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1、本资产评估报告依据中国费产评估准则编制南通弘业进出口有限公司因被征收所涉及的南通市中环路30号房地产等资产征收补偿市场价值追溯性资产评估报告佶评蠹字(2024)第B200363上海立信资产评估有限公司中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：3131020006202400885合同编号：HT-2024-0905报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：信资评报字（2024）第B20036号报告名称I南通弘业进出口有限公司因被征收所涉及的南通市中环路30号房地产等资产征收补偿市场价值追溯性资产评估报告评估结论，39,786,850.00元评估报告日，2024年05月IoH评估机构名称
2、：上海立信资产评估布限公司签名人员，李晓东（资产评估师）会员编号：32210313马永红（资产评估师）会员编号：37230020（可扫描二维码查询备案业务信息）说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为林会计该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据1,声明1-资产评估报告摘要3-资产评估报告正文5-一、委托人、产权持有人和其他资产评估报告使用人棱况5-二、评估目的6-三、评估对象和评估范国6-四、价值类型9-五、评估基准日9-六、评估依据10-七、评估方法12-八、评估程序实苑过程和情况14-九、评估假设15-十、评估
3、结论16-、特别事项明17-十二、资产评估报告使用限制说明20-十三、资产评估报告日2()-附件22-立信甫通融业进出口有眼公司困技IE收所涉及的甫通市Q-珞30号鼻池产等多产在牧补便市看价值述溯性产评估孤古声明（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。（二）委托人或者其他资产评估报告使国人应当按照法律、行致法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告：委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。（三）本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的
4、其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。（四）本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评传对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估讨象可实现价格的保证。（五）本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。（六）本资产评估机构及其资产评估专业人员按委托人指定的评估对象和范围进行了评估，委估资产的详细清单由委托人和产权持有人提供，并经其签章确认。我们对可能属于评估范
5、围内的其他资产绐予了应有的关注，我们敬请有关当事方高度注意交易对象、范围与评估对象、范围的一致性。（七）本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象在过去、现时和将来都没有利益关系；与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏见。（八）资产评估师巳经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查脸，对巳经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对评估时象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权为它们的法律权属
6、作出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。4立信南通虬业进出口右限公司因被征收所涉及的一市通市中环珞30年房物产专资产征收补/市场价值成洲性资产讦估报（九）本资产评估机构及其资产评估专业人员对委估资产价值所做的分析、判断受本报告中的假设和限制条件的约束,评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。为了合理地正确使用本评估报告，我们敬请资产评估报告使用人应当密切关注本报告的“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明“:（十）本资产评估机构及其荏产评估专业人员执行本项资产评估业务的目的是对委估资产所具有的价值进行分析估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承
7、担责任.我们敬请报告使用人注意，评估结论仅在本报告我明的假设和限制条件下成立,并且不应该祓认为是委估资产在市场上可实现价格的保证。（十一）本资产评估机构及其资产评估专业人员对实物资产的勘察按常规仅限于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人提供的资料为不础,如果这些评估对象的内在短量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。（十二）本资产评估报告仅供委托人为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审瓷使用，本评估报告的使用权归委托人所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经
8、本资产评估机构许可，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。立信育通瓶业造出口有限公司因彼征收所涉及的30号房地产零资产征收市场价值迨施i有产讦信报南通弘业进出口有限公司因被征收所涉及的南通市中环路30号房地产等资产征收补偿市场价值追溯性资产评估报告摘要信资评报字(2024)第B20036号以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当例读资产评估报告正文。本公司一上海立信资产评估有限公司接受南通弘业进出口有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对南通弘业进出口有限公司被征
