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1、 北汽福田环渤海区域城市投资潜力研究报告 二零一一年二月106当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路项目开发环境分析 目 录第一部分 中国住宅市场环境及走势预测21.住宅市场运行状况分析32.土地市场运行状况分析113.住宅市场走势预测分析13第二部分 天津住宅市场运行状况及发展趋势331.社会经济环境分析342.房地产政策分析403.市场运行状况分析434.购房心理分析515.在津部分开发商分析566.发展趋势预测66第三部分 万东小马路项目营销策略建议721.项目区域分析732.区域认知分析753.竞争项目分析764.目标客户群分析785.项目SWOT分析826.项目营销策略建议8
2、4第一部分 前言1.研究目的2.研究背景3.研究方法4.研究模型第二部分 中国房地产行业发展现状及未来发展趋势第三部分 中国房地产行业企业竞争格局及未来发展趋势第四部分 环渤海区域城市投资潜力比较1. 城市样本本研究所选城市样本选择集中于环渤海经济圈内，环渤海经济圈狭义上指中国辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸可辐射到山西、内蒙古，涵盖五省二市。整个大的范围占据中国国土的12%和人口的20%。继长江三角洲、珠江三角洲经济圈大展活力之后，环渤海经济圈正加速崛起。图表 1环渤海经济圈版图本研究从环渤海经济圈所涵盖的所有城市中挑选出44个城市做为研究样本，如图表2，图表 2城
3、市总样本序号城市序号城市序号城市序号城市1石家庄12大连23阜新34临沂2唐山13盘锦24铁岭35菏泽3邯郸14沈阳25朝阳36滨州4秦皇岛15鞍山26济南37东营5保定16营口27青岛38威海6张家口17锦州28淄博39枣庄7承德18葫芦岛29德州40日照8廊坊19抚顺30烟台41莱芜9沧州20本溪31潍坊42聊城10衡水21辽阳32济宁43北京11邢台22丹东33泰安44天津2.城市投资潜力排名图表 3城市发展潜力总得分及各影响因子分项得分城市总分市场规模系数潜在需求系数价格表现系数成长速度系数供求对比系数1北京0.6842 1.63 0.77 0.61 -0.03 0.06 2天津0.3
4、188 0.67 0.38 0.15 0.17 0.08 3青岛0.1852 0.38 0.23 0.07 0.05 0.15 4沈阳0.1795 0.61 0.22 0.00 -0.01 -0.11 5大连0.1784 0.35 0.22 0.09 0.05 0.14 6济南0.0676 0.15 0.16 0.07 0.03 -0.16 7烟台0.0596 0.17 0.14 0.10 -0.13 -0.04 8潍坊0.0589 0.15 0.06 0.01 0.05 0.01 9唐山0.0468 0.02 0.16 0.04 0.04 -0.04 10廊坊0.0461 0.10 -0.0
5、5 0.06 0.07 0.05 11盘锦0.0214 -0.09 -0.03 0.11 0.11 0.05 12石家庄0.0206 0.05 0.12 0.11 -0.06 -0.19 13葫芦岛0.0202 -0.07 -0.11 0.02 -0.02 0.20 14营口0.0168 -0.01 -0.07 0.07 0.12 -0.03 15淄博0.0147 0.01 0.05 0.06 -0.09 0.07 16菏泽0.0129 -0.05 -0.10 -0.07 0.11 0.20 17泰安0.0085 -0.08 -0.03 0.05 0.04 0.13 18滨州0.0025 -0
6、.09 -0.06 0.03 0.15 0.02 19威海0.0008 0.07 0.03 0.06 -0.17 0.01 20鞍山-0.0012 0.03 0.03 -0.05 0.08 -0.12 21东营-0.0019 -0.04 0.05 -0.02 -0.05 0.08 22锦州-0.0061 -0.08 -0.07 0.02 0.03 0.15 23沧州-0.0073 -0.07 0.01 0.02 -0.02 0.08 24铁岭-0.0105 -0.06 -0.12 -0.11 0.18 0.11 25济宁-0.0144 -0.04 0.02 -0.04 0.03 -0.03 2
