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1、 谨呈：联想控股北京融科智地房地产开发有限责任公司融科智地武汉项目商业专题市场策划报告武汉德思勤房地产顾问有限公司2004年5月1日目 录第一部分 项目分析篇一、项目概况二、地块商业条件分析三、项目商业SWOT分析及发展战略第二部分 市场定位篇一、定位背景综述二、目标客户定位三、业态定位四、商业规模区间界定五、经营主题定位六、商业功能定位七、经营档次定位八、市场形象定位第三部分 商业规划篇一、本项目商业规划的原则二、商业主题概念规划三、项目商业功能布局四、商铺面积划分及设计要求五、人流动线规划六、车流、货流动线规划七、商业建筑风格建议八、商业景观规划九、商业配套功能建议十、服务与管理功能建议第
2、四部分 营销策略篇一、整体策略二、销售策略三、招商策略四、集客技术商业氛围营造策略五、项目商业与住宅互动策略六、价格策略与价格预估51 融科智地武汉项目商业专题市场策划报告第一部分 项目分析篇一、项目概况本项目位于汉口江岸区，东至三阳路，西至球场横后街，南至京汉大道，北至解放大道，为汉口商业繁华地段。规划用地总面积128500平方米（其中商业住宅净用地面积101300平方米、中学净用地面积11650平方米、代征道路13550平方米），项目总建筑面积不超过451800平方米，建筑高度不超过90米，绿化率不小于30%，建筑密度不超过30%，容积率不超过4.0。2003年12月29日,融科智地以5.
3、6亿从武汉土地交易中心拍得此地,楼面地价1239元/平方米。二、地块商业条件分析首先需要解决的问题是本项目地块到底能不能作商业的问题，而地块能否做商业取决于市场和项目自身条件两个方面，对于市场方面，前述融科智地项目商业专题市场研究报告给出明确结论可以作适量商业。下面通过对地块自身条件的商业适应性作一些分析，包括地块周围环境、可达性、能见度、人流量等几个方面。（一）、地块周围环境地块周边配套其全，包括中小学校、幼儿园、医院、银行、邮电通讯、科研院所、政府机构、购物中心、超市、餐饮、休闲娱乐场所等，地块属于城市中心成熟生活地段。具体配套环境，详见本项目住宅部分市场调查原始资料及策划报告，在此不再赘
4、述，这里重点对本项目商业经营环境作分析，包括中观和微观环境两个方面。1、中观环境项目位于武汉市汉口中心城区，紧邻城市内环线解放大道，西南距汉口商业中心区1500米，东南距金融贸易中心600米。从下图可以看出，本项目与武汉市金融贸易和商业中心距离较近，具有商业经营的外部环境。图:略同时，项目东南距江滩公园900米，北距解放公园1000米，西距青少年宫600米。此类文化休闲点具有较大的人流量，与商业可以形成功能上的互补关系。2、微观环境项目所在地块四周主要道路集中了各类商业，其中集中商业包括三阳广场灿坤数码店、欧亚达专业市场、中商家电平价商场等，其余为道路临街商铺，属于自发经营，档次较低，经营品种
5、混乱，缺乏统一规划，形象较差。尽管如此，地块商业经营的氛围已经形成，如果将商业业态、经营品种加以统一规划，是可以满足商业经营的条件的。（二）、可达性分析项目商业可达性应满足如下两个方面的条件：l 人流可以方便地到达地块；l 车流可以从城市的各个方向到达地块并可以方便进出和停留。下面针对这两个条件进行分析：1、车行条件1）、地块四周道路状况地块四周城市道路包括解放大道、三阳路、京汉大道等，下面是这几条道路的基本情况：解放大道：位于地块西北，是城市内环路的一部分。城市内环路是连接武汉三镇（汉口、汉阳、武昌）的交通要道，有多条公交线路，串接武汉主要的商业、人文和景观中心。解放大道上有两座高架桥，一座
6、已建成，跨三阳路（具体位置详附件“宗地现有地形测量图和红线图”）；另一座为规划立交桥，起坡点在球场横街路口西南约20米处。道路红线宽度60米，两侧建筑退道路红线10米。京汉大道：位于地块东南，规划为汉口的特色休闲带，公交以轨道为主，公共汽车线路较少。红线宽度40米，两侧建筑退道路红线10米。三阳路:位于地块东北，为汉口旧城通向长江江滩的主要道路，商业量较大。红线宽度60米，两侧建筑退道路红线10米。球场横街：位于地块西南，规划城市支路，目前尚未动工。红线宽度20米，两侧建筑退道路红线5米。 2）、自驾车出行状况上图可以看出，从市区各个方向到达本项目地块都比较方便，其主要交叉口转弯都比较方便（包
