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1、第一节,房地产开发抵押融资,一、普通抵押,普通抵押主要有两种：房地产抵押和在建工程抵押。,1,、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转,移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务,人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所,得的价款优先受偿。,2,、在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建,造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建,工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作,为偿还贷款履行担保的行为。,第一节,房地产开发抵押融资,一、普通抵押,抵押权实现的关键在于抵押物是否具有经济价值。在,建工程虽尚在建设中，但它具有价值，所以在建工程可以,抵押。,
2、在建工程抵押合同应注明以下内容：,（,1,）国有土地使用权证、建设用地规划许可证,和建设工程规划许可证编号；（,2,）已交纳的土地使,用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；,（,3,）已投入在建工程的工程款；（,4,）施工进度及工程竣,工日期；（,5,）已完成的工作量和工程量。,第一节,房地产开发抵押融资,二、最高额抵押,（一）最高额抵押的含义,最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议在最,高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发,生的债权作担保，它属于未来债权担保种类。,第一节,房地产开发抵押融资,二、最高额抵押,例,6,1,甲公司与乙信托投资公司有长期的往来关系，经,乙公司要求，甲
3、公司以其一栋楼房（价值,2000,万元）为甲,从乙公司的借款担保。双方约定自,1995,年,2,月,1,日至,1996,年,12,月底，在此期间所发生的债务均以该楼房作抵押。由,于该楼房当时估价为,2000,万元，因此双方约定担保借款的,最高限额为,2000,万元，若借款超过,2000,万元，甲将以其,他财产作担保，双方在合同签订以后，在登记部门办理了,抵押登记手续，甲、乙双方的上述约定，属于典型的最高,额抵押约定。,第一节,房地产开发抵押融资,二、最高额抵押,最高额抵押与一般抵押一样，都是以一定的财产（主,要为不动产）在不转移占有的情况下，作为债权的担保，,但最高额抵押又不同于一般抵押。,1
4、,、最高额抵押是为将来发生的债权作担保,2,、担保债权的不特定性,3,、抵押的债权具有最高限额,4,、对一定期限内连续发生的债权作担保,第一节,房地产开发抵押融资,（二）最高额抵押的意义及缺陷,最高额抵押机制的积极意义，主要在两方面：,（,1,）促进资金融通,（,2,）强化交易关系,最高额抵押的意义及缺陷：,（,1,）妨碍抵押物担保价值的发挥,（,2,）容易滋生抵押权人的不当行为。（债权人一方往往,通过设定最高额抵押，来支配债务人的经济活动，严重影,响债务人的经济决策活动,）,第一节,房地产开发抵押融资,（三）最高额抵押设定应注意的问题,1,、抵押权所担保的债权范围。设定最高额抵押时，双,方不
5、仅要明确规定担保债权的最高额，还要规定债权发生,的原因，即双方应在合同中对未来的主债权如何确定进行,事先约定。如果无此约定，则极易发生纠纷。,2,、决算期的约定（决算期是最终确定最高额抵押所担,保债权的实际数额的日期）,3,、债权最高额的确定,4,、最高额抵押的转让与实现,（在决算期到来以前的债,权，因其不能确定而不得转让。实现的条件：一是抵押权,担保的债权数额已确定；二是债权已到履行期）,第一节,房地产开发抵押融资,三、集合抵押,（一）集合抵押的含义,是指同一人以其所有的不同种类的特定财产,作为集合物，以其为担保特定债权设定抵押权。,集合抵押也称“财团抵押”。,第一节,房地产开发抵押融资,三
6、、集合抵押,（二）集合抵押的,设定,和效力,集合抵押权的设定除需具备普通抵押权设定所具有的,条件、程序外，其主要特点是应制作抵押财产目录并予以,登记。这是因为集合抵押的标的为集合物，而该集合物包,括哪些个体财产必须明确。,从集合抵押的特点看，集合抵押在设定时抵押标的已,确定，抵押人将来取得的财产不应列入标的范围。,第一节,房地产开发抵押融资,三、集合抵押,（二）集合抵押的设定和,效力,集合抵押权除具有普通抵押权的效力外。其效力的特,殊性主要在于要维护集合物的不被分离。由于集合抵押设,定后，如抵押物的组成部分分离，则会降低抵押物的价值，,影响抵押权人的利益。,法律对集合抵押的抵押物的分离有严格限
