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1、商业物业年度总结工作汇报（共15篇）商业物业年度总结工作汇报（共15篇）商业物业的概念商业物业是为生产和消费提供交易平台的商业场所。它是生产与消费的桥梁和纽带。商业物业具有以下属性：1 .经营性为业主直接或间接参与经营,以赢利为目的。2 .公众性为公众服务,完全或有限向公众开放。3 .服务性属于第三产业。商业物业的类型1 .办公物业写字楼、商务楼。2 .酒店物业客栈、旅馆、酒店、度假村。3 .商贸物业商场、购物中心、批发市场、街区商铺、会展。4 .娱乐休闲物业社区会所、俱乐部、主题公园、舞厅、歌厅、保龄球馆、健身房。商业物业的物业服务模式1 .自建自管。2 .自营与专业物业服务相结合。3 .委
2、托经营。写字楼的分类1 .按建筑面积分:小型（1万平方米以下）、中型（1-3万平方米）、大型（3万平方米以上）、超大型（10万平方米以上）。2 .按功能分:单纯型、商住型、综合型。3 .按智能化程度分:智能型（OA/BA/CA/FA/SA）、非智能型。4,按惯例分:甲级、乙级、丙级。营销租售管理1 .规划定位调研定位规划。2 .租售方案:租金测算（净租金+物业费）、客户选择。3 .促销活动:人员推销、非人员推销、销售促进（价格折扣）、营业推广（招商管理、公关活动）。4 .合同管理。商场物业分类1 .市级购物中心（3-10万平方米）。2 .地区购物中心（1-3万平方米）。3 .居住区商场（0.3
3、-1万平方米）。写字楼的营销推广活动1.客户公关活动。4 社会公关活动。商场物业的特点1 .建筑空间大,装饰设计新颖、别致,有特色。2 .设施齐全、先进。3 .客流量大。商业物业招商的特点1 .目标客户主次分明。2 .租金高低悬殊,租期长短不一。3 .招商时间长。4 .招商难度大。5 .招商技术要求高。招商部门的组织结构1.业态型组织模式。6 .片区型组织模式。7 .复合型组织模式。购物中心业态比例零售:餐饮:娱乐=5:2:3零售业的发展趋势超大、超全、超值。零售商业物业的物业服务与经营可分为策略与运行管理、现场管理者两个层次。租户选择的因素1.声誉。2 .财务能力。3 .租户组合与位置分配。
4、4 .租户需要的服务。租金确定与调整的因素1.基础租金（最低租金,每月每平方米）。2、百分比租金（营业额的提成，常作为基础租金的附加部分）3、代收代缴费用和净租约4、租金调整（一般五年调整一次）零售物业的费用测算1、日常费用测算：公共耗能费（约40%）、设备维修费、工资及福利、绿化及保洁费、安全服务费、办公费、保险费、不可预见费、物业服务酬金、税金2、开办费：筹备期人员的工资及奖金、招聘费用、小型工具购置费、成品保护费、安全服务费用、工服制作费、必要的交通办公费用等。购物中心的分类一、按开发商背景及购物中心物业服务与经营的模式1、物业型购物中心：物业型购物广场（510万平方米、业态业种复合度不
5、够）、物业型摩尔购物中心Man（1530万、业态业种复合度高度齐全）2、百货公司型购物中心（1015万平方米、业种齐备，但业态复合度通常不高）3、连锁摩尔购物中心MaIl（自营比例高【50%-70%】、业态业种的复合度极度齐备）二、按购物中心的商场面积规模分类1、巨型、超级购物中心（24万平方米以上）2、大型购物中心（1224万平方米）3、中型购物中心（612万平方米）3、小型购物中心（26万平方米）1、以高档商品为主（面积不超过10万平米）2、以中高档商品为主（3:5:2）3、以中低档商品为主（低档品不超过60%）购物中心的基本功能1、售卖功能2、生活（社区）功能商业街的分类1、中心商业街（
6、商业特别发达、有较高的社会知名度、辐射整个城市）2、地区商业街（总体规模小，以零售为主、社区消费消费场所，不能辐射整个城市）3、特色商业街（以专业店铺经营为特色、具有特定的经营定位）评估选择招商渠道：经济性标准评估、可控性标准评估、适应性标准评估2014年度工作总结及亮点1、修改审核商铺租赁合同及补充协议约135份，2014重点对广场商户进行了租赁主体变更重签合同工作（前期签订的两方主体转变为三方主体），并明确租金和物管费分开支付，为后续加强广场运营管控，提高租费的收取率打下了坚实的一步。2、修改审核广场美陈推广协议58份，行政采购和人事类合同34份，欧悦冰场和物业公司合同52份（包括奥山家庭