7、括左转），到达本地块最主要的城市交通干道，其行车状况如下：解放大道：6车道，中间有隔离带（部分有高架桥）黄浦大街：8车道，无隔离带三阳路：4车道，无隔离带航空路：6车道，有隔离带（双层立交桥，高架桥）京汉大道：6车道，有隔离带（带轻轨高架桥）2）、过江隧道长江隧道汉口一端的设计起点为大智路铭新街口，进入北京路以下，过胜利街、鄱阳街、洞庭街、沿江大道，在天津路与青岛路之间穿越长江。过江隧道缓解了长江两岸的交通拥挤问题，在地块附近拟建立交桥与过江隧道相接，使地块与周围的联系周围方便。3）、地块交通微循环尽管地块与城市的交通联系极为方便，但如果地块本身内循环出现问题，即车行无法进入，仍然面临交通不便
8、的问题。按规划要求，地块内部有一横一纵两条规划城市道路，目前尚未动工，可看作为该地块服务的城市道路。其中新马路红线宽度20米，两侧建筑退道路红线5米；解放南路红线宽度15米，两侧建筑退道路红线5米。规划道路有效地解决了进入小区的内循环问题。由于立交的影响，在解放大道西侧行驶的车辆可能会出现绕行，致使交通上不太方便，但依然可以到达地块。2、人行条件人行条件取决于城市公交系统在本区域的运行状况，由于每条道路按规划都必须留出足够的红线距离，并且设有人行道、人行横道、过街天桥，因此总体来说人行状况较好，局部可能存在一些问题，如解放大道另一侧需要过天桥会对人流量产生影响，京汉大道的站点设置离地块有一定距
9、离,造成人行不便，但总体上不会产生大的问题。1）、公交站点多路城市公交从此地段经过并设有站点，基本可以满足消费者的出行要求，可以比较方便地往来与购物、办公与居住之间。周边公交站点情况如下：B点京汉大道线路起始点201 白玉山三街- 航空路402武汉火车站前站武汉植物园601 杨汊湖小区虎泉622百步亭花园- 双厂巷581民院路- 集家嘴588古田南路金鹤园小区110 桥口码头工业一路A点解放大道线路起始点508堤角边古田一路524建港路蔡家田532蔡家田新五里533汉口火车站集家咀549常码头余家头802古田二路丹水池605常码头梨园712新墩东亭二路716钢材市场阳新路807复兴一村工业四路
10、808外代李湾代李湾电3宝丰路二七路42武汉动物园开明路60滨江苑天门墩412朱家河大桥武汉动物园64内凤凰山凤凰山C点三阳路线路起始点24 阳新路赵家条559阳新路蔡家田608 东湖村竹叶山801外环宝丰一路宝丰一路708 知音东村二七路西站598建港路黄漳湖68 武汉客运港九万方电2桥口码头黄浦路711武汉动物园杨汊湖小区上述公交站点基本满足了“11”规则：武汉市任一起点至任一终点最多乘2辆公共汽车。2）、轻轨交通轻轨（一期）全长10.13公里，西起宗关，东至黄浦路，沿途设10个站点。预计2004年7月投入使用，客运能力为单向1.14万人次小时，设计时速80公里。如右图所示，京汉大道的D点
11、和E点已建成轻轨站点，D站点距京汉大道和三阳路的交叉口50米，E站点距京汉大道和球场横街的交叉口约200米。根据武汉市快速交通规划（如上图）、轨道交通1号线、2号线、4号线将形成一个完善的贯穿武汉三镇的快速交通系统，因此京汉大道轻轨站点的建设为本项目提供了更加方便的出行条件。（三）、能见度分析商业的能见度（商业建筑能否容易找到）是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。从地块本身条件来看，由于三面与城市主干道相临，一面临街，整个地块的能见度非常高，因而具有较高的商业价值。（四）、人流量分析通过对地块四
12、周道路人流量的分析，可以发现每条道路的商业价值所在。1、解放大道解放大道人流高峰期为：上午10：00 下午13:00 、16：00 、18:00 ，全天估计1.23万人2、京汉大道京汉大道人流高峰期:早上9:00 中午12:00 下午16:00 18:00全天估计1.78万人3、三阳路三阳路人流高峰期:上午9：00下午14:00 下午17:00全天估计1.45万人。4、球场横街三阳路人流高峰期:中午12:00 下午17:00-18：00全天估计9700人。综上所述，地块周边道路人流量相对较大，比较适合作商业。（五）、地块各部分商业价值比较从地块租金和人流量示意图的比较可以看出，京汉大道的商业价
