《2022年市场工作总结.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年市场工作总结.doc（26页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、2022年市场工作总结 2022年市场工作总结1天凝农贸市场在天凝镇党委、镇政府的高度重视下,和镇分管领导的精心指导下,以及 相关职能部门帮助和支持下, 通过全体市场管理人员,驾驶对农贸市场管理力度, 明确目标, 落实任务,采取有效措施,在工作上取得了一定的成绩.一、从思想上提高认识,转变思想观念.天凝农贸市场虽然在体制上有些问题,是个私老板创办,但天凝农贸市场是天凝中心镇最大的公共集贸市场,关系到政府形象,是城镇管理的一个窗口,同时与人民群众的日常生活息息相关,只有我们市场管理员思想认识到位,团结一致,严抓日常管理,落实各项制度,就能把农贸市场管理水平提升到一个新层次.二、以招投标为中心,落
2、实各项制度,规范经营户经营行为.年初根据政府要求,制定招投标实施细则,组织市场经营户进行招投标,顺利完成了招投标任务,为市场稳定打下了基础.全年开展了多次对市场进行冲洗搞卫生,对每个节日之前进行食品安全检查,要求经营户严格执行商品质量准入制,杜绝了“三无”、“过期”、“变质”商品流入场,对“生猪产品质量”的上市做到有专人负责登记检查票证,每月进行一次对市场内出摊占道经营、乱堆乱放、混合经营,重点进行查治,使市场道路畅通,规范经营.对个别混业经营户分别进行教育,讲明道理,对不服从市场管理的经营户,请求上级部门、工商、城管对其进行强制处理,春节期间我们会同城管、工商进行了一个月时间的查治,确保春节
3、期间道路畅通, 食品安全,使消费者购物放心、安全.由于天气原因,因今年 2 月 11日雷电导致市场晚上停电,使市场内鱼摊经营户水产品死亡,经过镇分管领导重视和多次耐心说明教育下,使事c情圆满解决,在对门口熟食店卫生查治中,由卫生、工商、城管牵头,市场管理人员共同努力下,解决了店外设摊总是,让消费者感觉食品卫生了,购买更加放心了,使熟食店自身规 范经营,效果有所明显.三、加强制度建设,实行长效管理.全力以赴完成上级下达的各项工作任务,农贸市场长效管理关键在制度管理,任务落实,年初通过每个管理人员分工职责,落实每人履行其相关责任,要求对卫生清扫保洁员每天进行情况登记,每天对市场进行巡查制度,通过日
4、常巡查,及时解决问题,如消费者投诉,短斤少两,及时要求经营户规范计量,及时整改.在镇 创建活动中,我们市场积极配合政府下达的各项任务,及时传达相关文件精神,如 5月底、 9 月底、11 月底三次“十小行业整治”检查,从开始落实相关责任和工作,由镇领导牵头,工商部门指导,把市场各种台帐、制度上墙,整治场内外环境卫生,使市场环境卫生有明显 改变,在上级考核验收中能顺利完成任务.在 8月份,落实省、市文明城市复查中,镇分管 领导传达有关文件精神,布置工作任务,明确目标工作重点,我们市场对占道经营、乱停乱放、乱吊乱挂、乱贴乱画等现象进行了取缔,对场内卫生(瓷砖墙面、顶棚)进行彻底清扫,并加强日常内外秩
5、序的维护,加强清招员的工作责任心,使市场比以前更加卫生整洁、环境 优美、秩序井然,在经营户中树立我们管理人员自身威信.以上是市场所做一点成绩, 我们也清醒地看到还存不少问题, 离上级领导的要求还远远 不够,就明年工作谈几点想法.一、进一步加强对市场的日常管理,加大力度,对个别占道经营,超范围经营,卫生情况差及时会同工商、城管进行批评教育,对个别严重违规、违纪、不服从管理的经营户,我 们建议应予清退,终止其经营合同,惩前毖后,保护经营权益,为管理起保障.二、 进一步加强清扫保洁员的每日清扫巡查记录登记, 环境卫生关系到人们的健康问题,督促经营户做好自身卫生意识,保洁员做好场内卫生工作,保持卫生整
