1.3.3用岛类型为公共服务等特殊用岛，且用岛方式为原生利用式、轻度利用式、中度利用式、重度利用式或极度利用式的，按公式(3)计算。出让最低标准根据待估无居民海岛等别、用岛方式以及与其
16、功能用途相似的用岛类型确定。P=PjST(3)式中：P一一无居民海岛使用价格，单位为万元；Pj出让最低标准，单位为万元每公顷每年万元hm2-aS用岛面积，单位为公顷(hm2)；T一一无居民海岛使用年期，单位为年(a)；6.1.3.4用岛类型为公共服务用岛等特殊用岛，且用岛方式为填海连岛与造成岛体消失的，根据待估无居民海岛等别，按相应最低标准和用岛面积计算无居民海岛使用价格。6.1.4基本步骤6.1.4.1计算出让最低价依据征收标准及有关规定，按待估无居民海岛的等别、用岛类型和用岛方式确定出让最低标准，并测算出让最低价。用岛类型为公共服务用岛等特殊用岛，出让最低标准根据待估无居民海岛的等别、用岛
17、方式以及与其功能用途相似的用岛类型确定。6.1.4.2分析修正因素用岛方式为原生利用式、轻度利用式、中度利用式、重度利用式或极度利用式的，无居民海岛使用出让最低价修正因素包括离岸距离、海岛面积、自然岸线、植被覆盖率、珍稀濒危物种、淡水资源、沙滩资源、无居民海岛稀缺程度和用岛方式。用岛方式为填海连岛或造成岛体消失的，无居民海岛使用出让最低价修正因素包括离岸距离、海岛面积、自然岸线、植被覆盖率、珍稀濒危物种、淡水资源、沙滩资源、无居民海岛稀缺程度和是否一次性造成海岛消失。各修正因素见附录C。6.1.4.3确认修正因素权重采用特尔斐法、层次分析法等方法确定无居民海岛使用出让最低价修正因素权重。根据待
18、估无居民海岛使用出让最低价修正因素的具体情况，确定各项因素的修正系数（见附录C）。淡水资源评价符合GB3838-2002中表1和GB/T14848-2017中表1的规定。沙滩资源评价符合HY/T254-2018中表1的规定。6. 1.4.5测算无居民海岛使用价格根据6.L3的公式测算待估无居民海岛使用价格。A9市场比较法6. 2.1基本原理将待估无居民海岛与具有替代性且近期市场上已发生交易的无居民海岛或土地交易实例作比较，根据两者之间的价格影响因素差异,对交易实例成交价格进行适当修正，以此评估无居民海岛使用价格。7. 2.2适用范围市场比较法适用于无居民海岛或者邻近地区具有充足的、可比较的交易
19、实例的无居民海岛使用价格评估。市场比较法除可以直接用于评估无居民海岛使用价格外，还可以类比用于其他评估方法中相关参数的计算。8. 2.3评估公式市场比较法评估无居民海岛使用价格的的基本公式见式（4）：P=PbKtKvKnKeKskS（4）式中：P一一无居民海岛使用价格，单位为万元；Pb一一比较实例单位面积的价格，单位为万元每公顷（万元/hnC；Kt一一交易情况修正系数；Kv一一估价期日修正系数；Kn-自然资源因素修正系数；Ke一一生态环境因素修正系数；Ks一一社会经济因素修正系数；k一一使用年期修正系数；S用岛面积，单位为公顷（h11）2）。9. 2.4基本步骤10. 2.4.1收集海岛或者土
20、地交易实例收集海岛或者土地交易实例资料的范围应包括区块位置、面积、用途、成交时间、区块条件、使用年期、交易条件、成交价格及明确的价格内涵，以及其他影响价格的自然资源因素、生态环境因素、社会经济因素等。11. 2.4.2确定比较实例选择具有替代性的无居民海岛或土地作为比较实例，应同时符合以下要求：a）比较实例数量不少于2个；b）比较实例的交易时间与估价期日相近，原则上不超过5年；c）比较实例与待估无居民海岛条件的相似性大于差异性；d）比较实例与待估无居民海岛的用途、评估目的相同或相似：e）比较实例与待估无居民海岛位于相同地区或类似地区，自然资源环境及开发利用条件一致或者相似；f）比较实例应为正常
