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1、康养项目案例分析总结报告一、康养案例分析1、上海亲和源老年公寓1.1 项目概况上海亲和源老年公寓作为亲和源集团旗舰店，于2008年5月20日正式开园营业,占地125亩,建筑面积达10万平方米，共有12栋、838套高标准精装修房，并设置健身会所、养生餐厅、医院/护理院、度假酒店、商业街等配套设施。自2017年底，入住率持续保持95%以上。1.2 项目特色1.2.1 秘书式服务亲和源首创秘书式服务体系，三大服务版块相辅相成，为会员提供全方位、不打扰的养老生活。生活秘书为会员提供24小时的各项生活服务，让会员远离那些繁琐小事；快乐秘书为会员推荐和组织社区内丰富多彩的兴趣活动小组，让会员的闲暇时光有个
2、好去处；”健康秘书为会员建立个人专属的健康档案绿皮书，让会员的健康动态时刻受到关注！亲和源秘书式服务体系详表服务项目服务定位服务内容健康服务依托曙光医院绿色通道，结合优质园区资源,在日常生活中为会员提供健康保障服务。1 .提供家庭医生服务，通过日常巡有、建立健康档案。2 .通过日常血压测量、健康咨询、心理疏导等，对会员进行日常健康情况跟踪、记录,以ERP系统为支持，建立会员健康绿皮书.3 .组织与安排月度健康知识讲座。4 .组织与落实会员年度体检工作，并建立健全的健康数据管理。5 .一日代配药、代挂号信息统计。6 .一日陪同就医、代配药。生活服务事务代理1.代买代送：亲和源为您提供日常生活用品
3、的代买服务，如果您有代买需求，您可以将物品信息告知您的秘书，由亲和源安排专人集中采购并由生活秘书送到您家。2代领代办：生活秘书为您代办生活琐事,如代领书信、报刊、快递、邮件包裹等。专业配送1 .分布在公共活动空间内设置的餐厅以及社区内的专业配餐中心共同为会员提供高品质的餐饮服务随时为您提供各式咖啡、果汁、饮料以及各种午后点心、套餐等。2 .配餐中心提供VIP点菜，餐厅现场零点、套餐、面食、西式简餐、营养药膳等，并提供配送服务。家政服务1 .保洁维护：每周一次到您家中按规定操作规程进行客厅、厨房、卧室、卫生间、阳台的保洁工作；每季度对您家的燃气、紧急呼救设备等进行检测检修。2 .物品清洗：每二周
4、会对您室内的床上用品进行换洗，并送去专业的洗涤中心，进行清洗消毒。3 .钟点服务：亲和源提供有偿家政钟点服务。出行服务1 .班车：亲和源设置免费班车，每天往返于最近的交通枢纽。需以一卡通”为乘车凭证.2 .班车：一日秘书超市陪同、代购物.3 .班车：一日医院就医陪同.其他服务充值煤气卡、医疗代办。（医疗报销、医保卡更换等）、外出代办（集体户口办理、老年卡刷新等）、理发服务、银行班车.快乐服务结合各类优质资源，为会员精神生活提供优质服务与保障，让会员很好享受养老新生活.L组织会员成立各种兴趣小组。2、支持和协助兴趣小组定期开展各种活动以营造社区积极向上的文化氛围。3、以e-ling云平台系统为支
5、持，通过云计算大数据分析为会员建立三大模型体系。4、安排与落实阵地型常规活动.5、计划并组织各类游学活动。6、策划并组织全年节庆类联欢、生日会等聚会类活动。1.2.2宜老化社区亲和源社区在建设伊始即从各个细节注入了宜老化,社区内无障碍化设计的高标准全配置的公寓楼和适合养生、观赏、游玩的生态型户外环境，为长者提供安全舒适的居住和活动空间。每幢建筑物之间都建有风雨连廊，拥有特殊设施、辅助装置与无障碍设计，形成助老护老的生活支持体系。居所内安全扶手、家具圆角设计、洗手台窗台放低、室内移门设计、进出无障碍、轮椅可通行等细节照顾到老年生活的方方面面。亲和源也因其创新的模式、完善的社区配套、专业化的细节设