7、梦想秀系列合同和还建小区幼儿园房屋租赁合同）。3、起草审核对外交涉函件71份，主要涉及无印良品漏水赔偿,冰场化冰紧急处理问题，HM、屈臣氏、优衣库等主力店开业率和起租日确认、广场地板石材断裂处理、哈仆商户解除合同、房屋销售款催缴及广场公众安全事故经过答辩书等函件，从源头控制了部分可能引起法律纠纷的风险。4、根据公司业务需要审定了广场场地租赁合同、自营商户运营管理合同及解除商铺租赁合同协议及澜椽底商租赁合同等合同范本，对公司规范签订有关合同提供了依据，缩短了审核时间，提高了工作效率。5、针对广场突发的公众安全事故，提供咨询服务，及时给予处理意见，建议商业公司对公众责任险的理赔额度进行了调整（由以
8、前的100O元免赔额度降低到了100元的免赔额度）。对广场存在的安全隐患进行排查实地拍摄，并出具风险提示函供管理层参考。6、联合公司法律顾问赵小美主任，开展了商业物业法律风险防范和处理的全员培训，针对商业管理中出现的一些常见法务实操问题进行了解答，强化了相关工作人员的法律风险防范意识，从源头上降低法律纠纷发生的可能性。7、为了加强公司经营风险的事前预防和事中控制，制订下发了合同履约跟踪管理制度（试行）版，开展了合同履约跟踪管理制度的培训，并让各部门提交了合同履约跟踪报表，通过反馈机制提前发现和预警风险，从流程上提升了法律风险防范能力。2015年工作重点计划及方向一、目前商业公司美陈推广类合同、
9、对外交涉函件需求频繁，审核量大，欧悦冰场、物业公司等各类创收合同和采购合同种类繁杂，而相关工作进度经常比较紧迫，法务部明年将重点对此类合同进行分类归并，积极修订相关合同范本，缩短合同审阅和批示时间,提供工作流程，进一步提高公司的规范化管控力度。二、2014年法务部对自营商户的100多份商铺销售合同进行了清理和查阅，发现自营商户前期基本没有签订有效的运营管理协议,导致对自营商户的管理难度很大，对自营商户的物管费催缴缺乏合法依据，目前法务部已经拟订了自营商户运营管理合同的范本，2015年将重点协助相关部门签订自营商户合同，对自营商户的管理提供法律支持。三、广场商户请求减租免租甚至提前退场情况较多，
10、2015年重点审核此类与商户沟通和交涉函件的相关函件，防范法律纠纷，提高公司经营效益。四、加强培训工作，提高全员风险防范意识，例如针对广场商户提前退租的法律程序、事后补签合同的风险，对外发函收函及相关资料存档的注意事项以及突发事件处理等开展普及性知识培训。2012年XXXX管理服务中心（商业）工作总结2012年管理服务中心（商业）在公司领导的正确领导下，在上级各职能部门及兄弟单位招商中心的大力支持配合下，围绕年初经营目标，坚决贯彻落实陈总年初提出的新业态、新思路工作要求，重点抓好计划管理、岗位培训、安全管理、投诉处理、月度考核及客户评价，全体员工克服困难，较好地完成了全年各项工作任务。现将管理
11、服务中心（商业）2012年主要工作总结如下：一、2012工作任务完成情况（）、安全管理工作。1、公共秩序治理1) .商场装修阶段，严格落实岗位责任制，严格执行清场程序、员工进场程序、物品放行程序等安全管理程序。合情、合理的处理了多起装修商铺失窃事件。多次收缴了准备夹带出街区的施工、装修材料，为项目部挽回了部分经济损失。在街区商铺营业装修施工过程中抓获了1名偷窃施工材料人员，其余不明夹带情况5起，保证施工顺利进行。9-11月份的商铺装修期间无发生重大治安事故，保障了管理服务中心及商户、顾客的财产安全。2) .突发事件的处理及时、到位。处理商城出现断水断电导致的聚众闹事1起，抓获小偷1人。处理盗窃
12、事件10多起。3) .2012年度街区发生多宗电动车、电瓶丢失案。究其原因:主要是秩序队员的人员编制紧，防范区域大，整个街区只是半封闭,又是商业街区,加上装修多,人员进出频繁,车辆停放点分散、不集中、难管理而引至。稍后的时间我们及时的了解治安隐患,对无正规证件、闲杂人员及时清理。并在停放电动车的负一车库安排了岗位，即不再有偷盗情况出现。4).在完成基础安全防范工作的同时，加大力度规范街区各摊点物品的管理，10-12月间，公共区域无物品乱堆、乱挂现象，消除因物品乱堆、乱挂而引起的安全隐患及形象影响。5).商铺占道经营方面经过长期不懈努力的监管、纠正,已基本无乱摆乱放情况。6),商铺的食品乱丢、乱
