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1、1,如何提高大规模城市更新地区城市设计的可操作性,公司七周年庆-项目交流规划一部 邝瑞景,2,概况,与罗湖中心区近在咫尺,一、笋岗-清水河片区简介,香港经笋岗清水河向内地延伸的消费和创意流线,3,概况,原特区内大型仓储区的华丽转身,一、笋岗-清水河片区简介,原来的铁路专用线和活口仓,4,概况,原特区内大型仓储区的华丽转身,一、笋岗-清水河片区简介,自发进行的功能置换，大力发展专业市场,5,2010年1月，市委四届十三次全会提出把深圳建设为区域性国际消费中心城市的目标；同年9月，市政府批准罗湖区先行先试建设国际消费中心的行动计划，明确围绕金融、商业商贸、黄金珠宝、文化创意四大支柱产业基础，将罗湖
2、建设成有一定影响力的国际金融中心和国际知名的商业贸中心，其中笋岗、清水河片区被确定为该计划的最核心区域。,概况,原特区内大型仓储区的华丽转身,一、笋岗-清水河片区简介,6,概况,一、笋岗-清水河片区简介,笋岗-清水河片区一直在努力描绘蓝图,法定图则,法定图则调整,法定图则修编,整体城市设计导则,子单元规划系列,泰富、城建梅园、长城、物资集团等概念设计,国际咨询/工作坊,发展单元规划大纲,功能调整研究,2012,2010,2003,1999,2011,2007,1980,地铁站点周边交通研究,2015,7,概况,一、笋岗-清水河片区简介,国际时尚消费中心与都市创意总部基地,时尚消费,文化创意,转
3、型物流,特色化与主题式商业发展,新型产业培育,物流升级与转型,8,概况,一、笋岗-清水河片区简介,美好愿景生态活力、时尚创意,9,概况,一、笋岗-清水河片区简介,美好愿景生态活力、时尚创意,10,特殊,二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性,深圳三个重点地区的比较,前海,笋岗-清水河,坪山新区中心区,11,特殊,二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性,前海深港合作现代服务业集聚区,12,特殊,二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性,前海深港合作现代服务业集聚区,水城将水融入城市，并用水来赋予鲜明的区域特征。利用并拓宽现状河流和排水渠，引入线性滨水走廊，将大尺度的基地划分为一系
4、列易于管理且特色鲜明的都市分区。,13,特殊,二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性,坪山新区深圳转型与跨越发展的先锋城区、战略性新兴产业和自主创新基地,坪山中心区是坪山新区的动力引擎，为新区产业发展提供高端生产性服务，为新区市民提供商业、文化娱乐、教育、医疗等生活性服务和公共配套服务。,14,特殊,二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性,坪山新区中心区坪山新区的动力引擎,魅力湾通过半月环中心绿廊公园打造坪山中心区最具特色的城市景观门面与地方魅力场所，带动周边地块价值提升。,15,特殊,二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性,笋岗-清水河,16,特殊,二、城市更新地区开展城市
5、设计的特殊性与重要性,笋岗-清水河,大平台利用大平台，缝合南北，构建核心价值空间，带动土地价值提升。,17,特殊,二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性,笋岗-清水河,现实改良结合现状历史遗存，构建公共空间体系，挖潜和重塑片区特质，带动功能调整和品质提升。,18,特殊,二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性,深圳三个重点地区的比较,方案构思,管理机构,国有储备用地,规划管理,有条件的改善,没有专门的管理机构,大规模城市更新,繁琐的规划管理程序,19,方案,三、编制体系构建，不同层面规划解决不同的问题,逐层深入，逐步实施,20,规划科,更新办,区重建局,21,方案,四、拆留并存-活化