7、制，即须得,到经抵押权人同意。,第一节,房地产开发抵押融资,集合抵押的优点：,（,1,）有利于最大限度发挥企业财产的担保能力；,（,2,）如果抵押人到期无力还贷，抵押权人可以依法将企,业整体处分变价，既保障债权人的债权，又能使原有企业,转让变价后，保存其生产经营能力。,集合抵押存在着的缺陷和不足：,（,1,）通常只有法律规定的特定种类的企业才可利用集合,抵押，可见其适用范围较为狭窄；,（,2,）集合抵押，必须将抵押标的物做成目录，特别是房,地产，尚须进行登记。随着企业的扩大和发展，须变更先,前的集合抵押目录。,第一节,房地产开发抵押融资,四、浮动抵押,（一）浮动抵押的概念和适用范围,为了克服集
8、合抵押权不断更新财产目录表并禁止财产,单独处分的弊端，产生了一项新型的担保制度，即浮动抵,押。这种制度不限制设定人对财产的处分，设定人仍可利,用企业财产进行生产经营活动包括单独让与或设定抵押。,浮动抵押与集合抵押有相似之处：两者都是企业以其,财产整体设定抵押的制度。,第一节,房地产开发抵押融资,浮动抵押与集合抵押的主要区别在于：,（,1,）浮动抵押的标的物是抵押人的全部财产，它既包括,抵押人现有的财产，也包括抵押人将来取得的财产，而集,合抵押的标的物为集合物，不能包括将来的财产；,（,2,）浮动抵押在抵押权实现前标的物处于变动之中，担,保财产的数额是不能固定和具体明确的，而集合抵押权在,设定时
9、标的物就须确定和特定；,（,3,）浮动抵押设定后，在抵押权实现前，抵押人仍可利,用抵押财产继续进行生产经营活动，其财产的进出并不受,限制，而集合抵押权设定后抵押人不得擅自处分集合物的,组成部分。,第一节,房地产开发抵押融资,四、浮动抵押,为充分发挥浮动抵押的优点和避免抵押权人不能受偿,的风险，各国对浮动抵押的适用范围均予以一定的限制。,从各国的法律和实践来看，设定浮动抵押的企业仅为股份,有限公司，除此以外的其他法人或个人企业，不得利用浮,动抵押进行融资活动。,第一节,房地产开发抵押融资,（二）浮动抵押权的设定,浮动抵押权的设定除必须具备普通抵押权设定的条件、,程序外，还有特别的要求。浮动抵押须
10、于公司所在地的工,商行政管理部门办理登记手续，抵押权自登记时成立。因,为浮动抵押权的实现将导致设定人（公司法人）的清算和,灭失，因此，以负责公司法人登记的工商行政管理机关作,为浮动抵押权的登记机关，有利于保障债权人的利益。,第一节,房地产开发抵押融资,（三）浮动抵押权标的物的特定和抵押权的效力,浮动抵押权在实现时，标的物才能特定。在抵押权实,现前，用于设定抵押权的财产处于不断变动之中。标的物,一经特定，抵押人则不能再处分列入抵押标的的财产。如,果,浮动抵押所担保的债权届期不能受偿或者抵押人合并或,被宣告破产,，则浮动抵押权的标的物特定。,浮动抵押权的特点在于担保权设定后，抵押人仍可使,用、收益
11、和处分抵押财产，而浮动抵押权一经确定，抵押,人的全部财产均为抵押权的标的物。抵押人为逃避债务而,处分公司财产的，抵押权人可请求撤销该处分行为。,第一节,房地产开发抵押融资,（四）浮动抵押权与其他担保物权的关系,（,1,）法定担保物权（留置权）优先于约定的担保物权；,（,2,）同一公司财产上还存在数个浮动抵押权的关系应依,成立的先后顺序决定其效力；,（,3,）在公司的某一财产上还存在着普通抵押权，当事人,在设定抵押权时应当作出约定，有约定的从其约定。若无,约定的，浮动抵押确定前成立的普通抵押权，优先于浮动,抵押权。,第一节,房地产开发抵押融资,（五）浮动抵押权的实现,因消灭抵押人的法人资格，必须
12、对抵押人的总财产予,以查封、清算，因此，浮动抵押权的实现程序不同于其他,抵押权的实现程序。抵押权人向人民法院提出实现抵押权,的申请，应由法院作出实现抵押权的决定，并予以公告，,查封抵押人的财产并确定财产管理人。,第一节,房地产开发抵押融资,五、增值分享抵押贷款,增值分享抵押贷款（,Shared Appreciation Mortgage,，,SAM,），是在贷款时确定一个相对比市场利率低的初始利,率，到一定年期时银行按一定比例与抵押人（借款人）分,享房地产增值收益。,放款人适当降低利率，以期获得房地产的一部分增值,收益，而抵押人（借款人）放弃未来预期房地产增值收益,以获得较低的贷款成本。房地产
