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1、房地产经济学第五章 分类房地产市场及运行规律,5 分类房地产市场及运行规律,住宅市场商业房地产市场工业房地产市场,5.1 住宅市场,经济发展与住宅住宅类型与特点住宅市场结构住宅市场运行规律,住宅类型与特点,类型按经营方式租赁住宅和出售住宅按价格构成商品住宅和政策性住宅按交房方式现房和期房其他类型特点位置固定性、消费的层次性、需求的多样性、房价的巨额性和购房的投资性,住宅市场结构,住宅市场的特点经营对象的非物流性市场范围的区域性流通形式的多样性住宅市场的构成住宅市场构成的演变新住宅市场供给体系的运作,住宅市场运行规律,住宅市场的供求潜在总供给与潜在总需求意愿总供给与意愿总需求实际总供给与实际总需
2、求、有效总供给与有效总需求住宅市场运行的特点住宅市场供求在总量上难于达到均衡住宅市场的供求在一定时间、一定地域内又可能达到在结构上的平衡住宅供应的相对滞后性短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性,5.2 商业房地产市场,经济发展与商业房地产商业房地产类型与特点商业房地产市场结构商业房地产市场运行特点,商业房地产类型与特点,类型按使用的直接性直接用于商用的房地产和间接用于商用或辅助的房地产按经营方式租赁商业房地产、出售商业房地产和自营商业房地产按购买目的投资商业房地产和自用商业房地产特点人口流动量大、对区位的要求高、价格尤其昂贵且差异较大、市场结构简单,商业房地产市场结构,写字楼市场甲级、乙级、丙
3、级写字楼商品服务交易市场大型百货商场、中小型百货商场、专卖店、连锁店及超市、批发商业商场、外销外租商场等,商业房地产市场的运行特点,需求弹性较大，且受到多种综合因素的影响供给更为紧张，供给弹性更小敏感性,5.3 工业房地产市场,工业房地产是指直接用于生产和辅助工业生产的建筑物实体及其所附属的所有权益。经济发展与工业房地产工业房地产类型与特点工业房地产市场结构工业房地产市场运行规律,工业房地产类型与特点,类型厂房（标准与非标准厂房、单层与多层及层次混合的厂房）、仓库标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房工业用房的特点产业特点突出、对承载能力要求严格、设计和建造难度大、投资主体单一、市场程
4、度较低（改造代价高、周转较慢、租期的长期性）、地价较低工业用地的特点对配套设施的信赖对铁路运输的需求和信赖对公路运输的需求和信赖对水路运输的需求和信赖,工业房地产市场结构,按所服务的对象工业生产厂房市场企事业单位、机关办公用房市场科教文卫体用房市场按工业产业类型劳动密集型工业用房市场资金密集型工业用房市场技术密集型工业用房市场,工业房地产市场运行规律,工业房地产的供给工业房地产的开发成本水平政府政策的变化对未来的预期工业房地产的需求工业房地产用户的获利状况及总体经济形势政府政策的变化对未来的预期工业房地产的供求平衡注重供求平衡的超前性、结构性、相关性和政策性,参考文献和进一步阅读的材料,曹振良等.房地产经济学通论M.北京:北京大学出版社,2003.丹尼斯迪帕斯奎尔等.城市经济学与房地产市场M.北京:经济科学出版社,2002.,思考题,简述住宅市场的基本特征和结构?影响住宅需求和供给的因素各有哪些?简述商业房地产市场的基本特征和结构?影响商业房地产需求和供给的因素各有哪些?,
