环球中心管理方案汇报课件.pptx

《环球中心管理方案汇报课件.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《环球中心管理方案汇报课件.pptx（39页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、,环球中心,物业管理方案汇报,潘嘉倩,整体物业管理思路,1,目录,2,3,管理机构设置和人员配置,费用测算,4,5,6,五项关键控制点的管理,装修管理,档案管理,7,项目经济效益,8,项目管理目标及实施措施,9,经营拓展思路及创意,PART ONE,整体物业管理思路,01,一、项目概况 二、客户、租户群体分析 三、项目智能化、信息化特点及亮点分析 四、物业管理整体思路和策划,01 整体物业管理思路,一、项目概况, 项目总建筑面积：120861平方米，地上总建筑面积：82218平方米，地下总建筑面积：38643平方米 环球中心主要有主楼和裙楼两幢建筑组成：主楼建筑36层，高166.3米，其中地下

2、2层，地上36层，其中1至5层商业，面积为8901平方米，6至36层写字楼设计为5A智能化写字楼，面积为48748平方米。裙房5层，规划建设为商业，面积为21484平方米。 项目背景：环球中心由宁海经济开发区新兴工业园有限公司投资建设，总投资103097万元，集商务、休闲、文化、办公于一体，创业商业化、办公化、文化性、生态性与周围景观融于一体的绿色环境空间，打造成高标准、高品位、多功能、具有国际化商业文化氛围的现代化商务楼宇。,01 整体物业管理思路,销售模式： 以小型办公室（或办公位）出租或出售，作为一个公 司的形象窗口，会议室、洽谈室等作为配套临时租用；潜在客户： 创业初期的中小企业及个人

3、、办事处及分支机构；服务内容： 代接电话、电话转接、代收信件、传真、饮用水、客户 接待、行政服务等，并且根据实际需要提供各类衍生适 用的增值服务。配套设施： 商务中心、电讯中心（具备虚拟话务员、语音信箱等功 能）、各种规格的会议室、洽谈室等。,为租户提供独特的虚拟办公环境,使客户花极低的代价轻松拥有国际化甲级写字楼,二、客户、租户群体分析,01 整体物业管理方案,楼宇设备自动化系统（BAS）,消防自动化系统（FAS）,综合安保系统（SAS）,通信自动化系统（CAS）,办公自动化系统（OAS）,视频安防监控,室内移动通信覆盖,车库照明、排风系统控制,吸顶音箱,触摸查询一体机,高端写字楼5A智能化

4、系统,三、项目智能化、信息化特点及亮点分析, 我们将紧紧围绕项目的物业特点及管理重点、难点，集我公司管理人才优势、系统管理资源优势、技术优势，引入“高端酒店式”创新服务理念，结合亚太物业酒店式服务特色，与开发商共同努力，力争将环球中心项目打造成高标准、高品位、多功能、具有商业文化的现代国际化品牌商务楼宇。,01 整体物业管理思路,四、物业管理整体思路和策划,1、引入“至尊酒店式”服务模式 2、“至尊酒店式”特色服务 3、5A级自动智能化管理全方位参与 4、车辆及人员进出口管理,每一位员工的言行举止力争达到五星级酒店礼仪的标准,每一位员工都经过星级酒店专业培训后上岗。并实施系统的绩效考核每周每月

5、评估,一站式受理业主的报修投诉咨询接待需求，全程跟踪反馈回访微笑服务，满意率100%,统一的标识牌、指示牌、宣传用品、员工制服等,01 整体物业管理方案,员工礼仪,1、引入“至尊酒店式”服务模式,我们将全程策划，对环球中心项目的外立面和内立面进行VI、CI设计及全方位包装，营造创业商业的文化内涵,所有业主的物品邮件我们通过服务中心统一送货上门，与精品物流合作，让您享受安全便捷的至尊服务,前台服务中心开通24小时服务热线，提供全方位的特色服务和个性化服务，并同时落实首问责任制和实效工作制两项务实的管理服务制度,01 整体物业管理方案,形象统筹服务,2、“至尊酒店式”特色服务,一站式服务,01 整