6、计，而获得了整个社会的关注，先后有各方来访参观，得到了来自社会各界的认可，荣获由上海大世界基尼斯总部颁发的大世界基尼斯之最-规模最大的居家式老年公寓”证书、由上海市建筑协会颁发的国际化宜居楼盘景观建筑金奖、北京精瑞住宅科技基金会颁发的绿色养老住宅区先锋奖、全国服务业公众满意度调查活动组委会颁发金典奖-中国养老产业公众满意最佳典范品牌等各类奖项及证书。1.2.3智能化设施亲和源社区配置了社区数字化监控系统，无线报警系统，无线定位系统，园区一卡通系统，让科技覆盖社区，保障您的无忧生活。除传统的视频监控、门禁、一卡通等设施之外，更引入以色利尖顶端智能居家设施，提供紧急呼叫、无线定位智能行为分析等监护
7、体系构成智能化社区/家居，自动分析老人生活存在的异常问题，以及参加社区的活动轨迹及人员交往圈子，平台主动提供及时的服务支持以及对应性安排相关活动，让老人生活更加放心、快乐！亲和源社区智能化设施和服务智能化项目智能化服务紧急呼叫亲和源在室内、公共活动区域装有固定式紧急呼叫按钮,还为每个会员配备移动式紧急呼叫装置（一卡通）。在社区内遇到紧急情况，您可按动呼叫按钮,服务人员将在第一时间赶赴现场。智能监控亲和源设有大型智能监控室，采用先进的立体定位系统，可以准确定格您在社区公共空间的位置，并配有专人24小时值班，以应对可能出现的异常,为亲和源住户提供安全保障。一卡通智能的一卡通系统，集门禁、消费、缴费
8、功能为一体。具有替代钥匙打开房门的功能；具有储值消费功能，您在亲和源所有的消费（包括餐饮、物品购买付费，水、电、煤气、电话费等等）都通过一卡通实现缴费。亲和源社区的生活多姿多彩,从周一到周日的社区兴趣小组排班表满满都是欢声笑语；亲和源定期组织外出主题活动，丰富会员的生活，扩宽会员的见闻与生活圈。亲和源社区社活化社交活动周期活动种类活动周一手工编织、读书会英语唱沙龙、门球排舞、交谊舞（沙龙）文艺类书画组、英语沙龙西洋乐赏析、功能笛口琴周二花友社、社区大家唱民族乐器、桥牌基督教歌唱类男声/女声小组唱英语唱沙龙、俄语唱沙龙社区大家唱周三俄语音乐沙龙亲和源合唱团门球、交谊舞（沙龙）舞蹈类广场舞、交谊舞
9、医疗保健操二十四步健康舞周四环保活动、英语沙龙交谊舞（教学）、朗诵男声小组唱、摄影排舞、桥牌运动类门球;舌动、鱼塘垂钓太极、练十八法桥牌周五笛子沙龙、口琴禅学会、数独游戏门球、排舞交谊舞（沙龙）、基督教休闲类巧手编织、摄影沙龙社区影院、电脑综合班亲和花友社、亲和工艺社周六排舞、桥牌、基督教周日交谊舞（沙龙）1.3经营模式上海亲和源项目采取灵活的运营模式，可租可售。一是出售产权；另一种为会员制，分A、B两种，以会员模式为载体，通过会员的运营构建了俱乐部式的服务模式，从而提升和保障了养老服务的品质。亲和源运营模式类别年限和权益卡费房型年费熟年卡（全国通用）永久卡（可继承、可转让）178万元大套(1