13、倒现象,虽然还未能全面杜绝,但经大力整治已大为减少。-1全面试业前，完成了所有街区内街、街区，消防通道的卫生、保洁工作，最大限度的确保街区的顺利开张。3) .完成车库所有杂物、余料、材料的清理、搬运、摆放工作。4) .按周计划、月计划定期完成对各个卫生死角清理、街区落叶清理、街区路面的清扫等各项机动工作。同时加大力度对外围及草坪落叶清扫，垃圾收集，卫生质量有了很大的改进和提高、垃圾收集清运做到了日产日清。5) .在88街区开业清洁开荒的基础上，管家组在8-12月份组织保洁人员对地面的石材及地砖、墙面石材等进行了多次清洁开荒和保养，既达到营业要求又延长了材料使用寿命6) .完成了街区200多车装
14、修施工垃圾的设点堆放，清理、清运工作。力保街区的营业的正常开展。2.消杀工作。1).完成3次公共场所消杀工作，在园区的外围做整体消杀，对区内各下水道、厕所等都进行喷药灭蚊消杀。及1次灭鼠放药工作3.绿化工作对区内的绿篱每天保洁、清理，并每月检查树木生长情况，及时清理枯枝黄叶。(三)公共设施、设备的管理1.通过多方协调，将电梯到负一、二、三层的出入功能封闭。电梯厅进行电子门禁关闭。解决负一到负四层商场与住宅用户因电梯共用而导致严重的安全隐患。将街区与小区完全的隔绝。2积极配合招商中心及工程部，完成了对配电室变压器供电负荷进行重新分配的各项协调工作。最终将华联、小区、商场的各方用电分开。有利于以后
15、华联、商场、小区的水电、物业费的明确区分。平衡各台变压器上的供电负荷，确保小区、超市、商场三方的用电设备用电高峰运行正常，又减低变压器损耗。3 .完成3起公共区域漏水事件的处理。商场的消防水曾因管理原因无法关闭，在加水、加压的时候，导致整个负一、二街区的多个商铺被水浸泡。经秩序的快速反应协调处理,保洁人员的全力清理。免去了更大的损失。在最短的时间内完成抢修工作，保证商户的用水用电正常。4 .分别多次与集团及招商中心工程部及项目部协商，进行了街区商铺内8-3工作;5 .街区下水道穿孔的协调6.负二层卫生间漏水点的协调整改7.卫生间取水点及拖把池的协调安装8.负二层商场生活垃圾堆放点的协调设貉。9
16、师院对面广场车辆停放的规范、协调。（五）.人力资源管理1.充分调配好人力资源，挖掘人力资源潜力。在保证街区安全的前提下，通过人力资源整合，只设6岗来进行街区的安全保卫工作，工作饱和度100%。2,只设5岗来确保负一、二街区，及负一、二、三个车库的全面保洁工作，要求高，工作任务重，工作饱和度100%。3 .行政岗位只设1人进行全面行政管理工作，工作饱和度100%o4.在员工队伍建设方面，管理服务中心一方面严格管理，对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换；另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整，营造良好的工作氛围。充分的发动员工的人际关系网，调动大家的介绍热情，积极介绍人员前来参加，进一步储备人
17、力资源。5 .团队建设上，一方面在工作中强调身体力行、身先士卒、以身带领的工作方法，带动员工的工作主动性。另一方面，让员工认识团队价值，通过讲发展、开思路，鼓励员工目光放远，以学习、提升为目的，将自身利益和发展与管理服务中心的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足管理服务中心不断变革创新和成长发展的需要。6.服务中心2012年的重要举措之一，做到每个部门每周有计划，每周有总结。提高了服务的及时性，提升了服务品质。7 .在日常工作中按公司体系文件、规程要求，实行自查、检查相结合的管理方法，使管理服务工作形成制度化、程序化。8 .员工内部培训工作是我们重心之一，是日常指标
18、性工作任务。通过礼仪培训、规范仪容仪表；专业知识培训、提高专业技能；工作规程培训、强化执行力；案例分析、提高实操技能等相关的工作技巧的培训，同时也在日常工作中不间断的指导和强化，提升整体服务水平。9 .主动、积极的协调了员工餐厅的装修、材料采购、安装及日常管理，并在11月份开始对员工餐厅进行全面管理。根据员工增加情况，采取了增加-5能力，发现问题现场协调处理。2、如何更好地为商户、顾客、内部部门提供服务。(1)问题现状：物业管理中心员工都处于对商户、顾客、内部部门提供服务的一线岗位，在装修管理、日常保洁、日常营业等过程中服务工作未能做到尽如人意。(2)问题原因：提供完善的服务是一个系统的工程，
