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1、销售不动产政策透析,“销售不动产”新政要点,1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得或自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产企业采取预收款方式的，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。,2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。,3、购进不动产，分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项
2、税额。第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。4、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。,1、转让不动产包括什么内容,第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。,1、转让不动产包括什么内容,第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。,2
3、、转让不动产包括什么内容,第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。,1.1.1一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 实务处理：A企业为一般纳税人，2010年4月购入一座厂房，购入价5
4、0万，已计提折旧5万元。2016年8月以150万元对外转让。则A企业8月财务处理如下： 1、应缴增值税=（150-50）/1.05*5%=4.76 2、在办理不动产过户手续前在产权交易门由地税代征这部分预缴税款。,3、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用简易办法,3、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用简易办法,3、预缴税款一般在过户手续办理之前，会计做如下处理： 借：应交税费应交增值税（已交税金）4.76 贷:银行存款4.764、发票由企业自行开具，可以开具增值税专用发票，开具时的会计处理：,借：固定资产清理45 累计折旧5 贷：固
5、定资产50 借：银行存款150 贷：固定资产清理150,借：固定资产清理4.76 贷：应交税费-应交增值税4.76 借：固定资产清理100.24 贷：营业外收入100.24,3、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用简易办法,5、月底结转应缴增值税，会计做如下处理： 借：应交税费应交增值税4.76 贷:应交税费-应交增值税(已交税金)4.76注意,简易征收税款与一般计税方法不能混.6、增值税纳税申报表填列：最新版本增值税申报表,一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，如果适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
6、上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 既然可以选择简易计税办法，又无从获得进项抵扣，如果企业选择了一般计税方法不是明摆着要多交6%的税款吗，那企业为什么还要选择一般计税方法呢？,4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用一般办法,4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用一般办法,实务处理：A企业为一般纳税人，2010年4月购入一座厂房，购入价50万，已计提折旧5万元。2016年8月以150万元对外转让。
7、若A企业选择一般计税办法，则8月财务处理如下： 1、应缴增值税=（150-50）/1.11*11%=9.91 2、在办理不动产过户手续前在产权交易门由地税代征预缴税款。 预缴税款=（150-50）/1.05*5%=4.76 3、预缴税款一般在过户手续办理之前，会计做如下处理： 借：应交税费应交增值税（已交税金）4.76 贷:银行存款4.76,4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用一般办法,4、发票由企业自行开具，可以开具增值税专用发票，开具时的会计处理：,借：固定资产清理45 累计折旧5 贷：固定资产50 借：银行存款150 贷：固定资产清理150,借：固定资产
8、清理9.91 贷：应交税费-应交增值税(销项税额)9.91 借：固定资产清理95.09 贷：营业外收入95.09,5、月底结转应缴增值税，会计做如下处理： 借：应交税费应交增值税(转出未缴增值税)5.15 贷:应交税费-未缴增值税5.15 6、增值税纳税申报表填列：最新版本增值税申报表7、缴纳增值税时 借：应交税费未缴增值税5。15 贷：银行存款5。15,4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用一般办法,（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应
9、按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,5、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产适用简易办法,（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,6、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产适用一般办法,（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售
10、额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,7、一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法,（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,8、一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法,第四条 小
11、规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,9、小规模纳税人转让不动产,第五条 个人转让其购买的住房，按
12、照以下规定缴纳增值税：（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。,10、个体户转让不动产,第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：（一）以
13、转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,11、其它个人转让不动产,第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税
14、务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。 （二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。,12、扣除项目的凭证要求,第九条 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。第十一条 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。第十二
15、条 纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。,13、预缴及开票要求,不动产分期抵扣政策透析,第二条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%
16、。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。,1、一般纳税人购入不动产如何抵扣,第三条 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是
