各阶段目标成本测算编制及注意要点ppt课件.ppt

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1、1,各阶段目标成本测算编制及注意要点,广深区域东莞成本管理部2016-8,2,目录,启动版目标成本方案版目标成本施工图版目标成本目标成本编制注意要点目标成本测算表,3,、,一、启动版目标成本,启动会成本测算由我公司成本人员完成。可让咨询公司协助完成政府规范、收费文件、成本造价水平相及其他开发单位成本资料的收集。,1 启动版注意事项,4,、,一、启动版目标成本,在启动会前2天，由各公司完成目标成本（启动版）的编制并报集团审核，须开定位会的重点项目和新区域项目，要在定位会前1天，由公司完成目标成本（定位版）的编制并上报集团备案。启动版目标成本无需录入。启动会版目标成本无需审批，仅需在规定时间内上报

2、集团备案。,2 编制时间、录入及审批要求,5,、,一、启动版目标成本,在启动会目标成本编制阶段，需严格执行高层及多层住宅主要设计指标限额标准及其它各类限额指标。 限额详 “关于发布高层及多层住宅主要设计指标限额标准（2016修订版 ） 及新进城市住宅主要限额指标指导意见（2016年版）的通知” “关于下发2015年限额指标的通知”； “关于严格执行法式产品线及高层立面成本限额的通知”； “融集【2015】通知字102号 关于规范使用防水材料的通知”。启动会汇报文件需对“限额”指标执行情况专篇说明，车库层高及标准层层高超出“限额”的，启动会获批即可执行。,3 限额要求,6,、,一、启动版目标成本

3、,示范区、售楼处成本限额：详见“关于发布高层及多层住宅主要设计指标限额标准（2016修订版 ）及新进城市住宅主要限额指标指导意见（2016年版）的通知”、 “关于下发2015年限额指标的通知”。八大事项汇报要求（贯穿启动、方案、实施等多阶段，所有内容在启动阶段明确）： 对于示范区（含售楼处）、基础处理、土方、石材幕墙、玻璃幕墙、门窗、景观和成品房装修八大事项，如深化方案后，预计的成本超出方案版目标成本的专项控制目标或满足下列汇报条件之一的，由区域公司平台成本牵头，结合具体方案，向集团专项汇报，经集团相关职能部门评审并明确具体事项的成本目标后，方可实施，不包括标杆项目的景观和精装标准调整、玻璃幕

4、墙汇报事项。,4 示范区、售楼处成本汇报注意事项,7,一、启动版目标成本,4 示范区、售楼处成本汇报注意事项,对于示范区及售楼处、景观事项，要求在项目启动会时，明确具体的配置标准和成本控制目标；方案版目标成本完成审批前，如示范区相关事项需定标的，要求区域公司平台成本部对示范区及售楼处的成本目标，在定标前与集团进行沟通与专项汇报;对于土方事项，如场地情况复杂，启动会后方案调整，或施工中发生不可预见事项，土方科目比启动会增加成本20%以上，或增加成本超过500万的，平台成本需及时组织相关部门进行专项汇报；对于基础处理事项，如实际地质条件比地勘报告差，或施工中发生不可预见事项，基础处理科目比启动会增

5、加成本20%以上，或增加成本超过500万的，平台成本需及时组织相关部门进行专项汇报；,8,一、启动版目标成本,4 示范区、售楼处成本汇报注意事项,(4) 对于石材和玻璃幕墙事项，如存在下述三种情况的，在审批“方案版目标成本”时，集团成本管理部会明确汇报要求；平台成本在幕墙方案深化后，组织相关部门进行专项汇报。 采用集团标准立面，超集团成本限额的石材幕墙； 外檐幕墙面积单方在1100元/m2以上。为法式高层、法式多层，没有采用集团标准立面的石材幕墙； 外檐为玻璃幕墙系统，(5) 成品房精装事项，要求在启动会时，要明确精装修风格意向和成本标准；在样板间开放前3个月召开精装启动会，汇报方案中要明确精