19、涉及设备运行、部门协调、流程顺畅、员工素质等方面协调运作。造成目前症状有物业硬件缺陷、工作流程复杂、外部关系未能很好理顺等原因，也有员工服务意识不强及对工程流程不熟悉的因素。(3)解决对策：尽快协调整改街区各种硬件设施、设备，简化办事程序；加强员工服务意识及业务技能培训。3、如何更好的留用专业人员，弥补专业服务不足。(1)问题现状：保洁、秩序岗位人员均为工龄不到一年的新入职人员。且从未在商业版块服务过。而以上的岗位恰恰对大型商业物业保洁、安全运行及提高服务质量至关重要。(2)问题原因：此方面专业人员较少，流失情况严重。(3)解决对策：扩大招聘途径寻找适用人员；内部发掘有潜力的员工加以培养。4
20、.员工培训方面：由于转岗及新入职的员工较多，实际工作能力及处理事务的能力还有待提高;解决对策：通过加强员工业务技能及服务意识方面的培训来改善工作能力及协调处理能力。5 .内部管理方面：人员思想波动大，流失严重。工作执行力不强，服务的方式需进一步创新。解决对策：工作中多表扬，少批评，多引导，人性化管理。日常生活中多关心爱护一线员工，发现思想波动多进行双方沟通，为员工排忧解难。工作中进行每一项工作的针对性、技巧性培训。三、明年经营管理思路1.按计划进行管理。完善各项制度、流程完善各部门考核标准并结合实际情况进行考核。完善各部门作业文件的登记、记录、整理、存档的各项工作，使工作更规范化、专业化。按公
21、司体系文件进行培训，以确保各层工作人员综合服务素质的提升，为公馆提供高标准的物业服务。-7物业工作汇报安保人员日工作流程如下:2014年，广州颐和酒店物业管理有限公司银川分公司中标市民大厅项目，全面负责市民大厅物业、安保、保洁、会务、接待等服务。共有人员168名，其中，安保人员70名、保洁人员53名、机电工程专业人员12名，会议接待：7人。市民大厅建筑面积大，合署办公部门多，办公人员密集，且开放式办公，周边无障碍通达市民大厅区与，日均办事群众1.5万人次、30多个通道可以无障碍进入大厅地下车库、地下室有近百个各类库房和设备间、市民大厅内不由36部电梯运行、窗口电脑等办公设备、开放式摆放等情况。
22、物业人员调配管理区域及巡查区域分为：监控室、安检、A、B、C、D区办事大厅及夹层、公共区域、代建局（1-3层）、规划局（1-3层）、规划展示馆（13层）、地下室、一号岗、四号岗、室外停车场、停车场一号岗亭和二号岗亭、外围巡逻、餐厅、钥匙库管。I、区域巡逻：将市民大厅划分为留个巡逻区域，配备电瓶巡逻车，全天24小时对市民大厅实时动态管控，为了防止重大事件发生，大力加强技防工程建设，设立电子监察室和安保应急指挥中心，厅重点地区、重点场所、重点部位的监控网络，为了确保监控视屏的记录和保存，可以及时了解各个监控场所的突发情况发生，同时出现相关意外时具有法律凭据的有关证据，因此利用在市民大厅内部及停车场
23、等重点场所、部位共计安装的1500多个监控设备,建立起了覆盖市民大厅重点地区、重点场所重点部位的监控网络，提高指挥调度和应急处置能力。2、安检：每天对进入市民大厅的包扫描检查如刀具、矿泉水瓶等，刀具是违禁用品没收后将进行登记，以便还给办事人员，如遇到市民携带矿泉水、饮料瓶进入大厅时我们将会请市民打开瓶盖进行品尝后，无问题的情况下方可进入大厅办事，“认真、负责”是安保人员的职责，为了大厅的安全起见我们无时无刻都会提高警惕、兢兢业业干好本职工作避免给大厅带来不必要的损失。大厅办事人员高峰期可达上万人次，不乏会有上访人员及精神病患者混入，我们将进行跟踪必要时限制其进入市民大厅，安保人员在大厅内进行全
24、面巡查，对进入办事大厅人员仔细观察必要时上前进行询问，如果不是办事且行踪可疑的人员如（推销人员或小偷、醉酒闹事、恶意挑衅及恶意报复窗口工作人员）会经常遇到这种情况发生，此时安保人员会在第一时间去制止。3、公共区域人员和外围巡逻人员不定时对大楼内外及周边环境进行巡查、检查是否有火灾、偷盗、爆炸等不安全隐患，如发现隐患立即向部门负责人汇报同时进行及时处理。4、物品出入报备登记：不管上班时间还是休息期间如有工作人员从大厅内拿走所有设备设施该单位没有出示文件一律不允许离开大厅，必须进行报备登记及出示本单位文件方可放行。5、四号岗：主要职责是进出车辆管理，对市民大厅有车辆通行证者方可放行，前来参观车辆接
