《物业服务整体管理服务方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业服务整体管理服务方案.docx（275页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、物业服务整体管理服务方案目录第一节 房屋日常管理与维修养护方案1第二节 给排水设备运行维护方案16第三节 供电设备管理维护方案37第四节 环卫保洁服务方案59第五节 安保服务方案98第六节 电梯服务方案131第七节 应对自然灾害、社会安全事件等突发事件的应急预案140第八节 其他方案176第四节 管理体系和制度206第一节 房屋日常管理与维修养护方案一、房屋建筑养护目标我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为10
2、0%，重大维修工程回访率为100%。二、房屋本体共用部位维修养护标准房屋本体共用部位维修养护标准序号项目养护标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1、 房屋修缮标准2、 有关工程施工技术规范1、 安全、正常使用2、 功能完好2外墙面1、 房屋修缮标准2、 外墙面修缮作业规程无鼓无脱、无渗水、整洁统一3公共屋面1、房屋修缮标准2、相应修缮作业规程1、 无积水、无渗漏2、 隔热层完好无损3、 避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆4公共通道、门厅、楼梯间1、 相应建筑部分修缮技术流程2、 房屋修缮标准1、整洁，无缺损，无霉迹2、扶手完好，无张贴痕迹三、房屋本体维护管理
3、计划和实施1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理1、由于使用不当造成结构局部受损较轻由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施2、因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理1、安全牢固，正常使用2、功能完好2外墙面每月检查一遍，发现问题，及时维修。1）每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次；2）每年雨季前对住户外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入由工程
4、管理部按有关修缮规程实施1、无鼓无脱，无渗水、无裂纹2、无违章，边角线齐整3、整洁、无污迹、锈迹3公共层面1）避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2）每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；3）每半年疏通一次屋面雨水口；4）每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新更换老化部分由工程管理部按相应作业规程实施维修1、无积水、无渗漏2、隔热层完好无损3、避雷网无间断、缺损4、屋面水箱无破损，无渗漏5、无违章、无乱堆放2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害
5、工程管理部负责组织实施1、结构安全，正常使用2、结构性能完好2外墙面1、每年对外墙面清洗一次2、每3年对较大面积的渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新3、每3年对外窗台进行一次安全性检查工程管理部负责组织实施1、平整、无渗水、无裂纹2、整洁统一3公共层面1、每年粉刷避雷网一次2、每年全面修补天面隔热层一次3、每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分4、每半年疏通屋面雨水管一次5、每半年清洗天面水箱一次，消毒一次工程管理部与清洁管理部协同实施1、屋面无积水、无渗漏2、隔热层完好3、避雷系统完好4、水箱水质清洁，无污染四、房屋本体管理与维修措施大纲为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂
6、亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。 非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新
7、改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。五、房屋建筑日常定期维护的实施细则根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。1.玻璃幕墙的修缮与养护由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和
8、连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。2.砌体结构的修缮与养护2.1砌体结构的修缮主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。2.2砌体结构的加固砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。2.3砌体结构的养护为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制
9、度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。3.钢筋混凝土结构的修缮与养护管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。3.1钢筋混凝土结构的修缮（1）钢筋混凝土表面损坏的维修。钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥
10、浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）钢筋混凝土深层损坏的维修当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。（3）钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离
11、较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。3.2 钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，我们聘请具备一定资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。3.3钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，我们高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结
12、构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等，我们增设必要的防护措施。（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，我们采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁止超载使用。4.房屋防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，屋面防水层在使
