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1、小产权房存在的风险及对策目录摘要错误!未定义书签。1绪论21. 1研究背景21.2 研究意义21.3 国内外现状31.4 研究内容41.5 研究方法42理论基础51.6 小产权房的概念52. 2小产权房的特点612.1价格低廉61.2.2产权存在瑕疵612.3流通有局限73我国小产权房现状分析73.1 小产权房产生的背景71 .1.1我国城市化推进速度加快83 .1.2城乡二元制经济结构84 .1.3城市房价上升，住房保障体系不健全85 .1.4在新农村建设中搭便车83.2 小产权房发展的现状94我国小产权房存在的风险分析104.1法律风险104.2经济风险114.3社会风险114. 3.1扰
2、乱房地产正常秩序115. 3.2危害城市发展125规避我国小产权房风险的对策建议135.1 防止新建小产权房135.2 完善土地流转机制146. 3完善城市保障性住房建设15结论15参考文献161绪论1.1 研究背景小产权房是在中国特殊的土地管理制度和城市化发展的特定阶段背景下产生的一类房产类型。在近几年，全国范围内小产权房数量迅速激增，在许多城市近郊区域“遍地开花二其建筑面积在全国总住宅面积中的比例越来越高，涉及到的利益主体数量惊人。由于小产权房在农村集体土地上修建，其销售的对象多数都是本集体以外的单位或个人,因此在法律上不符合国家相关土地管理法的规定，无法获得合法地位和法律保障。可以说，小
3、产权房是脱离于我国法律监管范围之外，畸形发展的房产类型，其大量存在对我国社会经济的良性运行有很大的负面影响，对于国家耕地资源的保护和粮食安全也构成严重威胁，因此，必须加以重视和研究，在全面深刻了解的基础上，促进这一问题的合理解决。我国目前针对小产权房的处理方式，基本的态度是认定其违法，坚持进行清理和拆除。国务院陆续出台多项政策，要求对农村土地的使用加强监督管理，严禁任何单位和个人违法利用农村耕地和非宅基地修建并销售小产权房，严格执行土地使用的管制制度。同时，对城市居民购买小产权房发出风险提醒，明确说明购买小产权房不符合法律规定,无法获得房屋的产权，其权益无法获得法律的保障。1.2 研究意义通过
4、对我国目前小产权房风险进行研究，希望能达到的理论意义和现实意义主要表现在：121理论意义小产权房问题产生于我国特有的制度和社会背景下，其迅速发展和我国目前的社会发展阶段具有重要关系。其根源于城乡二元土地管理体制，涉及法律权威的维护、农村耕地保护、住房保障建设和房地产市场的有序运行。本文从小产权房的概念、产生的制度原因、现实因素、各主体利益分析等方面着手进行研究。以期为小产权房风险的认识和解决提供理论的指导。122现实意义小产权风险的产生和发展是一个重要的社会难题，对其进行研究和分析，归根结底是为了促进现实问题得以合理的解决。本文基于对小产权房分类、原因、利弊以及各利益主体的分析、提出了解决问题
5、的基本原则和处理方式，期望在维护法律的权威和各方利益的基础上，寻求最佳的处理方法，制定规避小产权房风险的政策提供建议，有着较大的现实意义。1.3 国内外现状由于小产权房主要是集中在我国这样的发展中社会主义国家，因此各学者主要从自己的专业角度，针对自己所熟知的地区或整个国家的相关小产权房问题展开研究。从法律方面的研究，罗熙(2015)认为，从具体的法律上来说，一方面，宪法规定平等保护国有财产、集体财产、个人财产。但另一方面，又对农村集体土地的流转权采取了不置可否的态度。一方面土地管理法并未明确禁止农村集体土地使用权流转；另一方面却对农村集体土地的使用权流转做出了明确的限定。后来经过政策解读后就为
6、全面禁止农村集体土地的使用权流转。李佳慧(2009)在其研究中认为，尽管小产权房及其交易在其法律上有很多纠纷和矛盾存在，但是在法理上小产权房的买卖协议并非无效，并且从长远的角度来看，小产权房的合法性和流转应当逐步得到法律的认可。通过耕地资源占用限制、补交土地出让费用、逐步放宽流转权限等措施来解决小产权房的尴尬现状和司法困境是解决我国小产权房问题的一条有效路径。从经济学方面的研究，王春华、甄磊(2010)认为，小产权房在投资风险方面远远低于股票。投资收益方面却远远大于同等的基金和银行理财产品。对于想赚钱理财的投资者来说，有较大的诱惑力。张琦等人也认为小产权房是一种违法行为，同时还指出在小产权房的
