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1、盐城市市区房屋征收评估指导参数一、市区房屋征收评估有关内涵及参数(-)房屋征收相关系数1 .非住宅类房屋区域调整系数序号因素项目内容调整因素因素调整参考系数1自然环境自然景观、风向-1%-1%空气污染、噪音、水文-2%-2%2基础设施配套建筑布局-1%-1%绿化率、室外公共活动空间与绿化景观-1%-1%物业管理情况-2%-2%停车管理情况-2%-2%内部交通有无电梯-2%-2%3交通条件离市中心区的距离-1%-1%离市区主干道的距离-1%-1%4周边配套设施离商业中心的距离-2%-2%周边的商业或办公集聚情况-2%-2%临街情况-2%-2%2 .住宅房屋实体因素调整系数(1 )住宅房屋成新因素
2、修正系数(与八成新标准样本住宅相比较)待估房屋成新程度三成以下四成五成六成七成八成九成系数75-8081-8586-9091-9596-99100-101102-110（2 ）多层住宅房屋楼层因素调整表平顶屋面住宅楼层修正系数表：层数楼层-四五六七100100100100100二102102102102102三98104106106106四96104104104五94102102六9296七90坡顶双屋面住宅楼层修正系数，除顶层修正系数按平顶屋面住宅楼层 修正系数表中相应系数调增两个百分点外，其他楼层均与该表中相应系数一 致。顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。具体取值根据阁楼高度及可利 用
3、状况确定。但顶层有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综 合价格由评估机构评估确定。底层地下室为车库的，底层系数增加0.5 ,顶层系数减少0.5。3 .营业用房调整系数（1 ）层高因素修正系数待估房屋层高（米）2.5以下2.5-33-3.53.53.5-4.54.5-5.05.0以上调整系数0.50.70.91.01.11.31.5（2 ）营业用房底层临街面宽（开间）与深度（进深）比系数临街面宽（开间）/深度（进深）小于0.60.6-0.8（含 0.6）0.8-1（含 08）1-1.2（含D1.2-1.5（含 1.2）大于1.5（含 1.5）调整系数0.7511.051.11.151.
4、2注：开间是指相邻两隔墙或相邻梁轴线之间的距离。（3）营业用房楼层因素系数修正所处楼层商业用房总层数一层二层三层四层及以上二三0.40.4四层及以上0.35（二）房屋建安造价与房屋重置价格内涵1 .房屋建安造价是指以价值时点的建筑材料、施H机械、人工等，重新建造与旧有房屋具有同等效用新房屋的建筑安装工程费用（不含内部装修及 附属设施价格）。2 .房屋重置价格由房屋勘察设计费和前期工程费、房屋建筑安装工程费、规费、管理费用、开发利润、利息、销售税费等构成。（三）成本法相关费用参数表序号项目名称主要内容计算基数参数取值备注规费城市基础设施配套费、人防费等建筑面积工业112元/平方米,其他160元/
5、平方米参照住宅二前期费用设计费、勘察费、招建安造价5%标费等三管理费1-3%四利息价值时点适用的一年期贷款利率为准五利润住宅：8% ,工业：6% ,非住宅（不含商业）：6%8% ,商业10%12%六税费地市级:5.33%县、镇级:5.24%以下行政级：5.05%简易计税七销售费用1%注：1 .市区不同区域评估对象重置价格的相关费用，在上述列举内容的 基础上，根据实际情况予以增减，并在评估报告中加以说明；2 .本表中未列 明的计算基数见有关房地产估价规范。（四）不同类型房屋结构因素说明表1 .住宅类房屋结构类型结构、装修及设施钢混一等框剪或筒体结构，高层及以上，平均层高2.9米，箱型基础、桩基础
6、，外墙、屋面带保温，外墙局 部石材、真石漆，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃窗，有电梯，水、电、卫、消 防、通讯设施齐全。二等框剪或框架结构，小高层，平均层高2.9米，钢筋混凝土整板基础、桩基础，外墙、屋面带保温，外墙局部石材、真石漆，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃窗，有电梯，水、电、 卫、消防、通讯设施齐全。三等框架结构，多层及以下，平均层高2.9米，多层为承台桩基础，低层为钢筋混凝土条基，外墙、屋 面带保温，外墙涂料或面砖,内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢窗，水、电、卫设施齐全。砖混一等多层或低层，平均层高2.9米，钢筋混凝土整板基础或桩基础，240mm实砌砖