13、价值增值收益可以在房地,产出售时获得，也可以间隔一定时期后，通过价格评估方,法来评估房地产价值，银行通过分享增值而不是以调整利,率的方式抵御通货膨胀。,第一节,房地产开发抵押融资,例,6,3,某发展商以一宗房地产作抵押，获得,5,年期的,1000,万元贷款，正常利率为,15%,，但双方协商后，,银行同意以,12%,的利率发放贷款，抵押人同意房,地产增值收益,1/4,归银行，若采取年等额还款方式，,房地产第,3,年年末出售，价款为,1800,万元，当前价,值为,1300,万元，计算其银行获得的增值收益。,第一节,房地产开发抵押融资,解：,（,1,）年偿还额,=,（,2,）,3,年末总偿还额价值,
14、=,?,?,?,?,（万元）,4,.,277,1,%,12,1,%,12,%,12,1,10000000,5,5,?,?,?,?,?,?,?,?,（万元）,4,.,963,%,15,1,%,15,1,2774000,3,?,?,?,?,表,6-1,银行分享增值收益,项,目,普通抵押,增值分享抵押,利益,年等额偿还额,298.3,277.4,20.9,三年间总偿还额价值,1036,963.4,72.6,房地产现在价值,1300,1300,3,年年末售价,1800,1800,3,年年末抵押贷款余额,485,469,16,增值分享,125,125,银行实际获得的增值收益,36.4,第一节,房地产开发
15、抵押融资,由上面的例子看到：增值分享抵押贷款一方,面可以降低借款的融资成本；另一方面银行又可,以参与房地产增值收益的分享，减少未来市场风,险、利率风险等。这样，双方共担风险，共享增,值收益，使两者的关系更加平等，所以它是一种,较好的抵押贷款方式，对较成熟的房地产投资者,具有较大吸引力。,第二节,房地产开发贷款,一、房地产开发贷款的种类及特点,（一）房地产开发贷款的种类,房地产开发贷款可分为房地产开发企业流动资金贷款、,房地产开发贷款。,1,、,房地产开发企业流动资金贷款,房地产开发企业流动资金贷款，是银行向为社会提供,房地产产品的房地产开发企业发放的用于生产周转的流动,资金贷款（短期贷款）。,
16、第二节,房地产开发贷款,房地产开发企业流动资金贷款一般用于以下四个方面：,（,1,）开发前期所需占用的资金，包括总体规划设计费，,可行性研究费，水文、地质勘查测绘费等；,（,2,）土地开发和基础设施建设所占用的资金，包括土地,补偿费，青苗补偿费，安置补助费，拆迁补偿费和道路、,供水、供气、供电、排水、通讯、照明等建设资金；,（,3,）建筑安装工程所需占用的资金；,（,4,）公共设施配套工程所需占用的资金，包括各种生活,小区、公共设施、直接摊入商品房价格中的配套工程等。,第二节,房地产开发贷款,一、房地产开发贷款的种类及特点,（一）房地产开发贷款的种类,2,、房地产开发贷款,房地产开发贷款是银行
17、向房地产开发企业开发的房地,产项目发放的贷款。由于房地产开发项目开发期长，相应,占用资金时间也长，因此这类贷款属于中长期贷款。,房地产开发贷款用于开发项目的土地使用及拆迁补偿、,前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设,施等发生的费用支出。,第二节,房地产开发贷款,（二）房地产开发贷款的特点,1,、按项目贷款（只能用于规定的工程项目，企,业不能自行将贷款转移到其他开发项目中使用。,2,、贷款额度大,3,、贷款占用时间长,4,、贷款风险较大,第二节,房地产开发贷款,二、房地产开发贷款的相关规定,（一）房地产开发类贷款的申请,1,、贷款对象,房地产开发类贷款是指用于房屋建造、土地开发过程
18、,中所需建设资金的贷款，包括房地产开发贷款和房地产开,发企业流动资金贷款。,房地产开发类贷款的对象是经工商行政管理机关（或,主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土,地建设经济适用住房的企（事）业法人。,第二节,房地产开发贷款,2,、申请贷款的条件,（,1,）具有独立的法人资格；（,2,）实行独立核算，有健全,的管理机构和经营管理制度；（,3,）信用良好，具有按期,偿还能力；（,4,）贷款卡或贷款证；（,5,）在贷款,银行开立基本户或一般存款账户；（,6,）借款人为有资质,的房地产开发企业；（,7,）开发项目经过可行性论证；（,8,）,开发项目已纳入建设计划；（,9,）借款人对外的股
19、本权益,性投资总额不超过其资产净值的,50%,；,（,10,）借款人投入,贷款项目的自有资金不少于总投资的,35%,；（,11,）有贷款,银行认可的足值有效的抵（质）押物或具有符合条件的第,三方保证人提供贷款担保,；（,12,）贷款银行规定的其他条,件。,第二节,房地产开发贷款,3,、借款人应报送的主要材料,（,1,）借款申请报告，董事会的借款决议；,（,2,）企（事）业法人营业执照、法人代码证；,（,3,）法定代表人或其授权代理人的证明文件；,（,4,）公司简介，公司成立批文、合同、公司章程；,（,5,）财政部门或会计（审计）事务所核准或年审通过的,申请借款前三个年度的会计报表和上一个月的会
