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1、XX市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条目的依据为了加强商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法城市商品房预售管理办法等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条适用范围本市行政区域内商品房预售资金的收存、使用及其监督管理，适用本办法。屈家岭管理区商品房预售资金监管工作纳入中心城区统一管理。本办法所称商品房预售资金，是指购房人购买预售商品房时向房地产开发企业支付的全部购房款，包括定金、预付款、一次性付款、首付款、分期付款、商业贷款、住房公积金贷款等。第三条监管原则商品房预售资金监管坚持政府统一领
2、导，社会各方参与，实行专户专存、专款专用、全程监管、节点控制。第四条部门职责市住建部门负责指导和监督全市商品房预售资金监管工作，组织实施中心城区商品房预售资金监管工作，东宝区、掇刀区住建部门按照市住建部门确定的职责分工协助做好相关工作，屈家岭管理区管委会、漳河新区管委会依法受市住建部门委托开展监管工作。沙洋县、钟祥市、京山市住建部门负责本辖区内商品房预售资金监管工作。各级住建部门及屈家岭管理区管委会、漳河新区管委会应当明确具体的监管机构负责商品房预售资金监管的日常工作。人民银行XX市中心支行负责对房地产开发企业开设、变更、撤销商品房预售资金监管账户情况进行监督管理。银保监会XX监管分局负责对商
3、业银行发放预售商品房贷款、收存及拨付预售资金的操作风险和合规性进行监督管理，依法查处违法违规行为。XX住房公积金中心负责对受委托商业银行发放住房公积金贷款情况进行监督管理。各级行政审批部门负责在核发商品房预售许可证时审查商品房预售资金监管协议签订及监管账户开设情况。第五条监管期限商品房预售资金监管期限，自取得商品房预售许可证之日起，至完成房屋所有权首次登记之日止。第六条信息平台住建部门应当建设具有预售资金监管功能的商品房网上备案系统，与行政审批部门、自然资源和规划部门、住房公积金中心及有关商业银行建立信息互通机制，保证商品房预售许可、预售合同网签备案、购房款收存、购房贷款发放、预售资金拨付、不
4、动产登记等信息及时共享，实现预售资金监管网络化、信息化、智能化。第七条投诉举报任何单位和个人对违反商品房预售资金监管规定的行为，有权投诉、举报。负有相应监管职责的部门应当及时调查处理，并回复投诉人、举报人。建立房地产开发企业在预售资金监管账户以外收取购房款、弄虚作假支取预售资金，贷款银行未按规定将购房贷款发放至预售资金监管账户举报奖励制度，对举报情况属实的单位和个人给予物质奖励。第二章监管银行及监管账户第八条监管银行名录住建部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，根据资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，并建立商品房预售资金监管银行
5、名录。商品房预售资金监管银行名录应当通过住建部门门户网站予以公示，实行动态管理，具体管理制度由市住建部门会同人民银行XX市中心支行、银保监会XX监管分局制定。第九条监管账户房地产开发企业预售商品房前，应当在商品房预售资金监管银行名录中选择一家商业银行或者所属分支机构作为监管银行，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户。监管账户专项用于预售资金的收存和支取。商品房预售资金监管终止后，监管账户应当撤销。第十条监管协议房地产开发企业开设预售资金监管账户后，住建部门应当与房地产开发企业、监管银行签订预售资金监管协议。监管协议应当载明预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任，以及出
6、现重大风险隐患时的应急处置措施等内容。监管协议主要内容应当载入商品房预售方案。市住建部门会同人民银行XX市中心支行、银保监会XX监管分局制定预售资金监管协议示范文本，并向社会公布。第十一条监管信息公示行政审批部门许可预售商品房的，应当将监管银行、监管账户等信息载入商品房预售许可证。住建部门应当通过门户网站及时向社会公布新建商品房预售资金监管银行、监管账户等信息，供社会公众查询。房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应当及时在商品房销售现场显著位置公示预售资金监管银行、监管账户及监管协议。房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同时，应当将预售资金监管银行、监管账户等主要信息录入合同文本。第十二条
