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1、2011年物业项目经理培训课程 物业管理风险评估及防范培训人：黄路燕 高级物业经理,时,间：2011年03月01日,2011年物业时间：2011年03月01日,CB Richard Ellis | Page 2,课程目录,第一部分：什么是风险管理？,第二部分：物业管理服务风险管理,第一节：风险管理的概念,第二节：风险管理实施的步骤,第一节：物业管理风险评估,第二节：物业管理风险的转移,第三节：物业管理外判合同管理技巧,CB Richard Ellis | Page 2课程目录第,CB Richard Ellis | Page 3,第一部分,什么是风险管理？,CB Richard Ellis |
2、 Page 3第一部分什,CB Richard Ellis | Page 4,假设您是一名飞行员，你所驾驶的飞机飞越在非洲丛林上，热带雨林吸引了您，突然，飞机发生故障，你必须马上跳伞。与你一起降落在非洲丛林中有14样物品，这时你们必须为生存作出一些决定。,先带走那些？那些可以帮助我？,游戏,CB Richard Ellis | Page 4假设您是一,1、药箱2、手提收音机3、打火机4、三只高尔夫球杆5、七个大的绿的垃圾袋6、指南针7、蜡烛CB Richard Ellis | Page 5,8、手枪9、一瓶驱虫剂10、蛇咬药箱11、大砍刀12、一盒轻便食物13、一张防水毛毯14、一个热水瓶,游
3、戏一起降落的14 样物品,1、药箱8、手枪游戏,CB Richard Ellis | Page 6,你的选择？,游戏,CB Richard Ellis | Page 6你的选择？,CB Richard Ellis | Page 7,1、药箱2、手提收音机3、打火机,(,),4、三只高尔夫球杆 (,),5、七个大的绿的垃圾袋 (,),6、指南针,(,),7、蜡烛,(,),8、手枪9、一瓶驱虫剂10、蛇咬药箱,(,),11、大砍刀,(,),12、一盒轻便食物 (,),13、一张防水毛毯 (,),14、一个热水瓶,(,),游戏写下您的选择,CB Richard Ellis | Page 71、药箱(
4、,CB Richard Ellis | Page 8,1、你的选择？,2、请说出你的理由？,3、你的选择里潜有危机吗？你有何考虑？,CB Richard Ellis | Page 81、你的选,CB Richard Ellis | Page 9,一、风险管理,机率结果,反映出某特定危害事件之发生机率与该有关事件所造成果之综,合评估。,第一节、风险管理的概念,风险管理是一个过程，包括运用既定的步骤去辨别、评估和控,制风险，从而减少事故发生可能性或使受影响的范围和损失控制,在一个可接受的程度。,CB Richard Ellis | Page 9一、风险管,CB Richard Ellis | Pa
5、ge 10,二、危害的定义,第一节、风险管理的概念,危险的来源；产生不幸或损失的机会,CB Richard Ellis | Page 10二、危害,第一节、风险管理的概念三、危机定义,-,个人、群体或组织无法用正常程序处理，而且突然变迁所产生压力的一种情境。任何对企业的生存和前途构成威胁的事件。须考虑两个条件：发生机会率和事件响应的迫切率,例如：三聚氢铵事件对乳制品行业的影响国家政策调控对房地产开发企业的影响CB Richard Ellis | Page 11,第一节、风险管理的概念-个人、群体或组织无法用正常程序处理,第一节、风险管理的概念三、危机风险？,风险危机,1、可预知，可评估2、可管
6、理、消除、转移及降低1、突然发生的，可以预知或评估的机会比较低可预知，可评估2、不可消除、转移及降低，只,可以管理2CB Richard Ellis | Page 12,未发生已发生,第一节、风险管理的概念风1、可预知，可评估可以管理未,建立组织,确认危害类别,分析危害类别,评估,降低风险,第二节、风险管理实施的步骤,一、风险管理步骤,建立组织1、目的2、责任人3、实施准则4、定下主要因素,确认危害类别1、会发生的情况？2、发生形式,分析危害类别1、检讨控制体系2、可能性3、结果4、风险水平,评估1、评估风险2、风险评级3、统计高及中风险,降低风险1、确定降低措施2、建立风险管理计划3、实施,