10、08m)9.28万元/年中套（7Onf）5.88万元/年小套(58M)4.38万元/年A卡永久卡（可继承、可转让）160万元大套(108m,)9.28万元/年中套(70,)5.88万元/年小套(58m,)4.38万元/年B卡终身（15年内可退）128万元大套(108nf)4.8万元/年98万元中套（7Onf）78万元小套(58m,)C卡产权房/大套(108mt)4.8万元/年中套（7Onf）小套(58H)1.4项目定位上海亲和源老年公寓是一个既不脱离社会，但又独立、开放的会员制老年住区。是一家专注为老人提供终身生活照料、健康照护、快乐活动等全方位服务的养老机构。重视养老服务的延续性，客户拿到钥
11、匙起，我们的服务才刚刚开始，而不是结束，以老年人高品质享受”为核心，倡导居家养老与机构养老结合的特色概念，打造以社区为依托，融居家养老、社区养老和机构养老为一体的全新模式。2、上海新东苑快乐家园2.1 项目概况新东苑快乐家园是由新东苑国际投资集团开发建设的海派文化智慧养老综合社区，该社区建于上海首块有偿出让的养老用地之上，被评为上海绿色养老建筑社区，2016年荣膺中国养老十大品牌。快乐家园地处上海大虹桥板块的华漕金丰国际别墅区内，是沪上对接江浙等长三角地区最近的国际化 健康养老社区，距离航 空、高铁和地铁交汇的 虹桥交通枢纽仅约4 公里，距上海医疗资源最先进的新虹桥国际医学中心也仅L5公里。快
12、乐家园一期总占地面积100亩，总建筑面积地上地下约15万平方米，由6栋合院、4栋小高层公寓、1栋医疗护理楼以及1栋综合配套楼组成，提供从居家养老、机构服务、健康护理、社交文化的一站式持续养老服务。在合院与公寓内，设计了从43nf到238m不等的十种房型,以满足不同乐龄长者的居养选择。2.2 项目特色2.2.1 社适老化设计与丰富多彩的社区服务设施社区内超过五十多项适老化设计与人性化服务设施，满足长者在医、食、住、行、乐、学、养等方面的多样需求。整个社区内设有高端体检、抗衰老中心、康体中心、水疗机构、牙医诊所、中西式餐厅、素食餐厅、烹饪教室、图书馆、棋牌室、电脑房、多媒体教室、艺术教室、文化广场
13、、沿河健康步道、五感园等服务设施；还提供五星级酒店服务水准的社区管理及管家服务，为每一位入住长者配备生活秘书，悉心照料生活起居。同时，也配备家庭保健师，建立健康档案，定期评I古和提供医养建议。智慧工作坊和中央秘书处以及创业体验街等服务配套让长者老有所为悟性续活跃在事业舞台上。同时，时光宝盒的设计将为爱好艺术收藏的长者提供个人博物馆服务。2.2.2 快乐家园护理院医养结合上海新东苑快乐家园自建医疗机构快乐家园护理院,加强自身医养结合建设，快乐家园护理院是上海市医疗保险定点单位，由上海中医药大学附属曙光医院托管，并与沪上多家知名三甲医院合作，开辟就医绿色通道，满足多样化的医疗护理需求。上海快乐家园
14、护理院拥有技术精良、服务周到、结构合理的专业团队，包括医疗团队、护理团队、康复团队、营养师团队、生活照护团队等。专业的医护人员，全天候细心呵护长者的身心健康，提供针对性的医疗照护服务。2.2.3 10大特色服务上海新东苑快乐家园在养老服务、社区管理、居家服务、医养结合、老有所学、精神关怀等方面提供了独具特色的服务！上海新东苑快乐家园10大特色服务特色服务详细国际顶尖养老服务与韩国三星集团养老机构NOBLECOUNTY合作，其是韩国首家通过ISO9001认证的世界一流社区式养老机构，其最主要特色是将居住式医疗服务、疗养、文化、运动等融为一体的世界最高水准的先进长者社区，为快乐家园社区提供高品质养