7、6枣庄-0.0206 -0.09 -0.06 0.00 -0.02 0.13 27临沂-0.0263 0.00 -0.01 0.01 -0.06 -0.10 28邯郸-0.0268 -0.05 0.06 0.03 -0.04 -0.16 29德州-0.0269 -0.07 -0.05 -0.04 -0.07 0.15 30丹东-0.0303 -0.06 -0.09 -0.05 0.04 0.04 31本溪-0.0332 -0.07 -0.05 -0.04 0.03 -0.01 32聊城-0.0337 -0.06 0.14 -0.11 0.01 -0.18 33辽阳-0.0353 -0.10 -
8、0.08 -0.03 0.01 0.08 34张家口-0.0370 -0.04 -0.08 -0.04 -0.01 0.01 35日照-0.0453 -0.10 -0.06 -0.05 -0.04 0.07 36朝阳-0.0454 -0.08 -0.13 -0.13 0.15 -0.03 37秦皇岛-0.0465 -0.05 -0.06 0.02 -0.10 -0.06 38抚顺-0.0509 -0.08 -0.04 -0.04 -0.03 -0.04 39保定-0.0538 -0.05 0.02 -0.02 -0.10 -0.15 40阜新-0.0565 -0.12 -0.12 -0.08
9、0.05 0.03 41莱芜-0.0614 -0.12 -0.05 0.08 -0.09 -0.14 42承德-0.0661 -0.09 -0.08 -0.04 -0.02 -0.10 43邢台-0.0906 -0.10 -0.05 -0.08 -0.14 -0.11 44衡水-0.1124 -0.10 -0.10 -0.07 -0.17 -0.14 由于北京、天津两个城市地处环渤海中心地带，城市综合实力强大，社会经济高速发展，各项指标均大幅度超出其他城市，故综合排名位于前两位。然而，由于北京、天津两市房地产发展较为成熟，市场竞争激烈，进入门槛较高，不利于非房产企业投资进入，因此，本次研究我们
10、确定后十名城市为投资潜力城市，它们分别是青岛、沈阳、大连、济南、烟台、潍坊、唐山、廊坊、盘锦、石家庄。3. 城市分类1.1按行政区划分本报告研究城市集中于环渤海地区，从行政区划来看，分别从属于河北、辽宁和山东三个省份，同时涵盖北京和天津两个直辖市。图表 4城市总样本行政区划1.2按城市级别划分 从行政级别角度将城市总样本分为直辖市、副省级城市、准副省级城市、地级市四个等级。具体划分如下表：图表 5城市行政级别划分级别名称城市第一级直辖市北京、天津第二级副省级城市沈阳、济南、青岛、大连第三极准副省级唐山、鞍山、抚顺第四极地级市石家庄、廊坊、盘锦、潍坊、邯郸、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州、衡水
11、、邢台、营口、锦州、葫芦岛、本溪、辽阳、丹东、阜新、铁岭、朝阳、淄博、德州、烟台、济宁、泰安、临沂、菏泽、滨州、东营、威海、枣庄、日照、莱芜、聊城由上表可以看出，北京、天津、沈阳、济南、青岛、大连、唐山、鞍山、抚顺均位于地级市以上级别，占城市总样本的20%。此外，综合衡量各城市的行政级别、GDP总量、人口规模、城市特性等指标，得出以下评级结果：图表 6城市级别划分级别特征城市第一级直辖市、特别行政区、GDP大于1600亿且市区人口大于200万的城市北京、天津、沈阳、大连、济南、青岛第二级其他副省级城市、经济特区城市、省会、苏锡二市石家庄第三极14沿海开放城市之一、经济发达且收入高的城市唐山、秦
12、皇岛、淄博、烟台、威海第四极人口大于100万的城市、重点经济城市邯郸、鞍山、抚顺、潍坊第五级著名经济城市、重要交通枢纽城市的人口大于50万、重点旅游城市承德、保定、丹东、泰安、日照第六级其它城市张家口、沧州、衡水、邢台、盘锦、营口、锦州、葫芦岛、本溪、辽阳、阜新、铁岭、朝阳、德州、济宁、临沂、菏泽、滨州、东营、枣庄、莱芜、聊城由上表可以看出，北京、天津、沈阳、大连、济南、青岛、石家庄、唐山、烟台、潍坊、廊坊、盘锦均属于较高城市级别，除潍坊为第四级外，其他城市均进入前三级。1.3按城市人口规模划分依据最新发布的中国中小城市发展报告（2010）城市人口规模划分标准，市区常住人口50万以下为小城市，
13、50万100万为中等城市，100万300万为大城市，300万1000万为特大城市，1000万以上为巨大型城市。按照此标准，本研究对城市总样本做如下划分：图表 7城市人口规模划分级别市区常住人口规模（2008）城市巨型大城市1000万以上北京特大城市300万-1000万之间唐山、济南、沈阳、天津大城市100万-300万之间烟台、潍坊、石家庄、青岛、大连、聊城、保定、济宁、日照、莱芜、抚顺、邯郸、菏泽、鞍山、泰安、临沂、枣庄、淄博中等城市50万-100万之间盘锦、廊坊、沧州、承德、邢台、朝阳、德州、滨州、威海、辽阳、丹东、阜新、秦皇岛、东营、营口、张家口、锦州、本溪、葫芦岛小城市50万以下衡水、铁
