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1、涿州项目市调报告,2,报告框架,3,4,涿州市隶属于河北省地处华北平原西北部，北京西南部，东临固安，西接涞水，北通北京，南到高碑店,与北京的房山、大兴接壤。涿州市总面积742.5平方千米，城市建成区面积25.4平方公里。下辖5个乡、6个镇、3个城区办事处和新兴产业示范区、开发区和松林店经济开发区3个省级现代化园区.,城市概括,5,截止至2010年12月，涿州市全市户籍总人口约为64.55万人，其中:城区人口为20.2万。涿州是一座有着2300多年建制史的文化名城，自古有“天下第一州”之美誉。曾涌现出卢植、刘备、张飞、赵匡胤、郦道元、六祖惠能、易学大师邵雍等270多位历史名人，三国文化、卢氏文化
2、、郦学文化、易学文化源远流长。境内有文化古迹69处，其中国家级文保单位5处。建有中央电视台影视基地、博物馆、六祖文化景区等一批文化旅游设施。2008年，涿州市被河北省人民政府批准为“省级历史文化名城”。,城市人文历史,6,涿州市境内有永定河、拒马河、小清河等6条河流汇聚，城区有大型滨河景区永济公园，森林覆盖率达到25.1%，城市绿化覆盖率、绿地率、人均公园绿地面积分别达到40.55%、31.19%和10.98平方米/人，先后被评为国家级生态示范区、全国绿化模范市（县）。,城市生态环境,7,涿州城区距天安门60公里，距北京新机场25公里，距亦庄经济开发区45公里，距保定市78公里，距天津市150
3、公里，是北京的西南门户。目前北京838路公交车每日往返京涿,高铁17分钟直达北京西站,共有20条城乡公路与北京互联互通。境内京广铁路、京广高铁、京港澳高速、107国道、京白路纵贯南北，京昆高速、廊涿高速、张涿高速横跨东西，形成“纵横交错、辐射相接”的交通体系。,区位交通,8,涿州市生产总值由2010年的168.4亿元增加到2015年的254.8亿元、年均增长8.7%；人均生产总值由2.8万元增加到4.2万元、年均增长8.3%；全部财政收入由18.3亿元增加到29.4亿元、年均增长9.98%；固定资产投资197.5亿元、年均增长15.7%；社会消费品零售总额130亿元、年均增长13.3%。服务业
4、占比进一步增大，三次产业结构比调整到8.7：35.7：55.6。涿州是环首都地区唯一一个服务业占GDP比重超过50%的县市,城市经济水平,9,涿州位于京津冀区域经济规划的中心位置；是北京都市圈的紧密层；是河北省“一线两厢”经济发展布局一线上的中间结点。今年3月,河北省公布的河北省新型城镇化规划中明确,将保定定位为承接首都部分行政职能的服务区,其中涿州作为“京南重要节点城市和首都卫星城”，确立打造“京畿文化生态名城、世界城市功能新区”。“十三五”将是涿州发展史上战略机遇最为集中的时期，是各种优势和潜力最能得到有效释放的时期。伴随首都新机场的建设运营，以及廊涿城际铁路、首都轻轨入涿、涿州至新机场联
5、络线等项目，一系列的利好政策，将使涿州成为现代产业聚集区和非首都核心功能疏解的重要承接地。,城市规划定位,10,涿州处于环首都“半小时生活圈”和环京津核心功能区，是“京保发展轴”的最北端，被保定定位为现代产业聚集区和非首都核心功能疏解的重要承接地，同时接受北京新机场临空经济区的辐射，可以说在京津冀协同发展的大格局中，涿州也迎来了历史性的机遇。总规划面积100平方公里，起步区规划面积60平方公里的涿州新兴产业示范区是河北对接北京、承接北京产业转移、融入京津冀一体化的重要抓手，更是涿州对接北京世界城市、融入北京世界城市的核心板块和战略支撑。涿州新兴产业示范区将重点抓好“一城一园一带”建设。“一城”