6、装配置标准及成本控制目标。(6) 其他要求： 汇报的成本对象为“项目单期”。 汇报内容要求见下表：,9,、,一、启动版目标成本,4 示范区、售楼处成本汇报注意事项,10,、,一、启动版目标成本,5示范区、售楼处招标、合同价包干闭口、付款注意要点,对于示范区、售楼处、样板房类的工程施工招标，原则上应采用招标方式。如确因进度要求等原因不能采用招标方式的，可采用直接委托方式，但委托方须为近期已合作过的优良单位。合同清单与原合同清单相同或相近的，不得高于原合同清单单价及当前市场价格；合同清单单价不能借鉴原合同清单的，可参照原合同单价组成方式及取费标准核定，核定后的合同清单单价不得高于当前市场价格。对于

7、非总价包干的总承包合同，要求在施工许可证获取3个月内确定合同总价，在4个月内发起补充协议审批流程，完成闭口。对于能通过图纸计算确定工程量的非总价包干分包合同，要求进场后30天内确定合同总价并发起补充协议审批流程，完成闭口。,11,、,一、启动版目标成本,5示范区、售楼处招标、合同价包干闭口、付款注意要点,对于不能通过图纸计算确定工程量的非总价包干分包合同，要求在完工后30天内完成闭口（如灌注桩深度以实测数据为准的）。进场时间以进场通知书、中标通知书、会议纪要或区域成本负责人书面确认时间为准。非总价包干合同在完成闭口前，原则上不得支付工程款，对于总包付款参照施工总承包商评价及区域战略采购管理操作

8、指引相关要求。,12,、,一、启动版目标成本,6 示范区、样板间、售楼处计划管理,各公司于每年1月15日前，根据项目实施和开发情况按照附件1编制下一年度的示范区、样板间、售楼处计划，上报集团成本管理部。集团成本管理部负责汇总集团年度计划，并牵头组织相关职能部门对公司上报的年度计划进行初步审核，对各项指标的合理性、计划的可操作性提出专业性判断与建议。集团成本管理部组织召开示范区、样板间、售楼处年度计划立项会，区域公司向集团汇报示范区、样板间、售楼处年度计划，立项会后区域公司成本管理部组织通过会签完成立项审批。,13,、,一、启动版目标成本,6 示范区、样板间、售楼处计划管理,当市场、开发节奏、销

9、售预期等发生重大变化，区域公司对于既定的年度计划产生重新判断时，如需提出计划调整的，随经营计划每半年度上报调整。示范区、样板间、售楼处计划确定后，成本指标不能超过各阶段目标成本及限额标准，如果超出目标成本或限额标准，各区域公司应作出书面说明并向集团专题汇报，说明超出的原因、并作出成本处理方案。未在半年度调整计划的原则上不允许调增成本。,14,、,二、方案版目标成本,1 编制要求,根据内部方案汇报会信息，对启动版目标成本进行修正，在获得项目方案复函后1个月内，由各公司按照“方案成本评审”会的要求，完成方案评审会内容的编制，并上报集团成本部。由集团成本部牵头召开由集团研发、财务和集团分管领导，区域

10、和城市公司至少有成本、研发、财务等相关部门负责人和总经理参加的评审会，最终形成的会议纪要。已审批方案成本的项目，后续分期无需做方案成本汇报会；未审批方案成本的项目，多期产品的首期需做汇报，后续分期产品如与首期相同或相近，且无价格上涨问题，无需方案成本汇报，由平台审批后报备集团成本管理部。,15,、,二、方案版目标成本,1 编制要求,方案成本汇报需在方案复函后2个月内审批通过。同时对于方案版与启动版成本之间的变化与原因，要进行特别说明与上报。如同一期内，各产品方案复函时间不一致，以第一批时间加一个月确定报审时间。待同一期方案复函齐全后，成本上涨超过建造成本的2%或土地成本变化，须再次报审/报备集

11、团成本部，成本变化在建造成本的2%及以内的，在施工图版时一并调整。,16,、,二、方案版目标成本,2 方案版与启动版成本之间的变化与原因说明要求,必须提供计算依据；就项目规划指标与三级科目进行成本比较。,17,、,方案版目标成本编制阶段，需严格执行高层及多层住宅主要设计指标限额标准及其它各类限额指标。 限额详 “关于发布高层及多层住宅主要设计指标限额标准（2016修订版 ） 及新进城市住宅主要限额指标指导意见（2016年版）的通知” “关于下发2015年限额指标的通知”； “关于严格执行法式产品线及高层立面成本限额的通知”； “融集【2015】通知字102号 关于规范使用防水材料的通知”。,3

