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1、宿州市业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）一、业主大会（一）首次召开业主大会条件符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：1 .已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十;2 .首批物业交付满三年的。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（二）筹备成立首次业主大会的文件资料符合首次业主大会成立条件的，建设单位应当向县区（市管园区）级物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料:1.物业管理区域划分资料；3 .房屋等建筑物面积清册；4 .业主名册；5 .建筑规划总平面图；6
2、.共用设施设备的交接资料；7 .物业服务用房配置确认资料；8 .其他有关的文件资料。（三）提交召开首次业主大会书面报告符合首次业主大会会议召开条件，建设单位、前期物业服务企业或者业主向街道办事处（乡镇人民政府）提交召开首次业主大会的书面报告。（四）成立首次业主大会会议筹备组街道办事处（乡镇人民政府）应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会会议筹备组。1.筹备组人员组成。筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）代表组成，人数应当为单数，其中业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）组织业主
3、推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组可以建立业主代表候补制度，候补人数为2至5人。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。2 .成立筹备组流程。第一步：街道办事处（乡镇人民政府）确定筹备组总人数、业主代表人数、候补业主代表人数以及具体业主代表的产生办法，确定筹备组组长，组织建设单位、居民委员会（村民委员会）派人员参加筹备工作。第二步：在物业管理区域内显著位置公示组建业主大会筹备组公告和业主大会筹备组产生办法的公告，公告日期不少于7日。业主大会筹备组产生办法的公告中应明确筹备组人员组成、业主代表条件、业主代表产生办法等。对报名人数不足的，可以增加公告渠道并延长不少于7日的
4、征集期;对报名业主符合业主代表条件但人数超出的、或业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）确定。第三步：筹备组应当自成立之日起15日内，将确定的筹备组成员名单、分工、联系方式和工作职责等在物业管理区域内显著位置进行公告。第四步：街道办事处（乡镇人民政府）应对筹备组成员进行物业管理相关政策、法律法规培训。3 .筹备经费来源。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。4 .筹备组印章管理。筹备组公示、公告筹备有关文书时，如需用印章，可以采用街道办事处（乡镇人民政府）代章方式盖章。筹备组成员不得擅自发布相关通知或者公告。5 .物业服务企业协助配合。物业服务企业应当配合提供召开首次业主大
5、会所需相关资料，并协助业主大会筹备组做好相关工作。（五）首次业主大会筹备组前期工作1.草拟管理规约、业主大会议事规则、首次业主大会会议表决规则、业主委员会工作规则等。管理规约应当包括以下内容：物业基本情况；公共场所及共用设施设备状况；业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；业主参与物业管理的权利和义务；业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；物业的使用、维护、装饰装修管理；业主应当遵守的行为准则；物业共有部分的经营与收益分配；物业管理区域内共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式；专项维修资金筹集、使用和管理；违反管理规约的责任；其他有关事项。业主
6、大会议事规则应当就以下事项作出约定：业主大会的议事方式；业主大会的表决程序；业主委员会的组成和委员任期；业主大会定期会议召开的时间或次数；其他有关事项。业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。2 .确认投票权数。确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数。3 .明确业主委员会候选人。筹备组提出首届业主委员会委员选举办法和候选人产生办法，并进行公示。业主委员会一般由5至11人的单数委员组成，业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐，经业主大会会议选
7、举产生。赋予社区党组织对业主委员会成员的结构建议权、人选建议权和资格审查权。综合考虑党员比例、交叉任职比例、年龄、房屋性质等因素向筹备组（换届小组）提出业主委员会成员的结构建议，党员比例一般不低于50%；把“两代表一委员”、机关企事业单位党员、符合条件的社区“两委”成员及社区工作者等作为党组织建议人选向业主推荐，鼓励符合条件的社区“两委”成员竞选担任业主委员会主任；在资格审查阶段，由街道党工委牵头，社区党组织、纪检监察、公安、物业主管部门、信访等部门共同参与，对照负面清单严格审核把关。筹备组中业主代表成为业主委员会委员候选人后，不再担任筹备组成员，由候补业主代表接替。首次业主大会会议应当根据分
8、期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。4 .公开征求意见。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内显著位置公示管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主身份、业主人数、所拥有的专有部分面积、首次业主大会会议上的投票权数、业主委员会候选人等信息。业主提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。5 .通知全体业主。确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容，并以书面形式在物业管理区域显著位置、业主群等多渠道进行公告，通知全体业主。6 .报告筹备情况。筹备组完成以上工作后，将管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）
9、、业主委员会工作规则、首次业主大会会议表决规则、业主委员会候选人名单及简历表以及首次业主大会时间、地点、内容书面报送街道办事处（乡镇人民政府），街道办事处（乡镇人民政府）指导召开业主大会。7 .会务筹备。落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱,通知所有投票权人，通知街道办事处、建设单位、物业服务企业等有关人员。（六）召开首次业主大会筹备组应当自组成之日起3个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。1.大会召开形式。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著
10、位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。2,会议延期的相关规定。如果回收的选票未达到规定票数，需要延长回收选票时间的，筹备组应当将延期决定在物业管理区域显著位置进行公示，公示不少于七日，公示期满后，告知街道办事处（乡镇人民政府）。投票延长时间最多三十日。在回收选票延长期内，筹备组应积极发动未投票的业主参与投票。8 .业主代表的产生。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主
11、大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。物业使用人可以列席业主大会。4.委托授权参加会议。业主委托他人参加业主大会会议的,必须符合业主大会及业主委员会议事规则约定，业主和代理人应当签订业主参加业主大会委托书，代理人持业主委托书并根据委托内容进行投票表决，委托书应载明委托内容、期限和权限等内容。5首次业主大会表决事项。首次业主大会会议，投票表决产生业主大会及业主委员会议事规则管理规约、业主委员会委员等事项。6.首次业主大会会议结果公示。业主委员会由业主大会会议选举产生，以其选举产生之日为成立日期，接受业主大会和业主的监督。街道办事处（乡镇人民政府）应将首次业主大