6、是高铁新城，“一园”是码头国际健康产业园，“一带”是拒马河文化产业带。主要承接北京产业转移和功能外溢，与北京实现功能互补，打造全省协同发展的示范窗口,城市规划重点,11,根据涿州第十三个五年规划，从2016年至2020年的城市规划明确“一城两翼四组团”的城市发展新格局，形成支撑京津冀世界级城市群的城镇体系。“一城”即中心城区（改旧、拓新、打造智慧城市）；“两翼”即国家级临空经济区和国家农业高新技术产业示范区；“四组团”即码头医养健康小镇、百尺竿东仙坡生态田园小镇、松林店文化经济小镇、高官庄生态科技小镇组团。,城市规划方向,涿州市由于地处北京西南方向，因此为了更好地享受北京优质资源，在整体规划上
7、以“东扩北延”为主。,12,城市交通规划,以打造首都西南临空经济发展核心区为目标，顺应与北京同城化发展的大势，积极推进铁路、轨道交通、高速公路、国省干道和北京的对接，打造连通北京的多层次交通系统，为涿州尽快融入首都生活圈、经济圈创造条件、提供平台。铁路交通对接上：积极谋划推动北京市郊S5线南延至涿州，规划设立花田站和涿州站，拓展与北京的一体化通勤网络。,轨道交通对接上：推进“房山-涿州-新机场” 推进北京轨道交通向涿州延伸。高速公路对接上：推进涿州至北京新机场高速公路项目进程，实现京港澳、大广等高速路与新机场的互联对接。国省干道对接上：推进涿州松兰路（房易路）、北京新机场至涿州东仙坡（大礼路）
8、、廊涿路等国省干线公路升级改造。推进京白路、固雄线北延对接北京长韩路，永码路东延对接刘田路，尽快实现与北京及周边县市的互联对接。,北京大七环:密涿高速公路计划于今年10月建成通车。,13,下个5年计划里，拒马河的规划和改变将会是一个亮点，建立七个拒马河生态休闲主题空间，即：1、码头植物科技园、水利文化主题公园、生态宜居示范区、滨水运动公园、森林公园、湿地公园。 2、重点生态示范区 一共有四个，邵村花田、万亩梨园、督亢秋成及现代农业生态涵养示范区。,城市生态环境规划,14,新兴产业园区无疑是承接首都产业转移的最佳载体，涿州市先后搭建了经济开发区、松林店工业聚集区和新兴产业示范区三大省级园区平台，
9、总面积达到145平方公里，谋划了义和庄空港新区、中国农大科技园区和码头健康产业园区这些园区平台，众多的园区平台搭建和基础设施的建设，为项目的发展和产业的引进提供了广阔的空间。六大产业集群规划：在产业定位方面，按照“高端、绿色、协同、提升”的原则，重点打造开发区大数据产业集群、开发区冶金新材料产业集群、高铁新城总部金融基地产业集群、码头健康养老产业集群、松林店汽车和装备制造产业集群、国家农业高新技术产业示范区“农业硅谷”六大产业集群，紧盯北京产业转移和功能外溢，抓招商、引项目，深化与北京的区域合作。,京津冀新机遇 新兴园区快速开发,15,涿州市高铁的位置正好在涿州市的东北部，东衔京石客运专线、西
10、沿京港澳高速、南至规划城市主干道北石路、北接城市主干道冠云东路。作为河北涿州新兴产业示范区中起步区首期开发项目，拥有得天独厚的地段。因此涿州市政府在未来重点要打造的就是以高铁为中心的高铁新城。新区规划总面积为5.7平方公里（约8500亩），可出让建设用地约5400亩，整个新城共规划建设1100万建筑面积，将来将容纳11.5万人，其中规划了居住区、商业起步区，历时3-5年发展成熟。以人居带动商业，用商业反哺于人，最终建成一个新兴的可与北京相融合的宜居新城。,高铁新城发展迅猛,16,在环京区域中，涿州相比北三县等其他环京区域，真正的起步时间相对较晚，但在短短的时间内，通过新利好、新政策不断出台、不
11、断落地，已经让涿州迅速成为环京区域几大支柱性板块之一。涿州借助京津冀协同发展的历史机遇，承接首都产业转移。目前，涿州市已引进北京投资或与北京合作项目达到60余个，总投资300多亿元。这其中涉及科技、电力、能源、房地产、航空、医药、农业以及教育等。“十三五”将是涿州发展史上战略机遇最为集中的时期，是各种优势和潜力最能得到有效释放的时期。伴随首都新机场的建设运营，以及廊涿城际铁路、首都轻轨入涿、涿州至新机场联络线等项目，涿州未来发展潜力巨大。,涿州城市发展趋势,17,18,多年来，涿州房价一直起起伏伏，在一波波利好消息作用下，曾出现阶段性的上涨。但用不了多久，在没有持续购买力的情况下价格又会降回原
