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1、7住宅物业服务四级标准7.1 基本要求7.1.1 客户服务场所1设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。2公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。供应特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。4设置并公示24小时服务电话。7.1.2 人员1从业人员依据相关规定取得职业资格证书。2服务人员分岗位统一着装，佩戴标记。3配备物业服务项目负责人，房屋建筑平安管理员。4项目负责人具有3年以上物业服务企业
2、同等岗位工作经验，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。7.1.3 制度1建立共用部位及共用设施设备修理养护、消防平安防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2建立突发公共事务的应急预案。3建立培训体系，定期组织培训、考核。4建立物业服务工作记录7.1.4 档案1建立物业管理档案，2配备专职档案管理人员，有档案资料室。3应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、修理养护资料、收费资料等。设置平安警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标记。7.1.6 客户服务1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行状况、收支状况、本年度收支预算。2涉及业主或运用人正常生活的重要物业服务事项，应在主
3、要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4水、电急修20分钟内、其他报修30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。报修回访率应不少于30机5业主或运用人提出的看法、建议、投诉在2个工作日内回复。投诉回访率100%O6每年至少公开征集1次物业服务看法，问卷率80%以上，公示整改状况。7每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织平安检查。8每年组织业主参观共用设施设备机房。9每年至少组织2次社区文化活动。10重要节日进行美扮装饰。11设置公共信息栏；协作相关部门进行公益性宣扬。12
4、按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。13有条件的供应室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。7.1.7 专项服务托付管理1签订专项服务托付合同，明确各方权利义务。2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3专项服务企业人员统一着装，佩戴标记。4对专项服务进行监督及评价。7.2 共用部位及共用设施设备运行、修理养护1建立房屋及共用设施设备的基础档案。2运行、检查、修理养护记录应每月归档。3组织实施房屋运用平安状况评估检查。4共用部位检查中发觉的问题，应依据责任范围编制修缮支配，并按支配组织修缮；共用设施设备运行中出现的故隙
5、及检查中发觉的问题，应即时组织修复。5每年第四季度制定下一年度修理养护支配。6特种设备依据有关规定运行、修理养护和定期检测。7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8设备机房1） 每月清洁1次，室内无杂物。2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。4） 设施设备标记、标牌齐全。5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6） 交接班记录、工作日志等齐全、完整。7） 2.2共用部位1房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋平安鉴定，同时实行必要的防护措施。按鉴定结果组织
6、修缮。2建筑部件1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）每2月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3附属构筑物1) 每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2) 每2月检查1次雨、污水管井等。3) 每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。4) 每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5) 每年检测1次防雷装置。7.2.3 空调系统1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2运行期间
7、每日巡察1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4每年检查1次管道、阀门并除锈。5每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。7每年对空调系统进行1次整体性修理养护。7.2.4 二次供水设施1依据卫生防疫部门的要求运用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2每日巡察2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3每2月切换1次备用水泵。4每季度检查1次水泵润滑状况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。5每年对供水管道
8、、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。7.2.5排水系统1排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2污水泵汛期每日巡察2次，平常每周巡察1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。3化粪池每半年检查1次化粪池；组织支配清掏。7.2.6照明和电气设备1楼内照明每日巡察1次，一般故障12小时内修复；其他困难故障3日内修复。2楼外照明每周巡察3次；一般故障1日内修复；其他困难故障5日内修复；
9、每2周调整1次时间限制器。3应急照明每日巡察1次，发觉故障，即时修复。4低压柜每日巡察2次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气平安；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。5低压配电箱和低压线路每月巡察2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。6限制柜每周巡察1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1次各种电器元件或限制设备的设定值；每年检查1次远控装置。7发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每日巡察1次充电机和蓄电池。8检测每
10、3年检验1次内部核算电能表。9配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标记清楚、精确。7.2.7平安防范系统1报警限制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每周表面清洁1次；每年内部除尘1次。2对讲门口机每2周检查1次按键、显示屏等；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。3网络限制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。4红外对射探测器每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每2月表面清洁1次；每半年内部除尘1次。5图像采集设备每周检查2次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。6摄像机每季度检查
11、1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每年内部除尘1次。8云台每季度检查1次运转、接线，进行清楚度调校；每季度表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9巡更点每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次；每日存储巡更记录。10读卡器每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次，查看防水状况。11电磁锁门锁每月检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮每月检查1次开锁功能、接线。7.2.8电梯1电梯在投入运用前或者投入运用后30日内，应向相关行政主管部门办理运用登记。登记标记
12、应置于或附着于电梯的显著位置。2在电梯平安检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3日常维护保养和定期检查中发觉的问题应刚好解除；电梯的平安附件、平安爱护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4应与有资质的电梯制造、安装、改造、修理单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的修理保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修支配的落实状况进行监督。5配备电梯平安管理人员。定期对电梯平安管理人员进行特种设备平安培训，保证其具备必要的平安学问。6制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事