21、交易或者可修正为正常交易的实例。6.2,4.3建立价格可比基础应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等方面对各比较实例的价格进行统一。6.2.4.4分析比较因素根据比较实例的自然资源条件、生态环境条件、社会经济条件等，选择价格评估影响因素（见附录D表D.1）。客观、具体说明待估无居民海岛和比较实例的各比较因素，并编制比较因素说明表（见附录D表D.2）。比较因素应量化描述，无法量化的应具体描述。6.2.4.5交易情况修正交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。综合分析各特殊因素对价格的影响程度，结合交易资料和经验，确定交易
22、情况修正系数。交易行为中的特殊因素主要包括:有利害关系人之间的交易、急于出售或者购买情况下的交易、受债权债务关系影响的交易、交易双方或者一方获得的市场信息不全情况下的交易、相邻区块的合并交易、特殊方式的交易、交易税费非正常负担的交易等。6.2.4.6估价期日修正参考待估无居民海岛所在地区地价指数、地区GDP变化和无居民海岛使用价格变化等相关因素，将比较实例成交日期的价格修正为估价期日的价格。6.2.4.7自然资源因素修正自然资源因素修正是将比较实例在其自然资源条件下的价格修正为待估无居民海岛自然资源条件下的价格。综合分析自然资源因素中的各因子对无居民海岛使用价格的影响程度，确定自然资源因素条件
23、指数，修正公式见式（5）：公=FI占黑式中：Kn一一自然资源因素修正系数；n一一修正因素的个数；Nol一一待估无居民海岛第i个自然资源因素条件指数；Nei一一比较实例第i个自然资源因素条件指数。6.2.4.8生态环境因素修正生态环境因素修正是将比较实例在其生态环境状况下的价格修正为待估无居民海岛生态环境状况条件下的价格。综合分析生态环境因素中的各因子对无居民海岛使用价格的影响程度，确定生态环境因索条件指数，修正公式见式（6）：式中：Ke一-生态环境因素修正系数；n一一修正因素的个数；Eol一一待估无居民海岛第i个生态环境因素条件指数;Eei一一比较实例第i个生态环境因素条件指数。6.2.4.9
24、社会经济因素修正社会经济因素修正是将比较实例在其社会经济条件下的价格修正为待估无居民海岛社会经济条件下的价格。综合分析社会经济因素中的各因子对无居民海岛使用价格的影响程度，确定社会经济因素条件指数，修正公式见式（7）：KS=n匕笆（7）式中：K5一一社会经济因素修正系数；n一一修正因素的个数；St一一待估无居民海岛第i个社会经济因素条件指数;Set一一比较实例第i个社会经济因素条件指数。6.2.4.10使用年期修正使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估无居民海岛的使用年期，修正公式见式（8）：(8)k=lT(l+r)7-l-l(l+r)u式中：k使用年期修正系数；r无居民海岛还原率
25、，不等于零；T无居民海岛使用年期，单位为年（a）；u比较实例的使用年期，单位为年（a）。6.2.4.11测算无居民海岛使用价格采用算术平均法或加权平均法综合修正后的比较实例价格，根据用岛面积测算无居民海岛使用价格。A收益还原法6.3.1基本原理在估算无居民海岛使用项目未来每年预期纯收益的基础上，按一定的无居民海岛还原率，将预期纯收益折算至估价期日，以折算后的纯收益总和作为无居民海岛使用价格。6.3.2适用范围收益还原法适用于能够计算无居民海岛使用项目现实收益或者潜在收益的无居民海岛使用价格评估。6.3.3评估公式6.3.3.1基本公式收益还原法评估无居民海岛使用的基本公式见式(9)：P=/5i
26、(9)zjl(l+r1)(l+r2)-(l+ri)式中：P一一无居民海岛使用价格，单位为万元；y一一未来无居民海岛的收益年期，单位为年(a)；f一一各年的无居民海岛纯收益，单位为万元；一一第/年的无居民海岛还原率。6.3.3.2应用公式a)假设无居民海岛使用项目年纯收益不变，收益年期无限，各相关因素不变，评估公式见式(10)：P=a/r(10)式中：P一一无居民海岛使用价格，单位为万元；Q一无居民海岛纯收益，每年不变，单位为万元；r一一无居民海岛还原率，固定且大于零。b)假设无居民海岛使用项目年纯收益不变，收益年期有限，各相关因素不变，评估公式见式(11)：PTl-晟(11)式中：P无居民海岛