14、岭由表可见，北京、天津、青岛、大连、沈阳、济南、潍坊、烟台、廊坊、唐山、盘锦、石家庄均属于大中型城市，市区人口规模均超过百万。图表 8城市人口规模分布图1.4按城市经济实力划分GDP是衡量一个城市经济实力的重要指标，决定着产业宏观经济环境的优劣，GDP总量越大的城市其对重点产业的支撑与拉动作用越强。本报告将44个样本城市按经济实力划分为三个等级，划分结果如图表7，图表 9城市按经济实力划分GDP（2009） 城市特征5000亿元北京、天津经济实力远远领先于其他城市3000亿元5000亿元石家庄、唐山、大连、沈阳、济南、青岛、烟台经济实力强劲10000元/ 北京价格远领先于其他城市，已超过万元大
15、关4000元/7000元/秦皇岛、廊坊、大连、沈阳、济南、青岛、天津价格水平适中，具有良好的成长空间20000元/人/年 北京、济南、青岛、天津、烟台、威海地区市场需求旺盛15000元/人/年20000元/人/年淄博、东营、大连、莱芜、盘锦、沈阳、唐山、廊坊、潍坊、济宁、石家庄、临沂、鞍山、邯郸、聊城、营口、日照、滨州、德州、秦皇岛、锦州、葫芦岛市场需求潜力较大10万元唐山、东营人民生活水平富裕、购买力强6万元10万元廊坊、沧州、石家庄、承德、邯郸、大连、北京、威海、秦皇岛、邢台、衡水、天津、人民生活水平较为富裕，购买力水平较高6万元其他城市人民生活水平有待提高图表 19各城市2009年人均G
16、DP水平及复合增长率从统计数据看，十大潜力城市的人均GDP水平与复合增长率之间存在着一定的相关性，人均GDP水平较高的城市，图表 20城市人均GDP及增速排名城市人均GDP排名增速排名青岛1635大连820沈阳1830济南2241潍坊3327烟台2038廊坊33唐山15盘锦2142石家庄5101.8按人均居民储蓄余额分2.单指标对比（房地产市场）2.1全年房地产开发投资额由统计数据可看出，2009年城市间房地产开发投资额相差较大，北京、沈阳遥遥领先于其它各城市，均已突破千亿，其中，北京2337.7亿元，沈阳1188.7亿元。2.2全年商品房销售额2.3全年商品房施工面积2.4全年商品房竣工面积
17、2.5销售面积3.复合指标交叉分析3.1价格和GDP3.2价格和人口3.3 图表 21 全国住宅房地产开发投资额走势高6CM,宽10CM，个别可加长。字体9号 宋体 ，无边框包括图例，标题不要，单位在图例内，坐标轴保留0位，年份无单位。折线平滑，柱形不要边框，折线宽4。数据来源：中指调查，国家统计局表格高0.8cm，宽12 cm，样式见此表，粗线宽1.5榜，表格数据保留2位，百分比1位，数字右对齐，文字左对齐，大小小五。字体宋体，数字是tnr。图表 22 全国住宅房地产开发投资额走势商品商品商品商品商品商品1222222数据来源：中指调查，国家统计局表格高0.8cm，样式见此表图表 23 全国
18、住宅投资结构数据来源：中指调查，国家统计局从各档次住宅投资情况来看，别墅、高档公寓投资增速高于经济适用房。2007年全国经济适用房开发投资833.8亿元，同比增长19.7%；别墅与高档公寓开发投资1881.3亿元，同比增长30.2%，高于同期经济适用住房投资增速10.5个百分点。从房地产开发资金来源来看，自筹资金所占比例整体水平有所上升，从2000年的28.1%上升到2007年的31.6%；国内贷款、定金及预收款所占比例整体有所下降，分别从2000年的22.7%、37.9%下降到2007年的18.7%、28.5%。图表 24 全国房地产开发资金来源比例数据来源：中指调查，国家统计局1.2市场供
19、应从商品住宅供应情况来看，近年来施工面积、新开工面积和竣工面积增长速度加快，2007年分别完成186455万平方米、78136万平方米、47767万平方米，同比增长23.1%、22.9%、10.5%。图表 25 全国住宅供应走势数据来源：中指调查，国家统计局图表 26 全国住宅开工率和竣工率数据来源：中指调查，国家统计局2007年全国商品住宅开工率、竣工率均有所下降，市场有效供应不足的状况进一步严峻。2007年全国商品住宅开工率41.9%，比上年同期下降0.1个百分点；竣工率25.6%，比上年同期下降2.9个百分点。1.3市场需求从全国商品住宅销售状况来看，2007年销售面积、销售额稳步增长，
