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1、浅谈预售阶段工程管理,前言,/,PREFACE,预售阶段的工程管理，显而易见说的是房地产商品房预售节点,实体工程应达到一定的形象进度，围绕这一目标开展相应的工程管,理内容，建设单位（以后简称甲方）在工程管理过程中起核心领导,作用，主要工作：制定终极目标（即工程达预售的时间节点），协,调解决制约关键工作推进的因素，横向打通公司相关部门（技术、,合约、营销）协调，纵向协调各工序（总分包）工作面衔接等工作,。密切关注各工序的人机料法环的动态变化，及时采取措施纠偏，,使之达到甲方核心的预售节点。以某工程为实例以总包进场及预售,前主体结构施工为主线，阐述预售阶段甲方工程管理的要点，希望,能给相关朋友以帮
2、助，不足之处请多指正。,LOGO,某某科技集团,1,预售条件,项目概况,过程管控,复盘分析,目录,2,3,4,LOGO,某某科技集团,第一,部分,预售条件,国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,以上四证完成后具备施工条件，达到预售,形象进度即可申请办理商品房预售许可证明。,预售条件,出让金,25%,预售,登记,LOGO,某某科技集团,工程预售,形象进度,依据中华共和国城市房地产管理法第四十五条,:,商品房,预售应当符合下列条件,:,一已交付,全部,土地使用权,出让金,，,取得土地使用权,;,二持有建设工程规划许可证,;,三按提供预,售的商品房计算，投入开发
3、建设的资金达到工程建设总投,资的,百分之二十五以上,，并已经确定施工进度和竣工交付,日期,;,四向县级以上房产管理部门办理,预售登记,，取得商品,房预售许可证明。,根据以上规定：,XX,市高层住宅工,程达预售为,地上三层主体结构,LOGO,某某科技集团,第二,部分,项目概况,01,项目基本情况,02,回款目标,03,预售工程管理策划,01,项目基本情况,LOGO,某某科技集团,XX,项目有,4,栋住宅（,1,、,2,、,3#,楼为,27,层住宅、,5#,楼为,15,层公租房）一栋商业（,6#,楼）,组成，总占地面积,1.3,万平方米，,总建筑面积,5.3,万平米，可售商,品房,324,套，,3
4、.37,万平米，预,计预售货值,4.55,亿元。,3#,楼,6#,楼,1#,楼,5#,楼,2#,楼,02,回款目标,LOGO,某某科技集团,根据公司年度经营目标，对本项目制定了销售目标，根据销售目标进行目标分解，,结合实际情况推导出开售时间。,销售目标：,4.5,亿,6#,楼,目标分解,销售金额,完成时间,开售时间,3#,楼,5#,楼,2#,楼,1#,楼,1#2#3#,住宅,6#,楼商业,车位,4.05,亿,0.15,亿,0.3,亿,2019.9.15,2019.10.15,2021.12.15,2019.6.15,2019.7.15,2021.10.15,02,预售工程管理策划,-,预售目标
5、设定,LOGO,某某科技集团,根据开售时间制定预售证办理完成时间，从而确定工程达到预售节点（地上三层,结构）的完成时间节点，针对工程预售节点编制预售工程管理策划，发挥工程管理,的核心主导作用，确保工程按要求达预售，为销售目标的实现创造先决条件。,各楼栋工程达预售时间节点表,目标分解,1#2#3#,住宅,6#,楼商业,车位,开售时间,2019.6.15,2019.7.15,2021.10.15,预售证办理,2019.6.14,2019.7.14,无需办理,工程达预售,（主体三层）,2019.5.31,2019.6.30,备注,工程达预售预留,14,天时间办理预,售证,02,预售工程管理策划,-,
