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1、山东省城市更新创新案例名单（第一批）序号案例名称实意（组织）单位一、设计引领1构建三级规划体系引领古城更新建设-济南市古城（明府城片区）城市更新项目济南城发古城城市更新有限公司2走进里院坐地铁感受岛城“老”风貌-青岛市地铁1号线中山路站结合历史风貌建筑修缮更新项目青岛地铁集团有限公司、青岛理工大学建筑设计研究院有限公司、中建八局发展建设有限公司3老旧工业厂房蝶变红色校园-烟台城市党建学院城市更新项目烟台黄渤海新区工委党校4“改”出文化味“造”就新生活-泰安市泰山区城镇老旧小区改造灵山小区项目泰安市泰山区房产管理服务中心5“微”改造“靓”颜值“火”旅游-威海市火炬八街更新提升项目威海火炬高技术产
2、业开发区建设局6守住历史文化“汁味”融入时代生活“气息”激发居民更新“意愿”一期城市米市街、大小礼拜寺街历史文化街区民居修缮与整治项目聊城市住房和城乡建设局、聊城市历史文化名城保护服务中心、山东华科规划建筑设计有限公司二、体检转化7城市体检引领公共停车设施建设破解停车难题-济南市公共停车设施专项体检济南市住房和城乡建设局8社区“小”体检家门“享”便利-枣庄市滕州市龙泉苑完整社区建设项目滕州市住房和城乡建设局9科学问诊精准开方重组“市井烟火”长峰-威海市长峰农贸市场更新改造工程威海经济技术开发区建设局序号项目名称实意（组织）单位三、开发联动10统筹联动产业为先助力片区煤变-济南市商河县银桥城市更
3、新项目商河县人民政府11问计于民综合更新打造高品质“城市客厅淄博市火车站南广场片区城市更新项目淄博火车站南广场片区建设指挥部办公室12让利于民原拆原建探索自主更新新模式-东营市渤海钻井运输二公司片区城市更新项目东营市东营区住房和城乡建设局四,产业提升13盘活低效用地助力农副产业集聚发展-潍坊市南下河新发地现代农副产品智慧物流园项目潍坊市奎文区住房和城乡建设局14保护传承融合创新激发文旅消费活力-济宁市运河记忆文化街区大闸口南岸街保护改造提升项目济宁市任城区住房和城乡建设局15老粮仓里的“鲜活营生”-济宁市第一粮仓片区城市更新项目山东众鑫市场管理运营有限公司16港产城融合开辟更新“新航道”-日照
4、市岚山国际航贸综合服务区（一期）PPP项目中交（日照）城市建设运营有限公司17腾笼换业老旧厂房的“唤醒”与“焕新”-临沂市兰山区1972创意产业园项目上海中安友联城市建设发展有限公司五、工程创新18数字赋能统筹城市更新图数管理-济南市城市更新综合管理信息平台济南市住房和城乡建设局19打造数字应用智脑提升历史城区保护更新质效-青岛市历史城区保护更新数字化管理平台青岛市住房和城乡建设局20地下人防旧设施变身城市停车“新”空间-青岛市中山商城人防停车场、禹城路连接通道停车场项目青岛静态交通投资运营有限公司序号项目名称实意（组织）单位空间共享城校联通建造“立体”市政设施-青岛市珠江路、奋进路（穿越校区
5、）连通工程青岛西海岸新区建筑工务中心新老牵手沂河桥保留顶升再利用-临沂市北京路沂河桥及两岸立交改造工程天元建设集团有限公司“一园一更一主题”让本土文化走上街头-德州市德城区口袋公园建设项目德州市德城区城乡建设局六、金融赋能以城市更新行动为牵引建好一个“城”带动一座城-临沂市南京东路北片区城市更新项目山东省财金文旅发展有限公司CU激发绿色发展新动能探索城市更新新“路”径-聊城市东昌珞绿色低碳改造项目聊城市住房和城乡建设局山东省城市更新创新案例经验做法（第一批）1.构建三级规划体系引领古城更新建设一济南市古城（明府城片区）城市更新项目一、基本情况济南市古城（明府城片区）城市更新项目位于泉城特色风貌
6、带的核心区域和济南“泉城”文化景观申遗的遗产核心区，包含将军庙历史文化街区、芙蓉街百花洲历史文化街区，面积约85.5公顷。项目区域存在泉水泉渠保护展示不足，街卷及公共空间品质不高，文化特色资源活化不充分、公共配套设施不完善等问题。规划通过以更新单元规划为核心的“1+1+1”的三级更新规划编制体系，从宏观、中观、微观三个层面引领项目规划建设，构建与现行城市规划相衔接的更新体系。二、经验做法1 .宏观层面编制更新总体方案，加强总体统芽。与济南市国土空间规划、历史文化名城保护规划有机衔接，根据明府城“济南古城、天下泉城”的总体定位，提出4.3平方公里的古城保护和城市更新总体方案，以泉水、街巷、院落、