7、监管银行及账号的变更商品房预售资金监管银行及监管账号确定后原则上不得变更。确需变更的，应当经当地住建部门审查同意；变更监管银行的，应当与变更后的监管银行重新签订监管协议。第三章预售资金收存第十三条购房人付款购房人支付预售商品房购房款时，应当直接交入房地产开发企业开设的预售资金监管账户。申请贷款支付购房款的，购房人和贷款人应当约定将贷款直接发放至预售资金监管账户。住建部门应当通过商品房网上备案系统提供监管账户预售资金收存信息查询服务。购房人可以登陆商品房网上备案系统查询所支付的购房款交入监管账户情况。第十四条网签备案预售商品房时，房地产开发企业和购房人应当通过商品房网上备案系统签订预售合同。购房
8、人将一次性付款或者首付款按照和房地产开发企业的约定足额交入预售资金监管账户后，商品房网上备案系统方可提供商品房预售合同网签备案服务。第十五条出卖人收款房地产开发企业应当通过预售资金监管账户收取购房款，不得要求购房人交入非监管账户，不得在监管账户以外收取购房款，不得以其他名义收取购房款。禁止房地产开发企业通过非网签方式与购房人签订商品房预售合同，或者通过转让商品房使用权等方式变相预售商品房，私自收取购房款。第十六条贷款发放商业银行和住房公积金中心发放预售商品房贷款时，应当审查商品房预售合同网签备案情况,按照借款合同约定的时间、金额将贷款直接划入房地产开发企业开设的预售资金监管账户，不得在网签备案
9、前发放，不得私自留存，不得转入购房人账户和房地产开发企业非监管账户。禁止商业银行和住房公积金中心为未通过商品房网上备案系统网签的预售商品房发放购房贷款。商业银行或者住房公积金中心与房地产开发企业签订预售商品房贷款合作协议时，应当约定将贷款直接划入预售资金监管账户。第四章预售资金使用管理第十七条监管额度商品房预售应当根据监管账户中确保项目竣工交付所需的资金数额确定预售资金监管额度。实行商品住房全装修的，应当将装修费用纳入监管额度。住建部门应当组织工程造价咨询机构制定年度区域商品房项目建设工程造价平均水平，并结合建设工程施工合同金额及项目交付使用条件等因素合理核定预售资金监管额度，并向社会公布。监
10、管账户内预售资金达到监管额度后，房地产开发企业方可申请使用；未达到监管额度，房地产开发企业因正当事由确需使用的，应当书面说明情况，并经当地住建部门审查同意。第十八条使用节点及留存比例监管账户内预售资金按照预售商品房项目取得预售许可证、主体结构封顶、竣工验收、完成房屋所有权首次登记等四个环节设置使用节点,并设置相应的留存比例。完成房屋所有权首次登记前，监管账户内的资金余额不得低于监管额度资金总额的5%。住建部门应当根据商品房项目具体情况确定预售资金各使用节点的留存比例，并采取现场查看、信息核查等方式对使用节点进行审核确认。第十九条资金用途监管额度内预售资金专项用于购置商品房项目建设所必需的建筑材
11、料、设备，支付施工进度款，以及与项目建设直接相关的其他费用等，不得用于支付土地出让金，不得用于偿还借款本息。进入监管账户的预售资金超过监管额度的，房地产开发企业可以提取超过的部分，优先用于偿还商品房项目借款本息。第二十条资金计划房地产开发企业应当根据预售商品房项目建设方案和施工进度在预售资金各使用节点向当地住建部门申报截至下一支付节点的后续工程量、所需资金数额及用款计划。后续工程量、所需资金数额及用款计划应当经施工单位、工程监理单位审核确认。第二十一条使用程序房地产开发企业需要使用监管额度内预售资金的，应当向当地住建部门提出申请，并提供符合使用条件的信息资料，经审核同意后，由监管银行拨付给核定
12、的收款人。符合预售资金使用条件的，住建部门应当自收到申请之日起二个工作日内完成审核，监管银行应当自收到住建部门审核意见后一个工作日内完成拨付。住建部门和商业银行应当简化预售资金申请、审核、拨付程序及相关信息资料，推行全程网上办理，提高资金拨付效率。第二十二条拨付规定监管银行应当全面履行预售资金监管协议约定，根据住建部门审核意见及时、准确拨付预售资金，不得擅自拨付、扣划、截留、挪用或者拖延拨付。监管银行接到人民法院等对监管账户的查封、冻结、扣划措施时，应当及时将有关情况书面告知当地住建部门。第二十三条使用规定房地产开发企业应当根据商品房项目建设需要申请、使用预售资金，不得弄虚作假支取,不得截留、