7、墙、外墙带保温，房 屋设置构造柱、层层圈梁，双层屋面，内墙中级抹灰，外墙涂料，钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地 面，铝合金或塑钢窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。二等低层及以下，平均层高2.9米,砖或钢筋混凝土条型基础，24Omm实砌砖墙，有构造柱、圈梁，现 浇或多孔板平屋面或坡屋面有较好的木桁条、屋面板，外墙涂料，内墙涂料，水泥地面，铝合金或 塑钢门窗，水、电、卫齐全。三等檐高2.9米，砖基础，24Omm砖墙，有地圈梁，现浇或多孔板屋面，屋面防水、内墙涂料,外墙混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水、电。四等檐高2.6米，18Omm或12Omm展墙，平板屋面，外墙勾缝，内墙抹灰，水泥地面，木门窗
8、，有水、 电。砖木T檐高4.2米，砖或钢筋混凝土条形基础，有构造柱、圈梁，实砌240mm砖墙，规整料好的松杉木桁 条，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面，内墙乳胶漆，外墙涂料，水泥地面，铝合金或塑 钢窗，水、电设施齐全。二等檐高3.6米，砖或钢筋混凝土条形基础、地圈梁，实砌24Omm砖墙、杉木桁条，有屋面板，平瓦屋 面。内墙涂料，外墙抹灰，水泥地坪，普通木门窗，水、电设施齐全。三等檐高2S米，砖基础、18Omm墙或空斗墙，杂木或水泥桁条，椽条芦席，平瓦屋面，内墙抹灰刷白 外墙勾缝，木门窗，水泥地坪，有水、电。四等梯高2.6米，120mm墙，细杂木或毛竹桁条，稀疏杂木椽条、苇材，简易瓦屋面，
9、外墙清水，内墙抹灰，木门窗，砖地坪或简易水泥地面，有水、电。简易梯高2.2米，土墙或乱砖墙，简易屋面，简易门窗,有电，达不到砖木四等标准的，以及临时性房屋。2工业、仓储类房屋结构类型结构、装修及设施钢混结构T框架结构，三层及以上，平均层高4.2米,桩基础，实砌砖墙围护、现浇楼地面，内、外墙抹灰、表面刷涂料，水磨石地面，钢门，铝合金窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。二等半框架结构，三层及以下，平均层高4.2米，独立基础或钢筋混凝土条基，实砌砖墙、局部墙体承重，现浇楼地面，内、外墙抹灰、表面刷涂料，水泥地面，钢门窗，水、电齐全。三等排架结构（装配式），桅高7.5米，独立基础或承台基础，预制钢筋混
10、凝土牛腿柱，实砌砖墙 围护，钢筋混凝土拱形屋架，大型预制屋面板，内、外墙抹灰、表面刷涂料，水泥地面，钢门 窗，单跨跨度18米，有吊车。钢结构一等中型钢结构，桩基础，楣高7.5米，型钢柱，型钢梁，型钢屋架，单跨跨度18米，外墙四周脚1.2米高砖墙贴面砖、岩棉双层压型钢板围护，保温夹芯彩钢板屋面板，水泥地坪，钢门，铝 合金或塑钢窗，有吊车，水、电、消防设施齐全。二等轻型钢结构，独立基础，楠高6.5米，钢柱，钢梁，钢屋架，单跨跨度18米，外墙四周脚1.2 米高砖墙贴面砖、金属保温墙板围护，彩钢板屋面板，水泥地坪，钢门，铝合金或塑钢窗，无 吊车，水、电齐全O砖混结构一等独立基础或无梁条基，楣高6米，2
11、40砖墙带柱，钢屋架，屋面双层彩钢板带保温，外墙涂料内墙粉刷，水泥地坪，钢门，铝合金窗，单跨跨度18米，水、电齐全。二等砖或混凝土条形基础，层高（梯高）3.5米，240mm或18Omm砖墙，现浇或多孔板屋面，屋面 防水、内墙涂料，外墙抹灰，水泥地面，钢木门窗，有水、电。砖木结构一等檐高3.6米，砖基础，实砌240破墙，水泥地面，木屋架或钢木屋架，水泥桁条，平瓦坡屋面钢木门窗，内墙抹灰，外墙清水，有水、电。二等檐高2.6米，砖基础，180砖墙，砖地面，简易木屋架，杂木桁条，平瓦坡屋面，简易门窗或无窗，内、外墙清水，有电。3 .办公类房屋结构类型结构、装修及设施钢混一等框剪结构，高层，平均层高3.