7、文化、产业为核心，分解落实规划管控一张图，重塑老城风貌“一城、一湖、一环”历史空间格局，形成“三横，四纵，五片，多点”的老城互联网络。2 .中观层次编制更新单元规划，加强控制引导。与街区控规相衔接，形成古城周边及重要节点“1+5+N”的控制性导则。“1”为总则，总体管控片区核心价值、空间结构、用地功能及总体设计；“5”为五个主线的专项分则，对泉水泉渠、建筑院落、街巷与公共空间进行空间管控，对文化故事及产业业态进行内容管控；“N”为交通、市政等支撵体系，对交通条件、市政设施、公共服务设施、智慧平台等支撑体系进行引导。3 .微观层次编制更新项目实施方案，保障实施。与地块修建性详细规划相衔接，在实施
8、策略工具箱指导下深化研究和政策配套，完成具体方案设计，包括片区内重点建筑院落设计、街区内重要的街巷、公共空间设计等，同步启动建筑、景观、交通等专业板块的专项设计工作，确保三个层次规划能够有序推进和衔接，形成项目库，保障更新工作传导至实施层面，引领文化街区的保护与发展。三、专家评议项目通过构建三级更新规划编制体系，引领项目规划建设，为探索适应城市更新行动的规划设计模式提供“济南经验”。城市更新行动应坚持规划引领，探索建立贯穿“总体、单元、项目”的更新规划体系。在总体层面需要明确各类型城市更新目标策略；在单元层面需要明确公共要素底线及发展要求；在项目层面需要完成具体实施方案，保障更新工作传导至实施
9、层面。2.走进里院坐地铁感受岛城“老”风貌一青岛市地铁1号线中山路站结合历史风貌建筑修缮更新项目一、基本情况青岛市地铁1号线中山路站项目，位于大鲍岛文化街区,含7个典型青岛里院建筑院落，总建筑面积约6800平方米,总投资约3.5亿元。项目秉持“能保尽保”的原则，利用原有破损严重、历史风貌受损的建筑，创新性地将地铁站融入历史建筑，既保护了街区传统格局，又满足了现代交通需求,让群众、游客乘着地铁领略青岛历史文化魅力。该项目获选青岛历史城区保护更新方案十大经典案例。二、经验做法1 .对历史建筑进行体检和评级。编制“价值要素评估登记表”以及“价值要素修缮指导手册分门别类地对要素构件进行详细梳理标记，考
10、证历史建筑保留或复原的价值，明确敲定历史要素的形制和尺寸要求，最大限度降低更新对片区风貌的影响，为设计工作及后续的施工做参考依据。2 .注重历史建筑的风貌保护。通过深入开展现场调查、损伤检测和工艺分析，并结合房屋历史资料等内容研究修缮方案，采用“一栋一策”的保护性修缮方法，最大限度保留和恢复里院内原有文化元素和环境特色。将地铁出入口巧妙隐藏到风貌建筑里，延续了里院的建筑氛围，使里院在保护与传承中焕发出新的生机活力。3 .实现TOD模式赋能的更新价值。中山路地铁站选址中山路历史文化街区与四方路（大鲍岛）文化街区，商业化利用东西两个街块的多处里院，打造出具有商业活力的民宿和文化场所，提升了传统里院
11、的商业价值。更新改造后的老街区承载商业功能之外，也匹配了部分住宅和人才公寓，吸引了市民回归老城区。三、专家评议历史城区保护更新是延续城市文脉，着眼未来长远发展的历史性工程，承载着市民的历史记忆和感情寄托。在老城区更新中设置地铁站，可以带来大量的人流，带来新鲜的发展活力，但同时要充分考虑风貌、环境协调问题。地铁站出入口、停车楼、公交站等现代交通设施设计应着眼于历史文化保护传承，加强功能融合，在提供便捷交通服务的同时，充分运用本土传统建筑表现形式，让交通设施本身也成为展示城市文脉的精彩符号。3.老旧工业厂房蝶变红色校园一烟台城市党建学院城市更新项目一、基本情况烟台城市党建学院城市更新项目位于烟台黄
12、渤海新区，占地32亩，总建筑面积约2.5万平方米。该项目由两处闲置20多年的老旧厂房改建而成，改建前，厂区内有10多家小作坊，安全隐患大，环境风貌差。通过对老旧厂房实施有机更新，将其作为干部教育培训基地、政企交流平台、对外开放窗口、发展研究智库、文化建设阵地“五位一体”的特色校园，有效提升区域环境品质。二、经验做法1 .设计新旧结合。对闲置建筑进行了评估，将原有厂房中的四栋主要建筑保留改造，用连廊将保留建筑串起来，自然形成五个廊院，将两个分割的厂区连接整合，以此重新塑造场地空间序列，实现设计的新旧结合。把长达80多米的校园南立面划分成四个界面：通透的街角连廊、水平向层层展开的主入口、底层架空的