20、计报表；,（,6,）税务部门核准的税务登记证及上年度利税清算表；,（,7,）所有开户银行名称及存、贷款余额情况；,第二节,房地产开发贷款,（,8,）中国人民银行颁发的贷款卡或贷款证；,（,9,）自有资金落实的证明文件、资料；,（,10,）房地产开发企业的资质证明；,（,11,）申请贷款项目的项目建议书、可行性研究报告及批,准文件、项目年度投资计划以及批准文件；建设用地规,划许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证、,建设工程开工证；,（,12,）担保人出具担保意向书；,（,13,）担保人的与以上第,2,8,项内容相同的有关文件；,（,14,）抵（质）押物权属证明及有处分权人同意抵（质）,押的书面
21、文件。,（,15,）贷款行要求提供的其他文件资料。,第二节,房地产开发贷款,（二）房地产开发类贷款的审批与发放,1,、审批原则（实行审贷分离制度，信贷经营部门负责开,拓市场、发展客户、受理贷款申请、调查评估、信贷发放,与回收等前台业务，不参加贷款审批决策；信贷审批部门,专职负责贷款审批、督促贷款相关条件落实等后台业务。,2,、审批程序（实行分级审批管理：贷款额度在信贷授,权内的，由受理行审批；超越权限的，报上一级行审批）,3,、审批方式（一般是全体会议方式进行审批，特殊的,可采取文件会签审批）,4,、贷款发放（签订合同后）,第二节,房地产开发贷款,（三）房地产开发类贷款的回收与展期,1,、贷款
22、回收,房地产开发贷款回收包括贷款本金回收和贷款利息回,收，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还,贷款本息。,2,、贷款展期,借款人因故不能按期归还贷款，需要银行给予原借款,人一定宽限期时，可以提出借款展期申请。房地产开发类,贷款展期期限不得超过原贷款期限的一半；展期贷款利率,按展期贷款期限加上原贷款期限所达到的利率档次计算；,每笔贷款只能办理一次展期。,第二节,房地产开发贷款,（四）经济适用住房（国家安居工程）开发贷款,1995,年开始实施安居工程贷款，,1998,年起演变为经济,适用住房贷款。,经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织,房地产开发企业，以微利价向城镇中低收入家
23、庭出售的住,房。经济适用住房贷款属于房地产开发贷款，是指银行运,用信贷资金向开发经济适用住房项目的房地产开发企业或,单位发放的房地产开发贷款。,第二节,房地产开发贷款,经济适用住房开发贷款的特别要求：,1,、贷款对象（取得房地产开发资质的企业建设经济适用,房的独立法人）,2,、贷款担保（一律实行抵押担保方式：开发建设单位可,以其有效资产进行抵押，也可自有资金占总投资,30%,以上,的在建工程进行抵押）,3,、贷款期限和利率（贷款期限最长不超过,3,年、贷款利率,按人民银行规定的同期同档次法定利率执行，不上浮）,4,、贷款条件,（,1,）项目已纳入国家建设计划和信贷指导性计划；（,2,）,已取得
24、建设用地或用地已纳入年度土地供应计划，且手续,齐备；（,3,）借款人投入建设项目的自筹资金不低于规定,的比例，并在贷款使用前投入项目建设。,第二节,房地产开发贷款,三、房地产开发贷款的主要风险及其防范,（一）房地产开发贷款的主要风险,房地产贷款风险是指房地产贷款有不能按时、足额,（包括本金和利息）收回的可能性。,1,、,违约风险,2,、,抵押房地产价值风险,3,、,利率风险,4,、,流动风险,5,、,欺诈风险,第二节,房地产开发贷款,1,、违约风险,借款人违约是指借款人终止对贷款的偿还，并已达到,或超过规定的期限。,借款人违约有被迫违约和理性违约。被迫违约是指由,于借款人支付能力不足而无法如期
25、偿还贷款所造成的违约。,理性违约是指借款人从自身利益出发，出于经济理性而采,取放弃还款责任的违约。如在房地产市场价格下跌到一定,程度时，借款人继续履行借款合同所带来的损失可能大于,其违约所带来的损失，此时借款人就可能采取理性违约行,为。,第二节,房地产开发贷款,2,、抵押房地产价值风险,如果房地产估价人员由于理论水平、实践经验、职业,道德、疏忽或过失等方面原因，在设定抵押时将房地产价,值评估过高，会给抵押权人带来风险。,即使在设定抵押时的价值评估是客观合理的，但如果,未来的经济不景气、房地产市场萧条，抵押房地产的价值,可能下跌。,如果抵押房地产被人为损坏，其价值也会下跌。如果,下跌后的抵押房地