20、增幅分别为27%、48.6%，低于上年同期水平。图表 27 全国住宅销售状况走势数据来源：中指调查，国家统计局1.4供求对比近年来全国商品住宅销售面积与竣工面积之比逐年加大，商品住宅供不应求的矛盾进一步恶化。图表 28 全国住宅供需对比数据来源：中指调查，国家统计局从需求类指标与供应类指标的增长速度来看，近两年需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品住宅供不应求的矛盾没有得到进一步缓解。图表 29 全国住宅供需增长对比数据来源：中指调查，国家统计局1.5价格状况从价格水平来看，近年来全国商品住宅销售价格逐年上涨，2007年全国商品住宅销售价格3665元/平方米，同比增长17%。图表 30
21、 全国住宅及其他物业价格走势数据来源：中指调查，国家统计局从增长速度来看，2007年全国商品住宅的价格增幅高于写字楼、商业用房的价格增幅，也高于全国商品房销售价格的增幅水平。图表 31 全国住宅及其他物业价格增幅对比数据来源：中指调查，国家统计局1.6综述综上所述，从投资情况来看，近年来全国商品住宅投资增速逐年加快，经济适用房开发投资增速略有下降，别墅及高档公寓投资增速有所加快；从供求关系来看，商品住宅供不应求的矛盾进一步加剧；从价格水平来看，商品住宅的销售价格高位运行，增长速度高于其他物业类型。2.土地市场运行状况分析2.1土地购置与开发2007年是加强土地供给监管力度的一年，土地的价值在经
22、济发展过程中逐渐体现出来。其中土地购置全年增长较快，2007年全国土地购置面积40609万平方米，同比增长11.0%。土地开发速度远远低于去年同期水平，2007年全国完成土地开发面积26871万平方米，同比增长0.7%，增幅远低于去年同期同期水平，占土地购置面积比重为66.1%，开发商拿地后囤而不开或拖延开发的现象比较突出。图表 32 全国土地购置与开发面积数据来源：中指调查，国家统计局2.2土地价格2007年全国土地购置费用4866.04亿元，同比增长27.6%；单位土地购置费用达1198元/平方米，同比增长16.5%。图表 33 全国土地价格数据来源：中指调查，国家统计局土地购置费用和单价
23、上升过快，土地开发投资和单位成本增幅较大，土地交易价格上涨较快的情况依然突出。3.住宅市场走势预测分析3.1政策分析（1）调控目标当前房地产宏观调控的核心目标：改善住房供应结构，抑制房价快速上涨。我国房地产宏观调控从2003年到目前为止历经5年，期间出台的包括土地政策、金融政策、房地产行业政策在内大小政策30多次，调控目标由最初的“防止房地产投资过快增长，促进房地产行业健康房展”转变为现在的“改变住房供应结构，抑制房价快速上涨”，调控对象也由开发商向普通消费者转变。图表 34 调控政策中心转变（2）调控手段针对“改善住房供应结构，抑制房价快速上涨”这一目标，政府主要采取市场手段，出台政策进行约
24、束，以加大供应，抑制需求。图表 35 调控政策手段及方法加 大 供 应（1）调整供应结构，明确保障性住房建设计划，鼓励限价房国六条中规定“各级城市人民政府要编制住房建设规划，明确十一五期间普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地十一五发展规划和近期建设规划”，“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应”。另外，2007年8月，温家宝总理发表讲话正式公布了24号文件，即关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。（2）土地化整为零为了防止开发商囤地
25、提价，同时鼓励产品竞争，国土资源部拟对大宗地块分拆成小地块上市。尽管这一做法还未正式实施，但可以看出国家对土地供应市场调控的方向。（3）加快开发进度首先，2006年5月出台的国六条中明确指出“加大对闲置土地的处置力度”，“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足 1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”加 大 供 应另外，2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进
26、一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。（4）加快处理闲置土地，打击囤地国六条中明确指出“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”。2007年9月12日国土资源部发布下发通知，各省市须加快处置利用闲置土地，土地闲置费用原则上按出让或拨土地价款的20%征收。（5）“90/70”政策，增加住房供应