13、副楼入口、室内外视线互通的书店幕墙，将具有封闭特征的工业建筑界面转化为开放特征的文化建筑界面。2 .设施开放共享。打造“没有围墙”的现代化培训基地,累计承接各类培训、会议、观摩等活动620场，近13万人次走进党校，成为各地考察、学习烟台经验的重要窗口。项目不设围挡、没有围墙，强调共享和开放，将近7000平方米、三分之一建筑面积与市民共享，特别是将党建学院图书馆面向社会开放，开展各类阅读、讲堂活动，打造党群服务中心。3 .运营机制灵活。探索”以区为主、市区共建，政府主导、国企运作“管理机制，形成了“组织部、党校、经发集团”三位一体运营模式，构建“党校+运营中心+后勤公司”运营团队，兼顾了政府部门
14、、企事业单位、群众市民的需求,实现了经济效益与社会效益的有机结合。三、专家评议项目通过工业建筑服务功能和物理空间的双重更新，为破解存量规划时代公共开放空间不足和公共服务设施短缺问题提供了一条重要路径。工业遗产更新应通过“在保护中实现盘活利用、以功能转换带动有机更新、以共享开放提升活力”的方式，传承城市文脉和场所记忆，促进闲置土地、房屋等提质增效，实现从“工业锈带”到“生活秀带”的转变。4. “改”出文化味“造”就新生活泰安市泰山区城镇老旧小区改造灵山小区项目一、基本情况泰安市泰山区灵山小区建成于上世纪八十年代，有11栋楼房、612户居民、建筑面积4.7万平方米。随着时代的变迁，出现环境杂乱、屋
15、面漏水、墙面破裂、景观不协调等一系列问题，亟待破题解困。在改造中，在设施更新基础上,融入红色文化、历史文脉，打造城镇老旧小区改造“升级版”,成为配套设施完善、特色文化鲜明、历史传承有序、管理长效的“四有”小区。实现了从“改小区”到“改生活”的转变。二、经验做法1 .注重红色文化保护传承。在灵山小区改造过程中，注重红色革命文化的保护传承，通过中共泰安第一支部展览室的建设，展现了泰安党组织的奋斗历程，为居民和党员群众提供了宝贵的党史教育和党建文化蕉陶场所。2 .注重历史遗迹保护利用。对小区内的老建筑进行了科学合理地保护，加强小区内老石磨、老树木等历史记忆、城市记忆的保护。在顺承原有城市肌理的基础上
16、，保持小区传统风貌，在城市更新中再现文化遗迹的价值和特色。3 .注重社区治理能力提升。结合老旧小区改造同步提升社区治理能力，推进红色物业建设，实施“物业融网红暖万家”工程，建立“党建引领、行业主管、街道主抓、社区主办、物业主干”红色物业管理体制。深化社区和物业公司“双向进入、交叉任职”，构建“一站式、多元化”问题化解工作机制。三、专家评议泰山区灵山小区改造中兼顾完善功能和传承历史，在改善老旧小区居住条件的同时，加强对小区内的历史古迹以及承载社会变迁和居民情感的老建筑进行科学合理的保护，取得了良好的社会效益。可以预见，将来的老旧小区改造将不仅仅局限于功能更新，应积极融入文化元素，对区域特有文化资
17、源进行挖掘、保护、整理、植入，增加文化内涵，提升居民精气神，塑造城市精神。5. “微”改造“靓”颜值“火”旅游一威海市火炬八街更新提升项目一、基本情况威海市火炬八街位于威海火炬高技术产业开发区西北侧，道路全长760米。火炬八街及周边建筑建设于90年代初期，更新改造之前，仅为城市内一条普通支路，周边环境驳杂、建筑外立面陈旧、配套服务设施缺乏、商业业态匮乏，影响游览体验。2022年，更新改造项目启动，通过实施“微”改造、“精”提升，带动周边的环海路、国际海水浴场、小石岛景区等走红网络，助推旅游市场迎来“井喷式”增长。二、经验做法1 .坚持微改造，小尺度焕发城市大活力。项目以微改造塑造街区特色风貌，
18、完善共享空间，优化服务设施，不断提升文旅街区活力。充分利用沿街店面和墙体，尽可能在“小尺寸”上下功夫，对沿街建筑采用统一风格打造，在拍照最美景观位置设立“最佳入境点“最佳拍摄点”等8处标识，在街道两侧设置了多个文化展示区，展示了威海市的历史文化和风土人情，提升了街区文化艺术感，实现“润物细无声”的渐进升级。设立免费储物柜、免费冲脚淋浴喷头和免费公厕等便民设施，每年服务约900万人次，给游客游玩提供更大便利。2 .坚持深运营，新业态布局提升街区烟火气。按照“政府主导、市场主体、商业化逻辑”原则，引入新业态，丰富文化内涵，提供人性化服务，将夜景、夜游、夜娱、夜购、夜学等多种业态有机结合，打造以火炬