15、老社区运营与管理的顾问咨询服务，同时快乐家园将成为三星NOBLECOUNTY在中国的首家养老合作机构。国际顶尖社区管理服务为了确保提供高品质的社区管理与运营服务，与世界知名服务运营商-法国埃顿Aden酒店管理公司成立合资公司，为快乐家园提供国际化社区管理与高品质、多样化的膳食服务。国际顶尖管家服务顾问聘请国内顶尖酒店管理品牌“翠泉担当快乐家园管理服务顾问，为长者提供全方位尊贵服务.医养结合建设与新虹桥国际医学中心和沪上众多三甲医院（华山医院、华东医院、第六人民医院、曙光医院等）建立伙伴关系，打通就医绿色通道，定期上门专家坐诊.同时，与世界卫生组织（WHO）中医标准委员会合作，中医专家门诊等医疗
16、服务，为长者提供最便捷、优质的医疗诊治.专属个性化体检与美国纳斯达克上市公司爱康集团（iKang）合作，在快乐家园内开设高端体检、抗衰老中心、心血管康复等服务。打造智慧课程快乐家园项目与清华大学公共健康和心理学系、华东师大、国内著名商学院及横山书院等合作，在社区内开设独有的人生幸福课、后EMBA智慧讲堂和国学课程等。适老化影剧院拥有上海首座适老化影剧院慧音剧场，可同时容纳300位观众，长者足不出户就可观看中外经典电影。同时，这里也是文化艺术的大舞台，长者不仅可以享受到各类戏曲名家的精彩表演，自己也能成为大舞台的主角，尽显才华。农耕乐趣新东苑集团在距离快乐家园仅10分钟车程的华漕镇专门为入住长者
17、会员们兴建了一个占地150亩的“开心农场，快乐家园会员们有机会拥有一块属于自己的有机自留地，每周自行或结伴去耕种和采摘有机蔬果，乐享田园生活。精神关怀快乐家园的智慧养老不仅体现在人文滋养、还有更高层次的精神关怀。除了特色文化课程与智慧讲堂之外，还与沪上古刹玉佛禅寺建立合作，在快乐家园设立”般若禅修苑，定期为快乐家园入住会员们提供各类心灵环保、禅修课程。时间银行新东苑快乐时间银行志愿服务社与新东苑公益基金会整合社会多方资源，共同参与养老服务及各项社会公益事业.快乐时间银行鼓励年轻一斐及长者子女们积极参与敬老爱老行动,同时也为热衷慈善公益的长者创造乐活行善的平台.目前志愿者已经超过400人。2.3
18、 经营模式为确保养老社区长期稳定的高品质经营和管理，新东苑快乐家园的全部物业由投资方上海新东苑实业有限公司兴建并长期持有,养老社区服务采用私享会员制和租赁制两种模式，可以满足不同家庭结构长者的多层次养护需求。2.4 项目定位上海新东苑快乐家园是一个以海派文化、智慧养老为理念的高品质养老社区。3、北京泰康之家燕园3.1 项目概况北京泰康之家燕园位于北京昌平新城核心区域，距市中心约40公里，是泰康在全国投入运营的首家旗舰社区，也是中国首家获得LEED金级认证的险资投资养老社区,可提供约2660户独立生活养老单元，配置二级康复医院和约320张康复护理床位。2015年6月26日投入运营，总占地面积14
19、万平方米，地上建筑面积31万平方米，居民多为高级知识分子、离退休干部、企业管理者等共和国第一代建设者。四个生活服务区域：独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理，提供一站式退休生活解决方案四大特色服务：医养融合、老年营养餐、喘息式服务、日间照护五大社区文化产品：居民理事会、俱乐部、乐泰学院、爱心基金、时间银行五位一体理念：温馨的家、开放的老年大学、优雅的社交会所、高端医疗保健中心、自主的精神家园。提供一个社交的场合，让长者在社区里不脱离社会。1.1.1 活力生活,乐享生命泰康养老社区创造温馨的家、开放的大学、优雅的活力中心、高品质医疗保健中心、自主的精神家园,创造长辈的五位T本养老生活方式。1.