6、体物业管理思路,3、5A级自动智能化管理全方位参与,本项目中配备很多智能化的设备、设施，通过5A级自动管理即楼宇（BAS）、办公（OAS）、通讯（CAS）、消防（FAS）、安保（SAS），发挥智能化设备的作用。充分体现科技亚太，信息化管理的手段，运用“微信管家”手机APP的简洁高效的系统信息平台，全方位构建与广大业主的服务沟通渠道。,多媒体会议系统,信息发布一体机,移动互联平台 -统一的APP界面、互联网+二维码,01 整体物业管理思路,地下车库出入口（商业及临停）,地下车库出入口（APP支付客户及业主进出）,4、车辆及人员进出口管理,地下车库出入口（业主办公）,管理要点：人车分流 合理布局

7、人机结合 标识指引 采用车辆识别系统 道闸门禁一卡通管理（APP系统）,通过地面智能化道闸封闭式管理，做到地面车辆停放有序，地下室规范化停车管理，提升大楼整体形象,管理目标：,PART TWO,实现以管理处项目总经理直线管理方式，下面分别设置综服务部、工程部、秩序维护部、保洁部，四个职能部门，并确立综合服务部为枢纽中心。,管理机构配置和人员配置,02,02 管理机构配置和人员配置,项目总经理 1人,客服经理 1人,大楼前台 2人,大楼商务秘书 3人,裙楼商务秘书 2人,项目总经理助理 1人,项目部,保安经理 1人,门岗、形象岗 9人,监控岗 3人,车管兼巡逻岗 15人,领班 3人,工程经理 1

8、人,高配兼强电 3人,弱电兼万能 6人,保洁经理 1人,外围兼清运 3人,保洁员 15人,绿化工 2人,一、人员配置（74人）,财务兼文员 1人,02 管理机构配置和人员配置,实现以管理处项目总经理直线管理方式，下面分别设置综服务部、工程部、秩序维护部、保洁部，四个职能部门，并确立综合服务部为枢纽中心。,营造酒店式服务的氛围，设立服务中心接待业主，对业主实行档案化管理、程序化服务，定期开展由业主参与的活动，加强与业主的凝聚力和商业社区感的培养。,负责中心工程工作计划、维保计划的制定和执行，中心外包工程的监管和进入项目施工单位的监管，负责大厦能耗计量表的管理，制定节约能耗措施，为业主提供安全的生

9、活环境。,维护小区正常的运作秩序，处理各种应急和意外事件，保障小区的人员、财物、消防安全，执行物业承诺的安保服务。,为业主（使用人）提供公共场所、公共环境、公共部位的保洁服务，做好管理区域内的绿化维护，做好管理区域内的垃圾收集和清运服务。,综合服 务部,工程设备部,秩序维护部,环境保洁部,二、管理机制设置及职责,PART THREE,一、 前期管理 二、 节能管理 三、车辆及重点门岗管理 四、安全及应急预案管理 五、培训考核管理,五项关键控制点的管理,03,03 五项关键控制点的管理,按照项目工程进度和各系统各个阶段的实际情况，深入现场进行系统的查验、记录、跟踪、调配，及时加强对前期工程质量遗

10、留问题的整改处理，及时发现设计和各系统施工过程中存在的缺陷，提前防范质量隐患、安全隐患和使用的功能性缺陷，为日后降低物业设施设备的维护成本打下坚实的基础。,一、 前期管理,在节约能耗方面，我们重点控制灯源、线路、技术改造和人工管理、标识管理相结合的管理思路，按计划节点进行合理调配。人员配置需精干高效、财物管理需规范化，整合部门间的人力资源，培养专一多能的复合型人才。提高全体员工的资源节约意识，做好节能降耗工作，全面降低运营成本。,二、 节能管理,三、车辆及重点门岗管理,车辆管理严格按照制定的车辆进出口管理方案实施，门岗实行24小时值班制，严密巡查并进行引导，实行一车一卡一位管理，制定合理的车辆

