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1、邻里中心商业模式简析,创典全程顾问公司2014年8月,1,一、邻里中心的由来及功能二、邻里中心的分类三、邻里中心的规模及分布四、邻里中心的特征五、邻里中心运营管理六、新加坡邻里中心案例,导 读,2,什么是邻里中心？,邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施的综合性市场。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设；邻里中心不
2、是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑。,3,“邻里中心”概念来源于新加坡， 指在6000-8000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。,一、邻里中心的由来及功能,新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约6 0008 000户规划配套一个邻里中心，以经营中档商品为主，商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。综上所述，新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施, 主要功能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其实质是购物中心。,新加坡“邻里中心（Neighbo
3、rhood Center）”的概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照4 h6 的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。,4,一、邻里中心的由来及功能,每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米，配备了12项基本服务功能，周边住宅小区居民一般步行1015分钟就能到达邻里中心。,“邻里中心”功能配备12项基本社区便民服务功能，辐射范围为居民步行10-15分钟。,邻里中心除了12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、
4、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所）以外，还向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能。邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐服务，还有文化、教育、体育、卫生医疗等方面的活动，如语言培训，音乐培训中心，读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。,5,二、邻里中心的分类,新加坡邻里中心的分类,6,二、邻里中心的分类,中国邻里中心分类,7,三、邻里中心的规模及分布,按照邻里中心的规模和服务半径将其分为外向型、中间型和内向型。,工业园邻里中心,花园城郊邻里中心,居住小区邻里中心,1、每10001200套住户配套建设一个邻里商店2、每600
5、08000套住户配套建设一个邻里中心3、每4000060000套住户配套建设一个新镇中心,“邻里中心”规模新加坡建屋发展局将社区规划为三种,8,三、邻里中心的规模及分布,“邻里中心”分布多点式分散型和以点带面型,9,四、邻里中心的特征,服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。 物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。配置标准：按万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千人配置。 业态定位：80%以服务业为主，
6、其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。,“邻里中心”基本特征规模适中、人性化、集中化、休闲化、有凝聚力,10,四、邻里中心的特征,“邻里中心”业态特征以服务类业态为主，提供便民服务社区商业。,从本质上说，邻里中心仍然是一个集成化的商业中心，但和大型ShoppingMall、超市以及商
7、业街又有所不同。其功能定位上，需要以服务业为主导(占80%)，其中又有40%50%为餐饮部分，通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。,内向型业态比例,四大主要业态（超市，餐饮，服务配套，美容）比例比较均衡，经营面积都不会太大。服务局限区域内居民需要较多消费群体支撑的业态比例较小，比如休闲业态。服装（零售）经营商家个数占比大（7%），但是平均经营面积小（4.03%）,工业园邻里中心的业态组合规律特点,四、邻里中心的特征,中间型业态比例,超市经营面积不到50%，其通常所服务的人口来源于本社区居民，部分来自周边居民。餐饮经营面积比较大。因为没有大型主力店吸引外来消费
8、者，而中型社区商业也需要大量外来消费群体，对外辐射面较广的餐饮商家占了较大的比例。服装（零售）经营商家个数占比大（7.3%），但是平均经营面积小（4.47%）,花园城郊邻里中心的业态组合规律特点,四、邻里中心的特征,外向型业态比例,超市（53.1%）不仅服务本住宅小区居民，还服务周边居民，因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件。休闲类占有大比例，除了与交通条件有关，还与外向型社区商业多处商业较繁华地段有关。服装（零售）经营商家个数占比大（17.6%），但是平均经营面积小（1.7%）,居住小区邻里中心的业态组合规律特点,四、邻里中心的特征,14,目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，
9、所引进的业态及长期经营效果也各不相同。,五、邻里中心的运营管理,1、邻里中心的销售,15,2、邻里中心的租赁,五、邻里中心的运营管理,16,租售定位原则： 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； 发展商的意图： 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主； 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。 项目的租售前景预判。,3、邻里中心的租售比,五、邻里中心的运营管理,邻里中心租售定位,五、邻里中心的运营管理,销售策略纯租售对比,18,五、邻里中心的运营管理,销售策略长短期反租对比