13、挪用，再次申请用款时应当提交上次拨付款项的支付凭证。勘察、设计、施工、工程监理单位应当如实提供商品房项目建设费用相关信息资料，不得配合或者串通房地产开发企业弄虚作假支取预售资金。第二十四条分类监管市住建部门根据资质等级、经营业绩和诚信记录等因素，对在本市从业的房地产开发企业建立信用等级评价制度，并分年度发布信用等级评定结果。信用等级高的房地产开发企业开发建设的预售商品房项目，可以适当降低预售资金监管额度；信用等级低的，应当适当提高监管额度。调整幅度最多不得超过十个百分点。第五章监测预警和应急处置第二十五条信息推送监管银行应当按照监管账户建立预售资金收存、支出台账，实时向商品房网上备案系统推送预
14、售资金收存和拨付信息，并按月定期与当地住建部门对账。第二十六条监测报告住建部门应当对预售资金收存、使用情况进行监督检查，并与商品房网签备案情况及项目建设进度比对分析，按年度向当地人民政府报送辖区预售商品房项目预售资金监测报告。监测报告应当包括商品房销售情况、项目建设进度、预售资金收存、使用监管及竣工交付风险隐患等情况。第二十七条预警预报预售商品房项目存在监管账户外收取购房款、不按照规定使用或者弄虚作假支取预售资金、擅自划转预售资金等违反预售资金监管规定情形的，当地住建部门根据具体情况，可以采取提高预售资金监管额度、暂停商品房预售合同网签、暂停批准使用预售资金等措施；可能影响竣工交付的，可以向社
15、会发布交易风险警示。第二十八条应急处置预售商品房项目出现重大风险隐患，无法正常竣工交付，严重损害购房人合法权益时，市、县人民政府可以根据风险防控需要，指定相关机构接管预售资金监管账户或者建立第三方监管账户，对预售资金实行封闭管理，保证用于项目建设。住建部门会同人民银行分支机构、银保监等部门制定重大风险隐患预售商品房项目应急处置预案，经同级人民政府批准后向社会公布。第六章法律责任第二十九条违规收存的罚则房地产开发企业违反本办法第十五条第一款规定，在监管账户外收取购房款，或者以其他名义收取购房款的，由市、县住建部门责令限期改正,通报批评；逾期不改正的，并处一万元以上三万元以下罚款。房地产开发企业违
16、反本办法第十五条第二款规定，通过非网签方式与购房人签订商品房预售合同，或者通过转让商品房使用权等方式变相预售商品房，并私自收取购房款的,由市、县住建部门责令限期改正，通报批评，处三万元以上五万元以下罚款；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。第三十条违规放贷的罚则贷款银行违反本办法第十六条第一款规定，未将商业贷款、住房公积金贷款划入预售资金监管账户的，由银保监部门责令限期改正，并依照有关金融管理规定处理；列入商品房预售资金监管银行名录的,由住建部门从监管银行名录中删除，二年内不得再次列入。第三十一条监管银行罚则监管银行违反本办法第二十二条第一款规定，擅自拨付、扣划、截留、挪用或者拖延拨付预
17、售资金的，由银保监部门责令限期改正，并依照有关金融管理规定处理。预售资金无法追回的，监管银行应当依法承担相应赔偿责任。监管银行违反本办法第二十二条第二款、第二十五条规定，不履行及时告知、信息推送或者按时对账义务的，由银保监部门责令限期改正，并依照有关金融管理规定处理。监管银行有前二款规定行为，逾期不改正的，由市、县住建部门提前终止预售资金监管协议，从监管银行名录中删除，二年内不得再次列入。第三十二条违规支取的罚则房地产开发企业违反本办法第二十三条第一款规定，弄虚作假支取预售资金的，由市、县住建部门责令限期改正，通报批评；逾期不改正的，并处一万元以上三万元以下罚款；情节严重的，并处三万元以上五万
18、元以下罚款。勘察、设计、施工、工程监理单位违反本办法第二十三条第二款规定，提供虚假信息资料，配合或者串通房地产开发企业违规支取预售资金的，由市、县住建部门责令限期改正，处一万元以上三万元以下罚款；逾期不改正的，处三万元以上五万元以下罚款。第三十三条信用管理房地产开发企业、商业银行，勘察、设计、施工、工程监理单位违反本办法规定的，作为不诚信行为记入企业信用档案，并录入相关企业信用信息平台。第三十四条政务处分监管部门、国有商业银行公职人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非国有商业银行工作人员在商品房预售资金监管工作中严重失职
19、、营私舞弊的，用人单位应当依法予以处理。第七章附则第三十五条实施细则各地应当根据本办法制定具体的实施细则，组织开展辖区商品房预售资金监管工作。中心城区商品房预售资金监管实施细则由市住建部门负责组织制定。第三十六条实施日期本办法自202X年X月X日起施行。关于XX市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）的起草说明一、立法背景商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是新建商品房交易管理的核心环节，是保障购房人消费安全的关键举措。截止目前，商品房预售资金监管在国家和湖北省层面尚无专门立法，各地基本上依照住建部及自行制定的政策文件开展监管工作。2013年1月17日，市政府出台XX市中心城区商品