9、收而涉及的甫通市中环路30号庭构筑物、设备等资产在评估基准日2023年02月07日的征收补偿市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：讦估对泉I甫通弘业进出口有限公司因被征收而涉及的南通市中环路30号建构筑物、设备等资产在评估基准日2023年02月07日的征收补偿市场价值。讦估范围；甫通弘业进出口有限公司因被征收而涉及的甫通市中环路30号建构筑物、设备等资产，详见评估明细表。评估茶准日：2023年02月07日评估目的：征收补偿价值类型：市场价值评估方法：成本法。评估结论：经评估，南通弘业进出口有限公司因被征收所涉及的南通市中环路30号被征收红线范围内送构筑物、设备等资产，于评估基准日202
10、3年02月07日含各项补助奖励费用的征收补偿市场价值为人民币38,786,860.00元，大写人民币叁的k.佰柒拾提万陆仟捕佰伍拾元英.详细评估结果如下表：AX4立信序号项目明蒯面做（平方米）金元）1建筑物补偿价的11.754.2723.324.190.002国有土地使用权补恺价值10.885.887.209.610.3空内装修补偿价值2,729,600.004室外构筑物补偿价值2,980,050.005加注补偿黄370.990.OO6偿业投失补偿的用868,055.007强迁奖励费用2.304.355.00合计39.786,850.00对评估结论产生影响的篁大假设前提和杵别*项：1、本次评估
11、价值为征收补偿前提下的市场价值。2、截止评估基准日，委估房地产已经设定抵押权，抵押权人为江苏弘业股份有限公司，最高债权本金金额为人民币8500万元，抵押期为2018年4月1日至2025年5月30日。除此之外，委托人、产权持有人声明无其他抵押、担保、或有负债、查封、未决诉讼等事项，评估人员在评估过程中也未发现其他抵押、担保、或有负债.登封、未决诉讼等事项。为了正确使用评估结论，请报告使用人密切关注本报告中的“资产评估报告声明”、“评估假设”、“特别事项说明和“资产评估报告使用限制说明”及其对评估结论的影响。3,至评估基准日部分房屋建筑物未办理不动产权登记证，评估人员依据委托方申报，并经过了评估人
12、员的大致核实.未办理不动产权登记的房屋建筑物，评估人员无法就权属真实情况作判断,本次评估人员不对委传资产的产权发表意见。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律将公开的情形外，未经本资产评估机构和签字资产评估师书面许可，本报告摘要不得被摘抄、引用或披露于任何公开的媒体。i.由通弘业进出口含限公司函放征收所涉及的等寺产证收朴俟市场价值追溯性价产讦!ti1.南通弘业进出口有限公司因被征收所涉及的南通市中环路30号房地产等征收补偿市场价值追溯性资产评估报告信费评报字（2024）第B20036号南通弘业进出口有限公司：本公司一上海立信资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则
13、的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对贵公司因被征收而涉及的南通市中环路30号被征收红线范围内建构筑物、设备等资房地产在2023年02月07日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有人和其他旅产评估报告使用人概况（一）委托人暨产权持有人企业名称：南通弘业进出口有限公司注册地址：南通市崇川区中环路298号法定代表人：袁小娟注册资本：14025.8万人民币统一社会信用代码：91320600733778119U成立日期：2002年01月16日营业期限：2002年01月16日至2042年01月15日经营范围：酒类经营；第三类医疗器械经营（依法
14、须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：货物进出口；技术进出口；国内贸易代理；技术服务、技术开发、甫通弘业透出口有限公司殂被征收而涉及的中环路30号房地产售筏产征收补松有地价值追涝性将产评估报告技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；橡胶制品销售；有色金属合金销售；金属材料销售；金属矿石销售：非金属矿及制品销售；纸浆销售；纸制品销售；工艺美术品及收藏品批发（象牙及其制品除外）；金银制品销售；珠宝首饰批发；化妆品批发：化妆品零售；针纺织品及原料销售；水产品零售：水产品批发；食品铺售（仅销售颈包装食品）；五金产
15、品枇发；建筑材料销售；木材销售；电子产品销售：仪器仪表销售；机械电气设备销售；第一类医疗器械销售：第二类医疗器械销售；非居住房地产租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（二）委托人与产权持有人的关系委托人与产权持有人为同一单位。（三）其他评估报告使用人除与该经济行为相关的法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，无其他评估报告使用人。除非国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人共同确认的机构或个人均不能由于得到本资产评估报告而成为本费产评估报告的合法使用人。二、评估目的本次评估目的是为南通弘业进出口有限公司因被征收所涉及的南通市中环路30号房地产等资产的征收补
16、偿市场价值提供价值参考。三、评估对象和评估范围（一）评估对象和评估范围本次评估对象为南通弘业进出口有限公司因被征收所涉及的南通市中环路30号房地产等资产的征收补偿市场价值。A4上信南通弘业进出口有限公司因校征收所涉及的超市中环路30子冷培产等官产征收讣俗市场价a迨测性烫产评估报告评估范围为南通弘业进出口有限公司因被征收所涉及的南通市中环路30号房地产等资产，其中建筑物16项(有证房6处)，国有土地使用权1项，无证披棚11项，附属物、苗木及设备256项，室内装修1617项。建筑物情况见下表：序号权证嫡号建筑物名称总楼层单层层高结构建筑面(三2)各注1南地用权证字第121Mq(M号传达空3源39.
