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1、第3章 资产评估途径与方法,普通高等教育“十五”国家级规划教材高等院校本科财务管理专业教材新系,本章的教学目的与重点、难点,教学目的理解掌握市场途径的含义、要素、具体方法理解掌握收益途径的含义、基本参数、具体方法理解掌握成本途径的含义、基本前提、具体方法掌握如何根据评估需要选择合适的评估途径和方法重点、难点各种途径的含义和经济学基础；各种途径的程序各种途径的参数确定各种途径的具体方法,问题思考,3.1 市场途径3.2 收益途径3.3 成本途径3.4 评估途径及其方法的选择,3.1 市场途径,3.1.1市场途径的基本含义与经济学基础 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析
2、来估测资产价值的经济技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。替代原则,3.1.2市场途径的基本前提活跃的公开市场公开市场上要有可比的资产及其交易活动功能市场条件时间因素,3.1 市场途径,3.1.3市场途径的基本程序1)选择参照物2)在评估对象与参照物之间选择比较因素3)指标对比、量化差异4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5)综合分析确定评估结果,3.1 市场途径,3.1 市场途径,单项资产应考虑的可比因素资产的功能资产的实体特征和质量市场条件交易条件3.1.4市场途径中涉及的相关因素参照物可比指标,3.1.5市场途径中的具体方法,3.1 市场途径,直接比较
3、法 现行市价法 市价折扣法 功能价值类比法 价格指数调整法 成新率调整法 市场售价类比法 价值比率法,间接比较法,1）直接比较法评估对象价值=参照物成交价格修正系数1修正系数2.修正系数n 或 =参照物成交价格基本特征差额1基本特征差额2基本特征差额n优缺点,3.1 市场途径,1、现行市价法： 可上市流动的股票和债券、批量生产的汽车,3.1 市场途径,2、市价折扣法：交易条件方面差异、适用于清算假设前提下资产评估价值参照物成交价格(1价格折扣率)3、功能价值类比法：功能差异 资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力)x,3.1 市场途径,4、成新率价格调整法：新旧程度 资产
4、评估价值参照物成交价格(评估对象成新率参照物成新率)5、价格指数法：时间间隔 资产评估价值参照物成交价格(1+物价变动指数)=参照物成交价格价格指数,3.1 市场途径,例3-1评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。资产评估价值=10(1-40%)=6(万元),3.1 市场途径,3.1 市场途径,例3-2被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评
5、估价值=10(90/120)0.7=8.18(万元),例3-3：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则：资产评估价值=10(1+5%)=10.5(万元),3.1 市场途径,例3-4：被评估房地产于2019年6月30日进行评估，该类房地产2019年上半年各月月末的价格同2019年年底相比，分别上涨了2.5%、5、7、7.3、910。其中参照房地产在2019年3月底的价格为p，则评估对象在评估基准日的评估价值为？,3.1 市场途径,例3-5：被评估房地产于2019年6月30日进行评估，该类房地产2019年上半年各月月末的价格同上月月末相比，分别
6、上涨了2.5%、5、7、7.3、9、10。其中参照房地产在2019年3月底的价格为p，则评估对象在评估基准日的评估价值为？,3.1 市场途径,6、市场售价类比法。 资产评估价值=参照物售价功能差异值时间差异值+交易情况差异值 =参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数,3.1 市场途径,例题3-6 估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 评估要求：评估该地块2019年10月的公平市场交易价格。 评估过程： (1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。 (2)搜集有关的评估资料。 搜集待估土地资料。(略) 搜集交
7、易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表：,3.1 市场途径,3.1 市场途径,(3)进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2；交易实例C较正常买卖价格偏低3。 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0；交易实例B：2；交易实例C：3；交易实例D：0。(4)进行交易日期修正。根据调查，2019年10月以来土地价格平均每月上涨1，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6；交易实例B：7；交易实例C：12；交易实例D：10。,3.1 市场途径,(5)进行区域因素修正。交易实例A和D与待估土地处于同一
8、地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C的区域因素修正情况。假定待估地块的区域因素值为100，则交易实例B为88，交易实例C为108。（6）进行个别因素修正 经过比较，待估地块面积较大便于利用，且外部环境较好，其价格比其他交易实例高2。 土地使用年限修正。交易实例B、D与待估地块相同，无需修正。假定折现率为8，则交易实例A、C的调整系数如下：年限修正系数=1-1/（1+8%）301-1/（1+8%）35 =（1-0.0994）（1-0.0676） =0.90060.9324=0.9659,3.1 市场途径,（7）计算待估土地的价格交易实例A修正后单价：870 0.9659=909(元/平方米