13、值目前已被低估，随着未来轻轨的通车，京汉大道的商业价值会越来越高，因此本地块的商业规划应对京汉大道商业价值要有所提升。按道路人流量、租金、商业经营环境、城市规划、交通条件等因素对地块各条道路商业价值进行比较，如下表：地块各部分商业价值评价表道路名称租金指标人流量指标城市规划影响交通条件商业气氛总体评价解放大道5.3 1.23 1.5 1.0 2.5 2.6 京汉大道2.4 1.78 2.5 1.2 0.5 1.8 球场横街1.6 0.97 0.5 0.5 1.5 1.1 三阳路6.6 1.45 1.0 0.8 4.0 3.1 评价方式以10元/M2。月为1分，权重为0.3以1万人为1分，权重为
14、0.3按重要程度及未来商业发展规划评分,权重为0.1按现有交通条件评分，权重为0.2按现有商业经营环境评价,权重为0.1经过上述分析可知，目前地块各部分按商业价值由高到低排名：三阳路 解放大道 京汉大道 球场横街三、项目商业SWOT分析及开发策略（一）、项目商业SWOT分析及综合评价S优势 地段优势本项目地处汉口繁华地段，商业气氛较浓，具有较高商业价值。交通便利项目地处武汉市城市交通主干道，公交网络成熟，交通方便，满足项目商业的可达性要求。 规模优势项目占地面积及建筑面积均为目前汉口老城区规模最大房地产项目，具有规模优势，社区规模为社区商业提供了足够的人口支撑。 商业经营环境优势 目前项目周边
15、经营环境较好，包括欧亚达、中商平价、灿坤等商家，具有较好的商业氛围，为项目商业发展打下了基础。 联想背景，品牌/实力优势作为国内IT第一品牌，联想在人们的心目中具有很高的知名度，品牌优势明显，实力雄厚，信誉度高，这些为投资者、经营者提供了信心保证。W劣势 n 地块项目商业形象差地块四周商业经营档次低，经营品种缺乏统一性与互补性，周边商业建筑形象较差，严重影响本项目商业品质、价格的发挥。n 地价成本高地价综合成本较高。本项目属于旧城改造，综合成本攀高，对于项目商业规模和经营形态有较多的限定。n 拆迁难度大本项目拆迁难度大，可能会直接影响本项目商业入市的时机。O机会n 经济前景提供动力源泉武汉市经
16、济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，人口和收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉。n 商业竞争上升到店铺资源竞争外资零售企业纷纷抢滩武汉，激活武汉商业环境，中外商业资本在市场上的竞争使店铺成为稀缺资源，对于条件成熟的地块发展商业具有先天优势。n 城市规划推动商业发展在武汉城市化进程及城市规划的影响下，武汉商业发展空间放大，尤其对本项目而言，京汉大道规划方案出台，对于促进地块商业发展极为有利，可与政府洽谈京汉大道改造，争取优惠政策。另外规划中的轻轨将于2004年全线贯通，将改大力善交通条件，从而推动商业发展。n 政策诱导商业趋向武汉市政府出台了系列商业优惠政策，它们对本项目商业发
17、展具有重要的指导意义，使本项目引导社区商业潮流具有可能。T威胁n 市场竞争威胁严重项目所在区域商业物业供应量远远超过需求量，未来几年内商业物业之间竞争非常激烈，因此存在的威胁不可避免。 n 市场风险变化莫测项目规模大，开发周期长，项目销售期约为2006-2008年，未来市场存在一定不确定性，如市场经营环境变化，项目商业市场风险凸显。项目综合评价综上所述，本项目发展商业具有地段优势、交通便利、商业经营环境较佳等先天优势，而且武汉整体经济、商业竞争、城市规划、政策导向带来的机会，但同时项目本身现有形象不佳、地价成本高、拆迁难度大的不利因素，在市场竞争激烈的现实条件下，发展商业又具有极大的风险，因此