17、472阳通房权证字第121MKM号办公33.5钢混1419.813制通房权证字第1.1.ooO2821号办公44.4钢混1725.434陶通房权证字第140002820号生产34钢混2947.915南通院权证字第121M4(M号生产33.9钢混3170.026阳通房权证字第121IM(M号食堂、宿舍23.6砖混1014.467无证办公13.1砖混195.718无证宿舍13.5砖木2509无证用房13.4嵇木99.6810无证配电房14.7礴混51.87I1.无证的房13.1Wift40.812无证配电房13.1Wift27.3113无证仓库I3.1砖木107.8I1.无证仓库I3.1fi木24
18、.515无证仓阵13.1破木88.3616无证仓阵13.3荷易402.97合计11636.IO国有土地使用权为1宗工业用地，土地使用权面积为10885.88平方米，土地使用权终止日期为2054年2月16日。无证披棚为厂区范围内搭建的钢结构车棚及钢架棚。附属物主要为厂区范围内的道路.围墙、水池、下水管道等，苗木为厂区范围内的绿化苗木，室内装修主要为各建筑物的室内墙、顶、地装饰装修及门窗等。(二)委托评估对象具体状况(1)区位状况委估对象均位于南通市崇川区港闸经济开发区。临中环路，周边道路呈网格布置，以城市主干道为主，同城市快速干道连接好。周边有多路公AX4信由迪殖业进出口有限公司国校征收所涉及的
19、1环/30号产等资产征收讣蕃市场价值她湘桂畜产评佶报告交车通过，距离南通地铁2号线城港村站约2公里，交通便捷。周边工企单位较多，超市、医院、金融机构等配套设施一般，无环境污染，整体环境较好。(2)权益状况于评估基准日，委估对象国有土地使用权及部分速筑物均已办理权证,详细情况如下表：序号房屋所有权人权证编号建筑物名称总楂层结构建强面积(三2)I南通弘业进出口有限公司两通房权证字第12114404号传达室1书混39.472南通弘业进出口有限公司南通用权证字第12114404号办公3别1449.813南通弘业进出口有跟公司前通房权证字第HooO2821号办公4帼混1725.434南通弘业进出口有限公
20、司南通房权证字第Mooo2820号生产3钢混2947.915南通弘业进出口有限公司南通房权证字第第114404号生产3钢混3170.026南通弘业进出口有限公司南通宏权证字第12114404号食堂、宿舍2曲混1014.46国有土地使用权登记情况如下表:土地坐落土地证号土地使用权人地B土地使用权面积使用权类型使用权终止日期地类用途南通市港闸开发区中环路30号苏通国用(2008)0208045号南通弘业迸出1有限公司02-08-070-12310885.88平方米出让2054年2月16日工业(3)实物状况序号建筑物名称总楼层单层层离结构建筑面枳W)装修情况1传达空13质混39.47地茯地面，乳股漆
21、，铝合金门摘2办公33.51449.81垮破地地,乳网漆，错地金门由1办公I4.4钢混1725.1；1.t地面.见胶漆，韬介金门ff1.有一部电榜I生产34物混2947.91地砖烛面，孔胶漆，恺合金门W.有一部货梯5生产33.9钢混3170.02地t地面，况胶漆.但合金门商.有部货悌61.堂、宿舍23.6的混1014.46地成堆面.乳胶漆.相合金说.喇!平开门.7办公13.I破混195.71地成地面,乳股漆,铝合金n窗A4立信南通弘立进出口有限公司因被征收所涉及的南通市中环路30号为地产等资产征收补偿市场价值追测性资产评估报告序号建筑物名称总楼层单层层高结构建筑而枳（M）装你情况8宿自13.5
22、砖木250地桶地面，乳胶漆,相合金门窗9地房13.4礴木99.68地私地面，乳股漆，铝合金门窗)0闽电用14.7ift51.87地破地面，乳胶漆.恺合金门博11组房13.16ift40.8地地地面，乳胶漆.恪合金门博12配电房13.1砖混27.31地破地面,乳酸漆,伯合金11窗13仓库13.1豉木107.8地破地面,乳酸漆,伯合金11窗14仓咋13.1破木24.5地破地面,乳胶漆,铝合佥门归15仓咋13.1破木88.36地破地面,乳胶漆铝合佥门归16仓库13.3荷易402.97地私地面，乳股深，铝合金门窗11636.10（三）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估
23、值）无该事项。委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致。四、价值类型本报告评估结论的价值类型为委估资产的市场价值。所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。五、评估基准日本项目资产评估基准日为2023年02月07日。确定评估基准日的理由为：评估基准日是由委托人与相关当事方根据评估目的协商确定的，主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地
24、为评估目的服务。本次评估中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。AX4上信南通弘史进出口有限公司因校征收所涉及的南通市中环珞30号电产等资产征收补偿市场价馍造溯性饼产评估报告六、评估依据（一）法律法规依据1 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；2 .中华人民共和国公司法（2018年10月26日第13届全国人大常委会第六次会议修正）；3 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；4 .中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过