12、会的投票表决结果、业主委员会名单在物业管理区域显著位置公示，可同步在业主群等渠道进行公示，公示期不少于七日，业主有权查询相关材料。业主委员会应将业主投表决票选票及召开业主大会的相关资料妥善保存。（七）业主大会会议业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。1.定期会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。2 .临时会议。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
13、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。3 .财务管理制度。业主大会应当建立规范的财务管理制度。业主委员会应当对专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费按照财务要求建账并及时入账，并对原始凭证及形成的会计资料妥善保管，不得损毁。（八）业主大会决定事项1.制定、修改业主大会议事规则；4 .制定、修改管理规约；5 .选举业主委员会或者更换业主委员会委员；6 .听取和审查业主委员会的工作报告；7 .改变和撤销业主委员会不适当的决定；8 .决定
14、业主大会、业主委员会工作经费的相关事项；9 .确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；10 选聘、续聘和解聘物业服务企业；11 筹集和使用专项维修资金；12 .改建、重建建筑物及其附属设施；13 .改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;14 .法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会决定上述第9项、第10项和第11项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定上述的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参
15、与表决人数过半数的业主同/号O二、业主委员会（一）成立业主委员会1.选举业主委员会主任。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次会议,推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。2 .业主委员会备案。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县区（园区）主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案，并书面告知相关居民委员会（村民委员会）。业主委员会办理备案手续后，持街道办事处（乡镇人民政府）备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。并将公章
16、式样报县区（园区）物业主管部门及街道办事处（乡镇人民政府）备案。备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内重新备案，并告知相关居民委员会（村民委员会）。3 .业主委员会任期。每届任期一般不超过5年，委员可以连选连任。（二）业主委员会职责1.执行业主大会的决定和决议；2 .召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况；3 .与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4 .及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5 .监督管理规约的实施；6 .督促业主交纳物业服务费及其他
17、相关费用；7 .组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8 .调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷；9 .业主大会赋予的其他职责。同时，业主委员会应当在物业管理区域显著位置向业主公开下列情况和资料：管理规约、业主大会议事规则；业主大会和业主委员会的决定；物业服务合同；专项维修资金的筹集、使用情况；物业共有部分的收益和使用、分配情况；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；其他应当向业主公开的情况和资料。（三）业主委员会会议业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，
18、应当在7日内召开。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处或者乡镇人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。（四）业主委员会委员资格终止业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止，由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显著位置公告：1.因物业转让、灭失等原因，不再是业主的；2 .无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；3 .丧
19、失履行职责能力的；4 .被依法追究刑事责任的；5 .法律法规以及管理规约规定的其他情形的。业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主大会授权的业主委员会，可以决定终止其委员资格:1 .以书面形式提出辞职请求的；2 .不履行委员职责的；3 .利用委员资格谋取私利的；4 .拒不履行业主义务的；5 .侵害他人合法权益的；6 .因其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。业主委员会职务终止,有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会
20、委员职务终止和候补委员会递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会。拒不移交的，业主委员会、业主或者居民委员会、村民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。移交过程中出现治安事件的，公安机关应当依法及时处理。（五）业主委员会换届选举、重新选举、成员调整1.业主委员会换届。主委员会任期届满3个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍未组织的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人
21、民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。2 .业主委员会重新选举。业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。3 .业主委员会成员调整。经业主委员会或者持有20%以上投票权数的业主提议增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域显著位置公告。业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处（乡镇
22、人民政府）督促其移交。移交过程中出现治安事件的，公安机关应当依法及时处理。业主委员会换届、重新选举、成员调整流程参考业主委员会成立流程。（六）业主委员会变更登记备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内重新备案,并告知相关居民委员会、村民委员会。（七）业主委员会工作经费业主大会、业主委员会工作经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况,接受业主监督。业主监事会或者独立监事应当进行检查；发现
23、问题的，应当要求业主委员会予以纠正。经持有20%以上投票权数的业主提议，业主委员会应当对经费收支情况进行审计。社区可采取与业主委员会建立共管账户、聘请会计人员集中统一记账核算等方式，加强对小区公共收益的监督。开展业主委员会换届和业主委员会主任离任经济责任审计，对业主反映强烈的，应开展专项审计。（八）业主委员会履职。街道党工委组建由社区党组织、业主代表及相关职能部门共同参与的测评组或委托第三方专业机构，定期对业主委员会履职情况进行评估，评估结果向全体业主公开，并作为评先评优重要参考；业主委员会委员中的党员要严格执行社区党组织和小区（网格）党支部的决定，业主委员会主任每年向社区党组织述职，述职情况作为业主委员会履职评估和改选连任的重要参考。对业主委员会成立后不能正常履职的，社区党组织应要求其限期整改，拒不整改或整改不到位的，经业主大会委托，可以由居委会暂时代行其相应职责，并配合街道推动业主委员会换届改选。加大对业主委员会成员违法违规行为的查处力度。