6、为先的资源利用方式,现状历史符号丰富,铁路专用线,水塔,活口仓,仓库机理,元勋旧址,22,方案,四、拆留并存-活化为先的资源利用方式,发展单元规划大纲,23,方案,四、拆留并存-活化为先的资源利用方式,整体城市设计导则,24,例举,13子单元为例,220KV高压走廊,红岗公园,25,26,清水河空间重构思路,清水河空间重构,27,在更大的范围里，可结合红岗公园进一步畅想,28,设施覆土设计规划区有大量的公共服务设施和市政设施围绕在红岗公园周边，并且有一条城市十分重要的高压走廊东西横穿公园。这些市政设施将大大影响生态环境的品质。我们建议将这些设施整合融入到规划区的绿色公共空间中去，以解决这种不协
7、调的空间状况。所有的设施都会像插座一样融入到山体中去。绿色的顶部或绿色的空间要素将作为公共活动空间的一份子服务于整体的公园绿色空间。,29,30,例举,15子单元为例,清水河仓库活口仓、仓库体现清水河地区的工业历史，建议保留原有肌理和布局水塔规划区内水塔三处，是具有历史特色的人文景观。每一座水塔有其自己的特色，适合改造为地标，并在周围设置公共空间。铁路线两段铁路走廊现已废弃，是清水河片区历史发展的见证。铁路线是本子单元的特色空间，规划会将它改造为公共空间,31,旧仓库,地方遗产活化,32,旧仓库中粮活口仓大坡道、二层建筑、大庭院未来可改造成为中粮集团公司的展示窗口、中粮画廊、国际样式餐厅、咖啡
8、馆、书吧等，将文化、商业、展示等集于一体，同时处理好和公共空间体系的关系，成为开放式片区客厅。,地方遗产活化,33,34,35,铁路专用线,地方遗产活化,36,37,38,方案,五、基于现实的改良而非盲目的理想构建,1、充分尊重城市更新政策的客观要求,更新单元划定用地贡献率开发规模核算公共开敞空间土地权属,39,改造项目建议范围线,例举,15子单元为例划分更新单元,40余个产权地块，18个用地业主，地籍权属地块总面积44.2公顷。其中最大的业主中粮集团占地面积高达13公顷，占地籍权属地块总面积的近30%，而最小的独立地块还不到2000平方米。,40,更新单元用地规模不小于1公顷根据城市更新相关
9、政策要求，将本子单元划分为10个更新单元和两处现状保留用地，合理确定更新方式。,例举,15子单元为例划分更新单元,41,方案,五、基于现实的改良而非盲目的理想构建,2、保证经济基本可行,充分尊重城市更新的客观条件。规划从经济平衡、土地权属、开发时序、政策要求与规范标准等多个维度进行综合评估和反复校正，结合更新单元的规模、原业主的数量和开发实力，明确各更新单元的开发价值和社会贡献属性，以此作为城市设计工作的基础。,42,例举,导则贡献率研究,43,例举,5子单元为例基于开发量核算的更新模式方案,结合大纲要求、现状权属界线和现状建设情况，对更新改造进行初步判断，将现状建筑分为：已批更新改造建筑、建
10、议现状保留建筑、确定迁出建筑、更新改造待定建筑,44,KCAP&蕾奥,可建规模大纲规定：5号子单元总建筑面积105万，现状统计总建筑面积： 59.94万 其中：田心村更新改造规划中现状建筑总量19.52万； 迁出笋岗小学地块的现状建筑总量0.95万；其余：39.47万已批改造专项5子单元范围内的建筑总量 48.98万剩余可使用建筑增量：16.55万从经济可行性角度出发，若按照拆建比2.2计算，现状可拆迁量约为13.04万,田心村（已批）现状：19.52万增量：29.46万总量：48.98万,笋岗小学（迁出）现状：0.95万,105万,规划根据以宗地为单位，进行多种更新组合,45,田心三号路以北
11、用地城市更新难度大，建议综合整治难以实施的原因1、联合开发的权属单位多。需要4家权属单位联合开发。2、用地贡献后开发强度大，超过了深标可建极限，难以保证保障房建设比例。更新用地总面积10395，贡献3000用地，现状拆迁总建筑面积约2.35万。拆建比2.0时最小开发容积率需要6.34.3、不满足小地块城市更新要求（ 2014年8号文件），无法单独开发。规划建议：2和3号宗地结合梨园路建设进行综合整治，开放小区围墙、优化沿街界面6和8号宗地 则保留现状。梨园路和环仓路北段修通后对1、9、10、11号宗地剩余土地进行整备，用于建设街头公园，优化街道环境。,按经济可行性计算,46,田笋路（大纲命名田