11、收费制度及重点门岗管理制度，结合考核，保障业主的人身及财产安全。,03 五项关键控制点的管理,按照总公司安全生产工作三个共识、四个决定的精神层层落实，强化危险源的控制和核查，对楼层顶天台、过道口、地下通道口和外围道口都配上规范的安全标识，制定一系列系统的安全防范措施和应急预案，强化培训员工和业主的安全防范意识。,四、安全及应急预案管理,重视管理团队的培训工作，按照总公司的培训管理制度及各部门的管理手册，按计划进行系统的培训，倾力打造一支专业化、高素质的管理队伍和员工队伍，通过持续的考核评估不断提升服务技能和管理水平，以达到快捷、高效、高质为业主服务的目标。,五、培训考核管理,PART FOUR

12、,费用测算,04,一、年度物业管理人员工资费用支出 二、年度物业费用收支状况表,04 费用测算,一、年度物业管理人员工资费用支出,04 费用测算,04 费用测算,二、年度物业费用收支状况表,04 费用测算,PART FIVE,一、装修管理总体程序 二、二次装修管理方案 三、装修管理重点,装修管理,05,05 装修管理,一、装修管理总体程序,二、二次装修管理方案,三、装修管理重点,现场交底（工程部）,装修监管（各部门）,装修处理（各部门）,装修验收（各部门）,1、成品保护,2、装修材料及垃圾管理,3、内立面装修标准,4、外立面装修标准,5、整层购买（租）、多户购买（租）装修标准,6、大厦内公共区

13、域标识牌标准,7、商场外围装修标准,装修申请（客服部）,1、制定二次装修的管理标准,2、成品保护管理,3、外立面内立面控制,4、过程检查控制,5、验收把关,6、各部门按照不同的检查重点交叉检查记录,7、发现问题及时整改,PART SIX,一、档案的建立与收集 二、资料的分类与整理 三、资料的归档管理,档案管理,06,06 档案管理,PART SEVEN,一、增收节支计划 二、以业养业计划及提高自身发展后劲的计划,项目经济效益,07,07 项目经济效益,4、充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员和技术人员，合理安排，降低管理的成本。,5、用现代化设备代替部分人工工作，减少费用比例高

14、的人员开支，逐步用新型节能的设备设施，替代旧式设备，降低能耗。,为了能更好的为业主服务，我们将在日常工作中不断推出新的服务措施，提高服务质量。我们制定以下增收节支计划：,2、根据业主的需求，提供各类相关的配套服务，如商务服务、各类中介服务、各类休闲服务等，增加收入来源。,3、切实加强项目各项基础设施管理，均要逐步推行定额管理。项目设备要精心养护，避免出现大事故，以节约维修费用开支，降低管理成本。,1、规范物业管理服务行为，诚信服务，提高业主的满意率，提高物业管理的收费率。,一、增收节支计划,07 项目经济效益,4、加强对物料用品领用的管理，杜绝浪费现象发生，规范物品采购制度，减少成本开支。,2

15、、制定年度公共能耗计划，平时定期核对实际使用数同计划数之间的差额，及时发现问题，及时处理，减少公共能耗支出。,3、对能耗支出额度较大的中央空调、水泵等设备注意日常保养，避免因保养不善引起机械磨损过大，从而造成增加能耗支出。,1、在不影响项目整体形象的前提下，对项目的公共部位、公共设施进行有效地利用，如物业房、物业经营用房、地下室人防室、车位和空间的出租利用，尽量的增加收入。,二、以业养业及提高自身发展后劲的计划,PART EIGHT,一、总体目标 二、围绕这个总目标制定六大措施,项目管理目标及实施措施,08,创建“环球中心”温馨、舒适、便捷、安全、美化的办公商务环境，树宁海亚太“至尊酒店式物业

