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1、赤峰市房地产市场调研报告,2018年5月版,目录 Contents,宏观市场,城市概况,市场表现,客户分析,本体分析,定位建议,市场研判,宏观市场研判,第一部分,2017年全国房地产市场关键数据解读,01,1、全国土地购置面积增幅处于近5年高位,2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%；预计2018年仍将以不小于3%的幅度呈继续增长态势。2017年，全国房地产开发企业土地购置均价5349元/平方米，同比增长29.0%；预计2018年仍将以不小10%的幅度呈继续增长态势。,2017年全国房地产市场关键数据解读,02,2、房地产投资与新开工增幅同步增加,201
2、7年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%；预计2018年仍将以不小于4%的幅度呈继续增长态势。2017年，开发企业房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%；预计2018年因2017年库存储备增加，新开工面积有所放缓。,2017年全国房地产市场关键数据解读,03,3、商品房销量增加，价格增幅稳中有涨,2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%；预计2018年受政策调控、存量增加等因素，销售有所放缓。2017年，全国商品房成交均价7892元/平方米，同比增长5.6%；预计2018年仍将以不少于3%的速度继续呈增长态势。,2017年全国房地产市
3、场状态：一二线城市一房难求，三四线城市疯狂扫盘,04,一二线城市随着政策管控的加强和持续，限购、限贷、限价手段频出，市场相对降温；三四线城市基于清库存、旧城改造等优势，配合宽松的购房和贷款条件，房价迅速攀升，据统计目前全国已超过60余座三四线城市房价破万。各大品牌房企也着力布局，造成目前三四线城市房地产热销的局面。市场预判：一二线城市：中央调控政策仍将保持保持目前较高的调控压力，对于限购、限贷、限价的底线不会放松；但基于其先天独厚的城市优势，一二线城市的房地产销售量价依然能够保持上升态势，但步伐可能会有所放缓；三四线城市：2018年已将近度过一半，对于三四线城市房地产的管控政策并未大幅度加强，
4、可见基于旧城改造战略和城镇化发展的必然需求，三四线城市依然存在较大的发展空间，但随着过快的房价涨幅可能会造成诸多的潜在问题，势必政府将会加强对其的政策管控，预计未来将会依据城市规模和特征，先从一些三四线中的过热城市（如省会级、房价过热的三四线城市）逐渐采取必要的政策管控。总体而言，依据目前宏观市场数据分析出的结论，在未来的一段时间内，房地产行业仍将占据经济主体地位。,城市情况概述,第二部分,赤峰市位于内蒙古自治区东部，蒙冀辽三省交汇处，是京津冀经济圈、东北经济圈、环渤海经济圈的重点辐射城市。战略：赤峰市为内蒙古自治区第一人口大市，是连接东北经济圈、环渤海经济圈、京津冀经济圈的重要组成部分。随着
5、城市高铁、轻轨和其他大规模城市基础设施的建设，近几年社会经济发展迅猛。人口：全市总面积9万平方公里，辖3区7旗2县，有蒙、汉、回、满等30多个民族。总人口431.1万，是内蒙古第一人口大市，约占内蒙古人口的五分之一，其中蒙古族人口94.3万。交通：赤峰区位优越，交通便捷。地处东北、华北地区结合部，距北京、沈阳等中心城市400公里左右，距锦州、秦皇岛等港口不足300公里，是内蒙古距出海口岸最近的地区。,05,赤峰,依托现有产业基础，发挥区位和资源优势，构建“一轴两带、主副三心”发展格局，促进产业集聚、企业集群、资源集约，实现带状拉动、区域联动发展。一轴：“一轴”指沿赤大高速、赤大白铁路、叶赤线以