20、1.2 专业医养照护体系泰康拥有泰康国际标准康复体系和长期照护体系两大特色体系才是供包括独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护四种生活服务区域，一站式退休生活解决方案。1.1.3泰康养老社区坚持医养结合养老模式，一个社区配建一家康复医院，提供高品质医疗保健服务，尽保长辈健康无忧。泰康燕园特色服务体系特色服务详细活力生活乐泰学院乐泰学院以“养心、修身、齐家、有为、看天下为宗旨，专为长辈们优化百余门高水准精品课程，在学习中促进长辈生理、心理和社交能力的提升，结交同好挚友,开启全天候的精彩生活。乐泰俱乐部鼓励长辈因共同兴趣爱好，自主建立近百个兴趣小组，找回青春里的兴趣，是施展才华，发展兴趣爱好和开展
21、社会交往的极佳平台，还有参与外部文化交流活动的丰富机会。活力中心高品质养老生活的休闲娱乐空间和社交平台，拥有图书馆、健身房、游泳池、信仰空间等各类文化和运动场馆，可根据兴趣爱好自助使用，恣意畅游活力与欢乐的海洋。时间银行时间银行是泰康之家养老社区对具有志愿服务精神，乐于为长蜚及老龄事业奉献时间精力的义工的一种激励机制。义工参与社区义工服务的时间将被记录在时间银行，并可通过兑换规则兑换相应的产品或服务。健康管理为每位居民建立独一无二的社区健康档案并保持及时评估更新，多学科团队运用国际通用评估工具，科学评估长辈日常生活能力，常态化组织健康教育与促进，进行健康体检与疫苗注射、慢病管理、居家照护与短期
22、转移服务。生活照料管家服务解除家务琐事的烦扰，定期的居室清洁服务，便捷的维修服务，购物和就医班车提供出行便利，精致舒适的美发沙龙和足疗空间尽享身心呵护，对有需求的长者，社区还提供多样化的生活支持服务。科学膳食绿色新鲜品质保障、科学管理营养均衡、美味适口健康养生、用餐环境多样选择。护理专业护理泰康之家创新1+N照护模式，不仅能保障居民得到全面专业的照护服务，更节省了公共资源及家庭开销，同时也将家人从劳累的护理工作中释放，更好的投入事业与情感交流之中。生活记忆照护按照国际失智分期护理的概念，为认知功能下降、有精神症状和行为障碍、日常生活能力逐渐下降的失智长者，制定失智分级照护计划，最大化的提升失智
23、长者和家人的生活品质。医高品质医疗保健中心泰康养老社区坚持医养结合养老模式,一个社区配建一家康复医院，提供高品质医疗保健服务，尽保长辈健康无忧。养结合高品质康复专科泰康养老社区坚持医养结合养老模式，社区配建康复医院，以康复医学和老年医学为重点学科，设置康复医学中心、老年医学中心和健康管理中心。提供集诊疗、康复、护理为一体的国际化康复医疗服务，为长辈的健康保驾护航。3.3 经营模式泰康之家养老社区创新保险金融服务模式：买保险获得进社区资格，买保险支付后续医疗费用，用寿险解决养老问题，采用客户会员制模式，客户会员无年龄限制，在入住泰康养老社区时，需支付入门费（20万）并购买乐泰财富卡获得乐泰财富卡
24、会籍。3.4 项目定位泰康之家复制美国成功经验，结合中国长者身心特征，以国际标准、活力养老、医养融合、候鸟连锁为核心，从建筑到服务,从整体到细节，打造国际标准的大规模、全功能、高品质医养社区。泰康之家高品质养老社区为居民提供独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理四种生活服务区域，满足不同身体状况长者的照护需求，提供不同程度的生活照顾及护理服务，实现一站式退休生活解决方案。4、杭州万科随园嘉树4.1 项目概况万科随园嘉树是万科在杭州的首个养老公寓项目，也是万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，同时还属于万科良渚文化村大型旅游项目中的一个组团。项目占地100亩，建筑面积6.4万平方米，土地属性
25、为旅游用地，40年产权。其中包括4500平万米的中央金十字配套,3000平方米风雨连廊,容积率为LO,更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。绿地率35%,嘉树广场、随园等七大景观组团环伺，让建筑之间生长更多绿色与健康。575户养生住品，专为长者健康生活而来。集合了医院、休闲养生、文娱、学习、商业等多种功能业态。4.2 项目特色4.2.1 首创社区邻里式养老模式该模式形成一种新的邻里关系以及邻里生活方式的拓展，引导住户进入一种全新的生活方式，形成一种全新的邻里关系，慢慢沉淀成社区文化，成为整个项目的一张名片。邻里式养老，不脱离社会和子女，适老化产品和服务体系，打造居家体验。4.2.2社区规划四大亮点宽