7、交易过程中，也普遍存在着开发商隐瞒违法真相，欺诈、损害购房者合法权益的违法行为。李长健，蒋诗媛，陈志科(2009)从博弈论的角度，认为小产权房问题主要是政府、农村集体、购房者和投资者之间的利益博弈。通过对这种博弈关系的分析，三位研究者认为要想解决小产权房的问题，必须首先将小产权房建设与新农村建设紧密结合起来；其次做好产权归属问题；再次国家法律法规应该迅速完善跟进；最后提高征地标准与限制开发商双重并举。从风险方面的研究，季正松、许波宏、赵海萍(2009)认为，在法律方面，小产权房本身存在风险。最主要的是“五证不全”，不能分割小产权证。投资模式风险太高，国家没有相关法律对此进行规范指导。戴维(20
8、09)认为，产权式酒店的物权客体必须是确定的，有一定体积、占有一定空间的物体。能够人为所感知并且控制的物。一个物权支配的客体只有与其他物权在有明显区分下，物权的支配才合法有效。而目前的众多小产权房中，如何界定物的存在形式是一件十分困难的事。所以有风险。张伯(2007)认为，经营中的小产权房最大的风险来自于开发商的资质。如果资质较好，融资渠道畅通，即使在相关证件无法办理的情况下，也可保证一定的投资收益。反之则比较危险。但在我国目前的情况下，有资质的大开发商往往不会轻易介入小产权房投资。所以开发小产权房的都是一些小开发商。这样就导致了很多小产权房最后资金链断裂，无法持续，演变为诈骗案。阮可(200
9、8)在试论小产权房的风险链一文中认为，小产权房无法获得合法的土地使用证和房屋所有权证，在法律上必然存在一定风险的，主要是在建设、销售和权属登记三个环节，而以上三个环节又环环相扣，构成了小产权房的风险链。1.4 研究内容根据本文的研究目的需要，文章分为五个部分：第一部分为绪论，主要介绍论文的选题背景，研究目的和意义，研究的主要内容，研究方法。第二部分为理论借鉴，首先阐述本文涉及的小产权房相关概念，然后列举本文研究的与小产权房方面的主要理论依据。第三部分为小产权房的产生背景和发展现状，首先从大背景下阐述小产权房的产生背景，分析当前小产权房开发建设现状，销售及售后服务状况等。第四部分为小产权房存在的
10、风险分析。指出虽然小产权房是规避了当今我国法律制度而存在的，由于缺少正面的管理引导，其存在必定与房地产市场的发展产生冲突，主要存在对房地产市场、城市发展、农村经济社会管理、购房者利益等的危害。第五部分为对比我国各地对小产权房的改革实践提出本研究对小产权房风险规避的解决途径。最后是文章的总结。1.5 研究方法本研究主要采用的研究方法有:文献资料法、实地调研法、比较分析法、归纳法、理论分析与实证分析相结合。本文通过文献资料法收集学术界在各种刊物发表的文章和国家相关法律法规制度；通过实地调研法，对小产权房住户半结构式访谈，并结合实地观察法和深度访谈法，了解小产权房现状；通过比较分析法，研究小产权房问
11、题内部结构特征与差别；通过归纳法从小产权房客观状况的典型特点、典型关系分析其总体性质，进而研究问题之间的因果关系及相关对策；通过理论分析与实证分析相结合的方法，以理论作为研究现实问题的基础，通过分析现实问题来丰富和充实理论。2理论基础2.1小产权房的概念房地产产权，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房地产产权是一种具有严格排他吐的绝对权，产权人对其所有的房地产具有完全的支配力。同时，产权人对其所有的房地产也承担相应的义务，如及时的进行产权登记，缴纳有关税费，适时的进行修缮养护等。在通常情况下，房地产产权是一个统一的概念,它涵盖房产权和地产权两方面的内容。“小产权房
12、”并非法律或者学理上的专门术语，所谓“大产权房”和“小产权房”的说法都只是现实生活中通俗的称谓。针对“小产权房”及与之相对应的“大产权房”的说明，主要有一下几种不同的表述：一种说明是针对房产开发商和购买人的区别。将开发商所持有的产权称之为“大产权”，将房屋购买人所持有的产权称之为“小产权二这种观点的依据是认为购买人的产权是从开发商的部分产权中购买出来的，二者之间有了大小之分。另一种说明针对是商品房与非商品房的区别。此类非商品房主要包括经济适用型住房、单位福利房等等。将商品房归为“大产权”，将非商品房归为“小产权二区分的主要标准是，此二类住房如果进入流通领域时，非商品房需要补缴一定数额的土地出让