20、房预售资金监管办法（试行）（市政府令第17号）。该办法为规范中心城区商品房预售资金监管工作提供了依据支撑，在保护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展方面发挥了积极作用。随着我市房地产行业的迅猛发展，新建商品房市场出现了一些问题，主要是相当数量楼盘长期延迟交房、逾期办证，甚至“乱尾”，严重损害了购房人合法权益，影响了社会和谐稳定。现行办法由于实施时间较长，相关制度措施设计严重滞后，且效力层次低下,已无法有效发挥监管效能，不再满足监管工作需要。适应形势发展变化，开展商品房预售资金监管方面的地方立法，对于当前我市优化商品房预售资金监管，实现保交楼、稳民生目标意义重大。2022年初，市政府出台年
21、度立法计划，将XX市新建商品房预售资金监管办法列为年度审议的市政府规章项目。按照市政府安排部署及市司法局有关具体要求,市住建局作为起草责任单位，遵照规章制定程序，结合本地实际起草了XX市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）（以下简称办法（征求意见稿）。二、起草依据本次立法起草对涉及商品房预售资金监管的现行有效法律、法规、规章及规范性文件进行了全面检索，汇编了立法参阅件。办法（征求意见稿）主要制定依据有中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法,住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房（2010）53号），住建部、人民银行、银保监会关于规范商品房
22、预售资金监管的意见（建房（2022）16号）以及省住建厅、人民银行武汉分行、银保监会湖北监管局关于转发住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见的通知（2022）428号），最高人民法院、住建部、人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知（法（2022）12号）制定，同时借鉴参考了一些外地城市的经验做法。三、起草过程3月30日，市政府办公室印发了XX市人民政府2022年立法计划，将XX市新建商品房预售资金监管办法列入2022年政府规章计划项目，并确定市住建局为起草部门。我局随即制定2022年度住房和城乡建设立法任务分解实施方案，成立年度立法工
23、作领导小组和办法起草工作专班。4月26日，我局组织召开立法需求座谈会，听取各县、市、区住建局和相关局属单位及机关科室意见和建议，明确我市商品房预售资金监管立法的方向和重点。5月，起草工作专班开展资料检索和立法调研等工作，完成立法参阅件编撰。6月，在前期调研的基础上完成办法（征求意见稿）初稿起草工作，并拟定制定依据对照表。7月26日，组织召开中心城区部分房地产开发企业座谈会，听取房地产开发企业和XX市房地产业协会代表的意见和建议。8月8日，组织召开金融行业主管部门、中心城区部分商业银行座谈会，听取人民银行XX市中心支行、银保监会XX监管分局、XX住房公积金中心及商业银行专业人士的意见和建议。8月
24、31日，再次座谈听取人民银行XX市中心支行、银保监会XX监管分局、农行XX分行专业人士的意见和建议。事后，工作专班对有关方面反馈的意见和建议进行了梳理汇总、甄别吸纳,对征求意见稿初稿进行了修改完善，形成了办法（征求意见稿）。四、主要内容办法（征求意见稿）共七章三十六条，包括总则、监管银行及监管账户、预售资金收存、预售资金使用管理、监测预警和应急处置、法律责任、附则。办法（征求意见稿）立足于实际需求和可操作性，遵循地方政府规章定位和设区的市立法权限，将国家、省关于商品房预售资金监管有关规定形成法律规范，并进行细化充实。有关主要内容说明如下:（一）关于适用的地域范围。经前期调研了解，中心城区及各县
25、、市均制定了商品房预售资金监管制度，但监管模式和工作方式存在较大差异，屈家岭管理区尚未出台相关制度，不便于全市预售资金监管工作的指导、协调和监督。各县、市住建部门均要求出台一部全市统一适用的监管制度。为统筹开展预售资金监管工作，集约利用立法资源，本次立法将适用地域范围界定为本市行政区域。（二）关于部门监管职责。商品房预售资金监管职责主要涉及住建、人民银行、银保监、行政审批等部门，根据住建部、人民银行、银保监会建房（2022）16号文件和最高人民法院、住建部、人民银行法（2022）12号文件规定，办法（征求意见稿）对住建部门、人民银行、银保监部门的监管职责作了详细规定，同时对行政审批、住房公积金