6、及赤凌快速客运铁路专线等交通干线形成的市域城镇发展主轴；以中心城区为纽带，是承担全市政务、经济、商务等功能于一体的的城市战略集成。南部城镇带：以敖汉旗、喀喇沁旗为核心区，依托丰富的农畜、旅游资源和区位优势，发挥综合交通枢纽的作用，以发展农产品加工、绿色食品加工、煤化工、装备制造产业、现代物流业、文化旅游业为主，形成现代化大工业和物流业的重要集聚区域和国家级旅游区。北部城镇带：以克什克腾旗、巴林右旗、巴林左旗、阿鲁科尔沁旗、翁牛特旗为核心区，依托自身地区丰富的有色金属资源和旅游资源的优势，以发展有色金属矿业开发及加工、化工产业、农牧业和旅游业为主，建成全国重要的有色金属产业基地和国家级旅游区。“
7、主副三心”包括一个市域中心赤峰市中心城市（中心城区、元宝山城区和平庄城区），两个市域副中心北部大板镇和南部天义镇，形成市域一主两副协同驱动的城镇空间格局。,06,大力完善建设公路、铁路、机场等城市公共交通运输枢纽工程，对部分旗县公路站场、机场进行改扩建，加快各城区的铁路、公路运输和城市公共交通运输的无缝对接。,07,、,全市交通布局：国道：G111、G306、G303、G305国道横竖贯穿，有效连接12旗县区；高速：赤大高速直达北五旗县；赤朝高速可通朝阳、锦州都周边盟市；赤承高速连接承德北京方向；大广高速与东北三省相连；使赤峰成为蒙东地区重要的交通物流集散地。便捷的高速路网以覆盖全市主要城镇范
8、围，沟通便捷。铁路：赤峰至北京、呼和浩特、哈尔滨、大连、沈阳等方向均有铁路直达。在建赤峰高铁项目预计19年通车，届时可直达北京、沈阳，预计车程均在2小时以内。赤峰至大板方向也在进行铁路改造，计划开通客运运输。航空：中心城区玉龙机场年旅客吞吐量已超百万，已开通至北京、天津、呼和浩特、上海、西安、大连、太原、沈阳等多个城市直达航班。同时目前在建有阿鲁科尔沁旗通用机场、巴林右旗大板通用机场、宁城县通用机场、翁牛特旗通用机场、喀喇沁旗美林通用机场、敖汉羊场机场，均已选址筹建。,近年来城市中心城区大力完善建设城市路网，已经形成“一环、九纵、九横”的主干路网及配套支路，并大力发展城市轻轨、旧路改善扩建等城
9、市公共交通运输枢纽工程。,08,城市轻轨：贯穿整个赤峰城区，建设规模为35.794km，建设线路1号线和2号线一期。工程投资总额为 129.84 亿元。1号线计划于2017年开工建设，2020年底建成，;2号线1期计划于2019年初开工建设，2022年底建成。,一环：环城高速路，东西南北均设出入口。九纵：新城区-主干道新惠路、宝山路（次干道天义路、锦山路、林西路）。 松山区-主干道平双路、松州路、广场路、银河路、迎金路。 红山区-主干道赤锡路、清河路、昭乌达路、园林路。九横：新城区、松山区-主干街巴林/友谊大街、玉龙大街、临潢大街、西站大街； 红山区：钢铁街、哈达街、三道街、长青街、铁南大街。
10、,赤峰市城市空间发展方向：中心城区以向北发展为主，向东、向南发展为辅，其中，向北重点发展松山北片区、北洼子片区和桥北片区；向东拓展红山经济开发区；向南重点发展小新地片区、玉龙机场以北地区和农畜产品园区。,随着赤峰城市发展的不断推进，城市规划由上一阶段的”西移北扩“转为“中心城区以向北发展为主向东、向南发展为辅”的发展战略，进一步完善城市布局。,09,赤峰市城市建设思路：规划区形成“一核、一带、两城、多点”的城镇空间结构。“一核”指中心城区，承担区域中心服务职能;“一带”指东部产业集聚发展带“两城”指平庄城区和锦山城区，平庄城区是规划区东南部地区具有综合功能的城区；锦山城区为规划区西南部以商贸、