26、产的价值不足以清偿剩余贷款的本利和，,则贷款人就可能遭受损失。,第二节,房地产开发贷款,3,、利率风险,对于固定利率的贷款来说，由于贷款利率在整个贷款,期间不随市场利率的变化而改变，贷款人承担了全部的利,率风险。如果在贷款期间市场利率下跌，借款人有可能选,择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的贷,款。这样，贷款人就有可能遭受利息收入的损失。,而对于浮动利率的贷款来说，如果在贷款期间市场利,率上升，借款人有可能因还款负担的加重而造成违约风险。,第二节,房地产开发贷款,4,、流动风险,房地产开发抵押贷款一般为中长期贷款，抵,押贷款债权流动性较差，相对于短期贷款具有较,大的风险性，因此，客
27、观上就要求有健全的风险,转换机制作保障。如果担保制度、保险制度及房,地产抵押贷款二级市场不完善，贷款人就难以转,移这种风险。,第二节,房地产开发贷款,5,、欺诈风险,欺诈风险主要是指借款人采取捏造事实、隐瞒真相或,其他不正当手段，骗取超过其偿还能力的贷款；或者采取,隐瞒的手段将房地产多次重复抵押，使累计贷款金额超过,房地产的价值；或者共有的房地产未经其他共有人书面同,意，抵押人采取欺诈手段将共有的房地产抵押贷款。这些,可能使贷款人受骗，从而可能出现风险。,6,、不可抗力风险,在抵押贷款期间，由于战争等不可抗力导致抵押房地,产灭失或贷款无法收回，从而出现不可抗力风险。,第二节,房地产开发贷款,（
28、二）房地产开发贷款风险管理,目前房地产开发以银行借贷融资为主，自有,资金和其他融资所占份额少。据统计显示，我国,房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其,资产的比率在,70%,以上。房地产开发贷款风险大，,商业银行对房地产开发贷款进行严格管理，提高,商业银行房地产开发贷款的风险管理能力，降低,贷款风险是非常重要的。,第二节,房地产开发贷款,房地产开发贷款风险防范与管理包括以下三个方面：,1,、严格贷款审查,（,1,）商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入,调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等,基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经,验和开发项目情况，与关联企业
29、的业务往来等。对资质较,差、经验不足的企业，贷款应审慎；对经营管理存在问题、,不具备资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限,制；对于依据项目而成立的房地产开发项目公司应进行特,别深入调查审核。,（,2,）商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划,许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项,目不得发放任何形式的贷款。,（,3,）商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其,开发项目资本金比例不低于,35%,；严格落实房地产开发企,业贷款的担保。,第二节,房地产开发贷款,2,、严格贷款项目审批机制,（,1,）银行应按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等,环节分别制定各自的职业道德
30、标准和行为规范，明确相应,的权责和考核标准。,（,2,）银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款,项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，确认该项目,的合法性、合规性、可行性。,（,3,）银行选择房地产估价机构进行抵押评估时，应择优,选用，并签订责任条款，对于因房地产估价机构的原因造,成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。,第二节,房地产开发贷款,3,、贷后管理,（,1,）商业银行应准确录入房地产开发贷款详细情况，以,利于银行之间、银行与其他机构之间的信息沟通。,（,2,）商业银行应建立完备的贷款使用监控机制。分期发,放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他,用。积极采取措施应对一
31、系列变化等，及时发现并制止违,规使用贷款。商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金,贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫,资。,（,3,）商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产,开发企业销售款进行监控，特别是要加强对商品房预售资,金的监管，建立项目预售资金专户，防止将销售款挪作他,用。,（,4,）商业银行应密切政策和市场形势，利用市场风险预,警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立风险的阶段,监测方案，并积极采取措施化解各种风险。,讨论问题,?,1,、当前房地产开发融资的渠道有哪些？,?,2,、不同规模、不同开发经营模式、不同土,地储备状况的房地产开发企业融资方式有些,特点和