13、金,而“大产权”则不需要缴纳此项税费。第三种说明是针对住房建设用地的性质的区别。对在城市的国有土地上建设，并取得国家颁发的房屋合法手续、产权证明的，是“大产权房二而在农村的集体土地上修建的住房，无法从国家住房管理部门获得合法手续、产权证明的，是“小产权房”。“大产权房”的所有者对住房拥有合法的占有权和使用权，以及处分权等各项基本权利，而“小产权房”的所有者则不具有相应的合法权利。第四种是目前最为被社会所广泛认同的定义，即所谓小产权房是指乡产权房，即在农民集体所有土地上建设，未经规划审批、未缴纳土地出让金等费用而向该集体组织之外的城镇居民销售，由乡政府或村委会而不是房管部门颁发产权证的房屋。20
14、08年2月1日起，我国开始实施土地登记办法，该办法明确提出小产权房占据的土地大致上分为三类:集体农用地、集体建设用地、宅基地，所表现的权利分别为集体农用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权。2. 2小产权房的特点特征都是有比较而来的，“小产权房”的特征主要是与城市商品房进行比较而来。“小产权房”与普通的城市商品房相比，有如下特征。2.1.1 价格低廉“小产房”好卖，最主要的原因是其销售价格相对便宜，“小产权房”的价格一般情况下还不到城市商品房的一半，因此价格低廉是“小产权房”的重要特点。购买者也坦言，买小产权房的好处就是首先不用当房奴；其次很多房子是旧村改造的项目，“孩子可以上城中村里的
15、幼儿园和小学，且不用交择校费，这也挺让人省心J“小产权房”之所以价格如此低廉，主要是因为其建设在集体土地上，不需向国家缴纳土地出让金，也不需要缴纳房屋开发、报建、建设以及流通过程中的各项税费工程建设的投入、配套开发建设费用、应缴纳的税款、营销费用等，房地产商的成本费用都大大节省了。中大国际投资集团总裁周海敏博士对中国经贸聚焦记者表示，在中国目前的商品房房价结构里，土地出让金大约占剩下的3。2.1.2 产权存在瑕疵按照我国现行房地产法律的规定，开发商的“五证”是购房者最终取得房产证的先决条件，如果没有这“五证”是办理不了房产证的。这五证包括:市房屋土地管理局的国有土地使用证；城市规划管理局的建设
16、工程规划许可证；城乡建设委员会的建设施工许可证；房屋土地管理局的商品房销售许可证；属于期房预售的，应取得商品房预售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上规划许可证等其他四证。“小产权房”是在农民集体土地上由享有土地所有权的乡镇政府或村委会制作权属证书的房屋。这种房屋的权属证书没有房管部门盖章，只有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，没有国家认可的房屋所有权证，因此，“小产权房”没有产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋的产权过户手续。根据物权法第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另
17、有规定的除外。”“小产权房”没有进行登记，其物权效力就得不到法律的承认。就目前的状况而言，“小产权房”购买者不拥有国家正规的房产证，购房者也就得不到物权法的保护；“小产权房”的质量无人监管，出现问题亦求诉无门；且当“小产权房”拆迁时，购房者亦得不到补偿款。2.1.3 流通有局限我国现行法律规定，农村宅基地属于集体所有，农村居民对宅基地只有使用权。建设在农村集体土地上的住宅和城市房地产之间最大的不同之处在于，其流转范围仅限于本农村集体经济组织成员之间，不能向城市居民出售，也不能向本集体经济组织之外的农民出售。根据我国现行房地产法律，乡村土地属于集体土地，而集体土地的用途大致有两种:一是作为宅基地
18、供居民居住；二是作为农用地进行农业生产。在国家对集体土地进行征收之前，集体土地是不能在市场上自由流通的。中华人民共和国土地管理法第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设J而小产权房占用的正是集体土地，集体土地使用权一般不可流通，只有两种情况是例外:一是根据中华人民共和国农村土地承包法第46条规定：“荒山、荒沟、荒丘、荒滩可以直接通过经济组织招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或股份合作经营。”即在承包“四荒”时，集体土地使用权可以流转；二是物权法第138条规定：“乡镇、村企业的建设用地不得单