7、监管及检讨CB Richard Ellis | Page 13,建立组织确认危害类别分析危害类别评估降低风险第二节、风险管理,1、建立组织,2、专职工作小组3、执行层面的的参与,准则：风险等级、可能性、影响因素及结果确定主要因素：1、资源运用2、培训3、汇报机制CB Richard Ellis | Page 14,第二节、风险管理实施的步骤目的：降低管理风险、减少财务风险、制定标准？负责人：1、管理层的重视,1、建立组织2、专职工作小组准则：风险等级、可能性、影响因,运作体系风险人为风险财务风险CB Richard Ellis | Page 15,仪器/物料风险环境风险政策/法律风险,第二节、
8、风险管理实施的步骤2、确认危害类别寻找危害,运作体系风险仪器/物料风险第二节、风险管理实施的步骤,2.1 运作体系危害,1、制度的缺失,2、程序/流程的不正确3、管理工具使用不当，如计算机系统数据4、确误的决策5、监控体系（未建立，或监管执行实施不到位）CB Richard Ellis | Page 16,第二节、风险管理实施的步骤,2.1 运作体系危害1、制度的缺失2、程序/流程的不正确第,2.2 人为危害,1、专业责任（错误的建议、疏忽、不称职）,2、丑闻3、工作质量4、职业健康及安全5、恐怖活动6、性格（种族歧视、人格分裂）CB Richard Ellis | Page 17,第二节、风
9、险管理实施的步骤,2.2 人为危害1、专业责任（错误的建议、疏忽、不称职）2,2.3 财务危害,1、利率,2、汇率3、信贷CB Richard Ellis | Page 18,第二节、风险管理实施的步骤,2.3 财务危害1、利率2、汇率第二节、风险管理实施的步,2.4,仪器及物料,1、设计缺陷,2、施工质量3、设备老化4、规格不适5、使用过期物料CB Richard Ellis | Page 19,第二节、风险管理实施的步骤,2.4仪器及物料1、设计缺陷2、施工质量第二节、风险管理实,2.5 环境危害,1、污染,2、风、火、水、电3、化学用品4、传染病5、空气污染CB Richard Elli
10、s | Page 20,第二节、风险管理实施的步骤,2.5 环境危害1、污染2、风、火、水、电第二节、风险管理,2.6 法律及市场,2、社会及市场稳定3、保险,4、新政策5、客户及市场调整CB Richard Ellis | Page 21,第二节、风险管理实施的步骤1、违法运营,2.6 法律及市场2、社会及市场稳定4、新政策第二节、风,发生的可能性CB Richard Ellis | Page 22,结果,监控系统,第二节、风险管理实施的步骤3、分析危害类别3.1 检讨控制系统,发生的可能性结果监控系统第二节、风险管理实施的步骤,CB Richard Ellis | Page 23,3.2
11、可能性级别,第二节、风险管理实施的步骤,等级可能性机率结果5 90%灾难450% to 90%严重,CB Richard Ellis | Page 24,业主,物业运作,员工,租户,群众,管理公司,火灾,第二节、风险管理实施的步骤3.3 如何决定结果,CB Richard Ellis | Page 24业主物业,3.3,如何决定结果,大厦设备房发生水浸事件，不同的人仕评估等级结果不同,业主：严重租户：中等管理公司：严重保险公司：灾难性同一事对相关单位的影响不同，其评估等级亦不同CB Richard Ellis | Page 25,第二节、风险管理实施的步骤,3.3如何决定结果大厦设备房发生水浸
12、事件，不同的人仕评估等,CB Richard Ellis | Page 26,4、风险评估,4.1 评估风险,1、预防措施是否足够2、监控措施是否到位3、是否符合法规要求,4、培训是否到位？员工是否知道如何操作,第二节、风险管理实施的步骤,CB Richard Ellis | Page 264、风险,1,2,3,4,5,32,结 果CB Richard Ellis | Page 27,可能性,低风险1,高风险中风险,第二节、风险管理实施的步骤4、风险评估4.1 风险评级54,123453结 果可低风险高风险第二节、风险管,CB Richard Ellis | Page 28,高风险：1、外包,
13、2、风险转移3、改善流程,中风险：,在资源允许的情况下，用外包、风险转移及改善流程方法降低风险,低风险：,可暂不采取额外行动,4、风险评估,4.1 风险管控方法：,第二节、风险管理实施的步骤,CB Richard Ellis | Page 28高风险：,CB Richard Ellis | Page 29,4、风险评估,4.2 制定风险改善计划,第二节、风险管理实施的步骤,风险类别现存问题成因整改措施建议完成日期高污水处理未按规定执,CB Richard Ellis | Page 30,第二部分,物业管理风险评估,CB Richard Ellis | Page 30第二部分,CB Richar