18、本项目商业只有在有效的开发战略支持下取得市场竞争优势。（二）、项目商业开发策略根据上述SWOT分析，对本项目商业发展策略作如下思考：项目SWOT分析项目商业开发策略优势（S）l 地段优势l 交通优势l 规模优势l 商业经营环境优势l 联想品牌/实力优势劣势（W）l 商业形象差l 地价成本高l 拆迁难度大机会点（O）l 经济前景提供动力源泉l 商业竞争上升到店铺资源竞争l 城市规划推动商业发展l 政策诱导商业趋向策略一利用机会，强化优势策略二利用机会，减轻劣势威胁（T）l 市场竞争威胁严重l 市场风险变化莫测策略四发挥优势，规避威胁策略三弱化劣势以应对外来的威胁和挑战发挥优势，规避威胁S T 战
19、 略“尽快入市、抢占先机”的风险控制策略充分发挥项目优势，在竞争威胁较小的前提下抢先入市，打“时间差”来规避市场风险。Action :制定有效的拆迁方案/缩短商业开发周期/建立项目比较优势/把握入市时机及销售节奏弱化劣势以应对外来的威胁和挑战W T 战 略“品质优先，引导市场”的产品开发策略通过精心设计，改变现有建筑形象，提升产品品质，以“高性价比”建立产品竞争优势，从而引导市场，创造良好的商业经营环境。Action :别具一格的商业规划理念/独具风情的特色商业经营“经营主导，商住互动”的市场营销策略建立“后期经营”主导观念，一反“重销售、轻经营”的传统思维，以市场机会弱化项目劣势，并通过商住
20、互动实现顺利销售。Action : 统一业态规划/提供专业经营管理服务/住宅销售带动商业销售利用机会，减轻劣势O W 战 略利用机会，强化优势S O 战 略“资源整合，建立优势”的市场竞争策略整合多方资源，建立竞争优势，形成项目“商业高地”。Action :地段资源整合/政策资源整合/商业资源整合/企业资源整合【项目商业开发策略图示】【项目分析总结】经过上述分析，可以明确本项目：1、 具有商业开发的先天条件，基本满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；2、 项目最大优势是地段条件好；3、 项目面临较好的市场机会，同时因项目存在的缺点和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存；4、 结
21、合市场形势和项目自身条件，提出以下商业开发策略：“资源整合，建立优势”的市场竞争策略“经营主导，商住互动”的市场营销策略“品质优先，引导市场”的产品开发策略“尽快入市、抢占先机”的风险控制策略5、 在上述策略指导下，本目商业策划必须做到：高起点定位高标准规划高效率营销第二部分 市场定位篇一、定位背景综述本项目商业市场定位依赖于市场条件和项目条件两个方面。1、市场条件因素从宏观层面来说，武汉市经济前景看好，具有扎实的商业基础；武汉市城市规划对本项目商业定位及功能有所限定，尤其是京汉大道和解放大道的规划，按其设想，本项目在城市商业功能中扮演社区中心商业的角色，可以形成特色休闲文化商业街区。从商业地
22、产发展趋势来看，发展社区商业正当其时；据武汉市商业规划及相关政策，本项目应该作为社区商业中心来发展，其重点是：以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特色店等；本项目所在江汉路商圈对本项目商业定位也有影响；本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础；目前武汉市商业地产形势火爆，但本片区严重供过于求，本项目将面临严峻的竞争势态，未来的竞争威胁不确定因素较多；地块四周道路商业及商圈商业主要业态为专业店、专卖店、便利店、超市等，经营品种众多，缺乏统一规划，在定位时需要进一步提升；按市场调查结果，
23、本项目规模不宜偏大。2、项目条件因素本项目具有商业开发的先天条件，基本满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；本项目交通便利，地段优势明显；项目商业形象差、经营档次低，开发拆迁难度大，地价成本高；项目面临较好的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。因此从上述两个方面的因素出发，必须权衡利弊，既要符合市场客观事实，预见市场发展趋势，又要结合项目自身条件高起点定位，引导市场，建立本项目商业竞争优势。二、目标客户定位根据前述消费者、投资者、经营者的调查，确定本项目目标客户包括：1、目标消费群体主力消费群n 主要居住在项目所界定的商圈内n 收入水平高、消费能力强n 以公务员、企