6、治,坚持以人为本, 突出科学管理, 积极协调, 及时处理各种纠纷, 下定决心, 长抓不懈,为广大市民营造干净、 舒畅、放心、和谐的农贸市场而不懈努力.2022年市场工作总结2光阴飞逝，_年转瞬过半。回顾半年来的工作，锦州区域紧紧围绕年初的目标，通过学习提高素质，落实管理促使规范。在工作中，大家克难攻坚，力拓市场，为雅致品牌在辽西扎根，开花，结果，作出了应有的努力。基本实现了时间过半，任务过半的要求。具体说来，我们从以下几个方面做出了努力。一抢市场，不惧困难。锦州区域是公司从经营战略上考虑后，新设立的业务区域。共有3名业务员。所辖业务范围包括锦州，葫芦岛，盘锦，阜新，朝阳，赤峰六个地级市，地域广
7、，线路长。区域设立伊始，公司产品在区域的市场份额非常低，为了抢占市场，打压竞争对手，区域的兄弟们时刻保持清晰头脑，理顺工作思路，积极寻找市场的突破口。在开拓市场的过程中，大家切实发扬了雅致的“四千精神”，对区域建设项目进行了全面摸底，掌握第一手资料，不论走东西500公里，还是走南北300公里;不论是tg项目，还是重点项目，哪里有契机，哪里就有辽西雅致业务员的身影;哪里有竞争，哪里就有辽西雅致人必胜的壮言。同时，大家还利用各种途径和方法，广泛搜集客户信息，广交客户朋友，理性沟通，睿智谈单，灵活运用了“先交朋友，再谈业务。做一笔业务，交一个朋友”的谈单及客服理念，让客户从使用的效果上和心理上认可并
8、接受我们的产品，为使雅致的红旗早日插遍辽西大地打下了坚实基础。一份辛劳，一份收获，截止目前，锦州区域完成产值380万元，市场占有率超过50%。二抓管理，执行规定。抓好管理，是提高业务质量的重要保证，也是最大限度提高工作效率，降低业务风险的主要措施。业务管理工作永远离不开销售，也离不开公司为业务战略和管理目标而制定各种制度。为了有效提高管理效果，我区努力把业务的过程管理和公司的制度结合起来，通过管理来激发大家的工作热情，规范大家的业务行为。主要做到：1抓业务员心态和思想的管理。区域的业务员来自不同的地方，也有不同的背景，基础和习惯，平时在工作和生活中有不同的要求和欲望。加之在外围工作，战线长，困
9、难多，每天难以集中，根据这些特点，我努力提高每周为数不多的会议质量，把公司的要求和文化与大家的想法和行为来进行对照，共同探讨和学习，营造一个宽松和谐的氛围，让大家有一个家的温馨感，从而使大家在和谐融洽中接受管理，在相互帮助中调整思想和心态，始终保持着一种旺盛的工作斗志。2抓五单管理。为了降低业务风险，我区把五单管理作为一个重要的管理指标来抓，并按照公司的要求，努力改进在五单签订上存在的一些问题，提高管理质量和回笼率。上半年，我区合同回笼率81%，验收单回笼率76%，结算单回笼率83%。3抓回款管理。上半年，我区回款率32%，没有完成预期目标。但在回款的要求和措施上我们没有放松，一直在努力提高合
10、同执行力。4抓市场资源管理。根据辽西的特点，我们把客户资源和市场信息进行疏理和整合，并有针对性地进行跟踪和回访，从而提高工作效率和客户对雅致的信任度。5抓日常工作管理。在日常管理中我们按照公司的要求，严格执行请销假制度，报销制度，会议制度等，积极改进存在的问题，努力把日常管理工作统一到公司的要求上来。三勤学习，提升素质。学习是业务工作永恒主题，只有通过对公司业务知识和公司文化的不断学习和理解，才可以提高我们开拓能力，跟踪能力，谈单能力及业务的把控能力。我们一是通过公司组织的培训加强了业务技能和业务知识的学习。二是加强了对公司的各项管理制度的学习。三是加强对金融危机下市场知识的学习。四是同事之间