26、间距超过常规社区15%-30%的楼间距,全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了采光、通风标准；金十字社区中心设置金十字”老年活动中心,面积达4500平方米，集中提供文娱、学习、商业等养老功能，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，是一个专为长者营造的养老配套集群。与各建筑通达衔接，便捷满足社区老年人日常活动所需；无障碍作为养老物业，随园嘉树产品设计和服务体系都全面考虑了老年住户的使用需求。整个社区没有台阶，所有的单元门口都有风雨连廊连接到活动中心，室内地面零高差，卫浴、厨房、客厅等地方也有大量细节照顾到老年人的使用需求。电梯都是特制的，比较窄但是更深，为的
27、是特殊情况下方便放病床或担架。配置风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线（风雨连廊在金十字区域）;好医疗社区建立了三层医疗配套：健康管理中心：身体的定期量测，实时监控，包括浙一心内科专家坐诊；浙一良渚门诊部：一般老年病和常见病的检测治疗；浙江省老年医院：紧急救助绿色通道就医协议。43经营模式良渚文化村已开发十年，周边自然环境优美。万科随园嘉树项目位于万科良渚文化村内，采用大社区+养老组团”的开发模式，社区、配套较为成熟。其是在旅游养生大社区背景下的养老地产项目，规避了Z屯粹养老院式的开发模式，又可充分共享外部配套资源。老年公寓采用租售并举的收费模式，一是出售40年使用权，二是租赁15年；颐养
28、中心物业由万科自身持有，独立经营。4.4项目定位国内首个集中式养老公寓项目中国高端养老的里程碑式作品社区嵌入式养老邻里型养老中心希望老人在此独立居住二、案例启示通过上述案例的分析研究，可以得到以下几个方面的启示：1、独特的区位选择及适当的规模从以上案例的区域位置来看，各个项目的开发建设都具有独特的区位选择标准，具体表现为：与城市中心保持一定的距离，一般处于城市次中心位置，同时与外界保持便捷的交通联系。这是因为：一方面项目作为产业发展基地及以健康养老服务产业为核心的综合社区，其用地规模以及对环境的需求往往在城市中心难以得到满足；另一方面医疗、康复、养老等服务均有一定的服务门槛，需要更大范围的吸纳
29、服务市场。在建设规模上要有一定的体量，只有满足一定的体量才能够承载产业链条的协同发展，同时满足健康、医疗、养老、康复、生活等综合服务空间，达到规模效应。2、优越的生态环境及完善的配套条件以上案例不仅位于优越的生态环境中，或者处于生态环境重点规划区域，优越的生态环境为产业发展、健康服务提供了良好的环境空间和品质，有利于健康养老功能的实现，增强项目吸引力。而高效的配套服务是项目建设的重要保证，案例中各项目均着眼于增强产业发展，打造服务平台，完善服务设施，提升服务质量，创新服务模式。3、专业的技术支撑健康养老产业离不开专业的技术支撑和服务人才。由于健康养老服务门类广泛，技术含量也相对较高，必须提供符
30、合规范标准的服务，这就必然要求具有相关的专业技术人才，以支撑整个产业的建设发展及提供医疗、康复、养老等综合服务。4、综合的功能空间布局以上案例的功能空间布局来看，各项目均采取综合开发模式。这种综合开发模式是产业集群的开发，为健康养老产业提供了新的平台和空间，既有利于健康养老产业间的合作，又促进了健康养老产业与相关产业的共同发展。5、功能全面，突出特色以上案例中，项目的功能定位一般都涵盖了养老、医疗、康复、居住等功能,并且重点引进特色健康服务，能够满足消费者的日益增长的、多层次的、多样化的健康养老需求，服务范围辐射城市、全省甚至全国，有利于吸引充足的康养客群入住，保证了项目的持续、健康的运营。6、当地政府的大力支持上述案例一般都离不开政府的大力支持，政府在土地、规划、产业政策、金融资金等方面，给于大力的扶持，从而促进项目的建设开发，以及产业链的搭建和壮大。