19、八街为中心的“夜经济”商业圈夜游地标。引入咖啡、慢餐吧等多维元素，完善周边服务设施，打造“流连忘返”的驻足休闲观赏一体化街区。3 .探索街长制，构建街区精细化服务新模式。发布“设计营城”行动，探索开展首席街长制，就火炬八街等重点打造的城市街区，安排设计专家结对认领，对街区的空间结构、业态运营、街遒风貌等长期跟踪。按照规划把控街区整体风格，通过给业户提出专业改造方案和经营业态建议，陪伴式服务保障方案落地实施，推进街区精致建设、充满活力、持续发展。三、专家评议火炬八街作为微更新改造项目的典范，丰富了威海精致城市的内涵，在尊重街巷原有个性的基础上，融入精致设计理念，以微改造塑造街区特色风貌，完善共享
20、空间，优化服务设施，提升了街区活力。在街道更新中应当更加注重微更新、微改造、细举措，注重细节和人性化设计，以精妙构思、创新设计，在促进自然景观、人文资源、网络热点融合中加入“催化剂”，提升街道的整体形象和吸引力，形成CityWa1.k新热点。6.守住历史文化“汁味”融入时代生活“气息”激发居民更新“意愿”一聊城市米市街、大小礼拜寺街历史文化街区民居修缮与整治项目一、基本情况聊城市米市街、大小礼拜寺街历史文化街区民居修缮与整治项目位于古城东关，是历史文化名城的重要组成部分。该片区是运河商贸文化、传统文化、近现代工业文化和当代民居文化的承载地。修缮整治前，民居建筑年久失修，基础设施陈旧落后，公共空
21、间缺少活力，人口外流严重，群众更新改造意愿强烈。采取提供技术指引、开展试点示范、搭建互动平台、植入现代功能等方式，多方协同参与，带动居民自发改造房屋，变城市“灰空间”为打卡新地标，重新激发街区活力，实现“自主参与、修复风貌、提升品质、功能优化、活化利用”五统一。二、经验做法1 .设计引领、试点带动。编制历史文化街区民居修缮与整治技术导则及指引文件，系统梳理青砖建筑、土坯建筑、砖土建筑、红砖建筑、水刷石建筑等典型建筑特征，提取不同时期民居的价值特色，提供针对性修缮整治策略，引导具体设计工作的开展。实施11户民居修缮整治试点，改善民居院落整体风貌，完善通风、采光、厨卫等功能，获得居民广泛认可，激发
22、街区居民自主更新意识，由“等着改变“我要改”。2 .搭建平台、协同共商。制定民居修复整治告知书，出具改造清单和明白纸，就修缮整治内容、设计方案、注意事项等与居民加强沟通，鼓励居民共同设计，形成民居差异化定制设计。修缮整治过程中，采取设计师全面负责制，设计师驻场实时设计、解决问题和监督施工，提供专业技术支持和协助，确保项目按照设计方案顺利实施。设立街区“百姓议事厅”，搭建“政府-居民-设计师”互动平台，为方案征求居民意见、重要事项讨论、设计师进社区提供专有场所。3 .功能共善、活力策源。以原有民居院落为载体，将购物餐饮、生活服务、办公住宿、医疗卫生、公共文化等当代功能融入街区，鼓励当地居民、外来
23、经营者和政府部门共同参与业态功能完善，将“老旧居住型街区”变为能满足现代多元需求的新型街区。街区定期举办由市民、经营者、社区居民参加文化活动，比如：腊八节文化主题活动、复古时代歌唱比赛、米市街创意集市、舞狮节、老街WaIk行动等，既丰富了社区居民的文化生活，也吸引了大量市民游客，让街区成为城市新文化的策源地和展现地。三、专家评议项目通过提供设计指引，坚持改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民，激发居民参与更新保护的积极性，修复历史街区传统风貌，满足现代生活需求，实现人居环境品质提升。历史文化街区基础设施等相对薄弱，既要保护传统风貌，也要改善群众生活。政府改善大环境，居民改善小环境的双向
24、奔赴，意愿征集、试点打样、技术指导、驻场咨询的全过程引导服务，能够让更新之路越走越宽。7.城市体检引领公共停车设施建设破解停车难题济南市公共停车设施专项体检一、基本情况济南市在城市更新中聚焦“停车难”问题，开展城市停车专项体检，查找在设施布局、道路交通、管理手段、部门协作等方面存在的短板，制定公共停车设施专项规划，并从体制机制、政策制度、筹资模式、设施建设、管理创新等方面提出系统化解决方案。2023年以来，新建公共停车场50个，新增泊位16164个，群众满意度持续提升。二、经验做法1.城市体检+专项体检，探索”总分结合、精准识别、统筹解决”的模式。在全面开展城市体检基础上，开展公共停车设施专项