25、）；5 .中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日中华人民共和国主席令第32号）；6 .中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日中华人民共和国主席令第32号）；7 .中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日通过，2019年4月23日笫十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议关于修改中华人民共和国建筑法等八部法律的决定第二次修正）；8 .企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督管理委员会令12号）；9 .国有资产评估管理办法（2020年国务院令第732号修订）；10 .国有资产评估管理若干问题的规定（
26、财政部令第14号）；H,企业国有资产交易监督管理办法（国务院国资委财政部令第32号）；AX4A植甫通弘史进出口有限公司用被征收所涉及的南通市中环珞3。号导地产于资产在收补房市场价慎造溯性资产评估报告12 .关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资AX4立信末通电业进出口有FR公司因被任收所涉及的南道市中环是30号房地产等资产征收补偿市场价使至测性安产评估报告委产权2006274号）；13 .国有资产评估管理办法施行细则（原国家国有资产管理局发布的国资办发199236号）；14 .中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日中华人民共和国主席令第32号）；15 .其他有关法规
27、和规定。（二）评估准则依据1 .资产评估基本准则（财资201743号）；2 .资产评估职业道德准则（中评协201730号）；3 .资产评估执业准则资产评估报告（中评协201835号）；4 .资产评估执业准则一一资产评估程序（中评协201.836号）；5 .资产评估执业准则一一资产评估档案（中评协201837号）；6 .资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协201733号）；7 .资产评估执业准则资产评估方法（中评协201935号）；8 .资产评估执业准则不动产（中评协201.738号）；9 .企业国有资产评估报告指南（中评协201.742号）；10 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协20
28、1746号）；11 .资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；12 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）；13 .资产评估专家指引第8号一一资产评估中的核查验证（中评协201939号）；M.财政部、中评协发布的其他相关资产评估准则、资产评估指南和资产评估指导意见；15 .房地产估价规范（GB/T502912015）;16 .南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（通住-I1.AX4立信末通系业选出口有限公司因被征收所涉及的南道市中环路30号房地产等衣产征收补偿市场价值蚪溯性资产评估报告建发（2019）93号）；X4i.南通弘业进出口有限公司因被征收所涉及的再
29、一中环角3。号房地产等有产征收补矮市场价倩罡溯纯有产评估我告17 .关于公布2020年度市区房屋征收相关评估参考标准的通知（通住建征2020-20号）：18 .关于公布2021年度市区房屋征收相关评估参考标准的通知（通住建征（2021）415号）；19 .关于公布2022年度市区房屋征收相关评估参考标准的通知（通住速征（2022）282号）；20 .关于公布2023年度市区房屋征收相关评估参考标准的通知（通住建征（2023）6号）。（三）经济行为依据江苏弘业股份有限公司会议纪要-（2023）11号。（四）权属依据1 .营业执照；2 .相关权证；3 .其他资料。（五）取价依据1.国家有关部门发布
30、的统计资料、技术标准和政策文件；4 .评估人员现场勘察记录；5 .评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。七、评估方法1、评估方法介绍房地产评估方法通常有市场法、收益法及成本法。市场法是根据替代原理，选择与评估对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况等条件与委估对象进行对照比较，AX4i.信卤通弘生进出口有限公司因被在收所涉及的专遹引中环第3。号房地产售资产征收补俵市场价值选溯性也产讦传报告并对比较实例进行修正，从而确定评估对象价格的方法。市场法评估公式A4上传请通弘业进出口有限公司国裱征收所涉及一通市中环路
31、30号房地产竽资产征收朴候市场价值更潮性窗户评估报记如下：评估对象比准价格=交易案例价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数X区位状况调整系数X实物状况调整系数Xg状况调要系数.收益法是指惧计评估对象未来的正常净收益,选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到评估基准日后累加，以此估算估价对象的价值的方法。成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，确定资产价值的方法。估价时应根据委估对象的具体情况确定合适的评估方法。2、评估方法选择委估对象所在区域并未形成成熟的交易市场，无法收集到较为丰富的房地产交易资料，故不宜采用市场法评估；依据南通市市区国有土地