17、指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。,2、为构建不动产购进的货物等如何抵扣,第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。,3、抵扣中具体问题的处理,第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣
18、减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。,4、已全额抵扣货物和服务用于在建工程如何处理,第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的
19、进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。,5、改变用途的不动产需要进行转出吗？,第八条 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。,6、不动产非正常损失了怎么办,第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不
20、动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。第十条 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。,7、不动产非正常损失了怎么办,第十一条 待抵扣进项税额记入“应交税金待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金应交增值税（进项税额）”科目。对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。,8、待抵扣税额的会计处理方
21、法,第十二条 纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表附列资料。第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。第十四条 纳税人未按照本办法有关规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额的，主管税务机关应按照中华人民共和国税收征收管理法及有关规定进行处理。,9、抵扣不动产时要注意的事项,不动产租赁业政策透析,不动产经营租赁过渡期政策,（一）一般纳税人 1.老不动产可以选简易计
22、税 （1）以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额； （2）跨县（市）项目 按5%征收率不动产所在地预缴，按5%征收率机构所在地申报。,（一）一般纳税人 2.老不动产可以选一般计税 （1）以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率计算应纳税额； （2）跨县（市）项目 按3%预征率不动产所在地预证，按11%税率机构所在地申报。,四、不动产经营租赁过渡期政策,（一）一般纳税人 3.试点前开工的高速公路可以选简易计税 以取得的全部价款和价外费用为销售额，减按3%的征收率计算应纳税额； 试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30
23、日前的高速公路。,四、不动产经营租赁过渡期政策,（二）小规模纳税人 旧不动产（个人出租住房除外）简易计税 （1）以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额； （2）跨县（市）项目 按5%征收率不动产所在地预缴，按5%征收率机构所在地申报。 【提示】按5%预缴，按5%申报。,四、不动产经营租赁过渡期政策,（三）其他个人 旧不动产（个人出租住房除外）简易计税 以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；（四）个人出租住房 应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。,五、试点前发生的业务,1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业
24、税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。 2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。,五、试点前发生的业务,3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。【提示】房地产或建安企业 1.缴过营业税，未开票？ 2.未缴过营业税，先收款，未开票？ 3.未缴过营业税，未收款，未开票？,第二条 纳税
25、人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。,1、哪些项目适用不动产租赁？,第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在
26、地主管国税机关申报纳税。,2、出租4月30日前取得的不动产如何计税,（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。,3、出租5月1日后取得的不动产如何计税,第四条 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）单位和个体工商户出租不动产（不
27、含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。,4、小规模纳税人出租不动产如何计税,（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,5、个人出租不
28、动产如何计税,第五条 纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。第六条 纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。,6、出租不动产的注意事项,第五条 纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。第六条 纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机
29、关核定的纳税期限预缴税款。,7、出租不动产的注意事项,第七条 预缴税款的计算（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+11%）3%（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）5%（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5%第八条 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：（一）出租住房：应纳税款含税销售额（1+5%）1.5%（二）出租非住房：应纳税款含税销售额（1+5%）5%,8、异地出租不动产预缴税款的
30、计算,第九条 单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写增值税预缴税款表。第十条 单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第十一条 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。第十二条 纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。,9、出租不动
31、产如何开具发票,第十三条 纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。,10、逾期不预缴税款如保处理,怎样管增值税（一）让“断头票”变成“天使票”,一、从近期几起典型虚开案件看虚开增值税发票现状,重庆市国税局稽查局通过巧设诱饵，钓出幕后交易黑手，成功破获一起利用黄金交易虚开增值税专用发票案。,涉案金额:2.3亿元,涉案金额:36亿元,北京市海
32、淀区国家税务局与北京市公安局海淀分局展开稽查协作，成功破获“10.8”特大虚开增值税专用发票案件。,涉案金额:300亿元,吉林省国家税务局破获新中国第一大虚开增值税专用发票案-吉林通化408大案,二、增值税发票违法责任,三、增值税发票的种类,四、增值税发票的管理手段及发展方向,注意关键事项,一、增值税发票开具,国家税务总局关于修订的通知（国税发【2006】156号）第十一条规定，专用发票应按下列要求开具： （1）项目齐全，与实际交易相符； （2）字迹清楚，不得压线、错格； （3）发票联和抵扣联加盖财务专用章或者发票专用章； （4）按照增值税纳税义务的发生时间开具。,一、增值税发票开具,国家税务