25、体检，从公共停车设施规划、建设、管理、服务四个层面，构建起包含泊位数量、停车设置规范率、主要路段违章停车率等13项指标的公共停车设施专项体检评价体系，丰富了体检层次和内容，聚焦重点区域，为精准诊断和对症下药提供科学依据。2 .广泛调查+信息归纳，形成“党建引领、数字赋能、智库支撑”的路径。建立了横向协同、纵向联动的工作推进机制，依托社区党支部组织4000余名群众面对面交流，倾听群众关于停车问题的诉求和建议。充分发挥智库专家、观察员、基层工作人员和志愿者等群体作用，开展沉浸式调查和深度访谈。搭建城市体检信息平台，汇聚3.48万条实地调研信息、280万条12345热线等特色数据，形成5大数据库，对
26、数据进行全面清洗、梳理、归纳。3 .“软”环境+“硬”设施，形成“停车条例+专项规划+建设运营”的方案。先后颁布济南市停车条例，编制济南市城市停车规划(2022-2035年)，印发关于加强公共停车设施规划建设工作的意见济南市公共停车设施建设管理实施细则济南市公共停车设施资金奖补实施细则，对符合条件的公共停车项目，按每泊位1000元至2万元不等的标准给予资金奖补，形成综合性、多元化治理机制。三、专家评议停车位短缺一直是大城市发展的老大难问题，也是市民最为关心的重大民生问题。在城市更新理念下，基于专项体检探索城市停车难的系统化解决之道，较好发挥了城市体检的实践价值，促进了“城市病”的有效治理。城市
27、停车是一项系统工程，也是一项长期工程，在解决供需矛盾的基础上,需要进一步关注结构化矛盾，疏堵结合、建管并重，同时，长期跟踪和定期评估项目实施效果，提前预警并及时预防出现新情况新问题。8.社区“小”体检家门“享”便利一枣庄市滕州市龙泉范完整社区建设项目一、基本情况枣庄市滕州市龙泉苑社区位于滕州市老城区核心地段，包含龙泉苑小区、春秋阁小区、中央城等多个小区，总占地面积0.86平方公里，建筑面积约91万平方米，辖区内居民5011户。存在管线老旧、建筑外墙破损、架空线路杂乱、道路破损、车辆乱停放、缺乏活动场所等问题。该社区以城市体检为抓手，启动完整社区建设，系统性开展社区更新改造,补齐服务短板，全面改
28、善群众居住环境。二、经验做法1 .瞄准社区需求，构建“小微”体检指标。从社区基本情况、居住需求、便民生活需求、配套服务需求、休闲需求及管理需求六大方面着手，并综合考虑社区级设施的实施主体，构建“6个一级指标+27个二级指标”的完整社区体检指标体系，将社区综合服务站覆盖率、幼儿园覆盖率、水电热气信设施覆盖率、生活垃圾收集站覆盖率、公共厕所覆盖率、慢行系统达标率等作为重要指标内容。2 .合理圈层布局，加强服务设施建设。建设包含综合服务网点、老年人活动中心、残疾人服务站、社区食堂等在内的邻里中心，与周边市人民医院等大型综合医院结合构建“综合医院一社区卫生服务中心一社区卫生服务站”三级医疗体系。设置公
29、建民营养育托管点，完善现有的“综合体一街铺线型一便民点式”服务体系，建成“零距离便民服务生活圈”，满足社区综合性服务需求。三、专家评议完整社区建设不仅要补设施建设短板，更要补服务和管理短板，并在此过程中对社区管理机制进行改革创新。通过引入专业化的物业服务、社区托管、组织代管或者居民自管方式，建立物业管理服务信息平台，实现精细化、智能化服务。通过管理机制的创新，将完整社区管理由政府主导向社会多方参与转变，既发挥政府在设施建设、基本服务中的兜底保障作用，也发挥居民和社会力量的主体作用。9.科学问诊精准开方重塑“市井烟火”长峰一威海市长峰农贸市场更新改造工程一、基本情况威海市长峰农贸市场位于威海经开
30、区中心城区，服务人口超6万人，原市场设置在3处铁皮大棚内，经营条件简陋,环境和市场秩序脏乱，安全风险日益突显。经开区启动长峰农贸市场改造，采取“国企主导、拆改并举、整体提升”的方式，投资1.5亿元，重点实施了改造升级原家具商城、搬迁拆除原农贸市场和综合提升商街功能等三项工程，将城市“疮疤”变为烟火气与时尚感并存的精致生活空间。二、经验做法1 .深入体检找准更新重点。项目改造秉持“微改造、精提升”的理念，通过城市体检找准商圈环境、安全隐患等痛点问题，实施有机更新。拆除农贸市场大棚，水电暖气等设施全部重新敷设；整合农贸市场、社区服务、文化休闲等功能；统筹改造提升建筑外立面、业态布局和亮化照明，使整