16、服务品牌”新标杆，力争在交付后四年内创省及全国优秀示范大厦,08 项目管理指标及实施措施,一、总体目标,二、围绕这个总目标制定六大措施,08 项目管理指标及实施措施,PART NINE,按照环球中心国际化招商引资的品牌推广定位需求，对应项目创立的“至尊酒店式”物业服务管理模式，在充分利用项目常规的经营用房，公共区域租用、广告位利用之外，寻求经营拓展突破，设想创立五大构想。,经营拓展思路及创意,09,09 经营拓展思路及创意,按照环球中心国际化招商引资的品牌推广定位需求，对应项目创立的“至尊酒店式”物业服务管理模式，在充分利用项目常规的经营用房，公共区域租用、广告位利用之外，寻求经营拓展突破，设

17、想创立五大构想。,第二项构想,创立一个业主俱乐部（会所）配置茶吧、咖啡吧，既增加收入，又建立了与业主互动沟通的平台，一举两得。,创立物业会务中心、利用服务中心的特色服务、个性化服务，配置中小型会议室进行一系列的会务服务,09 经营拓展思路及创意,第三项构想,利用区域总部的优势，创立一个办公用品、生活用品一站式配送中心，满足业主办公、生活全方位服务，便捷、安心、服务到家，提高业主满意率。,第一项构想,第五项构想,创立邮件、物品报刊寄送中心，由物业服务中心统一上门配送与精品物流快递公司建立合作关系，保障大楼安全。,创立商务中心对应大厦中小企业，配套业主企业的行政后勤、商务行程、文秘会务、业务中介、

18、品牌推行、宣传服务、提高亚太酒店物业多元化的服务档次，渗透参与业主的经营活动，提高服务品牌的附加值。,09 经营拓展思路及创意,第四项构想, 通过上述物业管理方案和经营服务的运作和实施，不断完善我们的管理机制，我们的特色服务和个性化服务项目也需不断的发展和挖掘，持续的市场开拓，机遇和挑战并存，随着“品质亚太、科技亚太、微笑亚太”主题活动的深入开展，环球中心这个项目必将又成为亚太酒店物业宁海区域的新品牌、新标杆,THANK YOU,11醉翁亭记 1反复朗读并背诵课文，培养文言语感。2结合注释疏通文义，了解文本内容，掌握文本写作思路。3把握文章的艺术特色，理解虚词在文中的作用。4体会作者的思想感情

19、，理解作者的政治理想。一、导入新课范仲淹因参与改革被贬，于庆历六年写下岳阳楼记，寄托自己“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的政治理想。实际上，这次改革，受到贬谪的除了范仲淹和滕子京之外，还有范仲淹改革的另一位支持者北宋大文学家、史学家欧阳修。他于庆历五年被贬谪到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期间，欧阳修在滁州留下了不逊于岳阳楼记的千古名篇醉翁亭记。接下来就让我们一起来学习这篇课文吧！【教学提示】结合前文教学，有利于学生把握本文写作背景，进而加深学生对作品含义的理解。二、教学新课目标导学一：认识作者，了解作品背景作者简介：欧阳修(10071072)，字永叔，自号醉翁，晚年又号“六一居士

20、”。吉州永丰(今属江西)人，因吉州原属庐陵郡，因此他又以“庐陵欧阳修”自居。谥号文忠，世称欧阳文忠公。北宋政治家、文学家、史学家，与韩愈、柳宗元、王安石、苏洵、苏轼、苏辙、曾巩合称“唐宋八大家”。后人又将其与韩愈、柳宗元和苏轼合称“千古文章四大家”。关于“醉翁”与“六一居士”：初谪滁山，自号醉翁。既老而衰且病，将退休于颍水之上，则又更号六一居士。客有问曰：“六一何谓也？”居士曰：“吾家藏书一万卷，集录三代以来金石遗文一千卷，有琴一张，有棋一局，而常置酒一壶。”客曰：“是为五一尔，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之间，岂不为六一乎？”写作背景：宋仁宗庆历五年(1045年)，参知政事范仲淹等