19、独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押J“小产权房”由于不符合上述两种情况，实际上是违反了我国现行法律的规定。基于上述对“小产权房”流转的分析，从诞生之口起的小产权房屋便不能进入房地产交易所办理转让、抵押手续，也不能办理过户登记。所以“小产权房”不能在市场上进行正常的二次交易。3我国小产权房现状分析“小产权房”的开发建设是一种自发的行为，其从建设到销售都没有正规合法的手续，没有纳入统一的管理，故其总体规模目前还难以统计。有报道称“小产权房”的住宅目前总体上已相当于我国120亿平方米城镇住宅的40%以上。3.1 小产权房产生的背景在改革开放初期全国范围内
20、零零散散的涌现出一些小产权房，直到近几年小产权房才形成较大规模。最初时期小产权房出现在大型城市的郊区，20世纪90年代中期一些艺术家、离退体人员等为了找寻体闲养老的地方到城市郊区购买集体用地建造别墅或者直接购买农民已有的房屋加以改造，此类房屋一般不作为第一居所使用，数量也比较少,并没有引起社会广泛关注。但近几年小产权房迅速发展起来而且已经形成较大规模，其产生的背景可归纳为以下几方面。3.1.1 我国城市化推进速度加快随着社会生产力和改革开放力度的不断加大、社会主义市场经济体制的不断完善、产业结构的调整，我国城市化水平明显提高，城市化进程明显加快。2017年全国城镇人口约为6.8亿，占全国人口总
21、数50%左右，城市化水平比2006年提高了6.1%,比2002年提高了10.9%o伴随着城市化进程的逐步加快，城镇土地不断向农村扩张，交通道路设施随之完善，城镇人口的增加导致住房刚性需求激增，这些都成为小产权房得以快速发展的重要条件。3.1.2 城乡二元制经济结构城市现代工业和农村传统农业并存构成了我国目前的城乡二元制经济结构。我国作为世界上最大的发展中国家具有典型的城乡分治二元制经济体系，但是这是工业化进程中必然出现的现象，我们只有继续走工业化道路才能走出二元制经济结构。这种经济结构导致了城市和农村在许多方面的差异，例如贫富差距扩大、地区之间发展不平衡、城乡文化教育法制意识之间产生的巨大差异
22、等，这些因素都有可能产生如小产权房之类的多种社会问题。3.1.3 城市房价上升，住房保障体系不健全2003年以来商品房价格大幅攀升，城市中低收入家庭难以接受城市高房价，城镇住房保障体系也不健全，城市贫民很难购买到限价房或者租住廉租房。因此这些中低收入家庭为了有安身之所，就将目光投入在城市城中村或城是周边农村价格低廉的小产权房上，这些小产权房虽然没有商品房的证件齐全，但也是新开发的房屋，质量和居住环境完全可以满足这些家庭的住房需求，最重要的是价格比商品房低很多，由此小产权房成为了这些家庭的第一居所。3.1.4 在新农村建设中搭便车从2003年起，国家加大与农村生产和生活紧密相关的农村基础设施的投
23、入，积极推行村庄整理，努力挖掘农村用地潜力。并提出中心村控制、自然村合并、整村搬迁等模式对人口相对集中的村庄进行统一规划，将分散的小自然村合并建设为相对集中的大村,将全村整体搬迁到生产和生活条件相对较好的地方；以及在一些经济条件较好的农村，鼓励应用平改楼模式，建设两层或多层住宅，提高土地使用率。在很多地方有效地解决了多年来农村普遍存在的建新不拆旧、批少占多、侵占街道等问题，消灭“空心村”，盘活村内闲置土地，收回闲置土地，通过土地整理和复垦增加耕地面积。2005年全国兴起的社会主义新农村建设。社会主义新农村建设是我国现代化进程中的重大历史任务，在提高农业生产力、提高农民生活水平和加快农村经济发展