31、个商圈环境焕然一新。2 .多措并举打造智慧商圈。项目采取改造与商户经营同步进行的方案，“边经营、边施工、边搬迁、边拆除”，完成河道生态恢复、市场更新等十余项工程，减轻对周边市民正常生活的影响。农贸市场引进智慧管理平台，动态更新展示商户、商品、销售情况；建成全市首个餐前厨余垃圾处理站，实现了餐前厨余垃圾的无害化、资源化和减量化。3 .保留记忆捕捉全龄客群。改造后的长峰邻里致力于打造一站式、差异化的潮玩活力街区。一层智慧农贸市场，配套了社区食堂及配钥匙、修鞋、缝纫等小修小补类的便民摊点，留住了历史的回忆，改造后的一二三层及室外连廊引进活力业态，连廊下设置美食街，吸引周围的年轻人前来打卡。三、专家评
32、议农贸市场背后是民生脉动，也是生活场景，不应当打上脏乱差的标签。在更新过程中，需要对区域特性、周边环境深入剖析，引入多方主体共同参与量身定制。居民身边的小微更新行动体验感强，不追求大投资、大体量，突出精准、有效和可持续，把最好的资源留给人民，通过城市更新让生活焕新。10.统筹联动产业为先助力片区蝶变济南市商河县银桥城市更新项目一、基本情况济南市商河县银桥城市更新项目位于商河县城核心区域，房屋多为上世纪八九十年代建成，存在业态老化、产权混乱、功能不齐全、配套不完善、安全隐患多等问题，居民改造意愿强烈。项目改造老旧建筑87.77万平方米，拆迁9.64万平方米，新建住宅及数字经济展示中心、科创大厦等
33、商业建筑19.24万平方米，引入多类产业，实现生活品质改善和产业导入升级。二、经验做法1 .做实前期、合理合规，破解产权困局。项目实施过程中通过翻阅档案、拜访老职工、咨询住户、查询档案馆资料,等多种方式搜集证据资料，全面摸清了地块归属、历史沿革等底数信息，并做好法律咨询服务，合理合法确定产权关系，保障更新项目顺利实施。2 .开发联动、产业导入，激发区域活力。开发联动与产业带动相结合，项目在实现联动开发的基础上，注重产业导入，引入酒店、文创、体验、电商、展示、总部经济等各类产业，实现腾笼换鸟，为原一棉厂建设商业安置，实现了不良资产变优质资产，每年实现稳定出租收益约100万元。3 .以保护传承为着
34、眼点，实现保护中开发和开发中保护。项目实施过程中保留了原有的部分肌理、街巷、路名等城市记忆，使得城市历史得到更好的传承。优化住房供给，打造高品质的住宅产品，项目一期住宅商业开盘去化率超95%,回款约1亿元，二期沿街商业预计年度销售额8亿元以上。三、专家评议肥瘦资源搭配、联动开发，是解决城市更新难点、痛点的有效方式。投资人从源头开始参与前期的谋划策划，有利于最大化挖掘项目潜在价值，降低不可预见的成本和风险，为项目自平衡创造条件。在此类型更新项目中要进一步推动政策制度创新，破解城市更新中产权、土地等难题，以“资源”引“资金”。11.问计于民综合更新打造高品质“城市客厅”一淄博市火车站南广场片区城市
35、更新项目一、基本情况淄博市火车站南广场片区总面积3.02平方公里，区域内住宅大多建设于上世纪70、80年代，部分房屋破旧，道路不通畅，环境卫生差。通过新建80万平方米安置房，配建学校、幼儿园、公交枢纽、城市道路、各类雨污水配套设施及综合管廊，打造3.5公里的猪龙河沿河景观带，使该片区成为集综合交通枢纽、商贸流通、信息服务及生活配套于一体的高品质“城市客厅”。二、经验做法1 .统筹谋划建设保障民生。对区域内更新资源进行调研和评估，通过发放问卷等形式充分了解居民和企业需求，采取联动开发的模式，整合片区用地，优化区域布局，促进产业升级。选择优质地块留给还迁住户，还迁住宅装修配置充分满足群众要求，达到
36、拎包入住标准。2 .统筹运作实现资金平衡。项目采取政府债券、土地收益、剩余房源出售等多种方式筹集资金，保障项目顺利推进。市财政及保障房公司通过发行一般债券、棚改债、土储债等各类债券获得61.25亿元资金；通过房屋出售的方式回笼资金2.57亿元用于支付工程款，缓解项目资金压力；通过片区中心等3个区域土地收储和出让，实现片区内投资平衡。三、专家评议城市老火车站在城市发展和居民生活中发挥着多重重要作用，不仅是交通枢纽，还承担着展示城市形象的责任，是城市更新的重点区域。该项目将车站及周边住区、河道等统一纳入片区更新规划，对产业进行整合升级，充分体现片区统筹更新思路。建议此类项目在实施过程中，注重交通疏