12、6米，钢筋混凝土整板及桩基础，外墙局部石材、真石漆，屋面 带保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃窗，有电梯，水、电、卫、消防、 通讯设施齐全。二等框架结构，平均层高3.6米,钢筋混凝土整板或桩基础，外墙、屋面保温，外墙涂料，内墙乳胶漆，水磨石或地砖地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。砖混一等多层，平均层高3.6米，钢筋混凝土整板基础或桩基础，外墙涂料，内墙乳胶漆，水磨石或地砖地面，木门，铝合金或塑钢窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。二等三层及以下，平均层高3.6米，钢筋混凝土条形基础或砖基础，外墙涂料，内墙乳胶漆，水泥地面，木门，铝合金或塑钢窗，水、电、卫设
13、施齐全。砖木一等楣高3.6米，砖基础，24Omm砖墙，平瓦坡屋面，杉木桁条,外墙粉刷涂料饰面，内墙瓷性涂料，水泥地面，钢木门窗，水、电齐全。二等楣高2.8米，180砖墙或空斗墙，水泥地面，杂木桁条，平瓦坡屋面，简易门窗,内、外墙清水，有电O4 .教育类房屋结构类型结构、装修及设施钢混T框剪结构，高层，平均层高3.6米，钢筋混凝土整板及桩基础，外墙局部石材、真石漆，屋面带保 温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃窗，有电梯、水、电、卫、消防、通讯设施 齐全。二等框架结构，平均层高3.6米,钢筋混凝土整板或桩基础，外墙、屋面保温，外墙涂料，内墙乳胶漆， 水磨石或地砖地面，铝合金或塑钢门窗
14、，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。噎混一等多层，平均层高3.6米，钢筋混凝土整板基础或桩基础，外墙涂料，内墙乳胶漆，水磨石或地砖地 面，木门，铝合金或塑钢窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。二等三层及以下，平均层高3.6米，钢筋混凝土条形基础或砖基础，外墙涂料，内墙乳胶漆，水泥地面木门，铝合金或塑钢窗，水、电、卫设施齐全。砖木一等楠高3.6米，砖基础，24Omm砖墙，平瓦坡屋面，杉木桁条，外墙粉刷涂料饰面，内墙瓷性涂料， 水泥地面，钢木门窗，水、电齐全。二等檐高2.8米，180破墙或空斗墙，水泥地面，杂木桁条，平瓦坡屋面，简易门窗，内、外墙清水，有电。结构类型结构、装修及设施钢混一等框剪结构，
15、高层，平均层高3.6米，钢筋混凝土整板及桩基础，外墙局部石材、真石漆，屋面带保 温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃窗，有电梯，水、电、卫、消防、通讯设施 齐全。二等框架结构，平均层高3.6米.钢筋混凝土整板或桩基础，外墙、屋面保温，外墙涂料，内墙乳胶漆， 水磨石或地砖地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。砖混一等多层，平均层高3.6米，钢筋混凝土整板基础或桩基础，外墙涂料，内墙乳胶漆，水磨石或地砖地 面，木门，铝合金或塑钢窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。二等三层及以下，平均层高3.6米，钢筋混凝土条形基础或砖基础，外墙涂料，内墙乳胶漆，水泥地面木门，铝合金或
16、塑钢窗，水、电、卫设施齐全。砖木T檐高3.6米，砖基础，24Omm砖墙，平瓦坡屋面，杉木桁条，外墙粉刷涂料饰面，内墙瓷性涂料，水泥地面，钢木门窗，水、电齐全。二等楠高2.8米，180砖墙或空斗墙，水泥地面，杂木桁条，平瓦坡屋面，简易门窗，内、外墙清水，有电。6.其他（含商业金融等）结构类型结构、装修及设施钢混一等框剪结构，大型综合商场，平均层高5.2米，钢筋混凝土整板及桩基础，有地下室，外墙局部 石材、真石漆，屋面防水、保温，内墙中级抹灰、防霉涂料，水泥地面，铝合金或塑钢玻璃窗， 有电梯、水、电、卫、消防、通讯设施齐全。二等框架结构，中小型商场，平均层高4.8米,独立基础、基础连系梁，外墙涂料
