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1、,南昌城市调研及项目分析,孟志超 2014.10,3,17,11,7,10,15,21,6,23,24,城市概况,南昌市是富有优秀革命传统的内陆城市，城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，其中城区总面积为617.07平方公里。全市2013年末户籍总人口510.08万人，比上年末净增2.21万人。2013年末常住人口518.42万人，比上年末增长1.0%。全年出生人口6.70万人，出生率12.98。 市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多
2、湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略。,交通概况,航空昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。 铁路京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路主干线纵横穿越。,公路昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口220公里。,南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁
3、路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。,交通概况-地铁规划,南昌地铁是江西省都会区首条地下轨道（地铁）交通营运系统，具有世界级建设水准，且为中国第二批轨道交通(地铁、轻轨)申报城市建设项目。全部线路全部线路由第一阶段（2009-2016年）1、2号线一期组成的轨道交通骨架网；第二阶段为（2014-2020年）由3号线、4号线、1号线二期、2号线二期：第三阶段由（2020-远景）由5号线，形成完整的轨道交通线网，实现世界领先的高度完善线网规划的总体目标。,地铁1号线一期工程全长28.7千米，24个车站，连接经开区、红谷滩新区、东湖区、青山湖
4、区、高新区等，起讫站分别为双港大道和奥体中心，将于明年年底通车。,宏观经济,南昌市经济持续稳定增长，人民生活水平及消费水平也得以不断提升，城市化进程的不断推进，带动南昌市商贸业的发展。,南昌实现社会消费品零售总额1270.01亿元，同比增长13.7%。消费品零售额快速增长，市区对商业集聚效应增加，同时，消费品市场呈现批发零售业和住宿餐营业联动发展新格局。,消费品零售额快速增长,2013年1-12月，南昌市实现GDP总量3336.03亿元，同比增长10.07%；财政总收入558.06亿元，同比增长11.6%；全年居民消费价格总水平（CPI）比上年上涨2.3%。其中，消费品价格上涨2.2%，服务价
5、格上涨2.6%，商品零售价格上涨1.3%，经济发展呈现良好态势。,经济总量超速提升,商业现状,发展历程商业类型发展方向,近年来，南昌市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人大商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩、外商投资突破性发展。,发 展 历 程,1、业态发展水平低；2、本地商家连锁化程度低；3、小规模、分散型经营；4、一些商业区域有场无市，最明显的当属胜利路（当时还不是步行街）；5、商圈少，辐射区域较小；,起步阶段,发展中阶段,现阶段,未来发展规划,1、明确各商业能级的功能分布；2、确定以商业核心为发展目标，扩赛周边加大辐射力度，商圈初步成型；3、在强化
6、本地连锁商业的同时扩大招商，引进外来强劲的商业合作伙伴（如沃尔玛、麦德龙）4、开发商业地产；,1、商圈成型，功能分布明确；2、主要商业品牌建立连锁效应，基本解决早期商业零散不集中的情况；3、商业地产已正式步入南昌房地产市场主流地位，商业产品供求同比历年逐渐放大；4、商业地产进入瓶颈期，营销节奏过快，没有后期产品用以填充市场需求缺口；,1、建立更多的商圈以用于填补部分新区商业缺乏的情况；2、从纯住宅体系转型变为商住办三项产业发展；3、引进更多外来商业，催化本市商业发展；,发展历程,商业综合体：如红谷滩万达广场、世茂广场、恒茂广场等，其特点是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等
7、城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。综合性百货商场：如财富购物广场，其特点是经营规模较大、经营品种较为齐全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相对较高，多采用专柜经营的方式。百货与超市相结合的业态：如沃尔玛、大众购物中心、百货大厦、洪城大厦、天虹等，其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，从而把两者的优势有机地结合起来。,经过多年的建设，南昌老城区的商业已经发展成一个类型多样、网点密集、市场规模可观的重要支柱产业。目前，南昌市的老城区商业类型主