14、d Ellis | Page 31,第一节 物业管理风险评估,一、为什么要实施风险管理,1、物业管理行业发展和竞争的结果,2、保险范围所不及之处,3、物业服务多元化的发展,4、维护业主的财务,CB Richard Ellis | Page 31第一节,建立组织,评估,降低风险,建立组织,确认危害类别 分析危害类别,评估,降低风险,1、目的2、责任人3、实施准则4、定下主要因素,1、会发生的情况？2、发生形式,1、检讨控制体系2、可能性3、结果4、风险水平,1、评估风险2、风险评级3、统计高及中风险,1、确定降低措施2、建立风险管理计划3、实施,监管及检讨CB Richard Ellis | P
15、age 32,第一节 物业管理风险评估二、物业管理企业风险管理步骤,建立组织评估降低风险建立组织确认危害类别 分析危害类别评估,第一节 物业管理风险评估三、物业管理企业危害分析外来危害，具有不可控性,自然,租户,环境,社会,业主CB Richard Ellis | Page 33,群众,外来,第一节 物业管理风险评估自然租户环境社会业主群众外来,管理体系,设备管理,行政事务员工管理,安全管理财务管理CB Richard Ellis | Page 34,内部,第一节 物业管理风险评估四、物业管理企业危害分析内部危害，具有可控性,管理体系设备管理行政事务安全管理内部第一节 物业管理,CB Rich
16、ard Ellis | Page 35,四、风险分析辅助工具制定危害查验清单,1、运营体系,2、采购管理,3、资产管理,4、合同管理,5、工程管理,6、客服管理,7、安全管理,第一节 物业管理风险评估,CB Richard Ellis | Page 35四、风险,CB Richard Ellis | Page 36,五、建立四级风险管理体制,四级,三级,二级,一级,集团公司抽检,物业总公司抽检,分公司抽检,自检,第一节 物业管理风险评估,CB Richard Ellis | Page 36五、建立,CB Richard Ellis | Page 37,一、物业管理企业所涉及的保险之法律责任保险
17、类, 物业管理责任保险 公众责任保险, 电梯/游泳池责任保险 火灾公众责任保险, 房屋出租人责任保险,第二节 风险转移,CB Richard Ellis | Page 37一、物业,CB Richard Ellis | Page 38,二、物业管理企业之财产保险类, 财务一切险 财务保险, 利润损失险 财务基本险 财务综合险 机器损坏险 现金险 家财险,第二节 风险转移,CB Richard Ellis | Page 38二、物业,CB Richard Ellis | Page 39,三、物业管理企业之员工保险类, 雇主责任 雇主忠诚 医疗,第二节 风险转移,CB Richard Ellis
18、| Page 39三、物业,CB Richard Ellis | Page 40,三、物业管理企业之其它类, 汽车险, 人身意外伤害（普通及交通）,第二节 风险转移,CB Richard Ellis | Page 40三、物业,CB Richard Ellis | Page 41,三、物业管理外包合同管理技巧：,1、严审供应商资质,2、要求购买保险,3、严格执行验收,4、定期的检讨及数据数据,第三节 物业管理外判合同管理技巧,CB Richard Ellis | Page 41三、物业,CB Richard Ellis | Page 42,第三部分头脑风暴,CB Richard Ellis |
19、 Page 42第三部分,CB Richard Ellis | Page 43,课程题纲,CB Richard Ellis | Page 43课程题纲,CB Richard Ellis | Page 44, 1.我们的项目存在那些风险？, 2.请制定危害查验清单（越详细越好）, 3.你有什么风险管控计划？, 4.分享,CB Richard Ellis | Page 44 1.,服务意识，一专多能,尽职尽责，有使命感,管理意识，有责任感积极主动，自动自发CB Richard Ellis | Page 45,总结（二）：培养六大职业化意识Thank You!关爱为桥，严格为路品德为根，诚信为本,服务意识，一专多能尽职尽责，有使命感管理意识，有责任感,