32、较优选择？（有案例更好）,?,3,、尝试分析融资、土地储备、开发经营模,式之间的关系？,?,4,、针对我国国情，如何拓宽房地产开发企,业融资渠道？,房地产开发融资补充内容,房地产开发资金来源有以下几类：,?,自有资本金,?,向金融机构贷款（房地产开发贷款和流动资金贷款）,?,项目租售定金及预付款（预售预租收入）,?,通过发行股票或债券向社会集资,?,寻求投资合作伙伴（房地产开发企业及其他经营类型的,企业）,?,房地产投资信托基金（,REITs,）,?,利用外资,?,设计、监理咨询单位、施工方垫资,全国历年房地产开发资金来源构成,（单位：亿元）,年,份,本年资,金来源,小计,国内贷,款,债券,外
33、商直,接投资,自筹资,金,其他资,金来源,2008,38146,7257,-,644,15081,15082,2007,37478,7016,-,485,11773,18049,2006,27136,5357,-,303,8597,12781,2005,21398,3918,6,171,7000,10222,2004,17169,3158,0,143,5208,8563,2003,13197,3138,1,116,3771,6106,2002,9750,2220,2,124,2738,4620,2001,7696,1692,0,106,2184,3671,2000,5998,1385,3,13
34、5,1614,2819,开发资金来源统计指标说明,房地产开发资金来源的几种形式：,?,国家预算内资金,?,国内贷款（包括房地产开发贷款和流动资金贷款）,?,债券（,发行企业债券条件苛刻,）,?,利用外资,?,自筹资金（包括自有资金、发行股票筹集资金）,?,其他资金（集资、定金、预收款（包括首付款和购,房贷款）、本年各项应付投资款（如应付工程款）,发行公司债券的条件,证券法第十六条,公开发行公司债券，应当符合下列条件：,（一）股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元，有,限责任公司的净资产不低于人民币六千万元；,（二）累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十；,（三）最近三年平均可分配利润足以支
35、付公司债券一年的,利息；,（四）筹集的资金投向符合国家产业政策；,（五）债券的利率不超过国务院限定的利率水平；,（六）国务院规定的其他条件。,公开发行公司债券筹集的资金，必须用于核准的用途，不,得用于弥补亏损和非生产性支出。,上市公司发行可转换为股票的公司债券，除应当符合第一,款规定的条件外，还应当符合本法关于公开发行股票的条件，,并报国务院证券监督管理机构核准。,第三节,项目融资,一、项目融资的含义及特征,（一）项目融资含义,项目融资是以项目的资产、预期收益或权益,作担保来融资。,在实践中，项目融资被分成两种类型，即无,追索权项目融资和有限追索权项目融资。,第三节,项目融资,一、项目融资的含
36、义及特征,（一）项目融资含义,1,、无追索权项目融资,无追索权项目融资是指贷款人对项目发起人无任何追,索权，只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的唯一来,源。其特点有：第一，项目贷款人对项目发起人的其他项,目资产没有任何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还；,第二，项目发起人利用该项目生产现金流量的能力是该种,项目融资的信用基础；第三，该项目融资一般建立在可预,见的政治与法律环境和稳定的市场环境基础之上。,第三节,项目融资,2,、有限追索权项目融资,有限追索权项目融资是指项目发起人只承担有限的债,务责任和义务。它主要表现在时间上的有限性、金额上的,有限性和对象上的有限性。一般在项目的建设开发阶
37、段，,贷款人有权对项目发起人进行追索；项目完成且达到预计,营运能力，项目进入正常运行阶段，贷款就变为无追索的,了，或者如果项目在经营阶段，不能产生足额的现金流量，,其差额部分才向项目发起人追索，也就是说在金额上是有,限追索的。,第三节,项目融资,（二）项目融资特征,1,、项目导向,项目融资主要是依赖项目的现金流量和资产。由于项,目导向，有些对于投资者很难借到的资金则可以利用项目,来安排；有些投资者很难得到的担保条件，也可以通过组,织项目融资来实现。因而，采用项目融资与传统融资方式,相比可获得较高的贷款比例（,60%,70%,甚至,100%,）。,由于项目导向，项目融资的贷款期限可以根据项目的具