32、上房屋征收与补偿评估技术细则（通住建发（2019）93号）规定，对于工企单位的房地产采用成本法评估其征收补偿价值，其中房屋采用重置成本法，国有土地使用权采用基准地价法。3、具体评估方法介绍（1）房屋成本法介绍成本法是资产评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估资产全新状态的重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算资产价值的一种评估方式。计算公式为：评估值=单位面积M价格X建筑面积X成新率依据南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（通住建发（2019）93号），重置价格计算公式如下：单位面积重，价格关安价格+前期及专业费+管理费用T1.1.F费用镀费利息创售税费讲
33、发利润1.X4店通弘上透出口有限公司因被征收所涉及的一电一-中环路30号房地产等年产征收计席市场价值迨熊性利产申货报告（2）土地基准地价介绍土地使用基准地价法评估时，其计算公式如下：地件（茹m期日修踩ItX像创由蚣翻阚由数X用谢由数士那冰巴线修旧X翎瞪正M数（3）附属物、装修、绿化评估方法介绍本次评估涉及的附属物、装修依据南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（通住建发（2019）93号）、关于公布2020年度市区房屋征收相关评估参考标准的通知（通住建征2020-20号）、关于公布2021年度市区房屋征收相关评估参考标准的通知（通住建征2020-415号）、关于公布2022年度市区房屋
34、征收相关评估参考标准的通知（通住建征2021-282号）、关于公布2023年度市区房屋征收相关评估参考标准的通知（通住建征2023-6号）中文件规定的补偿价给予补偿。本次评估涉及的绿化苗木，依据市场询价，按苗木市场价评估。八、评估程序实施过程和情况我们按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，本项评估我们实施了必要的评估程序，现简要说明如下：1 .接受委托，签订资产评估委托合同本公司评估人员与委托人接洽，在了解了评估目的、委估资产范围及评估基准日等评估业务基本事项后与委托人正式签订了资产评估委托合同。2 .前期准备，组织培训材料拟定相关计划公司安排适合的项目人员组成项目小组，项目小组在项目经理带
35、领下初步制定资产评估工作计划，并完成前期准备工作。（1）准备培训材料及拟定评估方案；（2）组建评估队伍及工作组织方案；（3）根据需要开展项目团队培训。-IUA4J1.信一南通京业4出口有IR公司国械征收所涉及的前司丁中巧路3。号房毡产等费产衽收补信市场价值追髭性资产泞估权告3 .收集资料，由产权持有人提供委估资产明细表及相关资料评估工作开展以后，由产权持有人梃供了委估资产的相关资料。我们对企业负责人进行访谈，听取了产权持有人有关人员对委估资产历史和现状的介绍。根据评估目的、评估范围及对象，确定评估基准日，进一步修改评估方案和计划。4 .对委估资产进行清查核实本公司评估人员随同产权持有人相关人员
36、至委估资产所在地对委估资产进行了实地勘察和清查核实，并对委估资产状况等进行了必要的尽职调查。期间按企业提供的资产清查评估明细表，根据填报的内容，对实物资产状况进行察看、记录、核对，并与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况。根据企业申报评估范围内的资产，对实物类资产进行现场勘察和抽查盘点；查阅收集委估资产的权属材料并进行权属查验核实。根据委估资产的实际状况和特点，确定具体评估方法。5 .评定估算根据对委估资产的清查核实情况、委估资产的具体内容和所收集到的有关资料，分析、选择适用的评估方法，并开展逐项市场调研、询价工作。按所确定的方法对委估资产的现行价值进行评定估算。6 .编制和提交评估
37、报告在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，评估报告经公司内部三级审核后，在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，将评估结果与委托人进行必要沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托人提交正式评估报告。九、评估假设立信南遗弘业型出口有限公司因坡征蝮涉及的南递市中环路30号房地产等进产征收补偿市场价馆选洒性钱产评好报告（一）基本假设1 .交易假设任何炎产的价值来源均离不开交易。不论委估资产在与评估目相关的经济行为中是否涉及交易，我们均假定评估对象处于交易过程中，且交易税费由买卖双方各自承担，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2 .公开市场