27、使用价格，单位为万元；无居民海岛纯收益，每年不变，单位为万元；r无居民海岛还原率，固定且不等于零；y未来无居民海岛的收益年期，单位为年(a)。c)假设无居民海岛使用项目年纯收益在若干年内有变化，t年后年纯收益不变，收益年期无限,各相关因素不变，评估公式见式(12)：P=E匕岛+品(式中：P一一无居民海岛使用价格，单位为万元；t一一无居民海岛纯收益有变化的期限，单位为年(a)；%一一前年(含第母)中第/年的无居民海岛纯收益，单位为万元；一一碑后无居民海岛纯收益，每年不变，单位为万元；r一一无居民海岛还原率，固定且不等于零。d)假设无居民海岛使用项目年纯收益在若干年内有变化，t年后年纯收益不变，收
28、益年期有限,各相关因素不变，评估公式见式(13)：P=L品+品(式中：P一一无居民海岛使用价格，单位为万元；t一一无居民海岛纯收益有变化的期限，单位为年（a）；ai一一前年（含第年）中第了年的无居民海岛纯收益，单位为万元；Q一探后无居民海岛纯收益，每年不变，单位为万元；r一一无居民海岛还原率，固定且不等于零；y一一未来无居民海岛的收益年期，单位为年（a）。6.3.4基本步骤6.3.4.1收集相关资料收集的资料包括待估无居民海岛和与待估无居民海岛特征相同或者相似的海岛用于经营时的年平均总收益、总费用资料等。所收集的资料应具有持续性、稳定性，能够反映海岛的长期收益趋势。对出租性用岛宜收集3年以上的
29、租赁资料；对经营性用岛项目宜收集5年以上的营运资料；直接生产用岛项目应收集过去5年中原材料、人工及产品的市场价格资料。6.3.4.2确定年总收益年总收益是指待估无居民海岛按最有效利用方式出租或者自行使用，在正常情况下，合理利用无居民海岛、附属用岛建筑和设施及其他生产要素进行经营或者生产时应取得的持续而稳定的客观年收益或者年租金，含租金收入、押金利息收入等。估算年总收益，应分析客观闲置损失。对总收益的收益期超过或者不足1年的，应统一折算为年海岛总收益。经营性用岛项目或者生产性用岛项目，年总收益分别为经营性收入或者生产性收入。6.3.4.3确定年总费用年总费用是指利用无居民海岛进行经营活动并取得相
30、应收益时正常合理的必要年支出。确定海岛年总费用时，应根据海岛经营方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或者不足1年的，应统一折算为年海岛总费用。对经营性用岛项目，年总费用主要包括销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用、经营利润等；对生产性用岛项目，年总费用主要包括生产成本（含原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费用、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用、企业利润等。6.3.4.4确定年纯收益无居民海岛年纯收益按总收益扣除总费用和非无居民海岛要素所产生的纯收益后的余额。6.3.4.5确定无居民海岛还原率确定无居民海岛还原率，宜采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风