24、业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主n 本项目业主为其主要消费群体之一n 表现为经常性消费为主次消费群n 居住在以上商圈之外的次辐射地带n 消费能力强n 以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口n 间断性消费，可能1个月来2-3次2、投资客户经过前述分析，本项目主要投资客类型如下：n 江汉区、江岸区收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等）；n 项目周边经商小业主（也可自用）；n 武汉市内投资客及其他。3、经营者n 主力商家：中小型超市。如：中百超市、华润万佳、好又多等n 品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、休闲酒吧
25、、咖啡厅、连锁餐饮店、7-Eleven等n 独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户以经营者为主、投资者为辅。三、业态定位1、定位思路本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。1）、按商圈业态现状，本项目商圈多为为专业店、专卖店、便利店、超市等，项目四周近距离内（500M）缺乏超市，按业态统一性与互补性原则，上述业态应是本项目业态的构成内容；2）、按城市规划，京汉大道是武汉城市时尚文化品牌街，本项目处于京汉大道永清教育文化区与大智历史文化休闲区之间，可以形成特色休闲商业街；
26、因此建议为以休闲、文化娱乐、餐饮及社区配套服务的特色商业街。3）、按潜在客户需求，应该以商业街（商铺）为主、满足自营需要的业态。4）、通过沃尔玛、普尔斯玛特、欧亚达、中百仓储、万达购物中心等商家之定向访谈，排除了做大超市、仓储商店、购物中心的可能。通过上述分析，本项目业态定位于：综合性特色商业街，主要包括专卖店、专业店、便利店等，并可以考虑设中小型超市（相对独立）。2、业态结构本项目商业业态结构如下：主要部分：专卖店、专业店、便利店次要部分：中小型超市各部分构成示意如下：3、业态更新与发展弹性武汉市商业呈现业态交互混合的发展趋势，对本项目而言，业态交互混合更符合未来社区商业发展的弹性要求，因此
27、在本项目业态定位时要考虑这种弹性，尤其在具有相似性的业态之间，具有相互融合的特点，如专业店与专卖店、便利店与小型超市之间可以互补，也可以组合成新的业态形式，因此在主流业态定位确定以后，业态更新或创新具有加大的发挥空间。随着消费方式的变化，业态也会产生相应的变化。4、集中业态与分散业态的关系本项目集中业态为中小型超市，分散业态为专业店、专卖店与便利店，它们共同形成功能互补、合理有序的商业空间，但由于定位的不同，其所起的作用和所占的比例是不同的，在本项目中，超市所占比例较小，但承担着大部分对外商业功能，不仅仅满足社区商业功能，还满足城市区域商业功能；专业店、专卖店、便利店所占比重较大，主要满足社区
28、商业功能，因此集中业态和分散业态在一个统一的业态组合中扮演不同功能的角色，在本项目中以分散业态为主、集中业态为辅。5、主力店核心要素分析本项目主力店为超市，作为一个中小型超市，其核心要素包括选址、销售对象、营业面积、商品构成、营业时间、停车场等，本项目作超市具备了其必须的核心要素：选址在居民区、交通要道，满足了选址要求；以居民为主要服务对象，10分钟左右可到达；商店营业面积在2000平方米左右；商品构成以购买频率高的日用品为主，满足社区生活需求；采取自选销售方式，可以出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行； 营业营业时间每天不低于11小时；可设计一定面积的停车场地。6、商铺核心要素分析本