17、，内墙乳胶漆，屋面防水，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。砖混一等平均层高4.0米，独立基础，240砖墙，外墙涂料，内墙乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢门窗， 水、电、通讯设施齐全。二等层高3.6米，钢筋混凝土条形基础或砖基础，外墙涂料，内墙乳胶漆，水泥地面，木门，铝合金或塑钢窗，水、电、卫设施齐全。砖木椭高3.0米，砖基础，24Omm砖墙，平瓦坡屋面，水泥桁条，外墙粉刷涂料饰面，内墙瓷性涂料，水泥地面，钢木门窗，水、电齐全。钢结构轻型钢结构，独立基础，梯高5.0米，钢柱，钢梁，钢屋架，跨度24米，玻璃钢瓦屋面板，水 泥地坪，水、电齐全。二、市区房屋征收建安造价、重置价
18、标准与装饰装潢及附属设施参考价（一）建安造价及重置价格标准1 .住宅类房屋（元/平方米）结构钢混砖混砖木简易类型T二等三等T二等三等四等一等二等三等四等T建安造价17156014201320113010107451140960755625480重置单价22922119194618221587143811101599137611239627822工业、仓储类房屋（元/平方米）结构钢混钢结构砖混砖木类型T二等三等T二等一等二等一等二等建安造价17401500141510568651105910790600重置单价224419521849141211811472123510908683 .办公类房屋
19、（元/平方米）结构钢混破混砖木类型一等二等一等二等一等二等建安造价1940181514501315975750重置单价2682252220541881144511574 .教育类房屋（元/平方米）结构钢混破混砖木类型一等二等一等二等一等二等建安造价1940181514501315975750重置单价2682252220541881144511575 .医疗卫生类房屋（元/平方米）结构钢混砖混砖木类型一等二等一等二等一等二等建安造价1940181514501315975750重置单价2682252220541881144511576 .其他（含商业金融等）（元/平方米）结构钢混砖混砖木钢结构类型
20、一等二等一等二等一等建安造价2065187514751350875690重置单价284225992086192613171080注：1、上述房屋的成新率为100% ,评估对象的成新率根据耐用年限和实际保养程度确定。2、具体房屋建安造价的评估，可根据评估对象的结构等级、层高、成新 等因素进行调整。3、房屋结构等级定义中规定的装修、设备，在评估室内装修、附属设施时，不再重复评估。（二）室内装饰装潢及附属设施参考价格装修装修单位装修等级（元/单位）备注分类项目1地面木地板m2A级：高档实木地板；440含踢脚线及辅材B级：普通实木地板、实木复合地板315C级：强化复合地板。1002地砖m2A级：玻化石
21、地砖；290B级：抛光砖；190C级：普通地砖。953马赛克nr70水磨石m2A级：彩色水磨石嵌铜条；160B级：彩色水磨石嵌玻璃条；110C级：普通水磨石。904大理石、花岗岩m2A级：优质大理石、花岗岩；380多彩镶贴加10%B级：普通大理石、花岗岩；190C级：低档大理石、花岗岩。1155107胶、油漆地面m256天棚平吊顶m2A级：铝塑板、铝合金吊顶；180含龙骨、油漆B级：胶合板、钙塑板、石膏板吊顶100C级：塑料扣板吊顶；807凹凸吊顶m2A级：高档夹板;240落差在10厘米以上，凸出面积必须大于该房间面积的15%oB级：石膏板；150C级：塑扣板。1008集成吊顶m2A级：高档艺
22、术花色；320B级：普通花色；220C级：无花色。1109镜面、玻璃吊顶m2A级：镜面吊顶；250B级：玻璃吊顶。15010格栅吊顶m2A级：实木木格吊顶；150B级：密度板木格吊顶；100C级：塑料格吊顶；5011阴角线平顶m2A级：木角线；20B级：石膏角线；1012墙面大理石、花岗岩m2A级：优质大理石、花岗岩；415K多彩镶贴加10%；2、圆柱面加1倍计价B级：普通大理石、花岗岩；230C级：低档大理石、花岗岩。15013瓷砖面nrA级：优质；145多彩镶贴加10%B级：普通；110C级：次质。8014木墙裙m2A级：艺术木墙裙；190B级：普通木墙裙；110C级：简易木墙裙。8015
23、墙纸m2A级：优质墙纸；80B级：普通墙纸。4016软包墙面mB级：丝绒革；320C级：合成革。14017坡瑞马赛克2A级：高档幻彩玻璃马赛克；340B级：普通幻彩玻璃马赛克；230C级：玻璃马赛克。14018镜面玻璃m2A级：装饰框镜面玻璃；160B级：有框镜面玻璃;130C级：普通玻璃镜面。9019隔墙、隔断nrA级：钢化玻璃隔断、铝合金隔断；300B级：双面木板隔墙、彩钢夹芯板墙145C级：石膏板墙。10020电视背景墙m2A级：高档电视背景墙；390B级：中档电视背景墙；290C级：普通电视背景墙。14521锦砖外墙m29022乳胶漆、涂料m2B级：立邦漆、乳胶漆30C级：涂料2023