12、位，2010年的首都经济圈、2012年底涿州高铁站投入运营，这些利好也早被透支，并没有促使涿州房价冲上万元大关。到2016年，涿州房价突飞猛进，均价突破万元的楼盘终于达到了5个之多，涨价最明显的非高铁新城区域莫属。2012年底，多条高铁贯通的涿州东站正式启用，周边的高铁新城也开始崛地而起。2014年初，该区域最先开盘的鸿坤理想湾与K2狮子城入市价格相当，均价为6000多元/平方米左右。两年后的今天，高铁新城区的楼盘均价达到9000元/平方米以上，区域内的鸿坤理想湾、K2狮子城、华融现代城目前在售均价每平方米超万元，最高价格为1.4万元/平方米。,涿州房产上涨疯狂,19,涿州市自2014年至20
13、16年8月份土地成交情况：共计成交土地面积315.3公顷，其中住宅用地118.64公顷，工业用地50.41公顷，商服用地21.55公顷 ；高铁新区共计成交6宗地，成交面积 31.15公顷工业用地主要集中在开发区和松林店商服用地地块普遍很小，且较为分散。,涿州土地市场活跃,20,根据涿州市人民政府颁发的涿州市国有建设用地供应计划:2016年本市国有建设用地供应总量控制在215.87公顷以内。其中商服用地12.9公顷，占供应总量的5.98%;工矿仓储用地84.4公顷，占供应总量的39.1%；住宅用地66.8公顷，占供应总量的30.94%，公共管理与公共服务用地51.77公顷，占供应总量的23.98
14、%。实际2016年已供应地块住宅28.3公顷，工业1.8公顷，商服12公顷，与目标供应量仍有较大差距。,后期土地供应量仍然较大,21,房地产市场整体分为四大板块，分别是中心老城区板块、高铁新城板块、107国道板块、健康城板块，整体存量房较低，其中高铁新城板块引领涿州房价市场。,涿州市场板块划分,22,供应：目前在售的新房大盘不少，主要分为高铁新城、107国道沿线，健康城板块以及老城区北部板块。高铁附近的项目主要包括占地面积588亩、总建筑面积超百万平米的鸿坤理想湾，占地约280亩、建筑面积约56万平方米的K2京西狮子城等项目，华融置业也在高铁附近拿地，高铁新城的住宅项目整体供应量较大。107国
15、道沿线靠近北京房山区琉璃河镇的三利中和城项目占地2200亩，建筑面积约300万平方米，建成后可容纳12万人的居住人口，而107国道沿线靠近涿州城区也有几个项目在售。另外，老城区北部也集中了隆基泰和开发的占地404亩、总建筑面积80万平方米的香邑溪谷，鸿盛地产开发的占地约270亩、总建筑面积约35万平方米的鸿盛凯旋门以及名流地产开发的翡翠滨江等。总体来看，涿州住宅项目大盘较多，供应量较大。,商品房供应大,23,涿州房地产市场市场逐渐呈现供不应求态势：存量正在逐步减少，主要供货的项目为高铁新干线、华融现代城、润卓天伦湾及翡翠滨江项目，其他项目多为尾盘销售。高铁新城市场：待售套数，高层1373套、洋
16、房603套，总计1976套。待售面积，高层137300、洋房71635，别墅4826，总计213761。待售总价，高层16.4亿元、洋房7.4亿元、别墅1.1亿元，总计24.9亿元。暂无新产品入市。由于目前项目去化比较快，特别是高铁新城的几个项目已经没有多少“余粮”了。牛津花园项目一共3000多套房源，目前仅剩400多套房,鸿坤理想湾以及K2狮子城也仅剩少量尾房。目前在售的其他项目，基本已将拿到预售许可证的房源全部推出，尚未推出的都是没拿预售许可的房源。,区域市场需求旺盛,24,以高层住宅为主，部分项目搭配少量洋房及别墅，涿州在售项目主要以刚需户型为主，80-120的两居三居占70%比例。产品