29、项目商铺业态表现为专业店、专卖店及便利店等多种业态，其核心要素如下：选址在居民区、城市干道，并且交通便利；服务对象主要为社区居民，有足够的消费力支撑；营业面积根据经营品种而定，可以灵活拼接；经营的商品、品牌具有自己的特色；营业时间长，营业方式根据业态不同而定；不需要停车场地；可以做到铺铺临街，使其价值最大化。四、商业规模区间界定1、确定商业规模的思路现有本片区（江汉、江岸二区）商业物业供应量远远大于需求量，目前空置率高达60%，无法从市场供求关系来确定本项目之商业规模，因此本项目的商业取决于自身竞争优势而抢占一定的市场份额；鉴于上述原因，通过对项目商圈内零售业饱和状态的分析并建立计算模型来确定
30、项目规模区间；项目规模区间确定根据两种情况：按服务于本社区及周边（社区商业）的商业规模确定下限，按服务于商圈（城市商业）的商业规模确定最大上限，再根据零售业引力模型确定合理上限，最后得到其规模的区间；结合城市居住区设计规范要求，在以社区配套商业为主的前提下适当考虑区域商业配套，最后得到比较合理的规模(通过图上作业确定)。分析模型对于项目商业规模的确定，在目前商业地产市场形势存在许多不确定因素的前提下（供远过于求），我们按照零售业确定商业规模的模型来进行分析，先假设在本项目地段设定一集中商业，其最低要求是服务于本社区，最高要求是服务于商圈，据此来确定其商业规模的区间。其分析模型如下图：2、商圈内
31、常驻人口统计根据市场调查，在前面确定的项目商圈内人口统计如下表：居民点户数（户）人口（人）延庆小区7202967 三德社区9762718 滨江社区14104591 太平街社区4321512 三阳社区5001750 麟趾社区3001050 仁义社区14134098 黄浦雅苑6202170 统建大江园10003500 酒宝荡小区3001050 惠济二路社区150525 亚安花园4141449 绍兴社区100350 中国电信宿舍80280 六十二中教师宿舍6202170 同关社区90315 扶轮大厦80280 名雅居3001050 花惠社区147515 解放社区7502625 济生社区160560
32、铜人像社区280980 福建街社区100350 大夹街社区200700 王家巷商厦120420 长航职工宿舍3001050 其他7805 合计13874 46829 根据上表，初步估算项目商圈范围内常驻人口约4.7万人。3、商圈内主要商店营业业面积统计主要商场名称营业面积（M2)业态灿坤商业3000专业店好又多量贩店2500仓储商场欧亚达8000专业店中南商都9000百货商场中商家电平价城8000超市合计305004、商圈内零售业饱和度分析按照零售饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的情况下，才有可能在商圈内开设商场的可能（设定商圈内主要竞争对象是主力商店，临街商铺不计入饱和度计算的营业面积内
33、）。其计算公式如下：零售饱和度 IRSCRERF式中： IRS商业圈的零售饱和指数；C商业圈内的潜在顾客数目；RE商圈内消费者人均消费支出； RF商圈内主要商店的营业面积。根据市场调查结果，该区域内消费者人均年收入高于武汉市平均水平，约1.2万元，2003年武汉市城市居民人均可支配收入8525元。人均年消费约7100元左右(略低于武汉市武汉市人均消费水平为7251元)，人均消费支出为19.5元/人日。本项目商圈辐射范围内潜在消费者数量包括常驻人口4.7万人，加上其他流动人口（如写字楼人口、行政机关、学校、幼儿园等）约6.5万人。按上述公式计算结果如下：通过计算，本商圈之零售饱和度为42元/平方
34、米日，远高于武汉市零售业赢亏平衡点单位营业额30元/平方米日。这说明本商圈内商业零售业尚未达到饱和状态。5、规模模型的建立与计算对项目规模的确定，可以按照两种情况来考虑，如下图：按此模型计算的结果如下：极限规模测算表社区商业城市商业社区常住人口总户数（户）4000.0 6.5 商圈总人口 （万人）社区配套的超市面积 (平方米)2000.0 7100.0 商圈内人均消费（元/年）社区人流量 （万人/日）5.4 偶得性消费商业面积 (平方米)6267.9 4.6 商圈内年总消费 （亿元）中西餐厅、休闲娱乐等目的性消费商业面积 (平方米)8000.0 项目可能的规模下限(万平方米)1.6 4.3 项