13、用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，管理处对防水屋面的修缮与管理，将坚持防排结合，以防为主的原则，选用的维修养护材料，具有环保、新型、高效、高质的特点。搞好屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。对防水工程必须建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。4.1 屋面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，屋面涂料防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。（
14、1）屋面涂料防水工程的修缮对于涂料防水层的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位的防水涂膜并清除周围浮灰及杂物，涂刷基层处理剂，铺设防水层涂料，新铺设的防水层应与原防水层粘结牢固并封严，最后做保护层。对于缺损严重的防水层，全部进行翻修。（2）屋面涂料防水工程的养护。加强对屋面防水层、板端缝、伸缩缝、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。4.2 墙体防水工程的修缮与养护（1）墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况，武船重工公寓的外墙采用大理石、金属板和钢化中空玻璃作为
15、饰面材料，而且大理石采用干挂方式固定，一般情况下防水性能优良。但饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。因此，我们经常注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、脱落的饰面板及时更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用水泥砂浆嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的方法，形成防水涂膜；施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，就将局部的砖块拆下，重新补砌严实。（2）墙体防水工程的养护定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处、饰面块材、门
16、窗与墙体的交接部位进行周期性检查。建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。定期清洗外墙饰面。4.3卫生间防水工程的修缮与养护（1）卫生间防水工程修缮卫生间地面大面积渗漏，先铲除地面面砖，暴露漏水部位，清理干净后重新涂刷防水涂料，并加铺胎体增强材料做成涂膜防水层，施工方法参照屋面涂膜防水层的做法。防水层完成后需经试水，无渗漏后铺贴地面砖。对于一般裂缝渗漏的维修，根据缝宽，直接涂刷高分子防水涂料或嵌缝处理，并视情况铺胎体增强材料涂料防水层。卫生间四周的墙与地面交接的墙根部，最
17、容易出现渗漏，间接引起下层顶板和四周墙体出现渗漏。根据裂宽，采用贴缝、嵌缝法，把裂缝部位清理干净，在裂缝部位涂刷防水涂料，并加胎体增强材料将缝隙密封。卫生间穿楼地面管道根部积水渗漏的维修，先沿管道根部剔凿一定深度与宽度的沟槽，槽内嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保护层。（2）卫生间防水工程日常养护定期检查，对易产生渗漏的部位作细致检查；建立技术档案。抓住卫生间易积水渗漏的特点，讲究维修施工方法。4.4 地下室防水工程的修缮与养护（1）地下室防水工程的修缮地下室渗漏，一般情况下，大多是慢渗漏。对于孔洞和裂缝渗漏，直接用快硬水泥胶浆封堵孔洞和裂缝；对于大面积渗漏，需进行整体翻修
18、。（2）做好地下室防水工程的养护工作。（3）定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。（4）建立技术档案。（5）正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。5.房屋装饰工程的修缮与养护管理处将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划：对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持定期清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以养护为主，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。6.门窗的修缮与养护管理处将定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。门窗是房屋的
19、易损构件，使用频率高。因此，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。定期进行油漆。要加强对铝金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。6.1门窗的修缮对于木门主要是通过调整、更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、霉变腐朽及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于钢门窗和铝合金门窗主要是通过调整、补焊、加固、油漆或更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、密封不严、锈蚀及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于塑钢门窗，重点放在密封胶条的检查和更换上，保证其良好的防水和隔音性能。6.2 门窗的养护（1）
20、门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，我们定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。（2）做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。（3）定期进行油漆。门窗易受水、气的侵蚀，防止腐蚀，当门窗漆膜局部损坏脱落时应及时补刷油漆，补漆用的油漆应尽量和原油漆一致，以保持美观。当门窗油漆使用达到老化期限时，则进行全部重新油漆。（4）铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀，要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击。7、金属结构、构件的修缮与养护各金属构件间或构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位，连接处的破坏会导致构件、结构体系的破坏。同时，
21、钢材本身的变形、锈蚀和损裂也直接危害到整个结构。楼内的金属结构和构件多、分布广，易受大风暴雨等恶劣天气的破坏性影响，因此，管理处将其作为实施物业管理的重点。高度重视对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护，确保结构的安全性。7.1钢质构件产生塑性变形后的维修管理处定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时，根据构件尺寸的大小，可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形，严重的选用合格的构件进行更换。7.2连接部位损坏的维修金属构件可能存在因焊接时的缺陷造成构件连接处的损坏,由于屋顶金属结构，既要有足够的承受静荷载能力，又要承受大风等恶劣气候引起的巨大动荷载