17、一般都有赠送面积，如阳台/飘窗等，部分项目直接赠送一间卧室各个项目交房周期为2-3年，均以毛坯形式交房，现房准现房较少。在售项目存在较大的同质化，产品户型面积相似，楼盘特色不足，竞争较为激烈。生活配套普遍不足，大部分社区尤其是高铁片区基本是依靠社区自身配套服务居民。,区域市场产品分析,25,成交客户区域以北京的刚需型为主（房山、丰台、石景山等区域），约占70；涿州客户约占20；涿州周边客户10。置业目的方面，以自主为主，约占60；投资型客户约占40。医疗教育配套的落实促使很多从北京城区来的客户在此购房是为了子女在河北落户上学。低廉的房价、良好的空气质量和紧邻北京的优势，吸引着越来越多的北京人到
18、涿州养老。价格洼地、不限购的优势让大量投资客群进入，投资比例达到新高。客户关注点方面，高层客户主要关注性价比、交通便捷度、总价、生活配套；洋房、别墅客户主要关注资源、环境、交通条件、产品品质、区域配套等。,购买客群分析,26,27,今年北京至少要疏解30万以上人口。按照北京市整个人口红线，到2020年全市常驻人口要小于2300万，其中城六区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点，争取到2020年下降15个百分点左右。根据北京分城区已公布的人口调控指标，今年北京至少要疏解30万以上人口。北京地王频现，高房价挤走刚需客群。随着地王的不断涌现，北京房价也随之水涨船高。在这种情况下，刚需族能
19、买的住宅将越来越少。伴随京津冀一体化战略的启动，环京楼市也成为刚需族关注的焦点。,北京挤出效应,28,今年4月廊坊市限购政策“廊九条”的出台，让涿州成了最大受益者。在廊坊、燕郊、大厂、香河、固安等区域因限购与无房可卖的情况下，市场购房眼光开始转向至涿州。目前涿州尚未限购，首付仍然执行20%，二套房首付为30%。相比之下，涿州最大的优势就是有高铁。从北京西站出发，仅仅25分钟就已经到达涿州东站，比大多数北京上班族上下班还要省时。,环京区域限购,29,优质的医疗教育配套向来是众多置业者关注的要素。在京西南涿州，301医院已经进驻，与当地医院实现对接。301医院还在涿州规划建设大规模医疗健康综合基地
20、。在众多环京区域中，301医院选择入驻涿州，足以彰显出其区域价值，也进一步提升区域的附属价值。北师大附中附小进驻涿州，预计2018年开始招生。与此同时，政府规划的重点中小学将落户高铁新城。另外驻涿中直单位超过40家，北京单位和规模企业也超过30家，京涿经济社会联系更加紧密，“京涿同城化”发展条件日趋成熟。,京津冀利好不断落实,30,价值洼地引发抢购,在环京区域中，用“价值洼地”形容涿州一点也不为过，涿州相比北三县等其他环京区域，真正的起步时间相对较晚，但京津冀一体化发展政策实施以来，在短短的时间内，通过新利好、新政策不断出台、不断落地，至今，已经迅速跻身成为环京区域几大支柱性板块之一，发展势头
21、迅猛。,31,环北京区域均价对比,涿州8446元/,燕郊20614元/,永清11341元/,固安10643元/,32,今年全国房地产市场普遍高涨，全国百城房价呈现了连续上涨的态势，其中长三角、珠三角、环渤海三大城市圈的城市房价涨幅最大，“成交癫狂，逢地必王”。年初的限购取消及贷款宽松政策大大的刺激了市场，压抑过久地改善型需求和投资需求突然释放，造成热销局面。涿州市场受各方面利好刺激又借助本次市场高涨潮流，房地产市场表现更为明显，年初的均价约为7000-8000元/，如今普遍过万，热点区域直逼15000元。,全国市场高涨,33,2016年6月8日万新集团与万科地产在京签署战略合作协议双方将以京涿
22、高铁新城项目为契机开启共创纪元，首期合作范围为涿州京石高铁客运站附近建设商品住宅，综合商业配套，教育配套等设施，借助京津冀一体化战略开展环北京土地一二级合作；通过轨道交通及优质配套资源相结合，复制北京房山长阳模式，于涿州高铁新城打造长阳2.0版生态大盘。,万科来了,地块位置,34,涿州发展迅速，后期仍有上升空间，市场机遇较大涿州市场利好因素较多，地理位置，高铁，高速、不限购、落户等刺激来一波高涨，后期仍有万科进驻、房山地铁延长线到涿州、北京产业进驻及大型商业、教育医疗配套的落成等利好因素支撑本地房地产的发展，市场机遇仍有较大空间。产业发展吸引人口流入为长久之计，警惕风险涿州借力京津冀一体化政策