6、重难点分析,LOGO,某某科技集团,根据各楼栋工程达预售时间节点,表，,1#2#3#,楼货值,4.05,亿，占回款目标,的,90%,，也是最先开始的一批，,6#,商业及,车位回款占比,10%,，不是回款的重点，且,属于后期以及施工条件成熟后进行销售,的部分，压力不大，而,5#,楼为公租房，,当地规定商品房预售公租房也需要达到,相应进度，,5#,楼虽不是商品房，但与,1#2#3#,楼工程同等重要，因此预售阶段,工程管理策划重点考虑,1#2#3#5#,楼，确,保四栋楼快速达到预售条件。,02,预售工程管理策划,-,职能条线工作准备,职能条线名,称,前期开发部,工作内容,完成情况,备注,LOGO,某
7、某科技集团,国土使用证,/,建设用地规划许可,证,/,建设工程规划许可证,已完成,施工许可证,技术设计部,现场基准点位,施工图审查、施工图,合约部,营销部,总包单位、监理单位、前期甲,分包确定,案场已开放，对项目已开始宣,传蓄客,已完成,已完成,已完成,已完成,02,预售工程管理策划,-,现场工程准备工作,分项,工作内容,现场临建设施,现场条件,周边道路,完成情况,已完善,方案已定,LOGO,某某科技集团,备注,修临时道路至四环主路，,满足施工需求,已完成,甲方项目组织架构,组织准备,总包、监理单位组织架构,施工组织设计、前期各专项施,工方案,图纸会审,已完成,完善中,阶段性完成,根据建设规模
8、配备项目,经理，土建、安装各,1,名,总包五大负责人齐全,监理配备项目经理，土,建、安装各,1,名,技术准备,地下部分已完成,02,预售工程管理策划,-,工程计划,LOGO,某某科技集团,1#2#3#,楼住宅施工计划,分项工程,基础垫层,基础防水及保,护层,基础筏板施工,负二层结构,负一层结构,1-3,层主体结构,开始时间,2019/4/20,2019/4/21,2019/4/23,2019/4/30,2019/5/8,2019/5/16,完成时间,2019/4/20,2019/4/22,2019/4/29,2019/5/7,2019/5/15,2019/5/31,工期,1,2,7,8,8,1
9、6,分项工程,5#,楼公租房施工计划,开始时间,完成时间,工期,基础垫层,基础防水及保,护层,基础筏板施工,负二层结构,负一层结构,1-3,层主体结构,2019/4/20,2019/4/21,2019/4/23,2019/4/27,2019/5/4,2019/5/11,2019/4/20,2019/4/22,2019/4/26,2019/5/3,2019/5/10,2019/5/24,1,2,4,7,7,14,02,预售工程管理策划,-,资源配置,1#2#3#,楼住宅资源配置计划（单栋）,分项工程,工期（,d,）,材料准备,机械准备,人员准备,砼工：,10,人,防水工：,10,人。,砼工：,8
10、,人,LOGO,某某科技集团,基础垫层,基础防水及保,护层,基础筏板施工,负二层,-,负一,层结构,1,2,砼：51m3,汽车泵一台,防水卷材：,520,砼：,烤枪,10,把，汽,27m3,车泵一台,7,砼：650m3,钢筋：,110T,模板：,500,每层：,砼：360m3,钢筋：,60T,模板：,3000,每层：,砼：240m3,钢筋：,36T,模板：,1800,钢筋工,;30,人，木,一台汽车泵,工：,10,人；砼工：,钢筋机械,20,人,钢筋工,;28,人，木,钢筋机械一组,工：,40,人；砼工：,汽车泵一台,20,人,钢筋机械一组,钢筋工,;17,人，木,地泵一台,工：,36,人；砼