12、 限额要求,二、方案版目标成本,18,、,二、方案版目标成本,4 八大事项汇报要求及录入EAS时间要求,详“目标及动态制度”4.6.3条。,目标成本审批完成后须在5个工作日内录入EAS系统。,19,、,三、施工图版目标成本,1 施工图版目标成本时限,在项目获取施工许可证后3个月内，对方案版目标成本进行修订，通过施工图指标的计算，公司根据施工图预算完成目标成本（施工图版）的编制，连同施工图预算及其指标同时报备集团成本管理部。同一分期内，获得施工许可证时间不一致的，以最后一批时间加3个月确定报备时间。,20,、,三、施工图版目标成本,2 对于施工图版与方案版成本之间的变化与原因要求,要进行特别说明

13、；必须提供计算依据；并就项目规划指标与三级科目进行成本比较。,21,、,三、施工图版目标成本,3 施工图版目标成本审批流程,施工图版目标成本审批流程如下：,此项审批由各区域（城市）公司自行决定审批流程，至少区域（城市）成本/财务负责人、区域（城市）总负责人审批后，扫描件报送集团成本部即可。合约规划上线后由纸版报备集团调整为以合约规划形式审批至集团成本管理部总经理。,22,、,三、施工图版目标成本,4 施工图版成本限额要求,项目实施阶段，各指标原则上不允许超出“限额”，如有超出“限额”情况，实施前专项汇报集团（车库层高及标准层层高超出“限额”，启动会获批的除外），获批后方可执行；高层及多层正式施

14、工图出图前，项目成本需按附录四格式计算标准层及地下车库的相关指标，对超出或判断有可能超出“限额”的指标，项目成本需及时书面反馈项目研发、平台成本及平台研发相关负责人，完成成本前置管理动作；超“限额”专项汇报需及时，严禁后补或隐瞒；对“限额”指标不重视且完成差距较大的区域，将进行通报批评，并视情节严重程度对相关部门及责任人进行处罚。,23,、,三、施工图版目标成本,5 成本软件录入要求,目标成本审批完成后须在5个工作日内录入EAS系统。,24,、,四、目标成本编制注意要点,1 土地获取前期阶段注意要点,清楚了解红线内外土地及其附着物情况（包括场地高差、植被覆盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线

15、、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情况；红线外土地情况代征地、噪音、原有可视景观）对成本的影响；判断市政配套（市政给水、排水、电、气、热、道路）的成熟程度及其对成本的影响；清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响。参与产品的配比选择，并提供专业意见；在掌握准确的土地资料后，进行可行性研究，营销、设计、成本通过对产品建筑属性、产品经济指标的分析，构造产品方案组合，经过技术经济比较，确定合理的产品方案；,25,、,四、目标成本编制注意要点,1 土地获取前期阶段注意要点,土地获取成本工作的原则：客观真实。成本人员应客观真实的反馈项目预计成本，不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性

16、与真实性； 实地踏勘。地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的，无法保障其准确性，因此，成本人员必须进行实地踏勘；全面完整。可研阶段的成本要素必须全面完整，不应有错漏情况的发生。,项目前期研究是项目成本测算的基础环节，所获取信息是否全面、准确对项目定位、产品方案、预计利润等至关重要，是成本管理的起始点，前期研究的结论直接导致最终决策（拿地与否）。,26,、,四、目标成本编制注意要点,2 项目启动阶段注意要点,市政解决方案市政污水成本关注要点:清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站。 市政给水成本关注要点：清楚了解市政给水管距离地块红线的距离；判断是否自建水库。 临水成本关注