11、互相学习，共同提高。四存在的问题：1市场的拓展深度和广度不够，依然存在着死角。2业务回款效果不理想。3业务知识和谈判技巧有待提高。五下半年工作思路下半年，我区将发扬上半年的工作长处，克服其不足，主要做好以下几点：1继续加大市场的开拓力度，不但提供市场占有率，做到有单签单，无单抢单。树立去之可战，战之必胜的信心。力争市场占有率提高到60%以上。总产值力争达到800万。2加大回款力度。下半年我区必须坚持两手抓，即一手抓签单，一手抓回款。在回款工作中，我们坚决按照合同执行，及时解决回款中遇到的各种问题，力争老款回款率95%，新款回款率90%。3强化业务管理指标的提升。力争实现合同回笼率95%，验收单
12、回笼率98%，结算单回笼率90%。报表，台账详细规范。4继续加强学习。我们在不但自我学习，自我提高的同时，将不断虚心向他人学习。对新人的培养将有针对性的进行帮助，使其尽快成为一名独当一面的业务能手。5进一步加强日常管理工作，严格落实公司的各项管理制度，严格控制费用，严肃工作纪律。6做好客户维护工作，让客户的朋友关系贯穿业务的始终。2022年市场工作总结3今年上半年，我们市场商务部在公司的正确领导下，在兄弟单位的紧密配合下，认真贯彻“以港兴企，以港兴市”的战略方针，深入分析当前国际国内海运市场的新特点和周边港口竞争日趋激烈的严峻形势，按照公司年初部署，结合港口实际，进一步统一思想，团结一心，加快
13、发展，抢抓机遇，创新思路，狠抓突破，迎难而上。总体工作取得了长足的进步，为全年各项工作指标的圆满实现奠定了良好的基础。_年上半年，我们市场商务部三条航线共完成箱量。现将半年来的工作总结如下。一、领导重视，加强管理，为各项工作的开展提供了有力的保障。今年年初，为贯彻实现集团公司“以港口中转为支撑，起飞物流中心”的战略目标。公司确立了以市场为导向，以航线经营为突破口，做强做活港口经营，促进港口经济跨越发展的工作目标。在航线市场开发方面上半年在保持三条国际海运航线正常运营的基础上，重点开发内贸和外贸集装箱航线，通过内贸及外贸内支线来拉动外贸航线。在货源市场开发方面立足荣成扩展到整个半岛地区，进一步延
14、伸到青岛及整个内陆地区，抓好重点货源的开发。随着公司领导班子的重新调整，为进一步完善组织机构，加强管理，充实力量，理顺部门内部事务，拓展外部业务，夯实工作基础，开创市场开发新局面。我们市场商务部设立了三个中心，七处办事处。进一步细分责任，落实到人，做到人人都管事，事事有人管，有效地推动了各项工作的开展。二、双重定位，做活航线市场，大力培育港口核心竞争力。我港起步较晚，相比周边港口国际航线不具有明显的竞争优势。针对这种情况，我们市场商务部按照公司计划，结合区域经济特点，充分发挥港口与船公司双重功能，将开发内贸线和外贸内支线作为新的突破点和增长极。月份，开辟了石岛泉州线，在短短的几个月的时间内航线
15、经营由初期亏舱进入爆仓，并由十天班单开，加密到五天班对开，外贸内支线也将逐步实行周双班运营。目前，我们市场商务部正在筹备石岛上海线、石岛泉州、广州线、石岛温州、宁波线的开通事宜。预计月底外贸内支线整班运营，内贸线五天班运营。内贸及内贸内支线的陆续开通，将使我港的联通网络遍布华东、华南地区，进一步增强了对腹地的辐射力、影响力和竞争力。三、拓宽货源开发渠道，做活货源市场，全面提高市场占有率。充足的货源是航线经营的根本。为深入开发货源市场，促进各条航线的稳步开发和成熟。我们市场商务部始终将货源市场的开发作为工作的重中之重来抓。_年上半年，在开发内贸线和内贸内支线的过程中，我们市场商务部充分利用各地办