35、目可能的规模上限(万平方米)（注：按城市居住区规划规范，社区商业建筑面积在9000-17000平方米左右）由此模型计算出来的商业极限规模约在1.6-4.3万平方米之间。6、在考虑竞争的情况下的规模零售引力模型商圈内与本项目存在竞争的主要竞争商店/商铺包括：香港路、台北路、澳门路（三阳路）及中南商都、中商家电平价广场、好又多量贩等集中商业，这些商家将会从本项目潜在消费者中分流客户。按照零售引力模型，多个商业点吸引顾客的概率与商业面积正相关，与出行时间负相关，其表达式为：n j=1P(Cij) =Sj/Tij Sj/Tij 其出行时间按项目商圈人口的重心至所到商场（道路商铺按商业分布重心确定）的步
36、行时间计算，计算结果如下：商业名称商业面积 （S：平方米）到本项目的出行时间（T：分钟）S/T概率备注香港路（大智路）商铺32730 16 128 0.0088 根据项目业态及经营品种，取=2台北路商铺17350 27 24 0.0016 澳门路（三阳路）商铺23050 4 1441 0.0992 解放大道22500 5 900 0.0620 中山大道16360 18 50 0.0035 中南商都9000 18 28 0.0019 中商家电平价广场 8000 5 320 0.0220 欧亚达8000 8 125 0.0086 灿坤商业3000 2 750 0.0516 好又多量贩2500 15
37、 11 0.0008 本项目(假设)43000 2 10750 0.7400 在考虑竞争店与本项目争夺客户资源的情况下，本项目在商圈整体营业额所占比重为74%，由此推出本项目可能达到的最大商业面积为：4.3 0.74=3.2万平方米。7、规模区间确定结合前述分析，最终确定本项目之商业规模范围为：1.63.2万平方米五、经营主题定位根据项目商圈现有业态、城市规划发展要求、项目商业业态定位及规模来确定项目商业经营主题：经过上述分析，确定本项目的经营主题为：为社区生活配套服务的以经营休闲、文化、娱乐、日常购物为主的综合性社区商业六、商业功能定位作为综合性的社区商业，应满足社区居民日常生活的各种需要，
38、因此本项目商业功能包括：休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。如下图所示：项目整体商业功能休闲功能文化功能娱乐功能保健功能餐饮功能社区公共服务功能购物功能其中可以划分为两个部分：显性功能：休闲、娱乐、文化、购物、健身、餐饮等；隐性功能：人际交往、社区生活服务等。七、经营档次定位根据消费者调查及商业经营者、投资者访谈，均认为本项目商业应为中档；如果从提升住宅品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：中高档其中以专卖店、便利店为中高档，专业店、超市为中档，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。八、市场形象定位项目商业市场形象的
39、定位应以提高项目整体形象，改善目前商业形象不佳的劣势，并保持与项目整体形象的一致性，通过合理规划创造汉口乃至武汉市社区商业典范，其形象概括为：江城社区商业新坐标一站式家庭生活典范第三部分 商业规划篇一、本项目商业规划的原则与项目整体定位及商业定位保持一致性；在项目商业价值最大化与市场效率最大化之间寻求平衡；满足社区配套与区域配套之双重要求；达到提升项目整体形象与住宅品质的目的。二、商业主题概念规划根据商业业态、经营主题、商业功能定位拟定本项目商业规划设计主题概念为：家庭生活商街（HomeStreet）其目的主要是为社区生活配套服务，它包括以下含义：以“家庭为单位”的商业街；便利的“一站式社区商业中心”；将购物、休闲、娱乐、健身与居住融为一体，商业与生活密不可分，“商业即生活”；极具人