38、体,需要和项目的经济生命周期来安排设计，并可以做到比一,般商业贷款期限长。,第三节,项目融资,（二）项目融资特征,2,、有限追索,追索，是指在借款人未按期偿还债务时贷款人要求借,款人用以除抵押资产之外的其他资产偿还债务的权利。,作为有限追索的项目融资，贷款人可以在贷款的某个,特定阶段（如项目的建设期和试生产期）对项目借款人实,行追索，或者在一个规定的范围内（即项目的资产、现金,流量）对项目借款人实行追索。有限追索融资的特例是,“无追索”融资，即融资百分之百地依赖于项目的经济强,度。,第三节,项目融资,（二）项目融资特征,3,、风险分担,为了实现项目融资的有限追索，项目风险以某种形式,在项目投资
39、者（借款人）、与项目开发有直接或间接利益,关系的其他参与者和贷款者之间进行分担，原来由借款人,承担的风险部分转移给贷款人及其他相关利益人。,4,、非公司负债型融资,项目的债务不表现在项目投资者（即实际借款人）的,公司资产负债表中的一种融资形式，最多只在公司资产负,债表中注释和说明。通过对投资结构和融资结构的设计，,可以帮助借款人将贷款安排成为非公司负债型融资。,第三节,项目融资,（二）项目融资特征,5,、信用结构多样化,一个成功的项目融资，可以将贷款的信用支持分配到,与项目有关的各个关键方面。这样，可以提高项目的债务,承受能力，减少项目融资对投资者（借款人）的资信和其,他资产的依赖程度。,第三
40、节,项目融资,二、项目融资与公司融资的比较,公司融资，是指一个公司利用本身的资信能力对外进,行的融资，包括发行公司股票、公司债券和贷款等。,1,、贷款对象不同,项目融资是根据项目公司的资产状况及该项目完工投,产后所创造出来的经济收益作为发放贷款的考虑。而在传,统的公司融资中，主要依据的是该公司现在的信誉和资产,状况及有关单位提供的担保。,2,、筹资渠道不同,在项目融资中，工程项目所需要的建设资金具有规模,大、期限长的特点，渠道需要多元化，如有限追索性的贷,款、发行项目债券、外国政府贷款、国际金融机构贷款等。,而公司融资主要是商业银行贷款等。,第三节,项目融资,二、项目融资与公司融资的比较,3,
41、、追索性质不同,项目融资的特点就是融资的有限追索权或无追索权，,贷款人不能追索到该项目资产及相关担保资产以外的项目,发起人的资产，可看成是“无担保贷款”或“有限担保贷,款”。公司融资中，银行提供的是有完全追索权的贷款。,4,、还款来源不同,项目融资的资金偿还以项目投产后的收益及项目本身,的资产作为还款来源。在公司融资中，作为资金偿还来源,的是项目发起人的所有资产和收益。,第三节,项目融资,三、项目融资的优势与不足,（一）项目融资优势,1,、有限追索项目融资能有效地实现融资目的,在有限追索项目融资中，往往仅在项目开发阶段对发,起人进行追索。只需要向项目公司注入一定股本，并不以,自身的资产来保证后
42、期贷款的清偿。,2,、实现资产负债表外融资,在项目融资中，项目运行一般不会影响项目发起人的,资产负债表，也不会影响发起人的债务与权益的比例。,3,、实现风险隔离和分散风险的目的,在设计项目融资时，允许项目发起人在包括贷款人在,内的所有参与者之间分配风险，使项目发起人不至于因为,项目的失败而破产；同时提高项目成功可能性。,第三节,项目融资,（二）项目融资不足,1,、风险分配的复杂性,项目的风险分配涉及出于不同目的参与进来的众多当,事人，涉及许多的法律合同，如在贷款人与发起人之间分,配风险取决于贷款的追索程度；工程承包公司与发起人之,间分配风险取决于建设公司提供担保的种类等。这都会导,致谈判工作的
43、复杂和延期。,2,、增加了贷款的风险（由于贷款的无追索或有限追索，,实际上会增加了贷款人的风险）,3,、成本高（贷款利率要比普通贷款高。另外，项目融资,程序复杂，融资费用也相应增加）,第三节,项目融资,四、项目融资的适用范围,由于项目融资方式对贷款人风险较大，对借,款人成本较高，在一般情况下，采用的不多。主,要是：（,1,）资源开发项目；（,2,）基础设施项目；,（,3,）制造业项目；（,4,）凡是能取得可靠稳定的,现金流量项目，比如房地产成片土地开发、成片,旧城改造项目等。,第三节,项目融资,五、项目融资的参与者及其权责,（一）项目发起人,项目发起人，是项目公司的股东，是项目的实际投资,者和