17、要点：清楚了解临时供水点距离地块红线的距离；判断临时 供水费用。 供热方式选择成本关注要点：清楚了解集中供热的热源接入点 位置，判断是否需建设小区独立供热站。 中水成本关注要点：清楚了解市政中水管道接入点距地块红线的距离；判断是否需要建设中水加压站。 永久电成本关注要点：清楚了解市政供电接入点距离地块红线的距离 ，预测其接入费用；判断是否自建发电站。,27,、,四、目标成本编制注意要点,2 项目启动阶段注意要点,市政解决方案 临时电成本关注要点：清楚了解临时电接入点距离地块红线的距离 ，预测其费用。 市政煤气成本关注要点：清楚了解市政煤气管道接口距离地块红线的距离；判断是否组建煤气瓶组处理站。

18、 出入道路成本关注要点：清楚了解原有道路是否需要维修、预测其费用；判断是否需要建造道路及高架桥等。 公交场站成本关注要点：清楚了解小区需要建造公交站场的数量及面积。 四周环境成本关注要点：主要体现为提高项目品质的成本投入（如红线外高速边建隔音屏，项目红线外周边市政路更换行道砖及景观树木等）。,28,、,四、目标成本编制注意要点,2 项目启动阶段注意要点,红线内土地情况： 场地高差情况成本关注要点：清楚了解场地高差情况，以便测算场地平整费用，挡土墙费用；山地建筑应分析场地坡度面积比率。 植被情况成本关注要点：清楚了解场地内植被情况，与设计人员一道决定是否有可以保留的原植被及原生态树木， 是否存在

19、植被破坏补偿，以便测算景观成本。 河流、箱涵情况成本关注要点：清楚了解场地内是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的长度、深度 和宽度，以便测算整治、改造费用。 鱼塘、湖泊情况成本关注要点：清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊以及鱼塘、湖泊的面积 和深度，以便测算改造、回填等费用。 高压线情况成本关注要点：清楚了解场地内是否有高压线通过(高压伏数)，如果有，需要 预测其因埋地或改变走向发生的费用。,29,、,四、目标成本编制注意要点,2 项目启动阶段注意要点,红线内土地情况： 油管等市政情况成本关注要点：清楚了解场地内是否有输油管、军用光缆等设施，如果有，需 预测其搬迁或改变走向的费用。 市政道路成本关注要

20、点：清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有， 明确其具体长度、宽度及建造标准，费用由谁负责 拆迁成本关注要点:了解待拆迁房屋、居住人员等情况，预测拆迁费用。 地质情况成本关注要点：清楚了解场地内地质情况， 并根据所了解情况判断产品采用的基础形式。 建筑退让红线情况成本关注要点：清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物 实际用地面积。,30,、,四、目标成本编制注意要点,2 项目启动阶段注意要点,红线外土地情况： 代征地成本关注要点：清楚了解地块内代征地面积情况，代征地的利用形式（建公园、设绿地等）、费用承担人等情况。 噪音情况成本关注要点：根据地块周边噪音情况判

21、断是否需要建设噪音隔离设施。 可视景观成本关注要点：清楚了解场地周边的原有可视景观情况，决定是否需要改造可视景观。,31,、,四、目标成本编制注意要点,2 项目启动阶段注意要点,政府规划要点：政府规划要点是设计的依据，所有设计及经济测算均需严格按照规划要点进行。成本关注要点：熟悉政府对地块的规划要点，包括地块规划指标：如占地面积、建筑面积、容积率、绿地率、限高、停车要求、配套要求等。了解所处地区的发展规划。,32,、,四、目标成本编制注意要点,2 项目启动阶段注意要点,项目定位 产品建筑属性成本关注要点：清楚了解所选产品的建筑属性，包括建筑类型、面积比率，建筑风格、景观要求、装修标准等。 产品经济指标成本关注要点：根据单一产品成本测算方法判断各单一产品的盈利能力，淘汰不符合财务指标的单一产品；从成本视角给出盈利能力最优的产品组合方案建议，体现成本前置内涵。 产品方案组合成本关注要点：根据单一产品盈利能力，结合营销 、设计的市场判断与客户需求分析，确定多种产品类型组合方案；测算各种产品组合方案的财务数据及盈利能力。 产品方案确定成本关注要点：测算前述不同产品类型组合方案， 综合判断盈利能力、客户分析，确定最优产品组合方案。,33,、,五、目标成本测算表,34,8,582,END！,