8、要有以下几种：,沃尔玛,财富中心,万达广场,日常百货,主题性商场、专业市场：如金童女人街、万寿宫、百汇鞋城、赛博数码城、红星美凯龙家居、迎宾家居广场、江西国际家居港、江西国际汽车城、香江家私、香江商贸城等，其特点是经营品种限于一定的主题。专业批发市场：主要有洪城大市场、联信大市场、五华大市场、摩托车大市场、深圳农产品批发市场等，此类市场多以批发为主，具有交通便利、规模大、产品齐全、辐射力强等特点。连锁专卖（专业）店：主要是服饰、医药等，如美特斯邦威、森马、阿迪达斯、耐克、李宁、黄庆仁、开心人等。个体经营的独立街铺：单店规模小，其特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常
9、毛利率较低，但客流量较高。,万寿宫,电脑城,沿街商铺,洪城大市场,商业现状,2013年起，南昌市红谷滩新区兴起的万达广场、世茂广场等商业综合体带动了南昌市商业地产的新方向。政府重点发展方向也是红谷滩新区的四大功能区（中心区、凤凰洲、红角洲、九龙湖），已万达、绿地、世茂等国内知名房企都已扎堆红谷滩。,发展方向-红谷滩新区,中心区：红谷滩中心区由4.28平方公里的核心区和6平方公里的周边地区组成，为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的顶级中央商务区（CBD中心区），是已经建设成熟的一个区域。中心区为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的新型城市中心区中央商务区（C
10、BD中心区）。,凤凰洲：凤凰洲片区规划用地约11平方公里，为重要的江岸景观区，该片区布置了蝶子湖体育公园综合项目，是以旅游、居住为主的城市生活新区。该片区以丰和北大道为依托，沿江依湖呈带状拓展，形成“一轴、二带、三区”布局。,红角洲：红角洲片区规划用地面积约25平方公里，为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的绿色生态新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精华示范区。红角洲为教学、科研、旅游、体育和高级商住区。,九龙湖：九龙湖区片区规划用地面积约28平方公里，主要是为满足南昌国际体育中心、南昌万达城、华中国际物流城（华南城）等项目建设需要。,商圈概况,商圈简介商圈分析,商业分布状况/中心区
11、（八一商圈）,经过多年的发展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。,优势：1、作为南昌核心商业区，带动南昌整体商业发展；2、以八一起义纪念碑为核心，在带动商业的同时，弘扬红色革命精神，不仅是商业的发展，更是人文的进步；3、以其为中心的1公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、在建的财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场呈七足鼎立之势。,劣势：1、由于人口流动越来越大，
12、交通堵塞问题日益严重；2、同样的，由于商业带动城市发展，大批量的客源流动，但缺乏城市管理，商业街的脏、乱、差暴露的一览无遗，以中山路商业街最为突出；,商业分布状况/洪城商圈,洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与发展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。,优势：1、目前已成为辐射全省乃至周边城市的大型集贸市场，带动南昌物流物流批发产业；2、洪城客运站一方面舒缓市中心客运站的客流压力，另一方面可以引导外来人士进入洪城大市场，提高知名度；,劣势：1、市场过大，缺乏有效管理，商场内部环
13、境恶劣；2、由于政府规划而导致部分商家转移至红角洲的华南城，商场面临转型，后期规划尚未明确，前景模糊；,商业分布状况/青云谱商圈,南昌市城南的青云谱区位于城乡结合部，商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。,优势：1、由于交通不便等问题，导致城南片区形成小的生活区域，青云谱商圈解决了该区域内居民对商业需求的问题；2、徐家坊客运站，昌南客运站等交通关卡的开通，带动了区域发展，人流量的上涨也成功催化了该区域商业的发展；,劣势：1、缺乏统