9、)交易实例B修正后单价：820 =1038(元/平方米)交易实例C修正后单价：855 0.9659=901(元/平方米)交易实例D修正后单价：840 =942(元/平方米)简单平均后的待估土地价格：单价为(9091038901942)/4948(元/平方米)土地总价为：600948568800（元）,3.1 市场途径,具体方法一览表,7、价值比率法经济指数或经济指标（1）成本市价法资产评估价值评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本) 例3-5评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则其市价接近于30万元。资产评估价值=20150%=
10、30(万元),3.1 市场途径,（2）市盈率倍数法资产评估价值评估对象(企业)收益额参照物(企业)市盈率 例3-6某被估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍,则： 该企业的评估价值=100020=20000(万元),3.1 市场途径,间接比较法间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法
11、。只要求参照物和评估对象在大的方面基本相同或一致,3.1 市场途径,3.2 收益途径,3.2.1收益途径的基本含义-指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。-将利求本的思路-收益途径的三个基本要素：被评估资产的预期收益折线率或资本化率被评估资产取得预期收益的持续时间,3.2.2收益途径的基本前提 (1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;(3)被评估资产预期获利年限可以预测。,3.2 收益途径,3.2.3收益途径的基本程序 1)收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括
12、经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；2)分析测算被评估对象未来预期收益;3)确定折现率或资本化率；4)用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；5)分析确定评估结果。,3.2 收益途径,3.2.4收益途径的基本参数1）收益额资产未来预期收益额资产的客观收益或正常收益2）折现率期望投资报酬率无风险报酬率风险报酬率折现率与资本化率的区别3）收益期限资产自身效能及相关条件,以及有关法律、法规、契约、合同,3.2 收益途径,3.2.5收益途径中的具体方法有限期和无限期等额收益评估方法、非等额收益方法,3.2 收益途径,3.2 收益途径,P评估值；i年序号；Pi未来第i年的评估值；R
13、i未来第i年的预期收益；r折现率或资本化率；ri第i年的折现率或资本化率；t收益年期；n收益年期；A年金。,1)纯收益不变(1)在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式：PA/r (3-13) 其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期无限。,3.2 收益途径,(2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式,其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期有限为n。,3.2 收益途径,(3)在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式：PAn (3-15) 其成立条件是：纯收益每年不变；收益年期有限为
14、n；资本化率为零。,3.2 收益途径,2)纯收益在若干年后保持不变(1)无限年期收益。其基本公式为:其成立条件是：纯收益在n年(含第n年)以前有变化;纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变;收益年期无限;r大于零。,3.2 收益途径,(2)有限年期收益。其计算公式为:其成立条件是：纯收益在t年(含第t年)以前有变化；纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；收益年期有限为n；r大于零。这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。,3.2 收益途径,3)纯收益按等差级数变化(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：其成立条件是：纯收益按等差级数递增；纯收益逐年递
15、增额为B；收益年期无限；r大于零。 若按等差级数递减？,3.2 收益途径,(2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式:其成立条件是：纯收益按等差级数递增；纯收益逐年递增额为B；收益年期有限为n；r大于零。若按等差级数递减？,3.2 收益途径,(3)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式：其成立条件是：纯收益按等差级数递减；纯收益逐年递减额为B；收益递减到零为止；r大于零。,3.2 收益途径,(4)在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式：其成立条件是：纯收益按等差级数递减；纯收益逐年递减额为B；收益年期有限为n；r大于零。,3.2 收
16、益途径,4)纯收益按等比级数变化(1)在纯收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：其成立条件是：纯收益按等比级数递增；纯收益逐年递增比率为s；收益年期无限；r大于零；rs0。若按等比级数递减？,3.2 收益途径,(2)在纯收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式：其成立条件是：纯收益按等比级数递增；纯收益逐年递增比率为s；收益年期有限；r大于零；rs0。若按等差级数递减？,3.2 收益途径,(3)在纯收益按等比级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式：其成立条件是：纯收益按等比级数递减；纯收益逐年递减比率为s；收益年期无限；r大于零；rs0。,3.2 收益途径