11、旅游、农牧产品加工为特色的城区;“多点”指中心城区周边的多个特色城镇组团，包括元宝山城区、当铺地、安庆镇、初头朗镇、牛家营子镇、夏家店、风水沟、五家镇等。,赤峰市一座文化底蕴深厚、自然资源丰富、土地富庶肥沃、自然景色优美的魅力城市。,10,赤峰名片中华第一龙玉龙的故乡红山文化发源地（距今6000年）辽代文明发源地契丹的故乡世界级旅游胜地克什克腾世界地质公园中国有色金属之乡中国巴林石之都中国优秀旅游城市.,近年来城市特色发展成果显著，已经打造了多个全国知名的城市品牌，为城市的长远发展注入了持久的动力。,11,大力推进经济发展方式转变的机遇,持续加快城镇化进程的机遇,京津冀一体化建设带来的机遇,坚
12、持传统产业升级与新兴产业培育同步推进，建设产业优势更加突出的赤峰作为未来城市经济发展的主基调，必将带动大规模的新旧产业投资改造，带动区域产业升级、人才引入、招商引资等各方面发展，为赤峰市经济发展形成强有力的产业支撑。,赤峰市位于京津冀经济园与东北经济圈和环渤海经济圈的连接地带，以自身优势的自然条件、资源条件、区位条件、交通条件，必将能够承担很大部分经济、政治功能，随着高铁的开通，将迎来进一步发展的黄金时期。,随着国家加大推动城镇化进程的系列支持，进一步带动了城市的基础设施建设、旧城改造、规划完善等各方面发展，为城市未来创造了有利的机会。,12,赤峰市经济在各盟市中处于中上游水平，是蒙东地区经济
13、重镇，尤其是近年GDP发展速度持续增长，城市宏观经济发展势头平稳，为房地产市场的高速发展奠定了基础。,20152017年生产总值稳步增长，2017年，由于贯彻可持续发展战略及经济优化升级，发展速度有所放缓，但仍实现全年地区生产总值1406.8亿元，3年间年均增长率为6.3%，人均国内生产总值3.2万元。根据2018年政府工作报告，预计2018年地区生产总值增长7%，人均生产总值增速8%以上。,13,赤峰市坚持扩总量与调结构并举，多元发展、多极支撑的产业格局，坚持传统产业升级与新兴产业培育同步推进，重点打造有色金属产业、新型化工产业、新能源产业及旅游业，加强农业创新转型，大力培育“互联网+”、大
14、数据和人工智能产业，加快推进电子信息和动漫制作等产业，推动信息化与工业化融合发展。力争到2022年，全市战略性新兴产业增加值占GDP比重超过10%。,2017年，第一产业增加值280.6亿元，增长4.5%；第二产业增加值502.7亿元，下降0.2%；第三产业增加值623.5亿元，增长6.1%。,14,赤峰市近年固定资产投资额稳步增长，2017年达1500亿以上规模，房地产开发投资额近两年平均以27速度增长，房地产呈现快速发展态势。,2015-2017年全市固定资产投资额稳步增加，2018年全市经济社会发展主要预期目标是固定资产投资增长9%左右。2015年为贯彻自治区”房地产清库存“政策投资放缓
15、，但随着旧城改造及城市升级的兴起，2016年2017年房地产投资大幅增长。,15,赤峰市社会消费品零售总额和人均可支配收入分别以年均超过8的速度增长，为房地产市场和商业市场的发展奠定基础。,2015-2017年全市社会消费品零售额和人均可支配收入均稳步增长，2018年全市经济发展预期目标是社会消费品零售总额增长8.5%左右，城乡常住居民人均可支配收入分别增长8%左右和8%以上，,16,赤峰市是内蒙古第一人口大市，长住人口431.5万人。对比庞大的人口基数，城镇化率较低，常住人口城镇化率为49.38%，城市化的路程还很长，且动力一直存在，足以支撑房地产市场继续稳健发展。,2017年末全市常住人口
