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1、户型图,(o),如何学会,？,世联行无锡企划组内部培训课件系列户型图专题上仅供内部交流,第一章、户型家配图的种类第二章、新手必须学会看户型图符号第三章、分析户型图的基础切入点第四章、评判好户型的几大标准第五章、关于户型的相关基础风水知识第六章、如何正确认识户型的优劣势第七章、市场上流行的户型解读,课件目录,第一章 户型家配图的种类,最原始-黑白线稿,最常见-电脑绘彩图、手绘图,最直观-三维家配图,无锡中海凤凰熙岸,无锡金辉梁溪原著,第二章 户型图常出现符号篇,大门扇形，代表推开的动作以及范围,窗户 （三条细密横线是“玻璃”的意思） 可以分为普通窗户、飘窗，落地窗等等。,衣柜一般是个矩形，里面一
2、格格的。,天井一般呈矩形向室外凸起。色块表示全赠送和抬高。,承重墙黑色实心墙体部分。,非承重墙浅色或空心墙体部分。仅用于间隔空间用。最外围的涉及外立面的承重墙也不能轻易改动。,阳台普遍与客厅或厨房连接，前者属于生活阳台，专供晾衣服用；后者一般用作储物功能。进深在2.5米内一般按半赠送处理。若客厅阳台和生活阳台正好相对，也就是我们常说的“对流”。,户型案例：绿地波士顿公馆4室2厅 面积约为：135 M2,空调用矩形框里AC表示,或者矩形里面打叉画杠或斜杠。,第三章 分析户型图的基础切入点,住宅户型的“八大”使用功能起居。就餐。厨卫。就寝。储藏。工作。学习。休闲。住宅户型的“三类”空间公共空间：起
3、居室（客厅）。餐厅。阳台私密空间：卧室。书房。衣帽间。主卧卫生间服务空间：厨房。公共卫生间。工人房。储藏室。工作阳台。,第一课,第二课：市场上对于户型的一般关注点,客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等）主卧室：合理（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立、通风采光厨房：宽敞实用、有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性、通风次卧室：做书房、客房适宜阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲,注：在户型评价时，要尊重市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤的逐一加以评价。,第四章、评判好户型的N大标准,1、户型方正方正户型不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费心理。反之，异形户型空间利用率低，不方便
4、家具摆放。风水不佳，潜在影响住户情绪。,五洲国际银河城1室1厅 面积约为：66 M2,五洲国际银河城1室2厅 面积约为：89 M2,金匮大观 5室2厅 面积约为：267 M2,2、南北通透定义： 南北通透户型，一般是以客厅贯穿南北形成一条直接， 户型南北均设有阳台或者窗，空气能在空间中对流。 南北通透再结合全明空间，室内不仅亮堂，通风性能更是达到极致。目前购房者对于南北通透的共同理解是 ，户型南北面均为楼栋外墙，实现南北对吹穿堂风的效果。 值得一提的是，并不是所有的南北开窗户型都是真正南北通透的。 为何要南北通透？南北通透的户型，通风和采光较好；空气流动快，保证了实时的新鲜空气，室内不不易造成
5、有害菌集群；从建筑风水学来说，为大吉。户型进深过长，严重影响采光阳台一般进深1.51.8米，超过2米，影响采光,2、南北通透-真正通透案例,真正南北通透户型,南北双阳台直线相对；三面阳台，270全明设计,2、南北通透-通透案例,通透户型 ，边套位置，南北均开窗,新城香溢紫郡的84平米4房户型,点评：这是无锡市面上典型的边套小户，进深长，两开间朝南为主，属于真正意义上的南北通透户型。优点：84平米边套户型，四房设计，大量的偷面积使得户型非常实用，一方面满足了经济条件不佳但人口较多的购房者的需求，另一方面将来如做出租，多房格局收益也相对较高。户型三面通风，近全明设计。缺点：进深较长，中间部分采光不
6、佳，容易形成灰空间。,2、南北通透-不通透案例,南面开窗、北面不开窗系列,梧桐水岸85户型,点评：北面不通透系列由于北面均为承重墙，只能依靠南面通风。夏天尚能感受到习习凉风，冬季就较为憋闷了但此户型在北面不开窗的基础上做了改良，南面有厨房、客厅和双卧设计了开窗，大大弥补了北面不通透的缺陷，且双卧室均连接阳台的小户型在无锡市场上还是比较少见的。此类户型在北面不通透系列中性价比较高。,2、南北通透-不通透案例,并非所有的南北开窗都是通透户型！,楼层平面图,点评：南北均开窗，从户型图上看是南北通透，对吹穿堂风的类型。实则为中间套，由于电梯井的存在，北墙不是直接的外墙，最多也就只能通过管道井通风。,红