27、套数国六条“切实调整住房供应结构中”明确新建住房结构比例，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房) 面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”；“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”中指出“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。在总供应量一定的前提下，“90/70”政策通过限制户型面积来增加住房供应套数，从而间接的达到增加供应的目的，这一政策效果在2008年将逐渐显现。（6）第二套以上住房贷款提高首付和贷款利率2007年9月中
28、国人民银行、银监会发布通知明确指出，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%”，通过提高第二套住房首付比例和贷款利率来限制改善性住房需求。（7）控制房贷规模抑 制 需 求中国人民银行2003年6月发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知, 通知要求，“加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业”，“严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理”，“对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值
29、的70%，贷款期限最长不得超过2年，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，通过控制和规范房地产企业开发贷款来抑制房地产企业的开发需求。（8）“限外”政策抑制外资需求2006年7月，建设部等六部委联合发布171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，意见中明确指出“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%”，“境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金”，“外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得国有土地使用证的，或
30、开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇”，“在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房”，通过规范外商投资房地产市场准入、加强外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理等方面限制外资对国内房地产市场的需求。（9）舆论导向抑制需求抑 制 需 求中央电视台多次通过信息频道播出诸如“上海宏观调控后房价平均下降10%”、“北京房价一周下降20%”等房地产行业的负面信息，另外万科董事长王石的拐点论也通过网络、报纸等媒体广泛传播。政府通过舆论导向来暗示房产泡沫过大、房价虚
31、高，抑制居民的购房需求。（10）讨论征收物业税在国内房价居高不下的情况下，征收物业税的讨论又开始浮出水面。因此，如果房价虚高不下，达不到现有调控政策的目的，政府有可能通过征收物业税来抑制房产投资需求，达到平抑房价过快上涨的目的。图表 36 2007年房地产调控政策一览表颁布时间颁布部门政策名称政策内容目的2007年1月建设部、央行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知规范房地产交易操作2007年1月国税局房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知自2007年2月1日起从严征收增值税2007年2月建设部关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知规范估价行业2007年3月全国人