37、导和景观视廊设计，实现功能和景观的和谐统一。12.让利于民原拆原建探索自主更新新模式东营市渤海钻井运输二公司片区城市更新项目一、基本情况东营市渤海钻井运输二公司片区位于东营市西城区，占地425亩，总建筑面积16.63万平方米。改造前房屋墙体开裂、建筑破损严重、下水道堵塞、路面积水等问题突出。2021年，采取“原址拆建，居民回迁”的方式，完成244户居民住宅权益提升改造，实现了城市更新新模式由“要我更新”转变为“我要更新”。二、经验做法1.创新提出“住宅权益提升改造”模式。将土地预期收入全部用于补贴增加自愿改造群众的安置住宅面积，让群众住房由小变大、由旧变新，改善小区环境和周边配套服务。采取居民
38、自愿申请、自主自治的方式，成立自我改造委员会,推行入户调查同意率达95%纳入改造、签约率达95%启动改造的“双95*T模式，把决定权交给群众。2 .政府主导企业退城入园。以“政府还建”模式解决油田资产回收难题，推动渤海钻井运输二公司“退城入园”，由政府投入先建后拆，再将新厂区建设成本纳入老厂区土地出让成本，充分保障了老厂区持续生产、新厂区建设资金筹集和油田老旧小区拆迁安置。3 .引入社会资本参与。通过市场化手段，将大院腾空与老旧小区安置统筹捆绑，在土地出让条件中明确提出安置房配建需求，由开发企业负担安置房建设成本，以剩余房源销售平衡整体开发收益，实现了“零举债”更新。三、专家评议随着城市更新行
39、动逐步深入，城市更新项目资金需求大、利益主体多、实施周期长和收益回报不确定等难点愈发凸显。其中，“原拆原建”居住类项目又有其特殊性，普遍存在政策依据缺失、居民意愿难统一、资金分摊机制不健全等堵点。政府应发挥牵头、托底作用，实施主体应“掘转膊挪”有限的更新资源，积极利用市场化操作化解资金难题，提升产权人等各方积极性，共同行动，推动自主更新项目可持续进行。13.盘活低效用地助力农副产业集聚发展一潍坊市南下河新发地现代农副产品智慧物流园项目一、基本情况潍坊市南下河新发地现代农副产品智慧物流园项目位于奎文区胶济铁路南侧，占地面积205亩，原以低层平房和厂房为主，是环境较破旧的老旧工业园。潍坊市以政府支
40、持、企业参与的方式，投资20亿元，将其更新改造成为城区最大“菜篮子”，有效的拉动了城区物流产业和农产品交易产业发展，为城市更新赋能产业发展积累了经验做法。二、经验做法1.明确更新目标，完善更新机制。项目以打造一站式农产品流通服务平台为设计目标，确定了“符合时代发展、满足城市需求、提供品质服务”的市场化管理目标。项目由区更新指挥部全面负责，区委书记任第一指挥长，指挥部下设规划设计、资金融通、招商建设、政策宣传等专项工作组，顶格领导、分工明确、协同高效。2 .优化空间设计，提升商业价值。项目坚持高标准规划设计，采用地上地下立体化整合设计方式，利用现有场地高差，减少土方量，节省10喘左右建设成本。结
41、合批发零售、办公、休闲、酒店公寓等功能区的运营时段，利用各层的交通流线和停车空间，提高功能空间利用率。综合考虑各类农副产品存储、包装、利润等因素，优化布局各类流线，增强商户、顾客使用体验。3 .盘活低效用地，助力产业集聚。成立了由专家团队参与的城市更新产业发展中心，为园区入住商户提供指导支持，通过业态提档升级，植入当地传统优势的农副产品产业。一二期项目吸纳总部企业100余家，容纳经营业户2000家以上，年度交易额50亿元，实现年度税收过亿元。三、专家评议项目盘活了城市存量低效空间，改变了区域旧貌，提高了亩产效益，增加了就业岗位，一举多得。项目最大限度发挥当地优势产业特长，有效推动了农产品贸易集
42、约化、高端化，带动了仓储、物流、电商、文化创意等相关产业协同发展。在城市更新中，产业类项目要紧抓城区功能布局优化调整的契机，合理承接地块周边产业转移，通过延链补链强链,进一步塑强竞争优势，助力城市转型升级发展。14.保护传承融合创新激发文旅消费活力济宁市运河记忆文化街区大闸口南岸街保护改造提升项目一、基本情况济宁市运河记忆文化街区大闸口南岸街保护改造提升项目位于任城区越河街道老运河湾处，街道全长500米，原为以经营酒店用品为主街巷市场，与街区传统商业氛围严重不协调。项目以传统文化为主线业态对商业步行街进行改造提升，主要建设内容为外立面及景观提升改造，道路铺装及绿化工程，以及夜间灯光秀、游船夜游