16、事处的力量，首先对腹地货源市场及行情进行了地毯式调查走访，根据区域资源特点、季节性、运输方式等，抢抓机遇，重点开发水产品集散基地、橡胶轮胎内外贸生产集散基地、再生资源进出口集散基础，农副产品集散基地等。在轮胎、纯碱、废纸、大米等已有货种的基础上，先后开发了玻璃、海带、鱼粉、虾糠、苹果、玉米、大纸、废塑料、鱼油、鱿鱼膏等新货种。在进一步加强与成山橡胶集团、威海三角轮胎集团、恒大化工集团、好当家集团合作的基础上，先后与威海蓝星玻璃有限公司、文登铃兰味精集团、石岛华鹏玻璃有限公司、俚岛水产集团等一些区域的龙头企业以及乳山华美纸业有限公司，文登各果品冷风库、气调库、荣成各鱼粉生产加工厂、水产品冷藏厂等
17、中小企业建立了友好合作关系。同时充分利用中海、海兴等各大货代的力量，进一步扩大联营范围，拓宽市场开发渠道，加大揽货力度。货源网点日趋密集，货源腹地不断扩大。四、用心培养人才，倾力建设高素质、高品质队伍。我们市场商务部成立的时间较短，部门现有人员从事港口专业工作的时间都不是很长，有的还是实习的学生。业务不成熟，经验不足。经过一年多的学习、锻炼、充实和完善，我们在经营管理、业务技能上都得到了很大的提高，培养了一批独当一面、肩挑一方的开拓型市场人才，成为市场开发的骨干。同时我们注重加强对操作人员的业务培训，采用分管领导主抓培训，定期组织学习，老员工带领新员工随时从工作中实践相结合的培养方法，在最短的
18、时间内将部门实习生培养成为熟练操作各条航线的专业操作人员，极大地提高了员工的工作能力，提升了部门整体素质。_年上半年，我们市场商务部虽然取得了一定的成绩，但也存在许多问题和失败之处。上半年由于种种主观和客观原因，导致泉州线开航初期大幅亏舱，丹东线停航，外贸内支线迟迟没有整班运营，年初计划不同程度搁浅和延期。随着集装箱运输方式的普及，货源、货种、货流、货主、竞争对手、服务要求、政策环境以及市场竞争环境等逐渐趋于多元化、复杂性、高层次发展，我们将面临新的发展机遇和更多压力。为加快发展港口主业，在发展中抢占先机，在挑战中迅速出击，逆境奋进，超越创新。_年下半年，我们市场商务部将认真吸取教训，总结经验
19、，重点做好以下工作。一、继续加大航线开发力度，充分发挥比较优势，致力打造精品航线。_年月、月，_年月，我们市场商务部在公司领导的全力支持下，先后开通了丹东线、外贸内支线、泉州线。但是由于种种原因，丹东线停航，外贸内支线迟迟没有整班运营，泉州线巨额亏损。不仅给公司造成了巨大损失，也给港口的声誉带来极大的负面影响。这充分表明在市场开发与维护过程中，我们市场商务部仍然存在许多不足之处。对此，下半年，我们要在确保泉州线五天班正常运营的基础上，争取外贸内支线整班运营，全面开通石岛上海，石岛温州、宁波，石岛泉州、广州内贸内支线。同时，要紧抓我港在威海地区独家经营内贸线、内贸内支线的优势。将石岛泉州线打造成
20、船期稳定、船期短、船速快捷、安全可靠、文明运输的精品航线。二、继续加大货源市场的开发力度，利用区域资源优势，重点开发六大集散基地。航线随着货源走，没有充足的货源保证，任何一条航线都难以做强做精。特别在航线开发初期，更容易陷入货源不稳，导致船期不稳，反过来造成货源流失的恶性循环。目前，由于外贸内支线没有整班运营，为避免引发客户更大的不满，丧失客户的信任。上半年，出口货源市场开发停滞。泉州线尽管出现爆仓现象，但货种以苹果、海带、虾糠、鱼粉等为基本货源。货种季节性强，受市场制约较大。为合理开发货源市场，为航线经营提供可靠的保障，做到旺季爆仓，淡季平舱，全面提高航线运营效率。根据区域资源特点，下半年我