21、人遭谗离职，欧阳修上书替他们分辩，被贬到滁州做了两年知州。到任以后，他内心抑郁，但还能发挥“宽简而不扰”的作风，取得了某些政绩。醉翁亭记就是在这个时期写就的。目标导学二：朗读文章，通文顺字1初读文章，结合工具书梳理文章字词。2朗读文章，划分文章节奏，标出节奏划分有疑难的语句。节奏划分示例环滁/皆山也。其/西南诸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，琅琊也。山行/六七里，渐闻/水声潺潺，而泻出于/两峰之间者，酿泉也。峰回/路转，有亭/翼然临于泉上者，醉翁亭也。作亭者/谁？山之僧/曰/智仙也。名之者/谁？太守/自谓也。太守与客来饮/于此，饮少/辄醉，而/年又最高，故/自号曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒

22、，在乎/山水之间也。山水之乐，得之心/而寓之酒也。节奏划分思考“山行/六七里”为什么不能划分为“山/行六七里”？明确：“山行”意指“沿着山路走”，“山行”是个状中短语，不能将其割裂。“望之/蔚然而深秀者”为什么不能划分为“望之蔚然/而深秀者”？明确：“蔚然而深秀”是两个并列的词，不宜割裂，“望之”是总起词语，故应从其后断句。【教学提示】引导学生在反复朗读的过程中划分朗读节奏，在划分节奏的过程中感知文意。对于部分结构复杂的句子，教师可做适当的讲解引导。目标导学三：结合注释，翻译训练1学生结合课下注释和工具书自行疏通文义，并画出不解之处。【教学提示】节奏划分与明确文意相辅相成，若能以节奏划分引导学

23、生明确文意最好；若学生理解有限，亦可在解读文意后把握节奏划分。2以四人小组为单位，组内互助解疑，并尝试用“直译”与“意译”两种方法译读文章。3教师选择疑难句或值得翻译的句子，请学生用两种翻译方法进行翻译。翻译示例：若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝，晦明变化者，山间之朝暮也。野芳发而幽香，佳木秀而繁阴，风霜高洁，水落而石出者，山间之四时也。直译法：那太阳一出来，树林里的雾气散开，云雾聚拢，山谷就显得昏暗了，朝则自暗而明，暮则自明而暗，或暗或明，变化不一，这是山间早晚的景色。野花开放，有一股清幽的香味，好的树木枝叶繁茂，形成浓郁的绿荫。天高气爽，霜色洁白，泉水浅了，石底露出水面，这是山中四季的景色。

24、意译法：太阳升起，山林里雾气开始消散，烟云聚拢，山谷又开始显得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明变化的，就是山中的朝暮。春天野花绽开并散发出阵阵幽香，夏日佳树繁茂并形成一片浓荫，秋天风高气爽，霜色洁白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季。【教学提示】翻译有直译与意译两种方式，直译锻炼学生用语的准确性，但可能会降低译文的美感；意译可加强译文的美感，培养学生的翻译兴趣，但可能会降低译文的准确性。因此，需两种翻译方式都做必要引导。全文直译内容见我的积累本。目标导学四：解读文段，把握文本内容1赏析第一段，说说本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此运用了怎样的艺术手法。明确：首先以“

25、环滁皆山也”五字领起，将滁州的地理环境一笔勾出，点出醉翁亭坐落在群山之中，并纵观滁州全貌，鸟瞰群山环抱之景。接着作者将“镜头”全景移向局部，先写“西南诸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南诸峰之中，视野集中到最佳处。再写琅琊山“蔚然而深秀”，点山“秀”，照应上文的“美”。又写酿泉，其名字透出了泉与酒的关系，好泉酿好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”来。作者利用空间变幻的手法，移步换景，由远及近，为我们描绘了一幅幅山水特写。2第二段主要写了什么？它和第一段有什么联系？明确：第二段利用时间推移，抓住朝暮及四季特点，描绘了对比鲜明的晦明变化图及四季风光图，写出了