10、,19,从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。,五、邻里中心的运营管理,由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，概括来讲，目前社区商业的物业主要表现以下几种： 无任何物业管理，任其自生自灭； 社区商业部分与住宅部分共享同一物业管理； 若大型的外向型社区商业，则会成立专门的物业管理公司，以确保日后的长期经营。一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，其区别主要体现在硬件设施的配备和运营要求两方面。A、硬件设施
11、方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺 位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。B、社区商业强调“街坊生意”，多为长期经营，内容相对较少，百货类（即广义上的服饰精品大类）商户数量少，统一收银的情况极少，独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较强，其运营中的企划推广多针对周边区域的“街坊”消费群。,4、邻里中心的运营管理,五、邻里中心的运营管理,21,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心核心理念及特色,新加坡国土面积648平方公里，全国有86%的人口居住在建屋发展局（Housing & Development，简称HDB，全面负责新加坡公共住屋规划建设的法定机构）开发的政府组屋内，另外14%的高
12、收入阶层居住在私人开发商建造的住宅中。,新加坡政府向全体国民倡导的5大价值观，实际上是其邻里中心规划的精神内核：,国家至上, 社会为先；家庭为根, 社会为本；关怀扶持, 同舟共济；求同存异, 协商共识；种族和谐, 宗教宽容。,22,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心核心理念及特色,23,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心发展历程,1.“组团邻里中心”结构模式1965年，新加坡开始通过建设新城来发展组屋。第一座在郊区建设的新城Toa Payoh新镇的规划建设标志着新加坡大规模组屋建设全面开始。1973年开始建设的宏茂桥(AngMoKio)新镇依然沿用了邻里单位的住区模式但在结构上较ToaPayo
13、h新镇更加成熟了。,这一时期的新加坡组屋建设实践受到了20世纪初在欧洲盛行的“功能主义”思想的影响。这种组屋区规划模式侧重于实效性和功能性，强调住区内邻里中心的建设。,24,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心发展历程,2.“棋盘式”结构模式基于对早期的邻里中心建设实践中“功能主义”思想的反思，新的组屋区模式开始浮出水面。1970年代后期首次出现了“棋盘式”结构的新城规划，这种模式的出现标志着新加坡组屋建设开始摆脱“功能主义”的束缚注重社区精神生活城市环境特色营造等方面的问题。,“棋盘式”结构的特征就是把区块(Precinct)作为规划的单元，区块的用地规模一般为4h或2h每个区块内有48栋公寓
14、，可容纳400-800户住户。每个区块内有一个含有活动场地或者公园的区块中心。区块作为新城规划结构的构成元素，通过对区块的组合形成更大的组织结构并联系不同等级的道路。,25,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心发展历程,3. 21世纪模式到了21世纪，新加坡开始通过新村模式的新城来发展组屋。这一时期采用的住区模式被称为“21世纪模式”。榜鹅(Pung901)新镇是新加坡的2l世纪模式代表。,21世纪模式的新城结构看起来与之前的开放网格结构模式很相似，采用的小规模的住宅区模式沿袭了”棋盘式”结构中将区块（Precinct）作为规划单元的做法。但在这种新的结构中，公共空间更加强调了与轨道交通相结合从
15、而形成环状的公共空间系统。公共绿地之间以步道相连，以建立与机动车交通分离的步行系统，在步行系统与机动车交通系统的交叉处，采取步行优先的原则。,26,六、新加坡邻里中心,社区规划：新加坡是一个国土面积648平方公里，全国分为东、东北、北、西、中5个区域，共55个规划区，下设若干新镇。每个新镇约410万户，分58个居住区，一个居住区30009000户，含67个邻里组团。每个邻里组团一般由48幢组屋构成，约10002000户。,新加坡邻里中心规划布局,27,六、新加坡邻里中心,规划及布局：新加坡建屋发展局为10001200套住户配套建设一个邻区商店；为60008000套住户配套建设一个邻里中心；为4
16、000060000套住户配套建设一个新镇中心。商店对组屋的比例为1.27平方米对1单位组屋。,新加坡邻里中心规划布局,28,六、新加坡邻里中心,规划指标： 由市区重建局（URA）及人口居住在建屋发展局（HDB）制定，主要内容如下：,新加坡邻里中心规划布局,29,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心模式特征,1、起步及发展新加坡邻里中心起步于上世纪六十年代末，到上世纪八十年代初，新加坡的邻里中心已非常成熟。2、社区商业分布特点新加坡的购物受政府引导，并不以盈利为目的。新加坡发展局将社区商业规划成三个层面，配置和设置相应的层面，三个层面划分从1000户到1500户配置一个邻里商店。第二个8000户到
17、10000户建立一个小区商业。第三个40000户配套一个社区中心，这可能是更多开发商关注的地区级商业，大型的购物中心。3、体量面积特点2万平米左右。4、业态组合特点新加坡邻里中心的休闲娱乐比例非常大，基本以家庭娱乐为主，零售商业以经营中档商品为主。商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、参观和小贩中心。集商业、文化、社区服务、公益服务于一体，内设银行、邮政、诊疗所、书店、阅览室、棋牌室、歌舞厅、影剧院、儿童乐园、超市、咖啡馆、查实、美容美发厅、于是、洗衣房、彩扩中心、修理铺、健身房、保龄球馆、旱冰场、桌球房、各类商品专卖厅，饭店、快餐、风味特色小吃。5、居民消费特点对品牌识别及消费非常理性、对商品品质的要求较高、喜欢实惠高品质的商品、时尚感的追求较弱、在外就餐频率高、中大型集中式餐饮受到好评、但对高端餐饮的消费度不高、对文化生活的需求较大，从锻炼身心到娱乐和美食，新加坡所提供的各种形式的休闲娱乐活动数不胜数，夜生活非常丰富，如：DISCO卡拉OK、酒廊、酒吧、电影院和音乐会等。,知识回顾Knowledge Review,