24、上取得了可喜的成绩。其中，为改善农村村民居住条件，同时又保证耕地不减少，国家进一步提出了将农村宅基地整理与新农村建设结合起来，即在经济条件允许、农民自愿的情况下，通过集镇、村庄统一规划，集中建房，引导农民住房向中心村、镇集中，将退让出来的宅基地进行复垦整理。不仅可以提高村镇建设用地的利用率，而且能够增加耕地面积。在实际操作中，有些乡镇和村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,安置本集体经济组织成员外，擅自扩大销售对象，将所建房屋当成商品房，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。更有甚者，一些乡镇政府、村集体经济组织以“新农村建设”、“旧村改造”等名义，在未办理任何审批手续的情况下
25、，非法占用集体土地进行商品房开发，建设小产权房，向本集体经济组织以外的社会群体公开销售，并人肆进行广告宣传。致使小产权房问题空前突出。3. 2小产权房发展的现状目前，小产权房在全国范围内大量出现，但由于其分布广泛，加之具有一定的隐蔽性，目前尚没有官方对于小产权房具体数量的统计数据。非官方的数据称，当前全国范围内小产权房的面积已接近60亿平方米。但一直没有得到官方的确认。也有部分专家认为，我国小产权房面积已占到了全国城市住宅总面积的42%以上。虽然数据存在一定的差异，但不可否认，小产权房已在我国大面积出现，并逐渐成为重要的房产类型，其对经济社会的发展越来越产生重大的影响，必须引起足够的重视。以下
26、是对全国部分典型城市小产权房发展现状的初步调查。根据国家土地管理部门的调查数据，在北京、广州、深圳、天津、重庆、杭州、济南等地都有大量小产权房的存在，在其中一些城市，这一问题显得更为明显。北京的郊区，特别是在紧挨城区的通州、昌平、房山等地，部分农村集体组织在北京商品房价格不断上涨的背景下，和开发商合作在集体土地上大量修建住宅，以远低于市场价的方式向城市居民销售。数据显示，北京小产权房的供给量占据了整个房地产市场的皿左右。根据北京某房产中介公司提供的数据，北京市在建和已出售的小产权房的面积在100O万平米左右，和北京未来3年经济适用房和限价房建设的面积相当。济南市的小产权房主要分布在二环路沿线，
27、在段店、七里河、姚家等地分布较多。济南一家楼市调查公司曾在2007年对济南市北部和东部的小产权房建设情况进行了一次初步调查，数据显示，在北绕城高速附近，在将军路和济烁路之间，小产权房的建设项目在15个左右，建筑面积在160万平方米以上。据估计，济南小产权房的建筑面积占全市住房建筑面积的Ia以上。小产权房的大量存在，给了越来越多购房者“法不责众”的侥幸心理，进一步促进了小产权房的开发，形成了恶性循环。深圳小产权房问题也非常严重，根据当地国土资源管理部门的调查数据显示，截止到2017年，深圳市违法建设的小产权房在38万栋，总的建筑面积约为4亿平方米，这个数字大概占到了深幼!市全部建筑面积的50%,
28、可谓数量惊人。4我国小产权房存在的风险分析4.1法律风险在我国的土地管理法中规定，农民集体用地是与本集体内的农民紧密结合在一起的，只限于本集体组织内的成员使用，其转让或者出让的对象也限于本集体组织内部，本集体之外的成员无权占用。按照这一规定，目前小产权房是在农村集体土地上修建的,如出售给本集体组织以外的城镇居民，毫无疑问不符合法律规定。因此，二者之间的房屋买卖也是违法的，无效的，购房者从当地乡政府或村集体组织中获得的产权证也没有法律效力。因此，从销售对象的角度而言，小产权房是违法的，既是对合法购房者权益的忽视，更是对国家法律权威性和严肃性的侵犯。由于小产权房的权益得不到法律的保障，其所有权之占
29、有、使用、收益、处分的权能不完整，因此，小产权房购房者的利益无法得到保障。一旦购房者和开发商或者土地所有方产生纠纷，按照我国现有法律很难保护购房者的权益。由于购买农村小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息。同样原因，小产权房也不能在市场上自由流通，因小产权房的流通无法办理合法的产权转让过户手续，很难保证交易合同的实现。一旦小产权房购买者死亡后,其继承人的房产继承权也不能以合法形式得到继承体现，房屋价值无法延续。小产权房的法律缺陷也影响了房屋的保值和升值。4. 2经济风险目前一些购买者手中有购房合同，称购房时村委会或者开发商承诺3至5年
