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1、,银泰中心踩盘报告,吉信行/方圆置业成都棕榈泉费尔蒙公寓项目,2,二、产品分析,三、推广分析,一、项目概况,四、客户分析,五、踩盘小结,1、项目概况,项目整体概况,遵循顶级购物中心的功能布局，以成都高端商务人群为目标客群。围绕顶级奢华酒店、精品公寓、5A级办公楼和高档住宅，营造一个豪华舒适的、令人愉悦的高端城市综合体；项目建筑面积为74万 平方米，一栋包含华尔道夫酒店的公寓华悦居、两栋住宅华悦府、两栋写字楼，目前均在建设中；,公寓华尔道夫酒店,商业,写字楼,住宅,开发商分析,成都银城置业有限公司成立于2010年8月31日，注册资金35000万元 ，是由银泰国际投资有限公司控股的中外合资企业。
2、银泰置地（集团）有限公司创立十余年来聚焦百货、地产、能源三个行业的营运和投资，持续提升经营管理和业务整合能力。银泰置地集团总部设于北京，主要业务是在全国进行中高端城市综合体的开发和运营。,泰悦湾,银泰中心,银泰城,区域规划,成都银泰中心位于成都市高新区天府大道北段1199号。位于成都天府新区，成都金融商务区核心地带，地理位置优越。毗邻新南天地商业区、会展中心片区。成都金融商务区是成都建设西部金融中心、吸引金融总部机构聚集和促进金融产业发展的区域载体。区域规划总面积约为5平方公里，位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道石胜路，南至孵化园北干道外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成
3、仁路，横跨锦江。,（成都银泰中心）,交通配套,道路交通对接天府大道中轴线、毗邻益州大道、剑南大道、红星路南延线、府城大道、三环路等交通主干道，道路交通便利。纵向：天府大道、益州大道、剑南大道、红星路南延线 横向：三环路、府城大道、交子大道公交路线84路、118路、102路、225路、298路、504路公交、机场专线4号线等。地铁距地铁一号线金融城出口800米。,周边配套,简评：成都银泰中心目前所在的站南板块，虽然高端项目集中，虽区位位置独特，但交通不是特别便利，地铁站，公交站点都比较远；且项目周边在建项目多，小区入住率偏低，生活配套不是很完善。,项目规划,195米办公楼,195米办公楼,15万
4、平米商场,下沉广场,175米高端住宅,住宅大堂及服务设施,泳池,溜冰场位于6层,30,000平米百货商店,双层叠加12厅 电影院,屋顶天窗,屋顶餐饮平台,220米标志塔楼10层以下为商业10-32层为酒店式公寓、33-52为华尔道夫酒店,公寓产权40年,住宅产权70年,项目建造情况,项目售楼部正在内装，预计9月低对外开放（北京的展示中心位于朝阳区建国门外大街2号，北京银泰中心银泰写字楼LL层，中心已经于2013年6月正式开放），塔楼已修盖13层左右。围挡项目概况结合公益信息围绕整个外立面。,2、产品分析,销售排期,重点销售地,户型配比,在售产品分析,华悦府,华悦居,华悦府精装高档住宅楼层：4-
5、42层1、2号楼，每栋楼2个单元，3梯2户，层高3.5M物业公司：暂未定推售时间未定,华悦居酒店式公寓楼层：10-32F梯户比：5梯15户物业公司：仲量联行目前推出130套房源（ 80、12085套，160-25045套）认购41套，签约27套，均价24000-30000，一次性优惠6-10个点，按揭分期2-10个点,华悦府-户型分析,A1 户型建筑面积：394 梯户比：3梯2户户型分析：电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。60超大主卧，独立衣帽间。弧形270度观景，超大景观面，观景效果佳。,A2 户型建筑面积：266 梯户比：3梯2户户型分析：优势