22、，要高度重视焊接缺陷的处理。维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。7.3油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修钢质构件表面的漆层用于保护钢材不受腐蚀，若局部漆膜损坏，将损坏部分漆膜用砂纸去掉磨光，补刷油漆；若构件锈蚀面积大，旧漆膜蜕皮起壳，则将旧漆膜全部清除干净，再重新刷油漆。7.4金属结构、构件的养护对于金属结构、构件的养护，要求做好以下几方面的工作：（1）对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查。发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。（2）定期检查钢质构件锈蚀状况，并采取必要的补救措施。（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作，发现问题及时处理。（4）
23、在大风、暴雨多发期间加强对结构的检查，发现异常情况及时采取补救措施。8、确保房屋建筑安全，重视白蚁防治管理处将做好房屋查勘工作，对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。管理处计划在第一年对房屋结构、装修进行全面查勘鉴定，全面掌握房屋建筑的建造质量。记录各部分完损情况，评定房屋完损等级。白蚁防治是一项长期的工作，为消除白蚁危害隐患，我们坚持“预防为主，综合防治”的方针。我们专门配备白蚁防治人员，定期检查建筑物各部位，及时走访用户，收集白蚁防治的有关信息，按计划进行药物消杀，发现白蚁立即消杀
24、，确保房屋建筑的安全。第二节 给排水设备运行维护方案一、给排水系统的维修保养方案与标准1、生活水系统定期维护保养计划及标准生活水系统定期维护保养计划及标准序号检查项目名称检查周期检查标准说明1给水设备生活水渠外观日常检查1、 外表清洁，无锈蚀损坏2、 螺栓，螺丝无松动断裂电机（机械部分）日常检查1、 运行过程中无异常震动、无噪音2、 电机及轴承温升正常68个月1、 轴承体清洁，加润滑油（脂）2、 更换磨损零部件振体日常检查1、 运行正常，无异常震动、无噪音2、 检查轴承发热情况，无烫手现象3、 检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟1020滴为好4、 检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合。无运转时
25、，用手盘动轴无卡阻现象68个月1、 轴承体清洗，加润滑油（脂）2、 更换磨损零部件35年打开泵孟，检查内芯掌部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换2给水设施蓄水池36个月1、 对水池、水箱进行除锈、除垢、清洗、消毒2、 检修配件减压阀、水锤消失器3个月1、动作灵敏、准确2、无锈蚀、无堵塞止回阀、浮球阀、排气阀1个月1、动作灵敏、准确2、无锈蚀、无堵塞、无滴漏闸、阀、截止阀日常检查1、 启动灵活，无锈蚀2、 无滴漏水嘴日常检查1、 水嘴齐全，无锈蚀、无损坏2、 无滴漏压力表3个月1、 表壳完整无损，连接牢固，表面清洁2、 指针灵敏，读数准确水表1个月1、 表壳完整，指针灵敏、读数准确
26、2、 无锈蚀，表面清洁、无滴漏各井室1个月1、 井盖、井裙完整、启闭方便2、 爬梯牢固，井底干净3给水管理生活给水管理日常检查1、 水流要畅通，无堵塞2、 管道连接部分要严实3、 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象管道吊支架、管卡1个月1、 管道吊支架、管卡连接要牢固2、 表面无锈蚀2、消防水系统定期维护保养计划及标准消防水系统定期维护保养计划及标准序号检查项目名称检查周期检查标准说明1消防设备外观日常检查1、 外表清洁、无锈蚀损坏2、 螺栓、螺丝无松动断裂3、 防震垫无损坏消防泵35个月1、 检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象2、 检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水3、 检查联动轴
27、的对中程度（有联动轴的）4、 开泵式运转，运转应无异常振动、噪音，轴承无过热1214个月1、 更换润滑油（脂）2、 轴承体清洗、检查3、 更换零配件4、 绝缘良好（电部分）5、 接线端子牢固（电部分）2消防设施室内消火栓每周1、 箱体启闭灵活，箱体完整2、 箱内水枪、水带齐全无缺水，水枪卡口无变形3、 箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形4、 报警按钮封闭完整室外消火栓1个月1、 消火栓完整无缺少，表面无锈蚀2、 栓口无变形，无滴漏3、 标识颜色鲜明水泵接合器1个月1、 接合器完整无缺，表面无锈蚀2、 启动灵活，无滴漏3、 栓口无变形室内小型消火栓3个月1、 消火栓箱体、箱门完整，箱门关闭灵活
28、2、 栓口无变形，阀门启闭灵活，无锈蚀和滴漏3、 箱内胶皮管连接紧固，无滴漏4、 标识清楚自动消防报警阀3个月1、 报警准确灵敏2、 阀门关闭灵活，无锈蚀、连接牢固自动消防喷头3个月喷头完整无缺少闸阀、截止阀、止回阀1个月1、 启闭灵活，连接牢固2、 无堵塞，无锈蚀，无滴漏安全阀3个月1、 阀门齐全，无锈蚀2、 铅封完整3消防管道消防管道3个月1、 消防管道要通2、 连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏现象3、 管道油漆要完好，颜色鲜艳管道附近3个月1、 管道附近要齐，表面无锈蚀2、 管件连接要牢固管道吊支架、管卡1个月1、 管道吊支架、管卡连接要牢固2、 表面无锈蚀4压力表3个月1、 表体完整无
29、缺，连接牢固，表面清洁2、 读数正确，指针灵敏3、排水系统定期维护保养计划及标准排水系统定期维护保养计划及标准序号检查项目名称检查周期检查标准说明1排水设备污水泵日常检查1、 外表、滤网、支架无严重锈蚀2、 螺栓、螺丝无松动断裂3、 水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏泵体日常检查运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅1214个月1、 检查泵内或管，无杂物堵塞2、 更换零部件3、 轴承体清洗、加油2排水设施排水闸阀1个月1、 阀门启闭要灵活2、 阀体要完整3、 无锈蚀，无滴漏排水检卫生洁具日常检查1、 检查完好2、 水流通3、 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象各井室1个月1、 井盖完好，启闭方便，爬梯
30、牢固2、 井底流槽要畅通，无沉积物堵塞3排水管道室内槽水管道1个月保持水流畅通，无堵塞，无滴漏排气管1个月1、 保持管内气体及时排出2、 下水管内不准有真空管道吊支架、管卡1个月吊支架、管卡要安装牢固室外排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞二、给水设备系统运行管理措施1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由设备运行部负责使用管理，并指定专人负责。做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。2、水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经客户批准。3、消防泵、生活泵、稳压泵、
