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1、第五章 物权法案例分析(1),【案例5-1】 甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。请问：乙的诉讼主张能否得到法院的支持？为什么？,【参考答案】乙的诉讼主张不能得到法院的支持。物权法第23条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第24条规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。本题中甲乙之间的买卖因没有完成交付，所有权没有转移。即使
2、丙知道甲乙之间的交易，但甲对汽车享有完全的所有权，依然有权再次处分。甲将汽车交付给了丙，并办理了过户手续，该汽车的所有权归丙，且只有甲应当对乙承担违约责任，赔偿其损失。（P306-307),【案例5-2】东方公司欠长城公司货款200万元，长城公司与渤海公司签订了一份价款为150万元的电脑买卖合同，合同签订后，渤海公司指示长城公司将该合同项下的电脑交付给东方公司。因东方公司届期未清偿所欠货款，故长城公司将该批电脑扣留。请问：长城公司扣留东方公司的行为属于物权法中的什么行为？长城公司的这一行为是否有效？,【参考答案】长城公司扣留东方公司的行为属于物权法中的留置行为，该行为合法有效。物权法第230条
3、规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。因此，长城公司扣留东方公司的行为属于物权法中的行使留置权的行为（或留置行为）。第231条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。由此看出，法律对企业之间的留置规定较为宽松，不要求留置的动产和债权属于同一法律关系。所以，长城公司的留置行为有效。(P325),【案例5-3】甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因
4、资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。请问： （1）甲公司与银行所签抵押合同是否有效？为什么？ （2）银行对该层楼是否享有抵押权？为什么？,【参考答案】 1.甲与银行之间的抵押合同有效。物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本案例中，甲与银行之间设立的抵押是不动产抵押，一般情况下，抵押合同自签订之日起生效。据此首先可以判断出甲与银行之间的抵押合同已经生效。（P306),2.银行对该层楼不享有抵押
5、权。物权法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中提到的标的物在设定抵押之前已经出售给了乙公司，并办理了预告登记且没有超出上述规定的3个月的期限。因此，在此期限内甲公司无权处分该不动产，即便是实际处分了，也不发生物权的效力。因此，银行不能取得写字楼的抵押权。（P306）,【案例5-4】黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银
6、行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。请问：该价款如何在这三家银行之间分配？为什么？,【参考答案】物权法第194条规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。（P321)本题中，甲银行和丙银行协议变更抵押权的顺位，未经抵押权人乙银行的书面同意，不得对其产生不利影响。因此，虽然排在第一位的抵押权人丙银行有
7、500万的债权，但是其中只有100万可以先于乙银行受偿，否则就对乙银行造成了不利影响，这是法律所不允许的。至于丙银行的其余400万债权，只有乙银行受偿300万之后，才可以受偿。,所以最终受偿顺序如下：丙银行的100万债权乙银行的300万债权丙银行的400万债权甲银行的100万债权。因为黄河公司的房产只有600万，所以最终实际上甲银行的100万债权无法得到清偿。,【案例5-5】甲、乙外出游玩，向丙借相机一部，用毕甲将相机带回家。丁到甲家见此相机，执意要以3000元买下，甲见此价高于市价，便隐瞒实情表示同意并将相机交付与丁。不久，丁因手头拮据又向乙以2000元兜售该相机。乙见此相机眼熟，便向丁询问
8、，丁如实相告，乙遂将之买下。 请问：谁拥有该相机的所有权？,【参考答案】乙拥有该相机的所有权。物权法第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。（P308),本案中，甲将不属于自己所有的相机卖给善意第三人丁且已经交付，虽然甲是无权处分行为，但丁对该相机的取得符合善意取得的构成要件，因此该相机的所有权人就是丁。丁再将相机卖给乙的行为，是对相机
9、的有权处分，乙虽然询问并得知了实际情况，但并不妨碍丁与乙买卖合同的有效成立，故乙取得该相机的所有权。,【案例5-6】甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。请问：甲能否要求丙返还该块奇石？为什么？,【参考答案】物权法第106条规定：“无处分权人将不动产或则动产转让给受让人时，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受
10、让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”物权法第109条规定：“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安机关等有关部门。”,民通意见第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何归属又约定的，按约定办理。没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，奇石为甲的遗失物，乙将奇石配以基座行为属于添附行为，新物应归原物所有人甲所有，但甲应付给乙
11、相应的补偿。丙是通过接受赠与这种无偿方式取得奇石，因此不能适用善意取得制度，不可取得奇石所有权。,【案例5-7】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。请问：甲对本案所涉的土地是否继续享有地役权？,【参考答案】甲不能对该地块继续享有地役权。所谓的地役权，是指为增加自己土地上的利益而利用他人土地的权利。享有地役权的土地为需役地，供他人土地利用的土地是供役地。物权法第156条规定：“地役权人有权按照合法约定，利用他人的不动产，以提高自己的不
12、动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”物权法第157条规定：“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立合同，”物权法第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记；未登记的，不得对抗善意第三人。”,本案中，甲与乙签订了地役权合同，该合同虽然没有办理登记，却是有效地，地役权也成立。即甲对乙的土地享有地役权。但是由于该地役权合同没有办理登记，不得对抗第三人。所以，当乙的土地转让给了丙之后，甲对该地块就不再享有地役权了。,【案例5-8】郑某开办公司资金不足，其父将3间祖屋以25万元卖给即将回国定居的郭某，但其父还未来得及办理过
13、户手续即去世。郑某不知其父卖房一事，继承了这笔房款及房屋，并办理了登记手续。随后，郑某以3间祖屋作抵押向陈某借款10万元，将房产证交给了陈某，但没有办理抵押登记。请问：（1）郑某的父亲与郭某之间的房屋买卖合同是否有效？为什么？（2）郑某是否享有本案所涉房屋的所有权？为什么？（3）陈某对房屋是否享有抵押权？为什么？（4）郭某能否取得该房屋的所有权？为什么？,【参考答案】（1）郑某的父亲与郭某之间的房屋买卖合同有效。 物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不
14、动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，郑某的父亲和郭某之间虽然没有办理房屋过户登记手续，但并不影响房屋买卖合同的效力，他们之间的房屋买卖合同是有效的。（P306),（2）郑某享有本案所涉房屋的所有权。物权法第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。郑某的父亲与郭某未办理房屋过户登记手续，房屋仍然属于郑某父亲所有。郑某自其父亲死亡时，可以在继承开始时取得该房屋的所有权。(P306),（3）陈某对房屋不享有抵押权。物权法187条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因为郑某和陈某之间的抵押未办理抵押登记，因此抵押权不成立，陈某对房屋不享有抵押权。(P320),（4）由于郑某的父亲和郭某之间的房屋买卖合同是有效的，因此郭某虽未取得房屋的所有权，但享有合同债权。郑某继承了其父的房屋后，实际取代了其父在房屋买卖合同中当事人的地位，依据合同法相关规定，郑某有义务协助郭某办理房屋过户手续。所以，郭某能够取得该房屋的所有权。(P334),