16、431.5万人，比上年增加1万人。其中，城镇人口213.1万人，占总人口比重(常住人口城镇化率)的49.38%，但距离全国平均58%的城镇化率还有一定差距，更是低于全自治区62%的常住人口城镇化率；通过对比发现赤峰城镇化水平较低，依托庞大的人口基数，未来城镇化方面具有很大的发展空间。,城市经济基础良好，发展动力十足，是我国北部区域重要经济重镇。,17,城市地位：京津冀经济圈、环渤海经济圈、东北经济圈三圈辐射重点区位；连接内蒙古、东北地区的重要交通、战略枢纽；以有色金属产业、新型化工产业、绿色食品产业、旅游业、新兴科技产业为主的发展城市。城市发展势头猛劲：地区生产总值、人均生产总值、社会消费零售
17、额、人均可支配收入连年递增；随着固定资产投资的不断加大，未来城市发展势头将更加良好。城市规划利好：城市基础设施建设力度连年增大，旧城改造和新区建设推动良好，城市居住环境和交通环境大幅度改善，随着高铁和城市轻轨的落成，城市面貌将焕然一新。产业布局合理：坚持传统产业升级与新兴产业培育同步推进，传统工业、新型科技产业、新型农业、高端服务业、品牌旅游业的均衡发展，使城市经济得以长久的可持续发展，有利于地区经济的稳固前进。社会需求旺盛：基于庞大的人口基数，奠定了其雄厚的社会需求，伴随城镇化建设的推进，地区内需将进一步增加，社会消费将持续提升。,房地产市场表现,第三部分,18,近三年赤峰市房地产投资占GD
18、P比重持续增加，2017年达到9.96%,预计2018年仍将继续增加。由此可见，房地产行业已成为当地的支柱产业；（根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达到6%8%时就成长为支柱产业）。,赤峰房地产市场近三年浮动较为明显，3年投资额增速稳步上升，主要受中心城区规划利好的拉动，房地产投资连年增加，房地产行业占据城市经济的主导地位。,19,赤峰市近三年商品房销售面积对比周边盟市一直居高不下，图表表现2017年销售面积有所下降，主要由于受清积存政策影响，当年市场的供应量较低，但成交度较为活跃。,竣工量与施工量占比波动不大，1从施工量、竣工量两个维度来看，施工量连呈增加态势，竣工量因政策管控
19、等因素保持稳定，由此可见赤峰房地产市场增长大于变化，反映出了当地整体开发环境的稳定性。,20,2017年赤峰中心城区房地产市场销售情况非常火爆，成交量连续攀升，为近5年内未有的热销局面。进入2018年1月份几乎进入了无一手房可售的局面，市场供应量不足，因此2018年以后月成交量迅速下降，导致其下降的原因主要由于市场供应不足及春节假日等因素造成，非市场发展因素导致，现2018年前半年月成交数据稳步上升，由此可见房地产市场潜在需求仍然非常巨大。,21,赤峰市近5年内中心城区住宅售价浮动较大，尤其是进入2017年，销售均价直接攀升至7134元/，较2016年提升了29.5%，为近5年涨幅最大的一年。