21、们市场商务部将进一步重点开发水产冷藏加工集散基地、橡胶轮胎内外贸生产集散基地、石材内外贸加工集散基地、再生资源进出口集散基地、农副产品集散基地、瓷砖集散基地。针对外贸内支线，我们先从大客户入手，利用辐射效应，抓大带小，步步为营将整个市场开发起来。针对内贸线和内贸内支线，我们要在稳固现有货种的基础上，加大新货种的开发力度，重点开发玻璃市场、陶瓷市场等。三、不断提高服务质量，打造尽善尽美的服务品牌，创造品牌效应。航线依靠箱量，箱量依靠服务，优质的服务是最终赢得客户的关键。随着业务的拓展和延伸，我们在工作中将不断出现各种新的问题。管理、操作、沟通与协调的技巧亟需提高。因此，下半年，我们商务部要在加强
22、业务培训的同时，大力加强与青岛港、围头港及南方各港、船公司、车队的沟通协作。确保各个环节紧密衔接，做到船期稳定、对接及时、货物派送无拖延，集疏运畅通。在与客户的交往中，我们不仅要及时了解客户的需求，想方设法满足客户的需求。同时，要告诉客户的需求。善于通过各种途径，做好宣传、引导工作，使客户认知我们，理解我们，信任我们。要做到给客户一种踏实、放心、可靠的感觉，从而与客户建立起深厚的合作情感，逐步培养起我们自己的客户群。四、以人为本，实行制度化管理、亲情化激励。一切竞争归根结底就是人才的竞争。面对航线密度的增加，货源市场跨区域开发、客户多样化的物流服务要求，集约化发展的竞争趋势等。我们市场商务部越
23、来越深切地意识到人才的重要性和迫切性。为合理开发和利用现有人力资源，珍惜人才，培养可塑之才，最大限度发挥人的积极性、能动性、创造性。下半年，我们市场商务部将陆续出台一些新的管理规定，努力做到各项工作有章可依、有章必依，论原则、讲民主，努力营造一种公开、公正、灵活、透明，程序化、标准化的工作氛围。为不断提高员工专业技能和职业修养，丰富员工知识、开阔员工视野，公司为我们市场商务部订了大量的书籍，我们将定期组织员工学习讨论，并通过互联网等其他途径充分学习港航知识，努力营造一种学习型工作氛围。为充分发掘员工潜力，激发员工奉献热情和创业斗志，做到人尽其材，人尽其能，我们将逐步建立健全一套完善的考核机制，
24、努力营造一种竞争型工作氛围。为体谅员工的困难，尽量满足每一位员工的渴望和需求，长期留住人才，广泛吸引人才，我们将定期召开各种专题会议，及时听取采纳员工的意见和建议，诚纳谏言，努力营造一种民主型工作氛围。为加强部门内部团结协作，提高部门凝聚力、向心力和竞争力，提高部门整体战斗力，我们将不断改进工作作风，杜绝个人主义、独断专政，杜绝拉帮结派，造谣生事，努力营造一种和谐型工作氛围。从各方各面真正体现出市场商务部是一个大家庭，真正做到我们一切都是为了工作。_年是公司经历种种改革，加快发展，乘势快上关键的一年。各项新的业务刚刚起步，潜在的机遇与激烈的竞争并存。我们市场商务部重负在肩。公司寄予了我们很大的
25、厚望，分管领导亲力亲为，从各方面给予了我们全力地支持，极大地鼓舞了士气。虽然经历了一些挫折和失败，但前景一片光明，不管开创的道路多么艰难。我们将以更加坚定的信心，更加饱满的热情、更加昂扬的斗志，不断自我完善、自我加压，勇往直前，冲锋陷阵，破坚攻难，下半年将各项没有落实的计划坚定不移地落实下去，将各项没有开展的业务全面开展起来。在公司正确的.领导下，在兄弟单位的一如既然往的支持下，在部门全体干部员工的齐心协力下，更加团结一致、携手并进，真正将市场做活，做大，做强，全心全意干事创业，实现部门最大的价值，为公司创造最大的利润。2022年市场工作总结4时光荏苒，_年已画上句号。回首过去的一年里，在老总