30、内可以实现其购买的小产权房转为国家正规的购房合同，并且房产证和土地证都可以拿到手，因此购房者心理上认为这很保险。但是事实上他们的利益很难得到保护，小产权房这样一种特殊商品使消费者在购买时承担了巨大的风险。小产权房如今游离于法律法规之外，其从开发建设项目实施起到以后的产权落实都存在政策干扰风险。例如在购房者与村委会或开发商签订购房合同并交付房款之后，政府相关部门开始实施整顿农村小产权房建设项目或者变更乡镇规划后，都有可能导致小产权房项目被停建或者强制性拆除。这是小产权房购房者的利益通常难以得到保障，购房者将面临无法取得购买房屋的同时也不能及时索回购房款的尴尬处境，有可能血本无归。小产权房的开发因
31、为没有取得任何资质是得不到银行贷款支持的，在其开发过程中的大量资金缺少政府和银行的监管，主要依靠开发商的自行融资进行开发建设。受政府宏观调控、市场秩序和开发商自身实力资质等多方面因素的影响，有些乡镇开发商开发的房屋其质量和使用的建筑材料得不到有效保证，因此，一旦开发商的资金链或者原材料供货等其他环节出现了问题，就无法保证工程质量或者造成在建项目停工。目前的小产权房大多数是由乡镇政府或村委会联合某些小开发商建设的，房屋质量和相关售后服务都无法保障，严重损害了消费者利益。小产权房购买者无法对抗国家的征地和拆迁。显然，对于购买这种房屋的非集体经济组织成员来讲，未来一旦涉及道路、市政等规划变更，国家决
32、定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以搬迁，国家会对土地的实际所有人一一当地村镇(乡)作出补偿，而该购房者极有可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外，因其并非该房屋的合法所有权人而无法享受有关补偿或优惠条件，对购房者极为不利。4. 3社会风险4. 3.1扰乱房地产正常秩序(1)影响国家对房地产市场的宏观调控房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构，社会安全，政治稳定都有至关重要的意义。房地产市场的公共属性，决定了政府必须对其行使干预、管理和调控的职能。城市建设用地的供应和住在类型的决定都由土地部门、规划部门和建设部门依据市场需要和国家产业政策制定计
33、划。然而，小产权房私自开发、建设和销售，使国家对这部分事实上已经进入市场的土地和房屋得不到及时的监管，对其价格、规模等信息监管失控，影响国家对土地市场和房地产市场的宏观管理，扰乱了正常的房地产市场秩序。（2）小产权房的销售打破了统一的房地产市场由小产权房的开发、建设与销售形成的市场流程却冲击着正规的城市商品房市场，破坏了房地产市场的公平竞争原则:一是小产权房开发成本远低于商品房的开发成本。小产权房的开发除了房屋的建筑成本外，还包括市政、水电、绿化等配套设施的投资，而商品房的开发成本，除了小产权房所包含的上述成本外，还包括以下两个主要的部分:土地出让金（地价），各种税费。据测算，自我国统一实行土
34、地招拍挂出让政策以来，地价之高已超出常规，约占房地产总价的25%o由开发商支付的超额地价最终必将传导至消费者，造成房价虚高。也就是说，商品房要比小产权房多承担约25%的地价。而各种税费包括:从30%到60%的税率为四级累进税率的土地增值税，税率为3%的契税，税率为5%的营业税（单位和个人转让房屋按“销售不动产”税目计征营业税），税率为营业税7%的城市维护建设税，税率为3%的教育费附加税，税率为0.5。的印花税等等。名目繁多的税费，加在一起差不多占商品房售价的50%。如果剔除这两项，房屋价格就可以压低75%左右，亦即，小产权房的价格是商品房的左右。可见，小产权房和商品房根本不是站在同一条起跑线上
35、，而是处于绝不公平的市场竞争环境当中。小产权房的出现，实际上是在普通商品房市场之外形成了第二个住房市场，这个市场不受现有商品房法律体系规制，法律性质相当模糊。现有房地产市场的格局、房地产开发的链条体系确实存在需要健全完善之处，但统一的房地产市场以及与之适应的统一的法律规制体系是必要的，这是维护大多数房地产市场主体合法权益的保障。小产权房作为不受现有房地产法律政策体系约束的法外之天，将对经济社会运行体系造成很大的冲击4. 3.2危害城市发展（1）影响城市规划布局城市的发展建设是一盘统筹之棋，各项功能的用地配比和相互关联应遵循科学规律，城市规划中的用地布局是一项集科学性和艺术性为一体的关于城市发展