32、民代表大会物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”2007年4月国土资源部等九部委房地产市场秩序专项整治工作方案强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查2007年6月商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知规范外资2007年8月温家宝讲话关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文件）加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系2007年9月国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知加快处置利用闲置土地，土地闲置费用原则上按出让或拨土地价款的20%征收2007年9月央行、银监会关于加强商业性房
33、地产信贷管理的通知提高二套房首付比例及贷款利率，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%2007年10月国家发改委、商务部外商投资产业指导目录（2007年修订）规范限制外资2007年11月财政部廉租住房保障资金管理办法规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道2007年11月建设部国家发改委等九部门廉租住房保障办法廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合2007年11月建设部国家发改委等九部门经济适用住房管理办法规范经济适用房管理、严格购买条件3.2心理分析图表 37 心理分析结
34、构图房地产市场参与三方的心理状态，是影响市场走势的内在因素，对市场短期内发展趋势起关键作用。3.2.1购房者心理分析为了解购房者对当前房地产市场的看法及其心理特征，中国指数研究院对北京、上海、深圳、武汉、重庆等重点城市拟购房人群进行了调查，调查方式采用网络问卷调查和房展会现场问卷调查相结合，共收回7327有效问卷。调查结果显示如下主要特征：（1）消费者依旧认为房价过高或偏高调查显示，北京、上海、深圳三城市认为当前房价偏高或过高的居民占85%以上，特别是北京和上海两大城市，认为房价偏高或过高的居民已超过90%。其中认为房价过高的比重：北京为48.29%，上海为65.21%，深圳为45%；认为房价
35、偏高的比重：北京为45.45%，上海为32.10%，深圳为43%。与三季度调查结果相比，四季度认为房价偏高或过高的消费者比例又有所上升。图表 38 三城市消费者目前对房价的看法数据来源：中指调查（2）房屋居住的刚性需求较大调查显示，消费者对于住房的刚性需求占绝大比重；其中北京、重庆居住性需求超过90%，上海、武汉、深圳分别为83.85%、60.56%、71%。受购买第二套住房政策实施的影响，购房者的投资性购房需求在四季度得到部分抑制。和三季度相比，投资需求比重在各城市都有所下降，其中北京投资性需求仅占9.58%，重庆最低，仅为4.7%。此外，尽管投资性需求降低，各城市依然显示了较大的投资空间，
36、例如上海、武汉投资性需求分别达到16.5%，17.83%，深圳则为29%。图表 39 五城市消费者购房用于居住与投资的比重数据来源：中指调查（3）中小面积房屋渐成购房者偏好由于房价的不断增高和国家“90/70”政策的实施，大面积住宅需求有所抑制，中小面积房屋渐成购房者偏好。调查显示，北京、上海、武汉、深圳购房者选择90平米以下的占40%以上，而选择90-100平米的购房者也占据较大数量，这些数据表明了中小面积、经济型户型的房屋将在未来市场中占据重要位置。图表 40 四城市消费者购房面积需求特征数据来源：中指调查（4）购房者继续持观望态度图表 41 三城市消费者近期购房计划情况数据来源：中指调查
37、调查结果显示，六成左右消费者选择继续观望，一年内未有购房打算。未来一年内决定购房的比例北京仅为6.11%，上海较高，为35.62%。可见由于目前房价上涨过快，已经超出大部分普通市民的心理预期和实际购买力，并且，自10月份以来，全国楼市表现都不够活跃，尤其在深圳、广州、上海和北京等一线城市，楼市交易比较清淡，在武汉这样的二线热点城市，12月份楼市也出现了“量价齐跌”。3.2.2开发商心理分析对十余家全国性房地产开发商高层管理人员进行访谈，结合房地产企业家信心调查，统计结果显示，开发商对全国房地产市场前景看好，认为目前市场正处于阶段性调整；然而目前市场持续的观望气氛加大了企业的资金压力，因此有可能出现短期的调整行为；另外证监会更加严格的准入、监管体系也加大了拟上市、上市公司的资金压力，给这些公司提出了更高的要求。（1）开发商观望现象普遍针对目前市场交易量低迷、观望气氛浓厚的情况，大多数开发商也选择放慢开发节奏，推迟