14、一管理，商业布局较为零散，区域缺少大型专业商厦、市场；2、规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施；,商业分布状况/红谷滩商圈,红谷滩作为南昌城市发展新区，以高标准、高起点进行建设。区域发展速度惊人，原本预计“十年后看红谷滩新城”的发展规划也在短短数年间完成，如今的红谷滩已然成为南昌CBD核心，高端商务聚集地。区域房地产发展的同时也带动了商业的发展，区域内商业以商业地产为主。,优势：1、随着新城市中心的规划与建设，红谷滩将形成新的城市商业中心；2、交通的不断完善，随着地铁的开通，红谷滩区的人流量将会得到很大的改观，这也是促使区域商业发展的主要因素之一；
15、,劣势：1、人气不足是目前区域商业的最大缺陷；2、商业种类单一，基本上都是大型百货超市，限制了消费者的可选性；,商业项目,项目简介项目分析,项目简介-恒茂梦时代广场,目前方案为7栋楼4F3000空置面积，1-2楼为快时尚，3楼为餐饮。,项目位于八一广场商圈沿线的北京东路商圈，商业体量为15万，2013年开业，开业率达90%，主力店有H&M、优衣库等。,项目简介-红谷滩万达广场,南昌红谷滩万达广场，位于南昌市红谷滩CBD核心中央商务区，凤凰中大道与会展路交汇处。项目占地约200亩，总建筑面积约55万平方米，其中商业面积18万平米，是南昌红谷滩万达广场投资有限公司斥资60亿元打造的大型城市综合体。
16、,目前暂无面积方案，预计2015年进行局部调整,项目简介-红谷滩世贸广场,南昌世茂广场总建筑面积40万平米，其中商业面积为7万平米，停车位614个。,项目暂时没有大面积调整，正在沟通中。,项目简介-铜锣湾广场,项目占地157亩，总建筑面积约498000。 其中商业部分壹号广场建筑面积：约121550；其中地上五层，每层商业面积19560，地下一层商业面积23750。 综合体其他部分： 5A顶级商务楼将成为南昌国际级门户商务地标建筑 住宅面积185000，总套数约1500套。为市内高端住宅项目之一。 配套功能：奢华会所：1700；幼儿园：1500,现项目初步洽谈方案为三层2500，对方已上报方案
17、至总部。,项目分析,1、恒茂梦时代广场 商业总体量及商业业态分布都符合我司开店标准，但该物业于2013年11月开业，现开业率也达90%之多，剩余面积多为四层，当前调整较困难。恒茂地产在江西还有几个项目会在明年后年开业，但区位都不太好，商业不太成熟。2、红谷滩万达广场 万达集团在南昌的第二个项目，相对于八一广场的万达第一代产品，红谷滩万达广场综合了商业、办公、住宅等多功能，符合我司的进驻标准。项目于2013年开业，当前招商仅剩下金街部分，商业体内部预计要到明年才有调整计划。另外万达在江西的其他项目都将于明年后年开业。3、红谷滩世茂广场 世贸广场项目也于2013年开业，商业体量7万平米， 集合了影
18、院、超市等主题店，以餐饮带动了周边的消费人气。目前项目也在沟通调整，但面积上还是存在问题。4、铜锣湾广场 南昌铜锣湾广场项目将于明年开业，目前正在对外招商，体量12万，业态布局已确定，主题店暂未确定。项目符合我司进驻标准，目前在洽谈方案为三层2500。,综合分析/总结,综 合 分 析未来走势及预测,通过国内Shopping mall的发展情况不难看出，与南昌市经济发展水平相近的多个城市均已在Shopping mall的建设方面取得了优异的成绩。未来南昌市Shopping mall发展还是要以红谷滩新区为主导，带动南昌老城区的改造，形成商业综合体的新型商业模式。,综合分析,总体而言，南昌市商业仍
19、处于传统商业为主体开始向现代商业转变的阶段,目前商业（现代连锁大型综合超市、品牌专卖店）大多集中于旧城区，现代化购物中心才开始进入，商业大多集中于旧城区及红谷滩新区部分区域，面貌陈旧，尚未形成多业态、多层次的商业新格局。多元化的商业竞争尚未形成，大多是竞争力不强的国有集体商业企业和新发展的个体私营商业，规模化程度很低，而外资跨国商业和全国连锁商业集团刚刚开始进入。 作为中国中部地区五大中心城市之一，又处于中国三大经济区的结合点和京九线上唯一的省会城市，大流通的功能，至少区域性的集散功能尚未充分发挥。提升商业层次、扩大商业布局、完善商业业态、增加新的商业功能、扩大辐射力将是南昌市商业发展的方向。
20、在外来零售企业的冲击下，南昌的零售业在经营理念、经营模式、业态业种上都将向多元化、多层次方向快速发展。,Shopping mall 大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。,未来发展需求,1、提高层次 目前，南昌市商业层次不明，随着消费水平的提高和消费层次差距扩大，商业经营必须提高层次，拉开档次。针对不同消费层次，形成适应不同层次的商业。2、扩大布局 虽然当前南昌已着力发展红谷滩新区商业及经济，但这还远远不能满足南昌市日益增长的人民可支配收入，后期应该会在重点发展红谷滩、翻新老城区的基础上横向发展南昌高新区。3、完善功能 经济发展到一定水平，消费提高到一定水平，必然出现“综合消费”。南昌当前能符合综合消费的商业体屈指可数，还有一大部分是在明年后年开业的项目，应该加大功能区配套商业及大型商业综合体的发展。4、强化辐射 考虑商业发展不能局限于零售商业，而应考虑强化辐射的集散型商业。尤其作为省会城市和中部五大中心城市之一的南昌市，更应较多考虑其辐射功能，强化南昌市商业的辐射功能。,谢谢！,