36、建设的蓝图，是指导城市空间发展的基本依据。在我国现有城市建设管理体制下，城市国有土地的规划、建设和发展，一定要与城市规划用地要求相符合，并通过建设用地规划许可和建设工程规划许可等行政程序加以保证。而小产权房虽以集体经济组织之外的城市居民为主市场群，承担了部分城市功能，却游离于城市规划管理之外，不可避免的存在盲目性和投机性。与城市功能布局不相符甚或相违背的小产权房，将会给城市发展带来尴尬的局面。（2）不符合是城市建设基本要求我国的房地产开发有着严格的监管制度，而小产权房的建设，没有像正规房地产开发那样经过房地产开发、规划、施工的严格要求，因此房屋质量不及合法商品房。同时小产权房一般由村镇自行建设
37、或由不完全符合资质的建筑队伍进行，极易出现房屋质量问题，存在房屋安全隐患，加上一些小产权房无约束地装修，导致在小产权房交付使用或入住后的一些负面问题:房屋质量明显缺乏保障，房屋售后保修难以保证，入住后的物业管理也极易出现问题。同时小产权房一般地处远离城市的城郊或农村，公共设施落后,交通成本高，还潜藏着公共安全等诸多风险。（3）影响城市成长格局城市建设是以城市规划为龙头的，城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，它具有协调城市各项用地和空间布局的职能。城市规划包括总体规划、详细规划，城市总体规划是城市政府对一定时期内城市各项建设与发展的综合部署和实施措施。城市规划还包含控制性详细规划，它的内容更
38、细，包括划分建设开发地块及其上适宜建设的建筑类型、建筑高度、建设密度、容积率、绿地率等控制性指标，甚至交通出入口方位、工程管线走向等等。由于小产权房是村镇自行开发建设的，没有取得规划部门的批准，因此其不符合城市规划和总体风貌要求、与规划发生冲突的概率高度存在，破坏了城市整体形象，不利于城市的进一步持续建设发展。5规避我国小产权房风险的对策建议4.1 防止新建小产权房要治理我国小产权房的种种问题，就要保证小产权房不再新建，规模不再进一步扩大。阻止新建小产权房，要触及到多个主体的既得利益；治理和阻止新建有相当长的阵痛期，可能会引发一系列社会问题。鉴于此，在防止小产权房新建的过程中，一方面要严格执行
39、相关法律制度，将其彻底断绝；另一方面找到问题的根源所在，制定恰当的措施来消除人们建造小产权房的动机。只有这样双管齐下，才能遏制小产权房的新建。建立完善的小产权房监督机制，是保证治理成果和进度，防止问题反噬的有效方式。防止新建小产权房，在监督机制方面主要是以治理措施的执行为主，动机消除为辅。对前者而言，就是对各种防止小产权房建造的措施都要制定有效的监督实施制度。防止小产权房建造的法律制度要实现零的突破，从无到有的过程必定曲折，如果没有强有力的监督措施来保证新出台政策的执行力度，难免会使政策变成“空口号”，也就使小产权房问题和以前相比没有质的变化，与当下的无法可依、有法不依没有什么不同。对后者而言
40、，要打消新建小产权房的动机，在监督方面，首先，要实现好对各个建造和受益主体的监督，因为他们是小产权房建造的直接和间接参与人，对小产权房建造有着最大的动机。在制度还没有形成完善体系之前，各种寻租活动都可能会成为防止新建小产权房的阻碍，因此这一阶段对其进行强制性监督尤为重要，是保证后续改革动力的关键所在。其次，对各个受益或者受害的利益主体进行监督，如对基层地方政府收入进行监督，一旦发现有新建小产权房的收入，或者出卖土地资源的收入比重超过应有界限时.，就应采取惩罚措施；也应对小产权房受害者一一农民进行补贴的实际发放监督。5. 2完善土地流转机制(1)明确农村土地所有权的主体内涵建立完善的农村土地流转
41、机制，首先必须明确农村土地产权的完整所有者，才能为流转消除因产权不明确而产生的障碍。在产权所有者主体的内涵明确的基础上，才能保证法律给与每一个主体以利益保障，才能保障好农民的合法财产权。我国现有的关于农村集体土地所有权主体的表述中，并没有给与明确的规定，笔者认为，可以建立农村集体土地管理人制度，土地管理人由组织内部成员集体选举产生，土地管理人以独立主体的身份代表全体组织成员行使集体土地所有权。土地管理人负责农村集体土地的管理工作，在进行涉及集体土地处理和流转等问题时，需要召开全体成员参加的会议进行投票决定。土地管理人的工作以集体成员的意志为准，不受村委会和乡镇政府部门的干涉。这样，就明确了农村