17、,(4)在纯收益按等比级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式：其成立条件是：纯收益按等比级数递减；纯收益逐年递减比率为s；收益年期有限为n；r大于零；0s1。,3.2 收益途径,5)已知未来若干年后资产价格的条件下,有以下计算式：其成立条件是：纯收益在第t年(含t年)前保持不变；预知第t年的价格为Pt；r大于零。,3.2 收益途径,例3-8某企业尚能继续经营,3年的营业收益全部用于抵充负债,现评估其3年经营收益的折现值。经预测得出3年内各年预期收益的数据如表3-3:,3.2 收益途径,3.2 收益途径,由此可以确定其折现额为：资产评估价值=283+356+167.9=806.9(万元),
18、例题：某人预进行一项投资，该投资每半年底各支付一次，第一次支付为50,000元，以後每期依次增加5,000元，永续无穷。设折现率为10%，每年计息二次，求该项资产的价值？ 第一期年金为F=50,000，每期增加額Q=5,000 ，i=0.05，,3.2 收益途径,收益法适用范围企业整体资产产权变动的资产评估以房地产业务为目的的资产评估资源性资产的评估以无形资产转让为目的的资产评估,3.2 收益途径,3.3 成本途径,3.3.1成本途径的基本含义指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。-重建或重置
19、的思路全新功能和技术落后市场困难和外力影响,理论表达式和逻辑表达式：,3.3 成本途径,3.3.2成本途径的基本前提评估对象按评估时点在用用途继续使用或改变用途继续使用或其他等。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设全新资产具有可比性。被评估资产必须时可以再生或复制的被评估资产必须随着时间的推移具有贬值特性的资产通常适用于单项资产评估,3.3 成本途径,3.3.3成本途径的基本要素1）资产的重置成本资产的现行再取得成本 (1)复原重置成本 是指采用与评估对象相同的
20、材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。(2)更新重置成本 是指采用新型材料,现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。,3.3 成本途径,2）资产的有形损耗亦称实体性贬值,是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产有形损耗率=资产有形损耗额资产重置成本100% (3-29),3.3 成本途径,3）资产的功能性陈旧贬值指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。4）资产的经济性陈旧贬值 指由于外部条件的变化引
21、起资产闲置,收益下降等而造成的资产价值损失。产品品种结构和产业结构原材料供应变化市场条件变化经济紧缩、通货膨胀等经济环境变化,3.3 成本途径,3.3 成本途径,3.3.4成本途径中的具体方法四大参数的确定1）重置成本的估算方法（1）重置核算法。（2）价格指数法。（3）功能价值类比法。,(1)重置核算法细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。购买型（市场重置法）和自建型。,3.3 成本途径,外构机器设备重置成本设备购置价格固定配套件费运输安装费调试费其他杂费自制及其设备重置成本材料、元器件备购置价格加工制造成本安装调试费
22、用其他杂费税金利润建筑物重置成本土地取得费用勘查设计费用土建安装工程费用装修装饰费用管理费用销售费用资金成本税金利润土地使用权重置成本征地费用拆迁安置补偿费用土地出让金规划设计费用基础设施配套费用资金成本税金利润,3.3 成本途径,例3-10重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工成本500元。根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为:直接成本为50000元+1000元+800元=51800元 其中:买价,50000元 运杂费,1000元 安装成本,800元 其中：原材料,300元
23、人工,500元间接成本(安装成本),400元 重置成本合计,52200元。,3.3 成本途径,(2)价格指数法价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法,其计算公式为：重置成本=资产的账面原值(1+价格变动指数)(3-30)或=资产帐面原值价格指数 (3-31),3.3 成本途径,定基价格指数或环比价格指数1、(评估时点定基价格指数资产购建时定基价格指数)100。2、X=(1+a1)(1+a2)(1+a3)(1+an)100(3-32)x为环比价格指数;n为第n年环比价格变动指数,n=1,2,3,。,3.3 成本途径,例3-11某被估资产
24、购建于1994年,账面原值为50000元,当时该类资产的定基价格指数为95,评估时该类资产的定基价格指数为160,则：被估资产重置成本50000(160%/95%)100%84210(元),3.3 成本途径,例题311：某资产购建与2019年，帐面原值为20万元，2019年评估，经调查同类资产的环比价格变动指数自2019年到2019年分别为11.7%,17%,30%,7%,5%。则该资产重值成本为？,3.3 成本途径,价格指数法与重置核算法的区别：价格因素和技术进步因素的考量 建立的价格基础不同,3.3 成本途径,思考：和重置核算法相比，对于技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重值成本较高
25、还是较低？,(3)功能价值类比法这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本。生产能力比例法和规模经济效益指数法,3.3 成本途径,例3-12某重置全新的一台机器设备价格5万元,年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件,由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本 4000/50005000040000(元),3.3 成本途径,成本法下，如何简化估算企业整体资产或同类众多资产的重置成本？1、分类2、 抽样估算重置成本3、 计算各分类资产重置成本额与账面历史成本的调整系数 K=R/R (336