25、到通知后方可进入，对外来办事、货运车、没有车辆通行证的车一律不得进地下车库。地下车库安保人员主要负责进入地下车库车辆停放，要严格按照车辆管理制度要求车辆统一摆放整齐，一车一位不得乱停乱放。6、餐厅：为了确保所有人员的安全，每天中午开饭前调配安保人员前去餐厅执勤，负责餐厅内的治安以及餐厅内提供免费汤类的看管，以免不法分子有机可趁（避免投毒事件发生）。7、为了保障市民大厅设备、财产安全，规范办公室门锁的管理，落实钥匙管理责任，特制订钥匙管理规定：市民大厅办公室统一由安保部钥匙管理员等级分配，备用钥匙由安保部管理人员统一管理。大厅内办公室钥匙，各单位办公室工作人员统一将本单位办公室钥匙各领取1-2把
26、，剩余1把均由安保部存档备用。严禁将钥匙借给他人使用或另复制钥匙，如因工作需要或遇到特殊原因需要自行复制需要物业服务处领取申请单，由本单位负责人签字盖章后可自行复制。如有遇到特殊情况需要使用备用钥匙，必须填好钥匙借用登记表方可办理相关借用与归还手续。如果有钥匙损坏或遗失，请速报本单位，以便及时更换并记录在钥匙领用或变更登记表。9、消防：每月1号、15号对市民大厅所有消火栓进行检查并签到，每周对市民大厅所有钢瓶间、风机房报警阀检查做好记录，同时每天针对楼顶水箱间、地下消防泵房检查并定期打扫卫生。二、其他1、每月25号抽调安保人员月出升国旗仪式加强训练。2、安排安保人员每天下午5:15把市民大厅内
27、的桌椅及设备摆放有序。3、每月不定时的安排安保人员和消防专员对楼顶、室外停车场卫生做大扫除。三、存在的问题1、开放式地下车库进出安全问题，要安装进库车辆的识别系统，避免无关车辆进入地下车库，带来安全隐患，车未分配要重新规范，有车位被占的情况存在，严格控制临时牌照发放数量。2、进厅安全检查对易燃易爆物品检查时盲点，目前的进厅安检设备不能有效检查易燃易爆物品。3、两年的维保期已经到期，排查出的一些问题没有解决，工程的交接手续没有办理，交接后维修方面需要投入资金。4、市民大厅墙面瓷砖脱落的隐患，大厅墙面基本都是用石材装修的，时间长了容易出现脱落隐患，需要自行改造。5、物业人员素质需要提升。部分物业人
28、员对市民大厅办理事项的部门布局位置了解不够，部分人员服务态度不好。6、空调的维保期已到期，需要确定新的维保单位。客服部日工作流程：市民大厅会议室有9间（市民大讲堂、A709、A710、B712、B717、5楼党员之家、培训室、6楼B602、应急指挥中心），每天早上到岗后调配会议室服务人员去各个会议室打扫卫生，保持会议室的死角无灰尘、空气畅通无异味。一、客服专员工作流程物业服务处是为市民及大厅各单位工作人员提供咨询、引领、物品认领处、维修回访、解决疑难问题的一个服务窗口，每天早上晨会检查员工仪容、仪表、仪态是否合格，并且在着装，服务过程等各个环节进一步细化要求，坚决杜绝消极怠工，带情绪上岗，服务
29、不规范等现象发生，每日上班前部门员工对着装、礼仪进行自检、互检，使客服人员、会议接待员保持良好的服务形象，加强了客服员语言、礼节、沟通及处理问题的技巧培训。部门树立“周到、耐心、热情、细致”的服务思想，主要针对前台服务规范、前台服务规范用语、仪态礼仪、谈吐礼仪、送客礼仪、接听电话礼仪、举止行为、前台办理业务规范用语等进行培训。而且每周在前台提出一个服务口号，如“微笑、问候、规范”等。每一个电话都关系到我们的业绩，做好电话记录，客户信息记录，接到维修电话会及时通知相关部门进行处理，每天下午4:30前一一做好维修回访工作。每天早上我部门8:25到岗，首先对市民大厅9个会议室进行打扫卫生，确保会议室
30、内的整洁、干静、空气畅通。二、会议工作流程1、接到会议通知后确认出席会议的人数，会议类型、会议名称、主办单位、会议日程安排、会议标准、会议特殊要求及挥着的风俗习惯。2、调配人员分工负责，会议前首先要向会议服务人员介绍会议基本情况，说明服务中的要求及注意事项，进行明确分工，能够让会议服务人员清楚的知道会议服务中的整体安排和自己所负责的工作，按照分工各自准备工作。3、确认会议室内各种用具和设施符合会议通知单的要求（签到台、会议桌椅、签到簿、笔、水杯、茶叶、暖水壶、毛巾）。4、确认会议室设备就位及清洁无污如：杯具、投影屏幕、话筒、多媒体投影仪、音响、空调、灯光等。5、核对会议字幕内容是否相符。6、对