26、中心等部门或单位的职责也予以明确规定。其中对住建部门职责,办法（征求意见稿）在属地管理、中心城区市区职责分工、功能区受权监管等方面进一步作出了规定，并要求各地应明确具体的工作机构负责监管工作。（三）关于监管期限。为加速购房资金流动，减轻房地产开发企业经济负担，我市商品房预售资金监管期限一直以来仅截至项目办理建设工程竣工验收备案。近年来，一些楼盘虽然办理了竣工验收备案，但迟迟不能办理产权登记，引发大量矛盾纠纷，而此时预售资金监管已经终止，社会各界反映强烈。为弥补这一监管漏洞，住建部、人民银行、银保监会建房（2022）16号文件规定，监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行
27、不得擅自扣划。为此，办法（征求意见稿）将监管期限的结束时间调整为至该商品房项目完成房屋所有权首次登记之日止。（四）关于监管银行的产生。监管银行是商品房预售资金监管不可或缺的重要一方，职能作用至关重要。近年来,一些监管银行怠于职守或滥用职权，未经住建部门同意擅自拨付、截留、挪用预售资金，严重影响了监管工作的正常开展，引起了各级政府的高度重视。住建部、人民银行、银保监会建房2022）16号规定，监管银行应当通过公开招标方式确定，并通过住建部门门户网站公示。省住建厅、人民银行武汉分行、银保监会湖北监管局（2022）428号文件则进一步规定，建立承接监管银行名录库，实行名单制管理。依照上述规定，办法（
28、征求意见稿）规定了监管银行名录制度，并要求实行动态管理。（五）关于预售资金收存。预售资金能否足额收存决定监管工作成效。遵循应入尽入、“颗粒归仓”的宗旨，办法（征求意见稿）从交款、收款、贷款三个方面分别为购房人、房地产开发企业、贷款银行设定了义务性规范，其中对房地产开发企业和贷款银行还从反方面设定了禁止性规范。关于收存的监管措施，一直都是预售资金资金监管的难点，办法（征求意见稿）为此设定专条，明确规定一次性付款或首付款交入预售资金监管账户后，商品房网上备案系统方可提供预售合同网签备案服务。（六）关于预售资金使用监管。办法（征求意见稿）从监管额度、使用节点及留存比例、资金用途、使用程序、资金计划、
29、拨付规定、使用规定等方面各设单条作出明确规定。对预售资金监管额度，考虑到监管工作的地方差异性，办法（征求意见稿）仅作了原则性规定，未对确定标准作出具体规定，给予各地自主决定权。对使用节点及留存比例，办法（征求意见稿）设定了统一的四个节点和节点审查措施，但对留存比例同样规定由各地自主决定。为优化预售资金监管，提升资金使用效率，办法（征求意见稿）规定对超过监管额度的部分由房地产开发企业自主使用，同时还设定了根据信用评价结果实行分类监管制度。（七）关于超前防范和应急处置。为充分彰显全程监管的预售资金监管原则，办法（征求意见稿）坚持以预防为主，预防和惩处相结合，在事前、事中、事后环节均设定了相应监管规
30、范，特别是在监测预警方面作出了具体规定，要求监管银行按时推送资金入账、支取信息，及时履行相关告知义务，规定住建部门应当加强监督检查和监测分析，按年度向同级人民政府报告监测情况，在一定情形下时可以采取必要的监管措施。对存在重大风险隐患、无法正常交付的预售商品房项目，办法（征求意见稿）规定了应急处置措施，市、县人民政府可以指定相关机构接管预售资金监管账户或者建立第三方监管账户，对预售资金实行封闭管理，保证用于项目建设。（八）关于法律责任。为体现地方政府规章的刚性约束力，依照中华人民共和国行政处罚法第十四条以及湖北省人大常委会关于政府规章设定行政处罚罚款限额的规定，办法（征求意见稿）对设定的部分强制
31、性规范规定了行政处罚措施，主要体现在违规收存、违规支取预售资金方面，涉及行政处罚对象包括房地产开发企业以及勘察、设计、施工、工程监理单位。对贷款银行和监管银行的违法责任，考虑到相关主管部门实行垂直管理，未设定行政处罚措施,仅规定了必要的行政处理措施。（九）关于配套制度。商品房预售资金监管周期长、环节多，是一项非常细致的工作，且各地监管工作具有差异性,立法条文无法面面俱到、详列细陈。办法（征求意见稿）规定由各地根据本办法制定具体的实施细则组织开展辖区监管工作，其中屈家岭管理区因商品房项目不多，适用中心城区监管实施细则。同时对监管银行名录管理、监管协议文本发布、监管应急预案制定等事项，亦需相关部门制定配套制度措施，以落实立法要求。