13、务时,应马上启动事故应急预案，组织救援，并刚好向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业修理人员应在30分钟内到达现场。7.2.9水景1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电平安。2运用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每2周检查1次防漏电设施。3设置必要的平安警示标记。4水质符合卫生要求。7.3消防平安防范7.3.1综合管理1建立、落实消防平安责任制，设消防平安负责人，逐级逐岗明确消防平2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员驾驭消防基本学问和技能；每年组织1次有员工、业主或运用人参与的消防演练。3设置消防平安宣扬专栏，组织开展常常性的消防平安宣
14、扬教化；每年对员工进行2次消防平安培训。4每日防火巡查1次，每月防火检查1次，依据规定每年检测1次建筑消防设施；保隙疏散通道、平安出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防平安要求。5发觉消防平安违法行为和火灾隐患，马上订正、解除；无法马上订正、解除的，应向公安机关消防机构报告。6消防限制室设专人24小时值班，每班2人，刚好处理各类报警、故障信息。7发生火情马上报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，帮助协作公安机关消防机构工作。7.3.2消防设施设备修理养护1火灾自动报警系统1 )火灾报警限制器、联动限制设备每日巡查1次设备运行状况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警限制器、联动限制
15、设备的报警、联动限制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。2 )火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。3 )备用电源每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。2消防广播系统每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。3防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、
16、电源限制柜、风口、排烟阀等。4防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动限制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年修理养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。5水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度检查1次润滑状况；每年养护1次室内、外消火栓。6应急照明、疏散指示标记每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。7消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动限制功能，轿箱内消防电话。8灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置状况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状
17、态。4 .4绿化养护7. 4.1基本要求1乔木植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%o年成活率高于98乐生长季节叶片保存率高于90%o2灌木植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%,年成活率高于98机3绿篱和色块植株生长良好，轮廓清楚，高度一样，修剪和补种刚好，保存率高于98乐年成活率高于98%o4地被和花坛植物地被植物覆盖率高于95%,花坛植物死亡率超过2%后能刚好补栽。5草坪草坪整齐，覆盖率高于95机7. 4.2绿化养护内容1浇灌有支配地进行浇灌，浇灌水下渗足够匀称，采纳节水浇灌设备和措施，刚好排涝；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，需水量大的植物依据长势和
18、土壤状况合理浇灌。2施肥乔木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花坛植物依据生长状况进行追肥；有条件的，应运用有机肥料。3病虫害防治依据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4次病虫害状况；并依据检查结果针对不同植物实行相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。4整形修剪乔木每年修剪1次至2次，部分植物进行生长季修剪；灌木依据须要刚好修剪开败的残花果，全年至少修剪2次；绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2次，全年至少修剪15次。5除草每年全面除草4次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超
19、过总绿地面积的5%,发觉50厘米以上的杂草应刚好清除。6垃圾处理绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。9. 4.3工作检查1生长季节每月检查4次绿化工作。2编制每月绿化养护措施和工作支配。3绿化档案齐全。7.5环境卫生7.5.1 生活垃圾的收集、清运1实行生活垃圾分类收集。2配置密闭式垃圾收集容器，有分类标记。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。3每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。4每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5垃圾清运车密闭运输、外观整齐。7.5.2 物业共用部分清洁1楼内1)大堂、一层候梯厅每日清扫并清拖1次大堂、一
20、层候梯厅地面。每周擦拭2次信报箱。每周擦拭1次大堂玻璃。每2周擦拭1次大堂、候梯厅墙面。每日巡察保洁2次大堂、一层候梯厅。2)楼道、楼梯每日清扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面。每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。依据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡察保洁2次楼道、楼梯。2电梯轿箱每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。每日巡察保洁3次电梯轿箱。3天台、屋面每季度清扫1次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1次天台、屋面。每2周巡查1次天台、内天
21、井，有杂物刚好清扫。4楼外道路及设施每日清扫1次、巡察保洁3次楼外道路。每2周清洁1次楼外公共照明及共用设施；每2月清洁1次雨蓬、门头等。5水景依据水质状况进行消毒净化处理。运用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。6有害生物预防和限制协作相关部门进行有害生物预防和限制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标记。7雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，刚好清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净。7. 5.3工作检查和记录1每日检查1次清洁质量，做好记录。2每月全面检查1次清洁质量，做好记录。3清洁档案齐全。7.6公共秩序维护7.6.1出入
22、口有专人24小时值守。7.6.2制定巡查路途，巡察检查并做好记录。6：00至22：00巡察3次、其中楼内巡察1次；22：00至次日6：00巡察2次，夜间巡查2人同行。7.6.3巡察检查停车场，维护道路、场地运用秩序。7.6.4机动车辆登记出入。7.6.5安防限制室设专人24小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。7.6.6对违法行为马上报警，帮助相关部门处理。7.6.7每年进行3次专项应急预案演习，做好记录。7. 6.8备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20乐配备必要的应急工具。8. 6.9记录与档案1各项工作记录完整有效。2档案齐全
23、。7.7装饰装修管理7.7.1建立装饰装修管理服务制度。7.7.2建立装饰装修管理档案。7.7.3受理业主或运用人的装饰装修申报登记，与业主或运用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或运用人在装饰装修工程中的禁止行为和留意事项。7.7.4装饰装修期间每日巡查1次现场，发觉业主或运用人未申报登记或者有违法违规行为的，应马上劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。7.7.5装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人依据约定处理。7.7.6托付清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，实行围挡、遮盖措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采纳袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。