24、门窗门窗套mA级：宽套边、优质木制作；80含基层、油漆、木线条等B级：宽套边、夹板制作；60C级：普通套边，夹板制作。4024铝合金窗m2A级：高档双玻铝合金窗；330B级：普通单坡铝合金窗；25025塑钢窗m26526窗台板m2A级：大理石窗台；320B级：优质板窗台；190C级：木板窗台。11027窗帘盒m2528防盗网（窗）B级：不锈钢防盗网；180C级：铝合金、铁防盗网。10029全玻自动门m2500含感应器、五金、门头30铝合金推拉门nrA级：优质宽边框、双层钢化玻璃；420含五金B级：宽边框、单层钢化玻璃；280C级：一般边框、普通玻璃。20031铝合金卷闸门m*A级：整板电动卷闸
25、门；380B级：普通卷闸门。10032塑钢门m230033木门槿A级：高档装饰木门；1500含五金、门套B级：优质木门；1100含五金、门套C级：普通木门。580含五金34成品防盗门棱A级：高档品牌防盗门；2280含五金B级：品牌防盗门；1500C级：普通防盗门。96035防盗栏（门）m2A级：不锈钢拉棚门；250B级：不锈钢防盗门；200C级：铁防盗门。11036楼梯楼梯扶手mA级：实木栏杆扶手260B级：不锈钢栏杆扶手180C级：铸铁栏杆扶手11037楼梯步A级：木楼梯340B级：铁楼梯24038水卫管线设施m2A级：高档装潢；160B级：中档装潢；120名携理水官、电统、升天、插座、照明
26、灯等。C级：一般装潢。85友叁附属附属单位附属等级（元/单位）备注/ Ji p分类项目39客、卧设施靠墙家具m2A级：高档优质组合柜；640含柜门B级：中档家具；470C级：普通夹板靠墙家具。29040阁楼9 ITrA级：木楞、铁楞及阁板；360含木楞、铁愣、阁板、水泥板，可住人。B级：铁楞、水泥板。22041空调台B级：柜机；350拆装费C级：壁挂式25042宽带户208移机费43有线电视户80移机费44固定电话户208移机费45卫生间设施坐便器个A级：高档品牌座便器；2000含水箱、下水道等。B级：中档座便器；800C级：普通座便器。40046浴室柜个A级：高档品牌浴室柜；1390含水池、
27、上下柜、镜面玻璃等。B级：中档浴室柜；1000C级：普通浴室柜。63047淋浴房个A级：高档整体淋浴房；4410B级：整体淋浴房；3150C级：简易浴房。126048浴缸个A级：高档浴缸；1510B级：中档浴缸；1000C级：普通浴缸63049拖把池只20050煤气、电热水器台250拆卸费51太阳能热水器台350拆卸费52用房设施橱柜吊柜nrA级：高档品牌整体厨柜；600含柜门B级：品牌厨柜；350C级：普通陶柜。250地柜m2A级：高档品牌整体厨柜；880含台面、柜门等。B级：品牌厨柜；570C级：普通厨柜。35053水池只A级：不锈钢双层双槽水池；630含下水管B级：不锈钢双槽水池；380
28、C级：不锈钢单槽水池25054油烟机台200拆装费55灶座A级：三眼；1000含贴面B级：两眼；650C级：单眼38056台面板m2A级：花岗岩；220含砌体支撑B级：汉白玉；260C级：人造石。34057室外设施围墙nrA级：砖铁混合围墙、铁栏围墙；280含基础B级：实砌砖围墙；230C级：乱砌砖墙。9558室外铺地m2A级：石板地坪；110B级：卵石铺地；90C级：砖铺地。6559户外道路nrA级：混凝土厚25 cm ;190含垫层B级：混凝土厚20 cm ;150C级：混凝土厚1015 cmo12060水井眼A级：钢管水井；690B级：水泥管水井；630C级：小土井、手压井。50061鱼
29、池、花池m212062驳岸m3A级：石驳岸600B级：砖驳岸36063假山m342064化粪池m342065下水道mA级：水泥管100B级：砖砌5066广告牌nrA级：彩灯带广告牌240B级：喷绘广告牌18067鸽子迁移鸽子只普通鸽10为鸽子迁移补助费，具体数量超过100只应重新评估单价，最高不超过8万元信鸽50获奖信鸽10068坟墓迁移坟墓座十墓3000对坟墓的征收补偿与安置通过市场化评估依法结算水泥或砖砌基4000豪华墓5000注：1、本表所列参考价格为综合平均指导价。如装修材料特殊或本表未涉及的项目可另行测算。2、本表所列各项装饰装潢和附属设施的成新率为100%。可结合装修年限和实际维护保养状况对成新率作修正。