11、工：,15,人,8,1-3,层主体结,构,16,备注,：,1,、地下室：,第,1-5,天钢筋施工，同时模板穿,插完成；,6-7,天砼浇筑。,2,、地下室结构层：,第,0-,1.5,天墙柱钢筋施工；第,1.5-3,天墙柱模板施工；,第,3-5,天顶板模板施工；,第,5-7,天梁板钢筋施工。,第,7-8,天砼浇筑。,3,、地上结构层：,第,0-1.5,天墙柱钢筋施工；第,1.5-,2,天墙柱模板施工；,第,2-4,天顶板模板施工；,4-5,天梁板钢筋施工。第,5-5.5,天砼浇筑。,钢筋工,0.6T/d,（筏板,0.8T/d,），木工,20,/d,4,、公租房资源配置为住,宅的,2/3,。,LOG
12、O,某某科技集团,第三,部分,过程管控,01,过程主线分析,02,工作面移交管理,03,生产要素管理,04,验收及内业管理,过程管控,-,主线分析,LOGO,某某科技集团,土方及桩基工作面,移交总包主体施工,基础垫层施工,基础筏板施工,地下室结构施工,1-3,层主体结构施工,过程管控,-,主线分析,LOGO,某某科技集团,土方及桩基工作面,移交总包主体施工,一般土方施工工期具有不确定性，此工作面是移交总包施工的关键一步，此后工,期可防可控，因此土方及桩基施工越提前越好，决不能出现退后的情况。如出现,退后真的要考虑整个预售进度的调整了。,基础垫层施工,基础垫层施工是总包主体施工开始的标志，所以前
13、置工作如基槽清理、验槽等工,作提前准备。,过程管控,-,主线分析,LOGO,某某科技集团,基础筏板施工,筏板施工意味着砼、钢筋、木工班组全面到位，材料（砼、钢筋、模板、辅材）、,机械（塔吊、砼泵车等）全面准备就绪，是总包施工能力的综合检验。因此此阶,段重点围绕总包施工水平及综合能力展开，同时建设单位要给予足够的压力确保,基础底板按时完成。,地下室结构施工,地下室结构含钢量大，模板量大，砼量多等特点，重点关注施工作业面的作业人,数及工序衔接的紧凑性，同时一定要强调总包多上人员抢工或晚上加班，不能以,标准层上人标准去安排。,过程管控,-,主线分析,LOGO,某某科技集团,1-3,层主体结构施工,地
14、上主体施工主要考虑首层结构施工配模的问题，适当给予工期的延长；在地下,室结构施工后，作业人员已很熟练，所以内在组织生产上已无大问题。此阶段重,点提高总包施工积极性，一鼓作气全面达到预售形象进度。,过程管控,-,工作面移交管理,LOGO,某某科技集团,01,土方移交支护,土方作业按预售楼栋顺序逐层开挖,及时移交支护，并错开流水施工，,确保快速并不窝工。,02,如果土质情况好，支,护和主体可同时施工,支护移交桩基,（若有）,支护作业按预售楼栋顺序施工，并,及时移交桩基或总包主体施工，并,错开流水施工,过程管控,-,工作面移交管理,LOGO,某某科技集团,03,基础垫层移交基础防水,基础垫层应根据防
15、水设计的材质确,定施工质量，尽量减少工序确保节,约工期。,04,测量放线移交墙,柱钢筋,测量放线分大轴线和构件，应多安,排人员，短时间完成，尽量不占用,黄金施工时间。,过程管控,-,工作面移交管理,LOGO,某某科技集团,05,墙柱钢筋移交模板工程,墙柱钢筋一般包括电渣压力焊和直,螺纹连接及绑扎连接，重视各工序,的平行施工。,06,梁板钢筋移交砼施工,梁板钢筋要抢，必要时可调集其,他楼的工人或临时召集人员抢工，,尽快移交砼施工。,过程管控,-,生产要素管理,LOGO,某某科技集团,人,机,料,法,环,过程管控,-,生产要素管理,LOGO,某某科技集团,钢,筋,工,木,工,人,砼,工,外,架,工
16、,根据资源配置计划和不同施工阶段，准备,好各楼栋人员数量。,原则上,1,、筏板钢筋工程量大，以,1#,楼为例至少保,证,35,名钢筋工持续施工。,2,、地下室主体结构模板工程量大，以,1#,楼,为例至少保证,30,人木工持续施工。,3,、各主体结构层砼浇筑前梁板钢筋施工需,要抢，必要时调集额外人员抢工。,4,、施工过程中一定严密关注现场作业人员,数量，清楚每一施工阶段所需人员，如有,偏差立即召集各参建单位纠偏。一天也不,能拖。,杂,工,过程管控,-,生产要素管理,LOGO,某某科技集团,塔,吊,1,、,一,栋,楼,一台,塔吊,。,2,、,塔吊,需在,浇筑,砼垫,层具,备使,用条,件。,砼,泵,