20、,随着城市规划的逐步完善，新城扩建和旧城改造的同步推进，将带动大量刚性置业需求人群（拆迁户及旗县进城人员），在很大程度上支撑了赤峰房价的继续上涨。在高铁开通、轻轨投入使用后，以及新老工业体系的升级，赤峰的城市影响力在未来三年内将会大幅度提升，城市品牌价值上涨，将进一步带动房地产市场的发展。,基于全国范围内的三四线城市房地产市场的兴起，未来本土房地产市场发展势头良好。,22,房地产投资：房地产投资力度连年增大，占GDP比重越来越大。成交面积：基于清积存政策的影响，房地产市场供应量不足造成短线内的成交面积的波动，但通过房价的涨幅可以推导出房地产市场的增长趋势。销售情况：进入2017年，全市房地产市
21、场销售势头火爆，呈现出近五年来未有的旺销局面。因短期内的供应不足，2018年后数据表现上虽有所回落，但实际潜在的市场需求确实仍然非常巨大的销售价格：赤峰市近5年内中心城区住宅售价浮动较大，尤其是进入2017年，销售均价直接攀升至7134元/，较2016年提升了29.5%，为近5年涨幅最大的一年。,34,规划如期落实，预计中心城市3年内将产生1000万平以上市场需求，市场需求旺盛，居民购买力同步提高。,棚改拆迁客群（刚需改善）：2018年落实拆迁14000户，三年内潜在拆迁预计达到30000户，按照1:1.5的购房需求，每户100标准，保守预计需求住宅约45000套，约450万方。旗县区迁移客群
22、（刚需改善）：2017年旗县区及周边农镇迁移客群在中心城区购买住宅成交率达到40%，约9000余户，保守预计未来三年内将实现30000户成交，按每户100需求，预计需求30000余套，约300万方。二次置业客群：随着居民收入水平的稳步提高，二次改善型需求客户占比逐渐增加，通过对目前市场在售项目研判，二次改善型客户在各项目普遍占比在40%以上，部分高端楼盘甚至最高达到80%以上，改善需求数量不可限量，保守估计每年将产生100万平以上的改善需求，并呈递增趋势。改善型需求占比将逐步增大，将成为下一阶段赤峰房地产市场发展主流。,数据来源：市场调研及赤峰房地产管理局,35,2017年中心城区共批准预（销
23、）售商品住宅24586套，面积265.97万。中心城区实现销售商品住宅23106套，销售面积250.15万。截止2017年年底批准预售住宅剩余存量15.82万，全年实现去化率94%。根据目前赤峰土地最新拍卖动态，2017年土地成交量稳步提高，而且存在部分百万以上体量项目，同时随着恒大、福星惠誉等百强开发企业的陆续进驻，结合2017年商品房批复销售情况，预计未来三年市场供应量将在1000万以上（年均300万平以上）。,在售项目存量较少，未来市场供应将集中在新项目上，预估未来3年市场供应在1000万平以上。,数据来源：市场调研及赤峰房地产管理局,36,赤峰住宅市场市场以本土开发商为主，经过多年发展
24、已出现具备雄厚实力的本土企业，开发量较大，产品品质逐步提升，同时由于近年来外来知名开发商的陆续进入，本土化市场格局将逐步打开，提升整体开发水平。,区域内以本土开发商为主，外来品牌陆续进入，逐渐打破房地产本土化：赤峰市场已经形成中天地产和毅刚百合集团两个具备口碑效应及客户认知度的本土开发商；2012年万达集团进入赤峰市场，实现销售65个亿，完美售罄；2014年雨润集团进入赤峰，顺利实现售罄；2018年恒大集团、福星惠誉集团进入，将进一步提升房地产市场发展，外来知名品牌的陆续进入将逐渐打破客户对房地产本土化的认知，提升整个市场的项目档次。,39,【产品特征】大部分采用较为宽敞实用的户型，追求户型方