42、土地的所有权主体，避免农民合法土地收益权受到侵犯，为土地的顺利流转创造了条件。(2)完善集体土地流转制度促进集体土地的自由流转制度，首先需要在法律规定上进行修改。现行的土地管理法对于农村集体土地进行自由流转有诸多的限制，因此必须在明确农村土地流转条件的基础上对这些限制性的规定加以修改。条件主要可包括:在城乡土地利用总体规划之下进行；依法获得批准；办理相关土地使用登记手续等。在满足这些条件的基础上，放开土地自由流转的限制，建立农村土地流转的法律体系。另外，就是要放开农村集体建设用地进入市场进行交易，公开公正，实现自由流转。在所有权主体明确的前提下，将土地的使用权转让给其他市场主体，规定转让的具体
43、年限。在此年限里，购买者有完整的收益权和处分权，这样就可以激发市场活力，实现农村建设用地的高效利用。另外，对于农村建设用地也必须要严格管控，按照规划的要求,避免违规将农用地转化为建设用地，以谋取暴利。6. 3完善城市保障性住房建设我国目前正处于城市化的快速发展期，城市居民数量迅速上升，对于住房的需求十分强烈。但城市商品住房价格的高涨导致了刚性需求难以实现的矛盾，是催生小产权房的重要原因。而不完善的城市保障性住房建设又进一步激化了商品房需求，抬高了住房价格。因此，解决小产权房问题，必须完善城市保障性住房的建设，增加住房供给，减少对小产权房的需求，自然可以逐步缓解小产权房发展的状况。针对保障性住房
44、建设中出现的问题，首先需要增加对保障性住房建设的资金供给，提高两个“比例”，保证工程建设的效率和进度。一方面，提高保障性住房建设的专用资金在地方财政预算中的比例。另一方面，提高地方土地收入中用于保障性住房的比例。在地方政府增加投入的同时，加大中央政府资金补助的力度，要充分发挥土地应有的公益性质，满足民众对于住房的巨大需求，保障民众的应有权利。另外，必须保证用于保障性住房建设的土地供应和房源供应。各地政府要全面了解本地人口的基本情况，包括城镇人口数量、收入水平及住房状况等等，在保证全面覆盖所需人群，避免出现“夹心层”的原则下，制定科学合理的保障性住房指标，并依此为基础规划好建设用地，保证土地供应
45、的充足。也可以制度的方式，规定用于保障性住房和较低价位，以及小户型商品房建设用地在全部城市住宅用地中不低于一定的比例，确保覆盖中低收入者的房源供应。结论小产权房涉及到我国土地法律方面的根本制度，牵扯到各个方面的利益纠纷，是一个系统的工程，更是一个长期的工程。期待国家能针对小产权房问题尽快制定和完善相关法律，进而为我国经济建设、小康社会的实现和祖国的繁荣发展奠定基础。小产权房投资，的确是充满了很多诱惑和风险。它是我国改革开放和市场经济发展多元化的一种体现。如果我们能够建立相关的行业管理组织，定期发布全国小产权房的相关信息，减少因信息不对称而造成的开发商、投资者等主体的利益损失。当然，小产权房也是
46、我国经济转型和社会进步的一个特殊产物。如果我们能够重视它、研究它，就可以发现很多规律。它之所以在中国有潜在的市场，是因为它具有不确定性，成功和失败的几率对半开。但近几年随着国家对房地产市场的调控加剧，很多规范性措施和法规也在相应的出台。这就很需要我们投资者加大耐心和提高洞察力。参考文献1彭永臣.“小产权房”转让探讨J四川房地产，2008(3).2徐中孟.雷艳坤.认识小产权房的风险J.卓越理财，2007(7):71.3阮可.试论“小产权房”的风险链J.商场现代化，2008,(5).4严焰.“小产权房”的形成原因与出路探窕1.J.特区经济，2008(2):565潘石屹.小产权房是如何兴起的N.第一
47、财经日报，2008.7.25(9).6韩清怀.市场经济背景下我国土地法律制度的合理性思考一一以小产权房现象为视角J.法制与社会,2007(11):22,7刘散.“小产权房”产生原因及未来出路探讨J.现代商贸工业，2008(9):38.8新闻速递.住房和城乡建设部:小产权房不合法今后也不可能合法化J.北京房地产，2010(5):39梁伶俐，科学发展视角下城中村改造存在的问题和对策以武汉市汉阳区的城中村改造为例J201410 李志明城中村违法建设研究进展J,城市与区域规划研究,2009年03期11 罗熙,制度变迁视野下的小产权房J,学术探索,2015年第02期12 王才亮,关于小产权房清理问题的法律建议书J,2012