26、的关怀和指导下、在公司各部门的大力支持下、在本部门人员的共同努力下，市场部全年共完成订单_，相比_年有所增长，但仍有待于进一步提高，因此我们要不断总结，因为没有总结就没有提高。现将本部门_年的工作总结如下：一、 做好本职促进步做好本职工作，认识自己的工作范围、工作性质、工作环境，工作起来才会有目标、有动力、有责任。进入市场部已经?了，担任本部门经理一职。通过向领导请教、向同事学习、自己摸索实践，在这段时间内已逐步熟悉工作的程序、方向，提高了工作能力，在工作中能够有一个清晰的工作思路，努力完成好本职工作，争取本部门取得更大的进步。1。 以公司为原点，树立主人翁心态公司是销售的原点，是我们销售工作
27、的保障，所以我们必须树立主人翁心态。在工作中，本部门人员能够响应公司号召，时刻牢记：公司发展壮大，个人才能有升展空间。所以在公司内部工作中，本部门人员能够积极配合公司完成如包装、剪线等任务;在对待客户的过程中，本部门人员能够时刻牢记老总经常说的“业务就是半个老板”、“君子有所为有所不为”等等，严格要求自已，不为一已私利，损害公司利益。2。 以客户为中心点，建立良好合作关系企业获得利润，必须以客户为中心，因为，我们要从客户那里赚钱。所以同客户建立良好的合作关系，是我们的发展战略。在工作中，本部门人员通过同客户打电话、上门拜访、让客户把我们当朋友，建立良好的合作关系，了解更多关于客户方面的信息，尽
28、量使我们能够在双方合作的过程中占据主动。3。 以个人为发展点，确立工作重点突破方向业务员推销产品，实际上就是先推销自己业务水平、谈判技巧、为人品德等综合素质。在工作中，本部门人员通过相互配合、相互鼓励、相互学习，并不断向公司技术同事及经验丰富的同事请教，努力学习并提高个人业务能力，再结合其独特的个人魅力，通过对客户的了解，确立工作的重点突破方向。二、 面对问题求发展俗话说：“成绩不说跑不了，问题不说不得了”。在现实工作中，我们不能避免问题的出现，但是出现问题，我们必须坦然面对，无论是自身存在的问题，或是部门内部的问题，还是客户提出的问题，最终，我们需要针对问题，努力克服，在不足中寻求发展。1。
29、 自身存在问题(1)管理方面经验欠缺，在今后的工作中需要多向?学习。(2)个人原则性过强，对于某些问题，灵活处理性不够。2。 部门内部存在的问题(1)部门员工同客户沟通的能力有待于提高，与公司内部人员相互协调的能力有待于加强。(2)业务员的业务能力还需要提升，重点表现在报价及执行公司规定不坚决上面。3。 客户提出的问题(1)部分订单货期不及时，其主要原因是本公司有时物料采购周期过长。(2)产品细节不够完善，投诉及退货现象时有发生。三、 制定计划创新高“凡事预则立，不预则废”。在市场日趋激烈的今天，良好的计划是成功的开端，?年已向我们迈开了坚实的步伐，在新年开端之际，本部门为求力创新高，制定计划
30、如下：1。 解决存在的问题结合以上总结中出现的问题，我们会大力改善与客户及公司各部门的沟通和协调，着力协助生产部完善产品质量，努力提高自身业务能力。2。 销售策略以现有客户为中心，深入突破_等主要客户，重点开发?等大客户，着力维护_等固定客户，确保销售额稳中有进。3。 销售目标年度销售目标是部门未来一年内的核心工作内容和努力方向，缺乏目标在一定程度上就意味着缺乏了核心，通过总结，结合本部门实际情况，现将市场部_年的销售目标明确如下：努力完成_万的销售额，争取实现_万的销售额。展望_年，市场部在老总的领导下和公司各部门的支持下，将继续努力、扎实工作、奋发进取，围绕新一年的工作重点，团结一心，和谐