33、总局关于修订的通知（国税发【2006】156号）第十二条规定： 一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单，并加盖财务专用章或者发票专用章（2011年2月1日后）。 【注】一般纳税人纳入防伪税控系统汉字防伪项目管理的不可汇总开具增值税专用发票（公告【2013】79号）。,财税【2016】36号第五十三条规定： 纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。【提示】滞留票是指销售方已开出，并抄税报税，而购货方没进行认证抵扣的增值税专用发票。,
34、财税【2016】36号第五十三条规定： 属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。 国税发【2006】156号十条规定，商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品不得开具专用发票。,国家税务总局关于加强免征增值税货物专用发票管理的通知（国税函【2005】780号）第一条规定，增值税一般纳税人销售免税货物，一律不得开具专用发票（国有粮食购销企业销售免税粮食除外，国税函【2002】531号）。 如违反规定开具专用发票的，则对其开具的销售额依照增值税适用税率全额征收增值税
35、，不得抵扣进项税额，并按照发票管理办法及其实施细则的有关规定予以处罚。, 财政部、国家税务总局关于增值税纳税人放弃免税权有关问题的通知（财税【2007】127号）第二条规定： 放弃免税权的纳税人符合一般纳税人认定条件尚未认定为增值税一般纳税人的，应当按现行规定认定为增值税一般纳税人，其销售的货物或劳务可开具增值税专用发票。,国税发【2006】156号第十三条和第二十条规定：一般纳税人在开具专用发票当月，发生销货退回、开票有误等情形，同时具有下列情形的，可以作废： （1）收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月；（2）销售方未抄税并且未记账；（3）购买方未认证或者认证结果为“纳税人识别号
36、认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”。 【提示】抄税是报税前用IC卡或者IC卡和软盘抄取开票数据电文。,总局关于推行增值税发票系统升级版有关问题的公告（总局公告2014年第73号）第四条规定：一般纳税人开具增值税专用发票后，发生销货退回、开票有误、应税服务中止以及发票抵扣联、发票联均无法认证等情形但不符合作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字专用发票的，暂按以下方法处理： 1.专用发票已交付购买方的，购买方可在增值税发票系统升级版中填开并上传开具红字增值税专用发票信息表，信息表所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证。,（1）经认证结果为“认证相符”并且已经抵扣的，购买方在
37、填开信息表时不填写相对应的蓝字专用发票信息，应暂依信息表所列增值税税额从当期进项税额中转出；未抵扣增值税进项税额的可列入当期进项税额，待取得销售方开具的红字专用发票后，与信息表一并作为记账凭证； （2）经认证结果为“无法认证”、“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”，购买方不列入进项税额，不作进项税额转出，填开信息表时应填写相对应的蓝字专用发票信息,专用发票尚未交付购买方或者购买方拒收的，销售方应于专用发票认证期限内在增值税发票系统升级版中填开并上传信息表。 2.主管税务机关通过网络接收纳税人上传的信息表，系统自动校验通过后，生成带有“红字发票信息表编号”的信息表，并将信息同
38、步至纳税人端系统中。 3.销售方凭税务机关系统校验通过的信息表开具红字专用发票，在增值税发票系统升级版中以销项负数开具。红字专用发票应与信息表一一对应。,4.纳税人也可凭信息表电子信息或纸质资料到税务机关对信息表内容进行系统校验。 5.已使用增值税税控系统的一般纳税人，在纳入升级版之前暂可继续使用开具红字增值税专用发票申请单。 （二）税务机关为小规模纳税人代开专用发票需要开具红字专用发票的，按照一般纳税人开具红字专用发票的方法处理。【提示】已经认证过的开红票没有时间限制的，没有认证的。只能在认证期内才能开具红字增值税专用发票。,二、丢失专用发票的处理,总局关于简化增值税发票领用和使用程序有关问
39、题的公告（总局公告2014年第19号）： 1.一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联，如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单，作为增值税进项税额的抵扣凭证；如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的证明单，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和证明单留存备查。,总局关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告（总局公告2014年第19号）： 2.一般纳税人丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已
40、认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。 3. 一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。,三、先行开具增值税专用发票,【案例】有些大客户要求在签订合同交付定金后，即开具发票给他们，但是，业务尚未开展，成本不能可靠计量。如果先开具发票，会计上需确认收入，所得税上也要缴纳，但这与企业的实际经营业绩不符；如果不允许提前开具发票，但这会对业务的开展造成一定程度的不便。 请问：该如何进行财税处理？,四、推迟开具发票的处理,【案例】某公司3月份发生一笔业务，是先收
41、钱并提供服务但未开增值税专用发票，申报3月份税款时，税管员要求上报这笔税款，在3月份纳税申报表“未开具发票”栏内填写销售额缴税，同时在3月份补作了销售收入账务处理： 借:银行存款 贷:应交税金应交增值税（销项税额） 主营业务收入 客户4月份现要补开增值税发票。 请问：4月份如何纳税申报?能冲减上月未开具发票销售额和增值税吗?4月会计账务如何处理?,五、虚开的风险与法律责任,刑法修正案第205条规定，虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处2万元以上20元以下罚金；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处
42、5万元以上50万元以下罚金；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处5万元以上50万元以下罚金或者没收财产。虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开行为之一的。,法发【1996】30号规定： 具有下列行为之一的，属于“虚开增值税专用发票”：（1）没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票； （2）有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票； （3）进行
43、了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。,法发【1996】30号规定： 虚开税款数额1万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取5000元以上的，应当依法定罪处罚。虚开税款数额10万元以上的，属于“虚开的税款数额较大”；具有下列情形之一的，属于“有其他严重情节”：（1）因虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取5万元以上的；（2）具有其他严重情节的。 虚开税款数额50万元以上的，属于“虚开的税款数额巨大”；具有下列情形之一的，属于“有其他特别严重情节”：（1）因虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取30万元以上的；（2）虚开的税款数额接近巨大并有其他严重情节的；（3）具有其他特别严重情节的。,第六部分 怎样管增值税（二）实战中的增值税纳税规划,1、重新评估房地产企业税负变化并对房地产老项目的计税方法做出合理选择2、销售与采购的涉税调整策略的制定3、充分考虑营改增影响，对运营模式进行梳理与优化4、对业务链逐项梳理，审阅增值税相关业务流程和现有运营模式。5、密切关注后续政策和主管税务机关动态,