43、、运河戏院等项目。构建运河沿岸三街六巷，打造滨河创意活力公共空间和多元功能混合的活力街区。二、经验做法1 .注重保护传承，营建魅力业态空间。项目采取“以留为主、改建结合”的更新方式，在不破坏传统街巷尺度和风貌前提下，增加文化旅游开敞空间，允许商铺适度外摆。有传统舞狮表演、现代舞蹈等演出；有“鹊桥会”相亲节、水上婚礼等民俗活动；更有特色小吃、游乐摊位等沿街摊位，形成了市井生活、传统文化和运河民俗等特色本土产业。2 .丰富文化活动，推动文旅融合发展。充分发掘文化街区潜力，开展丰富多彩的特色活动。打造步行街夜游览、水上游览、运河戏院、南岸街立面改造四个项目，逐步把运河记忆文化街区打造成为任城旅游新名
44、片。街区已成为民俗风情的集萃地、特色旅游的承载地、城市休闲的目的地和展现“济宁运河之都”的文化会客厅。实现了以商承文、以文促旅、以旅兴商，为广大市民和游客提供更高品质的休闲游览体验。三、专家评议运河记忆文化街区较好地秉承了“保护+文化+商业”的开发运营模式，既强化保护理念，也注重做好历史空间的活化利用，立足文化内核，推出各类沉浸式文化体验，通过烟火气点亮夜经济，激发大闸口南岸街区的内生动力。历史街区的保护要坚持保护和利用统筹，既要保护好老街区、老建筑，也要结合地方历史文化特色，发展现代产业，使老街区焕发新活力。15.老粮仓里的“鲜活营生”-济宁市第一粮仓片区城市更新项目一、基本情况济宁市第一粮
45、仓片区城市更新项目（麴街）位于任城区车站西路，占地面积238亩，建筑面积约10万平方米，原为济宁市第一粮库旧址，建于上世纪50年代至80年代，由于城市建设发展，2019年第一粮库整体外迁至郊区，原址保留处于闲置状态。项目立足片区整体保护更新，盘活闲置国有资产，吸纳社会资本投资2.7亿元，将第一粮库原址打造成为生活与文化相结合的文创园区、体验基地和精致农贸市场，让这片“沉睡”的土地发挥出更大效益。二、经验做法1 .多措并举，盘活低效用地。实行低效用地“一地一策”,济宁市出台城镇低效用地再开发实施意见，建立低效土地资源数据库，明确再开发模式，制定盘活的扶持政策。项目土地使用权人与社会资本联合组建运
46、营公司，结合新赋功能，统筹对园区、粮仓精心修缮改造，30多个不同时期的粮仓建筑肌理和格局被保留，同步完善了市政、消防、环卫等各类设施。2 .精心规划，突出产业特色。明确功能分区，将园区划分为铁道餐饮文化主题街区、济宁太白文化街、儿童娱乐天地、五星级智慧农贸市场、创客空间、1958特色主题餐饮等，可容纳300家品牌店铺，直接间接提供就业岗位近5000个,年营业额5亿元以上，满足3公里服务半径内10余万居民生活购物需求，有效拉动片区经济发展。3 .科学运营，解决收益难题。项目坚持统一运营，标准化规定运营流程、营业时间、店招设计，制定各岗位作业指导书、各部门工作指南、工作表单等管理配套流程，营造了有
47、序舒适的街区氛围和消费体验。全力为消费者营造“以我为主的休闲购物氛围，顾客满意度保持98%以上。招商运营中心为全体客户提供专业保障，同时完善相关配套设施，真正实现筑巢引凤，年租金收入可达2500万元。三、专家评议项目有效盘活国有资产，变老旧仓储设施为群众喜爱的网红打卡地，增加了新的就业岗位，推动了传统物流仓储产业转型，在丰富居民生活、完善服务功能、活跃城市经济等方面发挥了积极作用。老旧仓储厂房的位置一般比较优越，房屋空间跨度较大，利用条件较好，工业风广受欢迎。在空间改造的同时，要精准计算改造成本，科学评估租金收益和预期涨幅，在便民服务的同时实现经济回报，推动项目的可持续经营和发展。16.港产城
48、融合开辟更新“新航道”一日照市岚山国际航贸综合服务区（一期）PPP项目一、基本情况日照市岚山国际航贸综合服务区（一期）项目紧邻岚山港和坪岚铁路岚山站，交通位置优越。项目建设前，该区域以“老破旧”的平房居民区为主，混杂部分规模较小的专业市场、加工工厂、小型物流仓储及空地，亩产效益低、税收少。通过统一规划和地块整合等措施，建设通关服务中心、大宗货物交易中心、配套商贸服务中心和配套办公区，总建筑面积约15万平方米。项目建设有效疏通了港产城融合的隔离带，成为岚山港区及岚山区对外贸易的形象窗口。二、经验做法1 .前置产业主题研究，补足片区配套，提高产业聚集度。项目依托岚山区临港产业和商贸物流载体，定位“三中心一集聚区”中的通关服务中心和大宗货物交易中心，打造产业平台、政府平台、商贸平台，补足临港产业缺失的公共配套服务。积极推进临港产业和商贸物流全产业