31、会场人数、台型进行最后确认，也可根据客人要求现场改动，7、检查会场整体是否符合会议摆台标准：台面要整洁，各种杯具干净、齐全、摆放符合摆台标准。茶具要求茶具不得有破损，必须干净型号要配套，茶杯要按会议人数配放。水具要求不用不保温的暖水瓶，茶叶散装茶叶可事先放入杯中，待宾客就坐后直接冲泡开水。8、会议开始前30分钟需要把会议室摆台再次检查一遍，包括空调、开灯、检查话筒、投影等。三、会议过程中注意事项：1、会议开始后服务人员迅速镇茶倒水，如果需要毛巾，服务人员应先备毛巾，首次斟茶倒水后应在15分钟左右再续水，以后每隔15分钟或20分钟需一次水，也可根据情况来灵活掌握倒水时间，倒水时，右手握瓶，左手的
32、小拇指和无名指夹杯盖，用大拇指、食指和中指握住杯把，将茶杯端起，侧身，在领导的身后缓缓倒水后放回茶杯，一切行为应在客人后面右手方完成。四、会后清理：1、会后检查会场内有无与会人员遗留的物品，做好记录并及时归还。2、与会人员所用的茶杯、毛巾等物品洗刷干净，分别消毒，桌椅擦净并摆放整齐，确保会议时随时可以使用。3、关闭所有电器设备、话筒、空调等，安全检查后方可离开会场。保洁部日常工作安排清洁的区域有：、主楼共7层，每层分为4个区域（Awwbwwcwwd）,分为办事区域（135-7层）和办公区域（2-4-6层）；共计有29个厅（C5厅、D5厅暂时没有启用）其它27个区域都正常运行。、代建局共三层；、
33、规划局共三层；、展示馆共三层。、地上停车场（车位1321个）和地下停车场（车位638个）等共计建筑面积12、6万平方米的环境卫生的工作。其一、每天我保洁部人员7:25分准时到达自己的岗位，区域共分为五大板块:办事区域，每个厅安排一名保洁员负责；、办公区域每两个厅安排一名保洁人员；代建局、规划局、展示馆按楼层区域每层安排一名保洁人员;、办事楼层的卫生间（1-3-5-7层）男女共16（男8女8）个安排专职人员4名，每天无次数的清洁，因每天办事人员很多平均每天上万人次。、外围机械、清扫广场、道路，人员清洁死角和车辆清扫不到的地方，区域也是划分到个人负责完成。其二、每天早7：30-8:50、下午13:
34、3014:50将所有的区域在办公人员上班之前都清洁干净。每天分为四次清理楼里的垃圾早上9点前和10:30清理垃圾，下午13:30和16：30清理垃圾。因中午在楼层里就餐的人员很多，特别是三层办事人员多吃方便面、盒饭、烤肠、汉堡等产生的垃圾非常之多，为了方便市民在果皮箱旁放上大的敞口的纸箱来缓解中午饭点的垃圾存放，过了吃放点13:30准时收掉。其三、每天除日常正常保洁的区域工作外，我们部门还有计划工作，每周一统一清洁消防通道46个（用拖布拖、抹布抹灰尘、擦护栏），每天保洁；周二清理空置房间、厅里的卫生；周三下午三点集体出外围拾草坪上的白色垃圾、擦各个区域的灯杆、地灯、指示牌、护栏、标识牌等；周四
35、集体清洁地库停车位的地面（用拖布擦洗地面、用尘推车拖）日常巡回保洁。周五下午部门例会总结一周的存在的问题和解决的方案。周六、周日是保洁人员最忙的时候，每个保洁人员在这两天都要全面大型的清理区域的卫生，周一至周五只能保洁，特别是公共卫生间在这两天要消毒、冲洗地面、墙面、擦洗隐私门、等工作。周六、周日我们还要对楼里扶梯（16部）的擦拭、直梯（20部）的轿厢、门的打油保养清洁，扶梯口地毯的清洗；外围停车场的清扫、擦灰等工作。因市民大厅办事人员每天上万人每天的工作量大，卫生间保洁的频率不间断，每天卫生间的用纸量非常大比较浪费能否把卫生间里按上一台烘手机；洗手液丢失严重，为了方便办群众而又减少丢失能否把
36、洗手液固定在墙上，每次添加洗手液就是。为了不影响来市民大厅办公、办事的人员的工作环境，能否规定办公区域每天的垃圾能在早九点前清倒卫生间，下午下班后将工作台的垃圾清理出来，我们统一运送室外，不留隔夜垃圾共同创造美好的工作环境。工程部日工作汇报如下：1、从周一至周五每天白班人员为11人、夜班1人、注、【夜班人员每天下午上班后须将市民大厅12部扶梯及一楼形象大屏的关闭至第二天上午八点半下班前须将市民大厅12部扶梯及一楼形象大屏必须开启、包括仔细填写晚上的值班记录】、【如果审批服务局通知节假日或周末有哪些单位不休息、白班人员不变】！1、工程部每天上午八点半开始为正常上班、八点四十之前必须将各区域办事大