17、车,机,械,钢,筋,加,工,机,械,一,般,外,租,，,需,在浇,筑砼,前,2,日,联系,好。,要,关,注,总,包,机,械使,用情,况,，避,免因,此,耽,误,工,期,。,切,断,机,，,弯,曲,机，,直螺,纹,车丝,机，,电焊,机等,一,套,机,械,，,原,则上,最多,供,应,2,栋楼,使用,。,其,他,挖,机,、,铲,车,等,，,用,于,场,平,修,路,等,。,过程管控,-,生产要素管理,LOGO,某某科技集团,钢,筋,至,少,钢,筋,绑,扎,前,3,天,到场,，确,保加,工期,充,足,满,足,钢,筋,绑扎,进度,。,砼,材,料,砼,提,前,1,天,报送,工程,量，,给予,搅拌,站准,备,
18、时,间,。,模,板,、,木,方,提,前,3,天,进,场，,需要,配模,等工,作。,其,他,过程管控,-,生产要素管理,LOGO,某某科技集团,施工图纸,施工方案,施工组织设计,技术交底,方,法,图纸会审,工法样板,过程管控,-,生产要素管理,LOGO,某某科技集团,安全文明,周边道路,公司职能条线需求,环,境,关注天气预报,周边居民、学校、商场,等场所关系维护,政府部门关系协调（质检、案,件、各级行政环保部门）,复盘分析,-,计划与实际对照,LOGO,某某科技集团,1#,楼住宅施工计划,分项工程,基础垫层,基础防水及保,护层,基础筏板施工,负二层结构,负一层结构,1-3,层主体结构,开始时间,
19、2019/4/20,2019/4/21,2019/4/23,2019/4/30,2019/5/8,2019/5/16,完成时间,2019/4/20,2019/4/22,2019/4/29,2019/5/7,2019/5/15,2019/5/31,工期,1,2,7,8,8,16,分项工程,基础垫层,基础防水及保,护层,基础筏板施工,负二层结构,负一层结构,1-3,层主体结构,1#,楼住宅实际施工时间,开始时间,2019/4/20,2019/4/21,2019/4/24,2019/5/1,2019/5/11,2019/5/20,完成时间,2019/4/20,2019/4/23,2019/4/30,
20、2019/5/10,2019/5/19,2019/6/3,工期,1,3,7,10,9,15,复盘分析,-,滞后项分析,通过计划与实际对照，存在滞后的工作项为,基础防水及保护层施工,，,负二,层结构及负一层结构施工,分别滞后，具体分析如下：,工作项,基础防水及保,护层施工,负二层结构,8,负一层结构,10,计划工期,实际工,（,d,）,期（,d,）,滞后原因,基础垫层浇筑完成后第二天，,防水施工未能及时跟进，滞后,4,小时，防水工人偏少,负二层模板工作量大，木工数,量未按要求上人，晚上加班不,理想,LOGO,某某科技集团,改进措施,在基础垫层施工完成后,防水提前穿插施工，根,据防水工程量安排人员,需给予施工总包班组抢,工费用，提高积极性,2,3,8,9,主楼负一层与地库顶板交接处,在抢预售期间，主楼以,吊模较多，致使模板工作量大，,外地库部分必要时甩开,影响形象进度达成,施工，尽量减少工作量,复盘分析,-,总结,LOGO,某某科技集团,甲,方,主,导,总,包,给,力,监,理,配,合,技,术,先,行,生,产,有,序,安,全,保,障,材,料,充,足,机,械,就,绪,资,金,支,持,大,干,快,上,调,度,有,力,奖,罚,分,明,组,织,力,量,要,素,管,理,财,力,支,撑,制,度,设,计,LOGO,某某科技集团,