31、险与投资效益综合排序插入法等方法。6.3.4.6测算无居民海岛使用价格根据6.3.3的公式测算待估无居民海岛使用价格。64基准价格系数修正法6.4.1基本原理利用无居民海岛基准价格或者海岛所处地区土地基准价格等政府公布的价格，将待估无居民海岛的价格影响因素与基准价格对应区域的平均条件相比较，通过修正求取无居民海岛使用价格。6.4.2适用范围基准价格系数修正法适用于政府已公布无居民海岛基准价格或者区域土地基准价格的地区的无居民海岛使用价格评估。6.4.3评估公式以基准价格系数修正法评估无居民海岛使用价格的评估公式见式(14)：P=&XSxTx(1+1Ki)KvKpk(14)式中：P一一无居民海岛
32、使用价格，单位为万元；Pg同一级别类似用途的无居民海岛基准价格或者土地基准价格，单位为万元每公顷每年万元/(hm2a)；S一一用岛面积，单位为公顷(hm2)；T一一无居民海岛使用年期，单位为年(a)；m一一价格影响因素的个数；Ki一一第i个价格影响因素的修正系数；Kv一一估价期日修正系数；KP容积率修正系数；k一一使用年期修正系数。6.4.4基本步骤6.4.4.1确定基准价格根据政府公布的待估无居民海岛所处区域现行的无居民海岛基准价格或土地基准价格，综合待估无居民海岛的用岛类型和所处级别，确定待估无居民海岛的基准价格，并掌握基准价格的内涵及价格影响因素修正计算方法。6.4.4.2分析价格影响因
33、素根据待估无居民海岛的具体情况，结合基准价格内涵和配套的修正体系，分析价格影响因素。除估价期日、容积率、使用年期因素外，价格影响因素一般包括区位条件、交通条件、资源条件、生态环境状况、开发程度等(见附录E表E.1)客观、具体说明各比较因素的情况，将待估无居民海岛和基准价格对应范围无居民海岛平均条件进行对比分析，并编制比较因素说明表(见附录E表E.2)O比较因素应量化描述，无法量化的应具体描述。6.4.4.3确定修正系数基准价格是一个区域范围内同一级别同一用途的所有土地的平均地价，评估时应对待估无居民海岛与范围内其他海岛或土地的平均水平的差异进行修正。根据待估无居民海岛对应的基准价格内涵、基准价
34、格配套的修正体系和修正系数，计算各价格影响因素的修正系数。6.4.4.4测算无居民海岛使用价格根据公式(14)测算待估无居民海岛使用价格。AS成本逼近法6.5.1基本原理以取得和开发无居民海岛所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税费和增值收益，并对使用年期进行修正，以此推算无居民海岛使用价格。6.5.2适用范围成本逼近法适用于海岛市场不发达、缺少同类型交易实例的无居民海岛使用价格评估。6.5.3评估公式以成本逼近法评估无居民海岛使用价格的评估公式见式(15)：P=(Ea+Ed+Ta+R1+R2+/?3)Xk(15)式中：P一一无居民海岛使用价格，单位为万元；Ea一一无居民
35、海岛取得费，单位为万元；Ed一一无居民海岛开发费，单位为万元；Ta一一税费，单位为万元；R1一一利息，单位为万元；R2一一利润，单位为万元；/?3海岛增值收益，单位为万元；k一一使用年期修正系数。6.5.4基本步骤6.5.4.1确定海岛取得费按取得无居民海岛使用权所支付的各项客观费用计算。6.5.4.2确定海岛开发费按照已投入并固化在海岛上的各项客观费用计算，包括海岛平整费、岛上道路建设费、基础设施配套费、海岛生态修兔费等费用。6.5.4.3确定税费税费是指在海岛开发利用过程中发生的增值税、环保税、所得税等纳税支出。6.5.4.4测算利息利息按照海岛正常开发周期,各项费用的投入期限和资本年利息
36、率,分别估计各期投入应付的利息,海岛开发周期超过1年的，利息应按复利计算。6.5.4.5测算利润按照开发的性质和各地实际情况，确定开发投资的客观回报率，以无居民海岛取得费、开发费和税费等为基础，测算无居民海岛开发应取得的开发利润。6.5.4.6测算海岛增值收益依据同一区域内类似无居民海岛和土地的价格增值比率进行测算。6.5.4.7价格修正根据待估无居民海岛的具体情况和评估目的，确定是否进行使用年期等其他方面的修正。不同情形的使用年期修正方法如下：a)当海岛增值是以有限年期的市场价格与有限使用年期成本价格的差额确定时，不再另行使用年期修正。b)当海岛增值是以无限年期的市场价格与有限使用年期成本价