31、污水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单、明确。4、生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。5、消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷的系统），须对其进行盘车（一般情况下，45KW以下的水泵采用受动盘车，45KW以上的水泵采用点动测试），每季度对电动机进行一次绝缘摇测。6、水泵房配电室室温不超过40；泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。7、水池入孔需加盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢纱网包扎上。钥匙由专人保管并定期巡查。8、按规定定期取水（或由水务局取样）送政府有关部门进行水质检查
32、化验，化验结果交服务中心存档。9、对公共水表须每月定时抄表，对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助设备运行部作好水量平衡测试。10、严禁非火灾情况使用消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。三、给排水设备运行维护程序要点1、制定给排水设备设施维修保养年度计划（1）每年的12月底，由工程部研究、制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批。（2）制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则：1）制定排水设备设施使用的频度；2）给排水设备设施运行状况（故障隐患）；3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。（3）给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：1）维修保养项目
33、及内容；2）备品、备件计划；3）具体实施维修保养的时间；4）预计费用。2、巡视监控（1）维修工应每两个小时巡视一次水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次管理区域内主供水管上闸阀以及道路上管道井、排水井。（2）巡视监控内容如下：1）水泵房有无异常声响或大的振动；2）电机、控制柜有无异常气味；3）电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；4）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；5）机械水压表显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求;6）水池、水箱水位是否正常；7）闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；8）主供水管上闸阀的
34、井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；9）止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；10）临时接驳用水情况；11）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。（3）维修工在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以排除，排除过程中应严格遵守给排水设备设施维修保养标准作业规程。当给排水设备运行中遇设备故障而维修工无法处理时，应及时向维修班长报告，由班长协助解决或组织相关抢修工作。3、水泵房管理（1）非维修工作人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维修班长管同意并在维修工的陪同下方可进入水泵房。（2）水泵房内严禁存放有毒、有害物品。（3）水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便
35、、显眼处。水泵房内严禁烟火。（4）每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；（5）水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。（6）水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值维修工保管，维修工不得私自配钥匙。4、水泵机组维修保养（1）电动机维修保养1）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应烘干处理或修复；2）检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；3）检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；4）清洁电动机外壳；5）检查电动机是否脱漆严重，如脱
36、漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。（2）水泵维修保养1）检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；2）转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；3）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；4）清洁水泵外表；5）如水泵脱落或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。（3）检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。（4）检查水泵机组螺栓是否紧固，如松驰则应拧紧。5、控制柜维修保养水泵房管理责任人每年的5月、11月应对水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。（1）用压缩空气
37、、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。（2）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。（3）检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否脱落现象，如是则应整改。（4）交流接触器维修保养：1）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；2）清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；3）清洁铁芯上的油污及脏物；4）检查复位调簧情况；5）拧紧所有紧固件。（5）自耦减压启动器维修保养：1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5M，否则应进行干燥处理；2）外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。（6）热继电器维修保养：
38、1）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；2）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。（7）自动空气开关维修保养：1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100M，否则应烘干处理；2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；3）自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应在无卡住现象；4）检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。（8）中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的