12、心六号路）调整建议优化道路线位按照大纲规划，田笋路规划道路红线宽7米经测量，村民建筑与元勋旧址相隔仅3.3米，若要修通道路，需要拆除村民建筑总量约2719平方米。规划建议：改线至田心庆云花园南侧优点：1、避免拆除建筑；2、增加了田心和笋岗两个社区的联系性，成为5子单元重要的东西向交通通道。,元勋旧址,元勋旧址,庐江春天公寓,田心庆云花园,田心庆云花园,笋岗小学,笋岗小学,笋岗新村,笋岗新村,3.3米,庐江春天公寓,47,环仓路（田心一号路以南段）建设建议调整道路红线为10米环仓路17.5米，建筑拆迁总量3.71万；环仓路10米，建筑拆迁总量0.56万，拆迁量相差6倍以上。,涉及拆迁量统计一览表
13、,元勋旧址,元勋旧址,田心庆云花园,田心庆云花园,笋岗新村,笋岗新村,48,环仓路（田心一号路以南段）建设拆迁建筑另行安置改造方式一与笋岗村西南片区联合开发（1）环仓路拆建筑与26、32地块联合开发；难点：现状村庄建设好；拆建后经济上难实现（2）环仓路拆建筑与26地块联合开发，现状权属为居住用地，不符合小地块城市更新条件，且开发用地局促。,规划调整路网（10米）,49,环仓路（田心一号路以南段）建设拆迁建筑另行安置改造方式二建议列入市政道路实施工程，另行安排拆迁安置，拆迁总面积约0.56万。,规划调整路网（10米）,10米,拆迁建筑,拆迁建筑,50,方案选择拆除重建田心村改造专项规划拆除范围，
14、6.51公顷；拆除安置环仓路（田心一号路以南段）红线宽度调整为10米，涉及拆迁的住宅另行安排安置，0.20公顷；综合整治笋岗新村和青蓬KTV、深圳仓库区铁路专用线有限公司宿舍用地，6.33公顷；土地整备广深铁路仓库区、笋岗小学、进智物流等，3.77公顷；现状保留兴华花园、深圳海关生活区、田心大厦、田心庆云花园、元勋旧址、笋岗新村，6.36公顷。,51,52,方案,五、基于现实的改良而非盲目的理想构建,3、探索城市设计的弹性空间,以贡献奖励为主要手段，在确保城市设计方案经济可行的基础上，重点探索地标节点、公共开敞空间体系等城市设计关键内容的实现可行性。,53,1/13子单元的利益分配技术路线,“
15、多增量-多贡献”,18.26%,21%,54,方案,五、基于现实的改良而非盲目的理想构建,4、建立多方参与的前置协调平台,多方充分参与的前置协调过程。在编制过程中，通过工作坊、访谈、座谈会、现场技术沟通、技术协调会等多种方式，将政府、开发商、业主、设计机构、专家、公众等多元化利益主体捆绑在一起，尤其注重与开发主体的沟通协调，务求城市设计的思路与方案能够在后续的城市更新单元规划和建筑设计方案中得以落实。,55,例举,1子单元为例,110KV变电站地下或附建站4000,56,方案,六、引控结合-鼓励创新的规划管控方式,结合实施的管控内容细化,城市设计导则中对于形成整体风貌至关重要的核心要素提出明确
16、的控制性要求。具体包括整体形象、界面与风格、公共空间、立体交通、建筑限高等指引性要求，以及用地功能及混合使用、刚性骑楼、贴线率等刚性要求。对于非核心要素则采取引导性措施，并鼓励个案的差异与创新，为子单元规划的编制留出了创新空间。子单元则结合导则、城市更新和深标等规范标准要求，细化与落实，针对城市设计重点控制内容，如二层连廊等提出更具体的控制要求，为城市更新单元规划提供了重要参考。,57,整体城市设计导则,子单元,地块划分及用地开发指引,地块划分与指标控制图,地块划分用地性质计容建筑面积土地兼容性功能比例建筑限高,地块划分用地性质容积率(分功能)计容建筑面积裙房/塔楼建筑覆盖率绿地率/绿化覆盖率
17、建筑限高公配设施及规模停车位数量,58,整体城市设计导则,子单元,地块划分及用地开发指引,总平面布局示意图,59,整体城市设计导则,子单元,道路交通及地下空间指引,道路交通与竖向规划图,地下空间功能地面交通地下车行道地下交通出入口轨道交通,道路等级车行/人行出入口地下停车场道路竖向地下车行道及非停车功能的地下空间利用作为指引性内容在报告中表达,60,整体城市设计导则,子单元,空间形态及特色交通指引,建设用地空间控制图,建筑限高建筑退线贴线率骑楼界面开敞空间二层连廊垂直交通标志建筑位置有轨电车,建筑限高建筑退线开敞空间（位置及规模）出入口,61,整体城市设计导则,子单元,空间形态及特色交通指引,慢行系统规划图,建筑限高建筑退线贴线率骑楼界面开敞空间二层连廊垂直交通标志建筑位置有轨电车,地面慢行二层慢行周边慢行公共人行通道垂直交通二层连廊连接控制点及标高,62,反思,缺乏规划主管部门（城市更新）深度参与，使得自下而上的规划及其实施道路更为艰辛和漫长。,63,谢谢聆听！,