23、利好快速发展，值得注意的是，没有产业导入和人口聚集，紧靠政策利好和交通规划支撑的楼市虚火难以为继。就目前来看，涿州承接京津冀的产业转移仍处在初期阶段，短期还未形成优势产业项目，未来只有紧抓京津冀产业转移的历史机遇、大力发展优质产业项目、吸纳更多人口进入才能迎来城市经济的快速发展。,市调总结,35,36,鸿坤理想湾,K2狮子城,高铁新干线,华融现代城,鹏渤印象城,凯兴悦享城,凯旋门,鹏渤公园里,香邑溪谷,润卓.天伦湾,翡翠城,宏远碧萝湾,中关村和谷,健康城板块,云立方,人才家园,北大金远国际城,鸿坤理想尔湾,高铁板块,工业项目,本案,37,高铁新城发展迅速，大牌云集，房价最高高铁作为新兴发展区域
24、得利交通优势快速发展，鸿坤、K2、万科等品牌地产商强势入驻。相比老城区项目，外来品牌带来更成熟的开发理念和经验，无论产品配套，社区规划、营销包装都是远超当地品牌。所以房价也要高于老城区3000-5000元/平米。引入北京配套，带动区域价值高铁新城主要承接北京产业转移，引入北京师范大学附中附小等知名院校，给在京外地主力购买客群极大的吸引力，落户上学是不少客群选择的重要原因。另外据称东直门医院即将引入该区。发展前景最好，但可开发用地受限众多利好使高铁区域成为涿州明珠，随着园区的配套设施不断发展建设，越来越多的产业进驻，利好消息将不断提升区域价值。但受限于高铁、高速的夹击，可开发用地有限。,高铁新城
25、板块,38,占地面积：119804平方米建筑面积：371846平方米容积率：2.50绿化率：35.50%楼栋总数：17栋总户数：3473户,鹏渤印象城牛津花园,销售情况：鹏渤印象城牛津花园仅剩最后一栋2号楼预计2016年9月底开盘，目前排号200余组。,预计均价14000元/平方米,39,华融现代城,占地面积：52763平方米建筑面积：173850平方米容积率：2.49绿化率：35%楼栋总数：15栋总户数：1267户物业费：1.68元/平方米月,销售情况：华融现代城项目高层13号楼已于2016年8月13日开盘，均价10000元，开盘即售罄，户型为93-97平（F1-F4户型），首次开盘325套
26、售罄，二批三批均200套左右也被抢购，目前剩余约400套。,均价13000元/平方米,40,占地面积：186400平方米建筑面积：558800平方米产权年限：70年绿化率：30%容积率：2.40楼栋总数：35总户数：4700户物业费：1.98元/平米.月,K2京西狮子城,销售情况： K2京西狮子城二期住宅仅剩8号楼，在售户型为80-82平两居、90-92平三居。紧邻高铁，去化速度较快。社区商业在售，30-120平临街底商，60万/套起，,41,占地面积：191700平方米建筑面积：482000平方米容积率：2.50；绿化率：35%停车位：总数4025个总 户 数：5150楼栋总数：27物业公司
27、：涿州鸿坤物业服务有限公司物业费：1.90元/平方米月,高铁新干线,销售情况：高铁新干线即为鸿坤理想湾（南区）二期，目前仅剩余3栋楼，项目目前处于停盘阶段，预计2016年10月开洋房、高层产品，价格待定，预计1.4万元左右。,42,占地面积：14800平方米建筑面积：50000平方米容积率：2.49绿化率：40%总户数：543户楼栋总数：5物业费：1.95元/平方米月,凯兴悦享城,销售情况：凯兴悦享城一期2号楼预计2016年9月开盘，预计开盘均价为10000元/平米，2号楼2梯4户，户型为90平2居，105平、108平3居，8月6日开始排卡，排卡情况一般。,43,老城区发展缓慢，项目集中在北部