7、豆香江豪庭的88平户型图,3、功能布局合理,动静分区活动区和休息区分开动区 客厅、餐厅、厨房、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等 客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置，减少动线静区 卧室、书房、专用阳台和花园动区与静区之间卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷,动静分区布局对比,客房的布局影响到动静分区,动静布局分离,静区,动区,3、功能布局合理,功能设置人性化有无南阳台-晾晒空间生活阳台-有无预留洗衣机位置有无杂物放置空间独立的储藏间卫生间同步使用盥洗台、如厕去、洗浴区三段式卫生间、干湿分离,空间独立 客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙方正开阔 要留出摆放家具的完整空间，实用的布局长宽比不应失调
8、进深与面宽之比不应大于2：1入口设玄关 住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性,点评：客厅开口过多，使很多面积浪费成为交通面积,4、空间尺度合理,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,4、空间尺度合理,相对独立至少有两面墙夹一角与客厅既有关系又有分隔与厨房应有关联又独立成区,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,点评：客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎无法利用，厨房开门位置使客厅家具无法摆放。,4、空间尺度合理,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,靠近餐厅西厨可与餐厅结合距离大门不能太远直接对外采光采风有一定长度的台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备厨厕最好不要紧邻最好带一工
9、作阳台,点评：工作阳台既可减少厨房的油烟味，又可增加空间的通透性，而不算面积的设备平台则增加了实际使用面积，复合式厨房等空间细节的设计也是可圈可点。,4、空间尺度合理,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,主卧明显大于次卧，南向朝向，比客厅的朝向要求更甚大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间，确保私密性，最好布置的深一些次卧面积宜大于10平方米，面宽尽量保证在3米以上,融科玖瑞尚城 带独立卫生间和衣帽间的主卧,4、空间尺度合理,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,应有明窗通风和采光公共卫生间做到干湿分离仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室,点评：创新设计，浴室双开门两
10、用，节约面积,4、空间尺度合理,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,保证客厅有良好的视野和采光，也是一个家最有情致的地方功能阳台阳台最好朝南与客厅相连，不要设在主卧，以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室，影响主人休息工作阳台一般设置在北面，与厨房结合，做储物使用,无锡华府天地，南北双阳台设计，采光通风优越,第五章关于户型的相关基础风水常识,5、关于户型的相关基础风水常识,B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同。,门：大门针对电梯或是楼梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞大门不能针对厕门厕所的门不与厨房的门相对其他门尽量不相对,未设玄关，大门直对主
11、人房门（私密性不理想）。,典型的”葫芦“户型，私隐性较差。,5、关于户型的相关基础风水常识,主卫门直冲主卧床不妥。,5、关于户型的相关基础风水常识,房： ”横梁压顶“不利,厨：门对灶犯门冲煞,厕：大门对厕所门凶论,5、关于户型的相关基础风水常识,在建筑设计中设置玄关，自然解决”门冲“的问题。,解决办法：在装修时设置玄关。,点评：入户门斜对卫浴不太好，进门就能看到婴儿房，私密性差。,婴儿房、书房,5、关于户型的相关基础风水常识,在装修时改变布局。,5、关于户型的相关基础风水常识,第六章如何正确认识户型的优劣势,户型分析原则,“没有不好的户型，只有不适合的客户。没有最好的户型 ，只有最适合市场的户