37、格的差额确定时，海岛增值收益与成本价格一并进行使用年期修正，无限年期1对有限使用年期的修正公式见式(16)：式中：k使用年期修正系数；r一一无居民海岛还原率；T一一无居民海岛使用年期。c)当待估无居民海岛为已出让无居民海岛时，应进行剩余使用年期修正，有限使用年期对剩余年期的修正公式见式(17)：(17)k_I(l+r)7v-l-l(l+r)式中：k一一使用年期修正系数；r无居民海岛还原率；Tr一一无居民海岛剩余使用年期;T一一无居民海岛使用年期。6.5.4.8测算无居民海岛使用价格根据公式(15)测算待估无居民海岛使用价格。AA剩余法6. 6.1基本原理在测算出无居民海岛开发完成后的总价格基础
38、上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费，以价格余额来测算无居民海岛使用价格的一种方法。7. 6.2适用范围剩余法适用于待估无居民海岛具有开发或再开发潜力的情况。8. 6.3评估公式以剩余法评估无居民海岛使用价格的评估公式见式(18)：P=V-Z-I(18)式中：P一无居民海岛使用价格，单位为万元；V一无居民海岛开发后的总价格，单位为万元；Z开发成本，单位为万元；/开发利润，单位为万元。6. 6.4基本步骤7. 6.4.1测算无居民海岛开发后的总价格根据待估无居民海岛最有效利用方式和当地市场现状，采用市场比较法或收益还原法确定开发完成后的总价。8. 6.4.2测算开发成本根据
39、无居民海岛开发建设投资成本、具体方案和论证报告编制等专业费用、投资利息和税费等确定开发成本。9. 6.4.3测算利润采用同一市场上类似无居民海岛或土地项目的平均利润率测算。10. 6.4.4测算无居民海岛使用价格根据公式（18）测算待估无居民海岛使用价格。7不同评估目的无居民海岛使用价格评估11. 1市场化出让评估12. .1评估方法选择无居民海岛使用市场化出让评估可根据具体情况，选择最低价系数修正法、市场比较法、收益还原法、基准价格系数修正法、成本逼近法、剩余法等评估方法。13. .2评估应遵循以下要求a）根据待估无居民海岛的特点、用途、所在地区市场交易情况等选择合适的评估方法进行评估。b）
40、评估结果不得低于待估无居民海岛所在地区执行的无居民海岛使用金征收标准。c）将无居民海岛使用出让价格评估结果与相关法律、法规、政策等对无居民海岛出让价格的要求进行符合性分析，为出让方确定无居民海岛使用出让底价提供参考依据。14. 9抵押评估15. 2.1评估方法选择无居民海岛使用抵押评估可根据具体情况，选择最低价系数修正法、市场比较法、成本逼近法等评估方法。16. 2.2评估应遵循以下要求a）无居民海岛使用抵押价格为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价格减去法定优先受偿款。b）应调查抵押海岛使用权法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款。法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作
41、为无居民海岛使用价格评估报告的附件。c）无居民海岛使用抵押评估应充分估计抵押无居民海岛使用在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不得高估未设定法定优先受偿权利下的价格，不得低估知悉的法定优先受偿款。d）无居民海岛使用抵押评估报告应当包括评估兑现的变现能力分析。变现能力分析应当包括待估无居民海岛的通用性、独立使用性或者可分割转让性。7. 3转让评估8. 3.1评估方法选择无居民海岛使用转让评估可根据具体情况，选择最低价系数修正法、市场比较法、成本逼近法、收益还原法、基准价格系数修正法等评估方法。9. 3.2评估应遵循以下要求a）当转让人、受让人对转让条件有书面约定时，宜评估在其书面约