25、正、南北通透、大客厅、明室明厅，基本无赠送面积，两居室多见为80-90平左右南北通透的两室两厅一卫，三居室120-130平左右的三室两厅两卫受到市场追捧，四居以上以150-180平米的大平层为主，多强调户型的多功能性。交付标准多为毛坯交付，部分高端项目拥有少量精装交付标准，精装溢价一般在1000-2000元/平左右。,主流产品类型参照,丹龙首府 90平米 两居,中天悦府 175平米 四居,翰林华府 136平米 三居,37,目前赤峰当地项目主要以100米以下高层建筑为主，其建筑立面普遍无明显风格，多以仿抄各为主，但作业方面难以达到标准，品质感较差，个别新项目虽有所改善，但整体而言仍具有很大的突破
26、空间。,红山世家,中天悦郡,华府尚城,维多利摩尔城,浩安新城,未名清华园,38,【配套服务】外在表现：市场多数项目对售楼处装修、园林景观、样板间的打造还不够重视，导致项目的展示性不强；少量高端项目逐渐出现幼儿园及会所等内部配套，形成一定的卖点。大量客户日趋关注物业管理，尤其是改善型客户，对物业的要求越来越高。,中天悦府样板间,未名清华园售楼处,红山郡售楼处,红山世家售楼处,市场客户研究,第五部分,40,【客户流向】赤峰住宅购房客户以本地需求为主，随着城市发展完善，改善升级需求量增加，投资比例连年提高，各区域因不同的资源价值，吸引着不同的客户群体。,在售项目客户主要分为三大部分：一、市区本地客户
27、市区客户具有浓厚的地缘情结，红山区客户多会选择在具有工作缘和生活缘的红山老城区置业，部分地缘改善型客户流向桥北新区；新城区环境优雅，且是政务中心所在，颇受城市高端人群青睐，是高端改善型客户置业首选；松北新区和铁南发展后劲足，属于新兴热度板块，是刚需及刚需改善型客户热衷区域。二、周边村镇进城客户城市周边村镇客户进城，多会选择总价偏低的松北新城和铁南区域。三、下辖旗县财富客户因市区具有较强的教育和医疗资源，下辖旗县财富客户，多选择城市资源丰富的新城区板块及松北、桥北板块。,松山区,红山老城,铁南片区,新城组团,桥北新区,41,在售普通住宅项目的主流客户主要分为三大部分，即市区本地客群、市区周边村镇
28、进城客户、下辖旗县财富客户。,在售项目客户主要分为三大部分：,一、市区本地客户,城镇化进程使得周边农村客户来市区置业，主要关注总价,二、市区周边村镇进城客户,三、下辖旗县财富客户,元宝山、翁牛特、喀喇沁等下辖旗县的私营业主、政府官员等高端财富客户，注重生活品质，来市区置业,改善型客户，市区客户具有浓厚的地缘情结，习惯了老城区内便利的交通和生活配套，改善居住条件也多选择在本区域内，也分为刚性改善和改善升级两类；刚需客户，受房价影响，部分刚需客户（包括婚房、养老）会选择离地缘较近、低总价的区域置业，如松山客户流向松北，红山客户流向桥北，郊区客户流向铁南。,老城区工作的客户因工作便利的需求，选择在中
29、心城区置业。,42,赤峰购房客户按照购买力进行分类，主要呈以下四种财富等级，代表不同等级购房需求和价格承受力。,43,赤峰住宅市场由初级正在向完善发展，处于价格主导向品质提升的过渡阶段，地段和价格仍是在售项目客户敏感度最高的因素，其次关注户型南北通透、大客厅、明厨明卫设计，而对物业、园林和品牌等认知也在逐渐增强，尤其是物业方面，越发引起客户注重。,访谈纪要：我们店剩下的房子很多是不通透的，因为都不喜欢不通透的，再加上没有价格优势，更不好卖了客户一般就是喜欢就近买房或者是市区的房子 二手房中介销售代表 杨先生,访谈纪要：这边的客户地缘性比较强，大多就近买房价格肯定是最关注的这边都喜欢大客厅的，开间要在4.2以上的 红山世家销售代表 刘小姐,PPT模板下载： 行业PPT模板： 节日PPT模板： PPT素材下载： PPT图表下载： 优秀PPT下载： PPT教程： Word教程： Excel教程： 资料下载： PPT课件下载： 范文下载： 试卷下载： 教案下载： PPT论坛：,谢谢观看,