37、厅所有电子门迎、1.ED大屏、叫号条屏的电源给送上、包括市民大讲堂内大片的播放！2、工程部上班人员开始巡查对所有的电子门迎、1.ED大屏、叫号条屏及墙上的电视开启是否正常！3、强电负责人、弱电负责人、空调负责人、水暖负责人每天最少二遍的巡查及填写各设备设施的运行记录!4、从周一至周五甚至周末只要有参观团时工程部派专人按审批局综合服务处要求对宣传片的播放与跟进！5、工程部派专人负责对大讲堂、所有会议室、培训室内开会、学习等活动时的字幕更改、音响设备调试及无线话筒的摆放！6、工程部管理人员保持每周召开一次例会、了解大家一周的工作汇报与反应的一些问题与建议！【包括部门每月的工作总结上报公司行政部】！
38、7、积极配合各部门完成领导安排与各单位报修的一切临时性工作！8、周六、周天分班休息、上班人员负责对所有设备、设施的巡检巡查1两点建议:一、夏天来临、空调系统直燃机组马上就要停机运行保养了、停机期间、要对管网检查、水质检测处理、管内除垢、杀菌、室外冷却塔注水、制冷切换、磨合、运行观察等准备工作、【因维保期已过】、建议甲方在市场招标专业有资质的维保单位对市民大厅空调整套系统尽快签订维保合同与协议！二、目前市民大厅内灯具坏的较多、如、灯管、电子镇流器、启辉器、安全出口牌子、疏散指示、螺口节能灯等备件、为了正常管理与不影响市民大厅形象、盼领导尽快拿出方案落实、【详情见物料申购清单】！2017年3月23
39、日尊敬的各位业主/住户：今年第二季度，是我管理部按照年初确定的“内抓管理，外抓服务，用行动提升形象”工作思路抓落实的关键时期，管理部全体员工以对业主、对小区、对公司认真负责的工作态度，扎实做好每一项工作。91天中，物业前台接待业主来电来访4088人次，受理重大投诉18件，安排工程维修2693单，维修公共区域316处。上半年接到业主赠送锦旗5面，收到表扬信21封，很多业主都在不同场合对今年物业工作的新变化给予了肯定和积极评价。一、下大力解决历史遗留问题由于种种主客观原因，绿洲有很多历史遗留问题。今年一季度,在公司领导的直接参与下，我们将所有历史问题梳理归类，确定了“先易后难、先急后缓”的工作思路
40、，从四月份起，对照“账单”逐一解决、清理。（一）工程类1、按照“逐栋恢复，步步为营”的解决办法，先后修复了6#、1#、7#、8#、9#楼门禁系统，使这些楼宇的安全系数有了一定程度的提高；2、修复1#17#楼电梯厅脱落的墙砖；3、重新粉刷了小区四周围栏和通道护栏;4、完成了2#、5#楼无障碍通道改造;5、重新制作并安装了“珠江绿洲文化广场”大幅牌匾；6、修复了小区部分破损路面，完成了1#楼、超市后侧、15#-17#楼前甬道改造；7、重新安装、修复了小区围墙灯、柱头灯，改善了小区夜间照明条件。（二）安全类1、车辆管理：（1）取消了15#楼前5个固定车位；（2）加强了对小区内停车管理，取消了所有长期
41、占道停放的车辆;（3）对20#楼前停车场实行规范管理，划线后按标识停放，正在调查车辆情况，实行发证管理，为最终实现收费管理创造条件。在最大限度利用现有场地的原则下，保证车辆能进得来，开得出；（4）为方便购买小件物品业主运送东西，购置了一批小推车;（5）选定了2处自行车停车场，建设用料正在车间加工，近期开工建设，15日内建设完成；2、安全管理：对引起新闻媒体热议、政府部门关注的地下室出租问题、群租问题，通过加强消防检查、摸清租住人员底数、签订安全协议、进行法制宣传等办法进行管理，最大限度地消除隐患。3、清理违规饲养的大型犬：在政府部门特别是公安机关的帮助下，6月28日，对小区内不按规定养犬户进行
42、了清理，没收违规犬2只。(三)绿化类:1、与项目公司协商，根据现场情况和合同要求移栽、补种了树木和毁损的草坪，解决了四期绿化补种问题；2、已向法院提起诉讼，寻求解决业主占用绿地而引发的纠纷,法院已经受理，在等待开庭。二、努力解决影响业主生活的现实问题物业工作，不是轰轰烈烈的工作，没有惊天的雷声，但它却紧连着业主的生活，影响着业主的心情。物业服务工作做得好，会象如丝般的细雨于无声中滋润着业主的心田。正是基于这种认识，今年以来，我们努力做好服务工作，于平凡之中体现精神。1、注意做好保洁和绿化工作，为业主营造良好的生活环境。(1)在全球防控甲型hlnl流感的大背景下，本着对广大业主负责的态度，先后两