31、合作，争取在新的一年取得的更好的成绩!以上总结如有不细不足之处，请领导予以指正，我同部门人员一定会再接再厉做到更好。2022年市场工作总结5第一部分：政策回顾及预测自20_年年底以来，调控政策密集出台。从已出台的政策来看，新一轮调控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集连发、狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府全面调控的决心。新一轮调控比20_年的调控要严厉得多。从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从十月份楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。注：数据*于动力机构监测系统本图中均为商品住宅交易数据，不含别墅交易上图显示，始于4月份的年度调控对楼市
32、产生以下影响：首次调控立竿见影，效果却昙花一现。随着调控政策的密集出台，5、6月份，楼市成交面积大幅下降，但成交价格依然强势上扬。成交金额也跌至谷底，开发商资金链遭受严重考验。就在7、8月份，调控已呈强弩之末的态势。房价持续上涨，成交量大幅增加。到了9月份，成交金额已经与20_年楼市最为火爆时期持平。经过几个月的持续上涨，开发商资金链非常充裕。_月份，随着二次调控落地，房价终于出现回落迹象。成交面积和成交金额也环比大幅下降。整体来看，房企经营业绩依然喜人。即使与20_年相比，也算不上处于逆境。但在政策调控之下，市场波动明显，尤其是成交量。而房价依然高位震荡。_月份涨势有所减缓。由于开发商资金充
33、裕，预计20_年出现全面大幅回落的概率很小。对于20_年政策走势，各方均有不同预期。我机构观点第二部分：供应回顾及预测一、土地市场供应分析从近两年土地成交情况来看，20_年6月份开始土地市场进入活跃期。20_年第一季度由于惯性，土地市场表现尚可，随后在一波紧似一波的调控之下，土地市场逐渐低迷。二商业用地成交量开始显露。20_年前_月份共成交商业用地99.3万平方米，住宅用地72.5万平方米。而20_年同时期成交商业用地47.5万平方米，住宅用地154.6万平方米。数据显示，20_年住宅用地成交仅为去年同期的50%。商业用地则大幅增加，是去年同期的2倍。二、商品房市场供应分析从住宅和商业可售面积
34、的变动来看，商业地产发展较为平稳。住宅类可售面积呈现明显的“V”型轨迹。20_年由于住宅市场异常火爆，导致住宅可售面积急剧下滑，到了20_年年底，住宅可售面积仅为74.9万平方米。从20_年5月份开始，受到调控影响，处于对未来不确定因素的考虑，很多开发商开始大力推盘，使得住宅可售面积在_月份突破200万平方米。这与20_年3月份基本持平。三、20_年商品房市场供应预测从土地市场对商品房市场的转化来看，20_年市场供应将不断放量。20_年大量成交的住宅用地将以商品房形式投放市场。这部分供应量高达313.8万平方米，加上目前的200万平方米的存量房，明年总供应量将超过500万平方米。而住宅市场井喷
35、的20_年全年销售量是620万平方米。数据对比显示，市场后期压力较大。20_年商业用地成交量为72万平方米，加上目前的62万存量房，总供应为134万平方米。20_年商业类物业销售量不足12万平方米。市场销售压力非常明显。第三部分：销售回顾及预测20_年前_个月共销售住宅36047套，商业销售975套。而20_年同期分别是71259套和1419套。预计20_年在国家强势调控的背景下，住宅销售将会回落到20_年的水平。全年预计销售住宅约3万套。20_年成交量走势如下所示：第四部分：价格回顾及预测20_年商品房价格走势在密集调控之下，杭州楼市价格依然表现出强烈的上扬趋势。尽管_月份有所回落，但依然保