42、定的转让条件下的价格；若无书面约定，应评估转让对象在价格时点下一次性付清、转让税费正常负担下的价格。b）已出租的无居民海岛使用转让评估，应根据待估无居民海岛租约限制情况，在评估报告中同时说明出租人权益价格和无租约限制价格及其使用条件。10. 4收回、征用评估11. 4.1评估方法选择无居民海岛使用收回、征用评估可根据具体情况，选择最低价系数修正法、市场比较法、基准价格系数修正法、成本逼近法等评估方法。12. 4.2评估应遵循以下要求a）被收回无居民海岛使用权的价格应包括被收回海岛使用权及其范围内的附属建筑物、构筑物等不动产的价格。b）无居民海岛使用征用评估，应评估被征用海岛的市场租金、征用造成
43、的搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失，为给予使用上的补偿提供参考依据。c）因无居民海岛使用权被征用后造成附属建筑物、构筑物、生态资源损失的，可评估征用海岛的价格减损，为相关补偿提供参考依据。13. 4历史遗留问题处理评估14. 5.1评估方法选择无居民海岛历史遗留问题处理评估可根据具体情况，选择最低价系数修正法、收益还原法、基准价格系数修正法、成本逼近法等评估方法。15. 5.2评估应遵循以下要求a）海岛使用年限从历史用岛起始时间起算，至海岛用途或用岛主体发生变化时结束。b）若海岛用途或用岛主体无变化，以历史用岛的起始时间为估价期日；若海岛用途或用岛主体发生变化，以变化之日为节点，分段测算。
44、c）若因时间久远无法获得待估无居民海岛在估价期日的初始资料，可使用估价期日前且时间相近、海岛情况相近时的相关资料代替。d）有相关用岛手续且按规定使用的，按照用岛权证范围测算；实际使用范围超出用岛权证规定的,以实际使用情况测算；无相关用岛手续的，以实际使用情况测算。8评估结果无居民海岛使用价格评估结果以评估报告形式表现。评估报告应包括项目名称、委托评估方和受托方、评估目的、评估对象概况、评估基准日、评估报告使用有效期、价值影响因素、评估方法和过程、评估结论、需要特别说明的事项及有关附件等内容。评估报告的具体格式要求见附录A。评估报告使用有效期应不超过1年。附录A（规范性）无居民海岛使用价格评估报
45、告格式图A.1图A.4明确了无居民海岛使用价格评估报告封面、摘要、正文及附件的内容和格式。X项目无居民海岛使用价格评估报告（义义省义义市义义岛）评估机构：（承担该项评估的机构名称并加盖公章）评估报告编号：（项目评估报告编号）提交报告日期：（提交评估报告的具体日期）第一部分摘要一、项目名称评估项目名称，与封面文字一致。二、委托评估方委托单位或个人相关信息。三、受托评估方受托机构名称、单位地址、法人代表、联系人等相关信息。四、评估目的委托方的评估需求以及评估结果的使用方向。五、待估无居民海岛无居民海岛的位置、等别、用岛类型、用岛方式、用岛面积、使用年限等基本情况。六、估价期日评估结果对应的具体日期
46、，格式为XXXX年XX月XX日。估价期日可以是现在时点，也可以是过去的时点。七、价格定义评估报告中无居民海岛使用价格的内涵，包括估价期日、现状、规划利用条件、设定的开发程度与用途、使用年限以及是否包含附属设施和建筑物、构筑物等。八、评估方法明确待估出让最低标准以及最低价的计算结果。评估报告采用的评估方法及其对应的评估价格。九、评估结论以人民币表示无居民海岛使用单位面积价格和总价格，无居民海岛使用总价格附大写金额。十、评估人员评估人员签字。十一、评估机构注明评估机构，并加盖公章。第二部分报告正文一、评估对象概况（一）评估对象和范围海岛名称、地理位置、等别、用岛范围、用岛类型、用岛方式、用岛面积和使用年限等。（二）社会经济概述评估对象所在地区的社会经济发展水平、产业结构、基础设施和公共设施情况等。（）资源环境概况评估对象所在海岛的动植物、淡水、沙滩、岸线景观等资源的数量和分布情况等。评估对象