43、次召开保洁专项会议，对做好小区公共区域消毒杀菌工作提出具体要求；小区出现1例确诊病例后，负责任地向业主通报准确情况，做好宣传解释和安抚工作；(2)高质量地做好路面清洁、大堂结晶和日常保洁工作；(3)于5月份，安排专业人员先后3次对园区喷洒药物，消灭蚊蝇滋生地；(4)在1#楼前水池放水养鱼，恢复小区景观；2、做好防火知识宣传和消防工作，保证业主生命财产安全。(1)不定期发布通知、温馨提示，向业主普及消防意识；(2)定期对楼宇消防器材进行检查，使消防设备处于良好状态；(3)今年6月2日，我小区5#楼发生一起因业主在床上吸烟导致的火灾后，我们及时向广大业主通报情况，告知业主增强防火意识；（4）加大对
44、地下室、群租户消防检查力度，签订“消防责任书”。3、与居委会、派出所一起，通过出通知、发提示、个别谈话等方式，做好按规定养犬、文明养犬的宣传解释工作。4、在市疾控中心、市卫生局先后2次对小区水质突击检测时给予配合，检测合格后及时将情况反馈给业主，消除部分业主对水质问题的担忧。5、想方设法，按规定检测和维护设备设施，及时排除障碍，保证小区水、电、气正常供应。6、以积极、主动、负责的态度，认真解决业主户内问题。人工费一律减免，材料费能免则免，全力保证业主生活不受影响，业主真切感受到了物业工作的新变化，多次写信表扬和称赞。三、努力提升小区的品质和形象物业工作，说到底是代表广大业主完成一家一户无法完成
45、的工作，既有代表业主对小区的公共设施设备进行管理的职责，也有为需要的业主提供服务和帮助的义务。物业工作做得好，完全可以让业主的房产保值增值。在这方面，二季度我们做了以下几项工作：1、主动与三间房政府、社区党委和居委会、公安、消防、城管、人防等部门取得联系，汇报我们的工作，扩大绿洲的知名度；2、支持、配合中国传媒大学学生在绿洲小区组织的向四川灾区儿童捐赠玩具、图书、衣物的活动。发动物业员工今年先后2次向灾区捐款XX余元；3、在“五一”、“六一”期间，组织“与业主同乐”趣味赛，联手有关单位共同举办“右脑开发，提高记忆”讲座和“亲子活动”；物业心得汇报一、提升品质，增加业主认知度。1、为便于小区管理
46、，对已接管小区设备、设施进行统计、检查，并按照标准制做说明卡、使用卡等。对小区路灯进行编号，对小区监控进行提示。让小区内各项附属设施美观、大方，让参观、检查人员能一目了然。2、加强小区内业主对物业的忠诚度。为确保物业服务工作的顺利开展，须多渠道、多形式、多角度展开宣传活动。可通过与广告公司合作制作公示栏、宣传栏，在明显区域张贴服务电话，利用宣传画、宣传文字、小区各种对比图形、多媒体等工具将物业服务工作展现在业主面前。增强业主物业服务消费意识，花钱买服务的意识，让业主明白传统的物业管理和新型的物业服务的优劣，使业主理解、认可支持物业服务工作。同时做好调查研究工作，广泛听取业主意见，科学制定物业服
47、务方案。3、对小区内安全隐患进行排查、维修。每年按季度进行全面检查，结合日常巡检发现的问题，进行一次统一处理。并根据问题进行解决或上交相关部门，对以解决的问题通过宣传栏像业主汇报。完善小区各项配套措施，可根据各项目实际情况配套围墙、岗亭等设施。为物业服务提供基础保证。4、制定多级日常巡检制度，及时发现小区内各种问题。如客服巡检、保安保洁巡检、项目经理巡检。在巡检过程中做好记录，对发现的问题及时汇报。公司制定相应处罚及奖励机制，根据员工责任心进行奖惩。5、增加社区文化。根据各个社区居住人员制定相应的社区活动，利用节假日进行，增加与业主的互动，也可根据业主需求与相关部门联合举行各种展板教育活动，与商业部门联合举行服务进小区等活动。同时通过相关渠道进行宣传。做好社区活动记录，检查记录，宣传记录。6、完善物业各种内部制度、流程。如:客服接电话流程、收费流程、维修上门服务流程、收费流程。物业人员按照工作流程进行业主接待工作。制定各级员工岗位职责、奖惩制度，对在物业突发事件中表现优秀的员工、日常工作中收到业主感谢信及锦旗的员工进行奖励，对在日常工作中因个人原因造成失误的进行处罚。7、制定员工循环培训计划，重点对客服、维修进行职业