28、受土地供应限制老城区项目较为分散，北部区域作为政府发展方向聚集了不少楼盘，后期仍会有新项目不断入市。本土品牌开发，品质较低目前在售项目且均为本土开发，项目品质较为一般，鸿盛、香邑溪谷等项目开发周期都很长，今年以来销售速度才开始明显高涨。生活配套丰富，自住客户偏多借助涿州城市配套，居住更为便利，而且有现房发售，更适于自住客群。老城区北部发展空间更大。北部为政府规划的生态居住区，是重要的发展方向，背靠拒马河生态景观带，可开发建设的土地较多，发展空间相比其他区域更大。,老城区板块,44,占地面积：250000平方米建筑面积：500000平方米容积率：2.00绿化率：40%停车位：共2288个车位配比
29、1:1楼栋总数：22栋总户数：3452户物业公司：友邦世纪物业物业费：1.50元/平方米月,鸿盛凯旋门,均价14000元/平方米,销售情况：鸿盛凯旋门四期仅剩最后一栋楼王5号楼目前在售，面积最小140，现房发售。项目已经销售3、4年，去化缓慢。,45,占地面积：73388平方米建筑面积：80000平方米容积率：2.50绿化率：35%楼栋总数：5栋18层总户数：800户,宏远碧萝湾,销售情况：2016年8月5日正式对外排号，排号费5000元，预计9月中下旬开盘，该项目位于老城区，售价预计为8800元/ 。,46,占地面积：28000平方米建筑面积：120000平方米容积率：2.50；绿化率：38
30、%停车位：地上28个机动车位，地下992个机动车位楼栋总数：2栋总户数：1014户物业公司：鹏渤物业管理有限公司物业费：1.48元/平方米月,鹏渤公园里,销售情况：纯新盘预计2016年9月下旬首推1号楼和2号楼，户型60-110平米，2梯4户，2梯6户。项目目前未动工，预计售价较低排号情况理想。,预计均价8500元/平方米,47,占地面积：269940平方米建筑面积：797610.31平方米产权年限：70年绿 化 率：35%容 积 率：2.5物 业 费：1.25元/平米.月车 位：5476个,香邑溪谷,销售情况：香邑溪谷最后一期五期共计5栋楼，324户，高层和洋房房源预计2016年9月开盘，具
31、体开盘楼栋待定，价格待定，目前已经暂停排卡。,均价12000元/平方米,48,润卓天伦湾,占地面积：341717.48平方米建筑面积：1004720平方米产权年限：70年绿化率：36%容积率：2.5规划户数：6473户物业费：住宅：1.5元/m/月,均价9500元/平方米,普通住宅,高层 洋房,70年,河北润卓房地产开发有限公司,涿州市华阳东路路北,销售情况：项目二期预计2016年9月开盘，预计2018年12月31日毛坯交房，开盘楼栋待定，价格待定。,49,北京301医院主导建设301医院建设规模25平方公里，人口为21万人的国际健康城，将具备医疗服务、康体休闲、培训研发、健康生活服务四大主导
32、功能。目前正在建设的301医院培训保障基地，将成为全亚洲最大的医疗康复中心。301医院选择入驻涿州，足以彰显出其区域价值，也进一步提升区域的附属价值。主打健康，低密度产品出现较多，适宜养老健康医疗的概念吸引中老年人的关注，该区域尚未形成开发规模，周边配套严重缺失，发展成熟尚需较长时间。目前开发的几个项目均有低密度的洋房、别墅产品，因此该区域的养老需求将会明显增多。,健康城板块,50,鸿坤理想尔湾,占地面积：150000平方米建筑面积：370000平方米容积率：2.50绿化率：35%物业费：1.98元/平方米月,销售情况：鸿坤理想尔湾项目预计2016年下半年开盘，售楼处已经对外开放，可接待，预计
33、开高层和叠拼两种产品、高层户型93-125平，叠拼户型约150平，预计2018年毛坯交房。项目目前已停止排号。,51,北大金远国际城,占地面积：133000平方米建筑面积：300000平方米容积率：2.30绿化率：36%楼栋总数：20栋总户数：6000户,销售情况：北大金远国际城一期房源已全部售完，预计2016年9月底开盘加推其二期房源，目前正在排卡。,52,园区发展缓慢，工业项目较少工业项目与火热的住宅市场反差很大，在售工业类项目仅3个，一个是厂区自建住房，一个是改成loft公寓销售，一个是以企业独栋的形式销售。三个产品各自代表了不同的工业项目开发方向。需求不足，销售难度大纯工业项目在目前市