36、持高位。预计20_年房价不会出现大幅回落：第一、楼市成交量已保持1年多的旺盛态势，开发商资金充裕，短期不会全面降价。第二、土地市场尽管较20_年有所趋缓，但楼面价格依然居高不下。在土地价格不断上涨之下，商品房价格下行的空间有限。第三、通货膨胀凸显，大宗商品价格持续攀升。带动上下游行业纷纷提价。在这样的背景之下，房价难以出现全面下降的趋势。但是在强势调控之下，房价上行压力也将持续增加。截至目前，调控虽未对开发商造成实质性压制。但此次调控与以往不同，主要表现在以下两点：(一)调控力度最强。20_年之前房地产市场经历过好多次宏观调控，包括出台国八条、国六条、新国四条等等，但是这些政策出台后，开发商往
37、往看不清方向。而这一次的新国十条，不仅严厉，而且方向明确，就是要把房价降下来,降低楼市风险。此次政策出台密集程度、力度都是空前的。(二)调控周期最长。此次调控自出台以来，就遭受到一片质疑。无论是普通购房者还是业内人士，都质疑此次调控难以为继。但随后中央和各部委的表态和行动，显示了对于调控的决心。早在今年8月份，国务院副李总理就曾经在8天内两次提出坚决抑制房地产投机炒作行为。从讲话释放的信号来看，此次房地产调控不达目的不会罢休。此轮调控有可能成为史上最长的调控。因此，如果房企不能适时调整发展战略，后期所面对的调控压力非常大，对企业长期发展非常不利。如果不能当机立断，一旦态势发生转变，那时将亡羊补
38、牢，为时已晚。笔者建议开发商转“危”为“机”，在基于宏观形势判断下，快速调整自身发展战略。企业需要主动配合政府的宏观调控，正如王石(微博博客)所言“这次调控不是严厉打击的开始，而是重新建设的开始，市场格局重新变化，行业发展趋势也将发生变化，发展商必须主动配合这种趋势。”这就需要开发商做到以下几点：首先，要树立对楼市调控和楼市发展的正确认识。要充分认识到调控的目标是要建设一个更加健全的多层次的住房供应体系，而不是要彻底摧毁1998年住房货币化改革的根基。这种涵盖社会各个层面居住需求的住房供应体系，需要政府和企业的共同努力。因此，理性、建设性才具有现实意义。其次，要向专业化、规模化、集团化方向发展
39、。我国房地产业经过几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。从全国范围看，部分房地产企业正逐渐从地方走向区域、走向全国、实现规模化。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小而又缺乏核心竞争力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。第三，要转变单一模式的投资战略。由于近几年住宅市场发展快速，房企都蜂拥而入。形成了住宅市场一枝独秀的不均衡格局。对房地产行业的发展极为不利。房企应该以此次调控为契机，将多元化经营纳入战略规划。争取在商业、物业、酒店、高尔夫多重领域的拓展中崭露头角。这些都将有利于降低运营风险和抵御地产行业的周期性震荡。第四，要树立以人为本，以市场为导向的经营准则。这就要求房企一方面要加强内部管理，优化工作流程，保障工期，保证质量，一如既往打造高品质产品;另一方面要认真分析政策导向和市场发展趋势，尊重市场客观规律，深入了解购房者的消费习惯。制定正确的经营发展战略，强化品牌优势，拓宽营销思路及渠道。