12、型。”,L型经典整体厨房：遵循典型操作习惯，空间充足、流畅省力。约4.3米的客厅面宽：与传统户型约3.6米面宽相比，更显得大气通透。预留三房套内布局：房间功能随心设置，居家款客、子女成长、个人爱好，尽享无限可能。三分离式卫生间：淋浴间、盥洗室、厕所间各主其事，多人可同步使用，保证隐私互不干扰。,上海万科金色里程,厨房位置布置于户型正中，对于卧室起居室有影响，采光？,三房的客厅面宽3.6？餐厅拥挤,两个房间均较小，布局尴尬,与主卧距离远，实际使用的不方便，个人喜好,90平方米三房，紧凑，经济实用,四进深设计，动线重叠，采光、通风问题,首次、首改、青年、一家三口。,典型户型案例分析,典型户型案例分
13、析,典型户型案例分析,典型户型案例分析,缺点： 卧室面积分配不合理：在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来做老人房/客房/书房。该户型三个卧室面积相当，且将主卧室布置在北向，大大降低了主卧的舒适度。 交通面积过于浪费：接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。 餐厅采光不理想：餐厅采光较差，不利于营造舒适的就餐环境。 卫生间不采光：虽然做到了次卫干湿分离，但公共卫生间洁具摆放不合理。主卫、次卫均为黑房，通风采光不良。 厨房到餐厅动线不理想：厨房与餐厅距离较大，使室内动线过于冗长。 主卫布局不合理：主卧室和卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，
14、风水上通常忌讳坐厕对床。 无独立储藏空间：在156平方米的户型内，没有考虑到独立的储藏空间，没有考虑到户型的实用性。,都是两房两厅,都是南北通透哪个更好呢？,都是两房两厅,都是南北通透哪个更好呢？,如何正确认识户型和市场的关系,两房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？,你心目中的两房有多大，三房又有多大？,如何正确认识户型和市场的关系,如何正确认识户型和市场的关系,如何正确认识户型和市场的关系,如何正确认识户型和市场的关系,分析：项目在前期的产品研发上就把户型配比锁定在了3162的小户型社区上。产品研发的定位在一开始就为项目后期的包装推广奠定了基础
15、与基调，再加上开发商在户型设计方面采取了各种“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送、巧布局的户型空间也就初具雏形了。,符合定位的，就是好户型！,如何正确认识户型和市场的关系,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：多用间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求,如何正确认识户型和市场的关系,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：多用间可适应不同人群、不同爱好的功能需求,户型与地域的关系,户型与朝向的关系,户型评价的五大维度总结,一。项目定位 客群选择户型整体调性、大致户型产品线,二。得房率实用性,三。功能布局合理通风采光、动静分区、功能设置、空间感受,四。空间尺度舒适面积比例，各功能
16、间比例,五。市场检验 客群需求市场接受度、差异化、根据客户需求的个性化设置,第七章市场上流行户型解读,上海仁恒河滨城建筑面积约90平米,上海保利叶上海建筑面积约90平米,1.干湿分离，扩大卫生间面积，同时形成玄关，解决“门冲”问题2.次卧放大进深，拉长餐厅的沿墙面3.大阳台，增强景观性,武汉万科四季花城西半岛建筑面积约125平米,上海仁恒河滨城建筑面积约130平米,保证南向卧室面积，卫生间全明,入口无玄关，餐厅空间局促南北次卧面积分配不当主卧空间利用率低,上海中环一号建筑面积约154平米,上海金地湾流域建筑面积约171平米,客厅+三卧南向，卫生间、厨房、餐厅北向，全全明进深小,入口无独立玄关中
17、间走廊过长主卧空间自行变化余地有限,上海仁恒河滨城建筑面积270平方米,高级公寓,宽厅，公共空间放大厨房放大三卧南向工人房主卧套房双主卧,平层官邸,上海华府天地建筑面积462平方米,上海汤臣一品建筑面积597平方米,超豪华主卧每个卧室均配备卫生间主客人客房分区布置工人流线分开,附：自学课件一线城市优秀户型点评想要了解更多？多看。多练。多交流！下节课预告户型专题下开发商的“诡计”-偷面积,感谢聆听 欢迎指正,世联行 无锡企划组上海 南京 苏州 无锡 常州 杭州 合肥 扬州 江阴 宁波 昆山 泰州 Add:无锡市崇安区中山路359号东方广场B座10楼B单元Tel: 15861555805Fax: +86 ,THANKS !,