34、场需求不足，虽然作为承接北京产业的工业园区，但中小企业进驻的非常有限，最为核心的是一般工厂、企业都是直接拍地，自建开发，在近几年的土地成交中也可以看出松林店土地便宜，是涿州目前的工业聚集区域。没有独立产权是硬伤工业用地受产权限制，只能办理独栋楼座的产权，无法分割，且购买人需要是企业名义购买。在自住、投资、贷款、升值上有诸多不利因素。,工业用地项目情况,53,人才家园,项目位置：华阳东路与腾飞大街交叉口西南角土地类型：工业用地50年建筑形式：高层29层面积区间:70-120，主力80多两居销售均价：7000元/平米开发商：河北中胶国际胶带有限公司,销售情况：项目是中胶集团开发的职工福利房，产权年
35、限为50年的工业用地，目前没有产权，售楼处承诺2年后可办理大产权。北侧1-3号楼已经售罄，目前在售东南侧4号楼，5号楼未开盘,54,云立方,项目位置：华阳东路涿州市技师学院东侧土地类型：工业用地50年建筑形式：4.5米loft，夹层自理面积区间:40-80销售均价：4500-5500元/平米销售方式：全款、分期首付50%，首付80%一年付清尾款。配置：水电气等均为工业收费标准建筑面积：120000平米占地面积：33333.3平米开发商：涿州市梓伊创元投资有限公司,销售情况：项目紧邻涿州市技师学院，但周边配套严重不足，生活氛围差，大部分为投资客户购买。项目工程基本封顶。根据业务员介绍，目前销售一
36、半多。开发商承诺5年内办理房产证。,55,中关村和谷,项目位置：涿州市朝阳路东头，紧邻高铁线产权年限：50年建筑形式：独栋面积区间：小型300-500：中型800-1200 ；大型2000-5000 层 高：一层6m、二层4.2m、三层3.6m销售价格：500售价6700元/，800售价6700元/占地面积：1058667平方米建筑面积：1200000平方米绿 化 率：15%容 积 率：1.20基础配置：水电等均为工业标准收费项目于2016年3月26日正式开盘,销售情况：项目体量庞大，规划大量的企业总部、商业配套、居住公寓等一站式全资源复合示范区。一期建设约20栋独立办公楼，面积300-120
37、0，其中小面积去化稍快，据了解目前仅剩一栋500小面积独栋。该产品需求较少，去化困难。,56,涿州住宅市场即将进入20000元时代环京楼市的暴涨超出了很多人的想象，而且目前也没有刹车的迹象。北三县房价向3万元冲刺，固安也有多个楼盘房价突破2万元。涿州随着市场利好因素较多，住宅市场的供不应求，房价几乎一天一涨，目前大部分项目都是捂盘惜售，随着万科大盘进驻高铁新城，1-2年内房价可以突破两万元。工业市场尚未成熟，存在一定销售风险工业地产的开发运营不仅需要金融渠道支撑，还与区域经济发展，产业结构，人力资源，物流配套，区域政策等有着密切的联系。市场工业需求不足将会使物业难以迅速的变现，实现资金回笼，不
38、能分割单位产权会排除当前主力购房需求客群。,报告总结,57,方案结束,58,涿州市场还在暴涨,59,K2.狮子城目前售价已经突破两万部分，最高报价23000元/（送 车位），悦享城开盘价格17000元/（需绑定车位）， 华融现代城19000元/，鹏润.牛津花园开盘均价 17000元/ 。老城区的鹏润公园里近期开盘价格12000元/，比排号预期价格涨了3000元/ 。,涿州市场延续暴涨，价格已开始突破两万,60,健康城板块原来销售速度较差，整体价格7000元左右的水平，今日鹏润京城九里（原名鹏润印象城）开盘，均价11000元/。购房者半夜排队，近千套房源开盘几乎售罄。,健康城板块迎来投资购房潮,