26、) 式中：K为资产重置成本与历史成本的调整系数；R为某类抽样资产的重置成本；R为某类抽样资产的历史成本。4、估算整体资产价值被评估资产重置成本某类资产账面历史成本K (337),3.3 成本途径,例3-13评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的通用设备5台,估算其重置成本之和为30万元,而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元,该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：K=3020=1.5该类通用设备重置成本5001.5=750(万元),3.3 成本途径,3.3 成本途径,2）实体性贬值的估算方法（1）观测法（成新率法）。 由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产
27、的实体各主要部位进行技术鉴定,并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新率,从而估算实体性贬值。资产实体性贬值重置成本(1实体性成新率) (338) 式中:实体性成新率=1-实体性贬值率,（2）使用年限法。利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度),进而估测资产的实体性贬值的方法。与使用年限法具有相同评估原理的技术方法还有工作量比率法等。,3.3 成本途径,总使用年限= 实际已使用年限+尚可使用年限 (3-4
28、0)实际已使用年限= 名义已使用年限资产利用率 (3-41)资产利用率=(截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间)100% (342),3.3 成本途径,例3-14某资产1985年2月购进,2019年2月评估时,名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标,正常使用情况下,每天应工作8小时,该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率：资产利用率103607.5/(103608)100%93.75%由此可确定其实际已使用年限为9.4年。,3.3 成本途径,（3）修复金额法。根据修复资产的已损实体所需要支付的金额来判断资产的有形损耗额。此方法主要适用于具有特殊结构的可
29、补偿性资产有形损耗率的估测。可补偿性有形损耗是指技术上可修复且经济上合理的有形损耗。,3.3 成本途径,3）功能性贬值的估算方法功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。表现形式：成本增加效益降低估算步骤:比较确定净超额运营成本估计剩余寿命折现被评估资产功能性贬值额(被评估资产年净超额运营成本折现系数) (343),3.3 成本途径,例3-15某种机器设备,技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高,节约工资费用,有关资料及计算结果如表3-4:,3.3 成本途径,3.3 成本途径,功能性贬值估算时应该考虑的因素:工资成本原材料、能源消耗产品质量超额投资成本功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本资产
30、功能过剩,3.3 成本途径,4）经济性贬值的估算方法 指由于外部条件的变化引起资产闲置,收益下降等而造成的资产价值损失。产品品种结构和产业结构原材料供应变化市场条件变化经济紧缩、通货膨胀等经济环境变化表现形式：资产利用率的降低、资产闲置,3.3 成本途径,3.3 成本途径,估算方法(1)当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：式中,x为功能价值指数,实践中多采用经验数据,数值一般在0.60.7之间。,3.3 成本途径,(2)当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：(3)当确信被评估资产持续存在收益损失时：经济性贬值额=资产年收益损失额(1-所得税率)(P/A,) (347)式中,(P/
31、A,)为年金现值系数。,例3-16某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品,因市场需求结构变化,在未来可使用年限内,每年产量估计要减少6000台,功能价值指数取0.6。根据上述条件,该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：经济性贬值率1-(14000/20000)0.6100% 1-0.81100% 19,3.3 成本途径,又假定每年减少6000台产品，每台产品利润100元，该生产线可继续使用3年，企业要求的行业报酬率10%，所得税税率33%，则经济性贬值额是多少？ 6000100（133）（P/A,10%,3）,3.3 成本途径,使用范围：市场欠完善的条件单项资产中：因通货膨胀影响，现
32、行市价与历史成本有较大幅度上升因对现有资产进行的技术改造和更新，效益上升因社会进步，导致固定资产有较大损耗因使用年限估计偏差大，使折旧与自然损耗不符账面历史成本失实,3.3 成本途径,3.4 评估途径及其方法的选择,3.4.1评估途径之间的关系1）资产评估途径及其方法之间的联系评估的基本目的相同2）资产评估途径和方法之间的区别评估的特定目的不同市场条件不同评估对象的使用状态不同,3.4.2资产评估途径和方法的选择技术思路层面具体技术方法经济技术参数,3.4 评估途径及其方法的选择,注意事项：(1)评估途径和方法的选择要与评估目的,评估时的市场条件,被评估对象在评估过程中所处的状态,以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。(2)评估途径和方法的选择受评估对象的类型、物理化状态等因素制约。(3)评估途径和方法的选择受各种评估途径和方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。,3.4 评估途径及其方法的选择,资产的功能属性 影响特定目的 规范 作用方式 影响 资产的效用评估范围 作用空间 体现 决定 前提假设 评估价值,3.4 评估途径及其方法的选择,