39、中间继电器、信号继电器。（9）信号灯、指示仪表维修保养：1）检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；2）检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。（10）远传压力表维修保养：1）检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；2）检查信号线头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；3）偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换；6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养（1）闸阀维修保养：1）检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；2）检查黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加黄油麻绳；3）对闸阀阀杆加黄油润滑；4）对锈蚀严重的闸
40、阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。（2）止回阀维修保养：1）检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；2）检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；3）检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。（3）浮球阀维修保养：1）检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；2）检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校对；3）检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换；（4）液位控制器维修保养：1）检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；2）清除压力室内污物，疏通控制水道；3）检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；4）紧固所有螺母。（5）阀门日常维护重点1）室
41、外阀门，特别是明杆阀门，阀杆上应加保护套并涂裹黄油，防止日晒雨淋和灰尘侵蚀。2）阀门阀杆部分应经常保持有一定的油量，以减少摩擦，防止咬住，保证启闭灵活；不经常启闭的阀门，要定期进行启闭操作。阀门的传动装置（包括变速箱）应定期加油。3）水中含有沙粒，可能卡死水箱液压阀造成溢水，需要定期检查阀门状态、水箱高水位报警装置作用并对中心值班人员进行培训。4）污水井循环泵止回阀经常存在故障不能发挥止回作用，应定期试验检查，发现故障及时更换。7、潜水泵或排污泵维修保养（1）用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25M以上，如未达到应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。（2）检查密封圈是否已老
42、化,如已老化则应更换。（3）检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。（4）清洁潜水泵、排污泵外壳。（5）检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松驰则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。8、明装给排水管维修保养（每年至少进行一次）（1）检查支持托架是否牢固，否则应加强。（2）检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。（3）检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。（4）检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。9、维修记录（1）每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由工程部主管填写申请延
43、时维修保养表经主管经理批准后方可延时。（2）对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决后写出故障情况书面事故报告并上报公司。（3）维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 维修保养工作记录和供水泵日常运行维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天之内由工程部主管整理成册后交管理处存档，保存期为3年。10、控制系统日常维护重点（1）控制柜散热，风扇清洁除尘。（2）开关发热、接触器异响检查。（3）主回路端子、接头松动检查。（4）控制回路插接元件检查，控制回路接地、绝缘检查。（5）各控制液面报警器定期试
44、验检查（包括污水积水坑高水位报警）。（6）排污泵自动、手动定期试验检查。11、停水管理给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，由维修班报管理处主任批准，提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内由管理处向有关用户作出解释。12、给排水设备设施异常情况的处理（1）主供水管爆裂的处置：1）立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；2）如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；3）立即通知服务专员及维修班长。维修班长联络供水公司进行抢修；服务专员负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；4）在维修班长的组织下，尽快开挖出爆裂部位的水管；5）供
45、水公司修好爆裂部位水管后应由维修工开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；6）确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。（2）水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。（3）水泵房发生水浸时的处置：1）视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；2）针对现场情况采取合理措施阻截水源和封堵漏水点；3）如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；4）漏水源堵住后，应立即采取措施进行排水；5）排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；6）确认湿水状况已彻底消除（绝缘电阻经检测后达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。给排水设备设施运行管理日记：巡视时间室内温度运行电压运行电流供水压力1#泵2#泵3#泵水位控制器止回阀用电量年 月 日 星期