44、主办者。他们提出项目，取得经营项目所必要的许可,和协议，并将各参与人联系在一起。,项目发起人可以是一家公司，也可以是由多个投资者,组成的联合体。同时，发起人既可以是东道国境内的企业，,也可以是境外的企业和投资者。一般来说，发起人中包括,至少一家境内企业。由于项目融资所涉及的项目以大型投,资项目为主，因此，在大多数情况下，发起人由众多机构,组成的投资财团构成。,第三节,项目融资,五、项目融资的参与者及其权责,（二）项目公司和借款方,项目公司是具体负责项目开发、建设和融资的单位，,是一个独立的经济实体。项目发起人的出资是项目公司的,权益。,大多数情况下，项目融资的借款单位就是项目公司。,在有些情况
45、下，借款者通常是由每个参与者独立借款以便,参与到项目中来，项目的承建公司、经营公司、原材料供,应商等都可能成为独立的借款方，而合资企业本身没有任,何负债。在很多情况下，通常设立一个特别的项目公司,SPV,（,Special Purpose Vehicle,）来进行项目融资。,第三节,项目融资,（三）贷款银行,在项目融资中，往往由多家银行组成一个银团对项目,贷款。银团一般由来自不同国家的银行组成，包括东道国,的银行。银团组织包括,安排行,（最初与项目公司签订贷款,协议并承购全部或部分贷款的银行，以后再在银团成员之,间销售贷款协议。安排行承担后期无法全部售出贷款协议,的风险。）、,代理行,（代理行
46、与贷款人签订协议，负责项,目贷款的日常管理事务，并收取一定的管理费。）,管理行,、,技术银行,（负责处理与项目贷款有关的技术问题的银,行。）、,保险银行（,由一家银行专门充当保险银行的角色，,负责与项目保险有关的谈判等事宜）,第三节,项目融资,六、项目融资的运作程序,分为四个框架结构、五个阶段：,（一）项目融资的框架结构,1,、项目的投资结构,即项目的资产所有权结构，是指项目的投资者对项目,资产权益的法律拥有形式和项目投资者之间的法律合伙关,系。投资结构有：单一项目子公司、非限制性子公司、代,理公司、公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非,公司型合资结构等形式。,2,、项目的融资结构,通常
47、采用的项目融资模式有：,产品支付融资,、,杠杆租,赁融资,、,BOT,融资、,ABS,（,Assets Backed,Securitization,）融资等多种项目融资模式。,第三节,项目融资,（一）项目融资的框架结构,3,、项目的资金结构,即在项目中股本金、准股本金和债务资金的形式、相,互之间的比例关系以及相应的来源等。经常为项目融资所,采用的资金结构有：股本和准股本、商业银行贷款和国际,银行贷款、国际债券、租赁融资等。,4,、项目的信用担保结构,项目融资中的担保可以由项目投资者提供，也可由与,项目有直接或间接利益关系的其他当事人提供的。主要形,式有：项目完工担保、资金缺额担保、以“无论提货
48、与否,均需付款协议”和“提货与付款协议”为基础的项目担保,等。,第三节,项目融资,（二）项目融资的阶段与步骤,1,、投资决策分析阶段,2,、融资决策分析阶段（决定采用何种融资方式）,3,、融资结构分析阶段（对项目风险的分析和评估，设,计出项目的融资结构和资金结构，并对项目的投资结构进,行修正和完善）,4,、融资谈判阶段,5,、项目融资的执行阶段（借款人按照贷款协议的规定,提款和偿还贷款的利息和本金，贷款银团通过其经理人,（一般由项目融资顾问担任）监督项目的进展，并参与部,分项目的决策和管理。,第四节,BOT,融资,BOT,（,Build-Operate-Transfer,）主要用于公共设施,建
49、设的项目融资模式。,一、,BOT,融资的内涵及其主要形式,BOT,融资的基本思路是：由项目所在国政府或所属机,构对项目的建设或经营提供一种,特许权协议,作为项目融资,的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经,营者安排融资，承担风险，开发建设项目并在一定的时间,内经营项目获取商业利润，最后，根据协议将该项目转让,给相应的政府机构。所以，有时，,BOT,被称为“暂时私有,化”过程。,第四节,BOT,融资,1,、标准,BOT,即由私人财团或国外财团自己融资来设计、建设基础,设施项目。项目开发商根据事先约定经营一段时期以收回,投资。经营期满，项目所有权和经营权将被转让给政府。,2,、,BOO
50、T,（,Build-Own-Operate-Transfer,）,即建设,拥有,经营,转让。私人合伙人或某国际财,团融资建设基础产业项目，项目建成后，在规定的期限内,拥有所有权并进行经营，期满后将项目移交给政府。,BOOT,与,BOT,的区别：一是所有权的区别。二是时间,上的差别。采取,BOT,方式，其经营期一般比采取,BOOT,方,式短一些。,第四节,BOT,融资,3,、,BOO,（,Build-Own-Operate,）,即建设,拥有,经营。这种方式是承包商根据政府赋,予的特许权，建设并经营某项基础产业项目，但是并不将,此基础产业项目移交给公共部门。,4,、,BTO,（,Build-Tra