26、其中的“乐亦无穷”。第二段是第一段“山水之乐”的具体化。3第三段同样是写“乐”，但却是写的游人之乐，作者是如何写游人之乐的？明确：“滁人游”，前呼后应，扶老携幼，自由自在，热闹非凡；“太守宴”，溪深鱼肥，泉香酒洌，美味佳肴，应有尽有；“众宾欢”，投壶下棋，觥筹交错，说说笑笑，无拘无束。如此勾画了游人之乐。4作者为什么要在第三段写游人之乐？明确：写滁人之游，描绘出一幅太平祥和的百姓游乐图。游乐场景映在太守的眼里，便多了一层政治清明的意味。太守在游人之乐中酒酣而醉，此醉是为山水之乐而醉，更是为能与百姓同乐而醉。体现太守与百姓关系融洽，“政通人和”才能有这样的乐。5第四段主要写了什么？明确：写宴会散

27、、众人归的情景。目标导学五：深入解读，把握作者思想感情思考探究：作者以一个“乐”字贯穿全篇，却有两个句子别出深意，不单单是在写乐，而是另有所指，表达出另外一种情绪，请你找出这两个句子，说说这种情绪是什么。明确：醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。醉能同其乐，醒能述以文者，太守也。这种情绪是作者遭贬谪后的抑郁，作者并未在文中袒露胸怀，只含蓄地说：“醉能同其乐，醒能述以文者，太守也。”此句与醉翁亭的名称、“醉翁之意不在酒，在乎山水之间也”前后呼应，并与“滁人游”“太守宴”“众宾欢”“太守醉”连成一条抒情的线索，曲折地表达了作者内心复杂的思想感情。目标导学六：赏析文本，感受文本艺术特色1在把握作者复杂感

28、情的基础上朗读文本。2反复朗读，请同学说说本文读来有哪些特点，为什么会有这些特点。(1)句法上大量运用骈偶句，并夹有散句，既整齐又富有变化，使文章越发显得音调铿锵，形成一种骈散结合的独特风格。如“野芳发而幽香，佳木秀而繁阴”“朝而往，暮而归，四时之景不同，而乐亦无穷也”。(2)文章多用判断句，层次极其分明，抒情淋漓尽致，“也”“而”的反复运用，形成回环往复的韵律，使读者在诵读中获得美的享受。(3)文章写景优美，又多韵律，使人读来不仅能感受到绘画美，也能感受到韵律美。目标导学七：探索文本虚词，把握文言现象虚词“而”的用法用法文本举例表并列1.蔚然而深秀者；2.溪深而鱼肥；3.泉香而酒洌；4.起坐

29、而喧哗者表递进1.而年又最高；2.得之心而寓之酒也表承接1.渐闻水声潺潺，而泻出于两峰之间者；2.若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝；3.野芳发而幽香，佳木秀而繁阴；4.水落而石出者；5.临溪而渔；6.太守归而宾客从也；7.人知从太守游而乐表修饰1.朝而往，暮而归；2.杂然而前陈者表转折1.而不知人之乐；2.而不知太守之乐其乐也虚词“之”的用法用法文本举例表助词“的”1.泻出于两峰之间者；2.醉翁之意不在酒；3.山水之乐；4.山间之朝暮也；5.宴酣之乐位于主谓之间，取消句子独立性而不知太守之乐其乐也表代词1.望之蔚然而深秀者；2.名之者谁(指醉翁亭)；3.得之心而寓之酒也(指山水之乐)【教学提示】更多文言现象请参见我的积累本。三、板书设计路线：环滁琅琊山酿泉醉翁亭风景：朝暮之景四时之景山水之乐(醉景)风俗：滁人游太守宴众宾欢 太守醉宴游之乐(醉人)心情：禽鸟乐人之乐乐其乐与民同乐(醉情) 可取之处重视朗读，有利于培养学生的文言语感，并通过节奏划分引导学生理解文意，突破了仅按注释疏通文义的桎梏，有利于引导学生自主思考；不单纯关注“直译”原则，同时培养学生的“意译”能力，引导学生关注文言文的美感，在一定程度上有助于培养学生的核心素养。不足之处文章难度相对较高，基础能力低的学生难以适应该教学。,会员免费下载,