38、假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。3 .宏观经济环境相对稳定假设任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估时我们假定社会的产业政策、税收政策和宏观经济环境保持相对稳定，从而保证评估结果有一个合理的使用期。（二）一般假设1 .不考虑通货膨胀对评估结果的影响；2 .利率、汇率保持为目前的水平，无重大变化；3 .无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估
39、基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。4 .假设委估资产不存在其他抵押、担保、或有负债、查封、未决诉讼等事项。十、评估结论立佶由迪弘业进出口高浪公司国被征收所涉及的/-市中一路3。号房地产等f产征收补信市场价值迨德性f产讦信报告（一）评估结论经评估，南通弘业进出口有限公司因被征收所涉及的南通市中环路30号被征收红线范围内建构筑物、设备等资产，于评估基准日2023年02月07日含各项补助奖励费用的征收补偿市场价值为人民币39,786.850.OO元，大写人民币叁仟玖佰柒拾捌万陆仟捌佰伍拾元整，详细评估结果如下表：序号事目明AB而枳仔方米）金
40、（元）建筑物讣卷价做11.754.2723,324.190.OO2国有十地使用权补偿价值10.885.887t209.610.003室内装修补储价位2,729,6(KI.004室外构筑物补性价位2,980.050.005索迁补偿宽370.990.006俗业投失补俗册用868.055.007搬迁奖励,用2,304,355.00合计39,786.850.00十一、特别事项说明（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形委估资产中部分建筑物未办理产权证件，本次评估依据委托人申报资料进行评估，并不代表评估机构对其权属情况发表意见。（二）委托人未提供的其他关键资料情况委托人已按要求提供评估所需的其他关键
41、资料。（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素资产评估师未获悉企业截至评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素。委托人与产权持有人亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定事项。（四）重要的利用专家工作及相关报告情况本次评估不存在利用专家工作及相关报告情况。立信育迪业进出口有限公司因技征收所涉及的育一市中环3。号房姓产等佚产征收补偿市场价值Vi柞资产评估报告（五）重大期后事项评估基准日至本资产评估报告出具日之间，我们未发现产权持有人发生了对评估结论产生重大影响的事项，委托人与产权持有人亦未通过有效方式明确告知存在重大期后事项。（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影
42、响的情况本次资产评估不存在评估程序受限的有关情况。（七）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项委估房地产已经设定抵押权，抵押权人为江苏弘业股份有限公司，最高债权本金金额为人民币8500万元，抵押期为2018年4月1日至2025年5月30日。该项抵押的抵押权人为产权持有人的母公司，且本次评估目的是为委托人确定委估资产的征收补偿价值提供参考依据，故本次评估过程中不考虑该项抵押权对评估结果的影响。（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形本次资产评估对应的经济行为中，我们未发现可能对评估结论产生重大影响的瑕疵事项。（九）其他需要说明的事项1.评估结论仅反映委估资产于评
43、估基准日的市场价值。2 .本报告所称“评估价值”，是指所评估的费产在现有用途不变并继续使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的委估资产的市场价值，没有考虑业已存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。3 .本次评估范围及采用的由产权持有人提供的有关资料，委托人及其AX4立信南遇私业遭出口有限公司因被征收所涉及的半环脖30号房地产军费产征收扑偿市场价值魂潮性资产评估报告他相关当事人对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。资产评估
44、报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有人提供，产权持有人对其真实性、合法性、完整性承担法律责任。本费产评估机构及其资产评估专业人员对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，依法对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证，但是我们仅对委估资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。4 .本报告评估结论未考虑交易税费对评估结果的影响。5 .本报告所称“评估价值”没有考虑业已存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响:同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。6 .除非特别说明，本报告中的评估值以产权持有人对委估资产拥有完全的权利为基础。7 .委估资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作