6、电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。劣势主卧进深过深，采光差。餐厅光线较弱。景观面较少，整体采光很差。,华悦府-户型分析,A3 户型建筑面积：289 梯户比：3梯2户户型分析：优势电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。劣势主卧进深过深，采光差。餐厅光线较弱。景观面较少，整体采光很差。,华悦府-户型分析,A4 户型建筑面积：371 梯户比：3梯2户户型分析：优势电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。弧形270度观景，超大景观面，观景效果佳。劣势43主卧，独立衣帽间，稍显
7、小气。,华悦府-户型分析,户型分析：优势客厅6米开间，较开阔客厅、卧室视觉广阔，采光好西厨与起居室贯通，独特大餐台劣势卫生间无窗，透气性差餐厅与客厅公用空间，较拥挤次卧开间2.6米，较窄,A型 160-172两室两厅两卫,华悦居-户型分析,A1型 162-172 两室两厅两卫,户型分析：优势经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景双主卧分开设定，有效避免相互干扰；客厅与餐厅自然相连，使得空间开阔劣势卫生间无窗，透气性差衣帽间较小气,华悦居-户型分析,华悦居-户型分析,B型 120 一室一厅一卫,户型分析：优势经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景客厅与餐厅自然相连，空间开阔劣势卫生间无窗，透
8、气性差主卧3米开间较小气,C型，80标准间,户型分析：优势酒店标准间设计东向拥有阔景采光、观景面静享奢侈品购物中心屋顶花园景观劣势卫生间无窗，透气性差厨房空间较小,华悦居-户型分析,D型 210 两室两厅两卫,户型分析：优势独特弧形空间，270阔景客厅、餐厅开阔大气双卧分区私密性强,华悦居-户型分析,F型 250 三室两厅三卫,户型分析：优势独特弧形空间，270阔景客厅、餐厅开阔大气客卧分区而设，私密性更强劣势卫生间无窗，透气性差次卧开间较小气,华悦居-户型分析,装修标准,装修标准比照华尔道夫酒店，对外8000的精装标准彰显奢华大气！室内整个格局展现出极具特色的现代简约风格,3、推广分析,价值
9、体系解读,商业：成都银泰购物中心、美美百货、九方购物中心、茂业百货、仁和春天百货、宜家、苏宁广场、凯丹广场、富森美等教育：成都七中、泡桐树小学、金苹果幼儿园等物业：引入仲量联行，统一为酒店式管理酒店：华尔道夫酒店、洲际酒店等,社区,规划,功能划分：居住、商业、酒店、三大功能区相拥而至，互相享用功能 而不干扰布局方式：项由5栋超高层塔楼及超大型高端商业裙楼组成，集希尔顿全球旗下顶级奢华酒店华尔道夫酒店、超甲级智能写字楼、汇集数十家国际一线奢华品牌的购物中心、总裁官邸华悦府、服务式精品公寓华悦居于一体，拥有总建筑面积约72万平方米的超级体量。,户型,面积：华悦居面积区间76-240、层高3.2M；
10、华悦府260-390层高 3.5M功能：客厅、卧室豪华套房、弧形270观景布局：卧室分区而设，动静分离,北京摆展情况成都银泰中心北京的展示中心位于朝阳区建国门外大街2号，北京银泰中心银泰写字楼，展示中心已经于2013年6月正式开放。成都银泰中心北京展示中心于2013年6月29日开盘推售。在预展开始之前，41套酒店式公寓已经被定购一空，成都银泰中心调整推盘节奏，将首期推出的产品套数提高到130套。据销售员透露，目前已认购约40套酒店式公寓。,推广节奏,推广节奏,成都银泰中心-北京预展新闻发布会”于6月29日在北京银泰中心柏悦酒店举行。此后再无项目任何相关信息对外释放,4、客户分析,客户分析,总体
11、特征：高端消费人群，各个阶层均有。按年龄区分2035岁：该群体多出于自住、结婚需要，所占比列较少；3655岁：各类户型均有需要，主要是自主或者是为子女购买55岁以上：看中项目环境，出于养老需要按购房动机区分自住：看重环境与品牌价值投资：看重区域升值潜力,5、踩盘小结,地理位置优越，但因周边小区入住率偏低，生活配套不是很完善；项目低调营销，成都市场至今无推广，后期可能造成市场反响不佳；所有户型基本0赠送面积，目前均价24000-30000，含8000精装（华悦居带家具家电、华悦府不带家具家电）；户型注重深度舒适居家感，客群瞄准高端圈层人士；因有了北京银泰的成功，故把销售重点放在北京，至今销售40套左右，其中80、120走量最佳。,
