世联0417东陵项目工作建议书.docx

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1、保利达东陵项目工作建议保利达东陵保利项目工作建议书目 录 一、世联简介3二、世联营销顾问服务内容及服务方式7三、世联顾问质量保证体系10四、顾问团队人员简历11五、 取费方式及标准13八、沈阳世联操作相关案例14保利达地产（沈阳）有限公司：承蒙贵方信任，邀请我司参与贵方东陵项目工作的沟通，在此我方对贵方给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！我司将组建专门工作组，结合世联专业经验与资源，为贵司成功销售该项目提供充分、客观和准确的专业意见。愿与贵司精诚合作，携手并进，共创辉煌！如有任何问题，请随时与我联系为盼！专此奉达，顺颂商祺！沈阳世联兴业房地产顾问有限公司杨宇沈阳世联兴业房地产顾问有限公司 拓展

2、经理ADD：沈阳市和平区和平北大街69号 总统大厦C座16层TEL：024-22817793FAX：024-22817722MOB：15840096722 一、世联简介l 世联中国简介1992年，世联地产顾问（中国）有限公司在香港成立；1993年正式进入国内房地产咨询服务领域。经过15年的发展，旗下拥有超过15家分支机构，员工总数近3000人。服务覆盖全中国超过100座城市的600多家海内外机构，至2007年世联已参与国内700多个地产项目发展顾问，策划和销售代理物业项目达631个，实际销售金额超过 1300亿元。在“成为具有国际水准、中国最佳的房地产综合服务提供商”的企业愿景驱动下，2007

3、年全年，世联地产各项业务均呈健康发展状态，保持理想增长。2007年，世联地产营业额已达5.23亿元，同比增长超过50%。其中，代理项目97个，销售总面积超过300万平方米，销售金额超过400亿元；顾问项目共261个，累计服务城市超过100个。远远超出预计2007年实现300亿销售额的战略目标。事实证明，世联所坚持的稳健（稳定的服务质量）、创新和综合服务是取得成功的关键。未来，世联仍然要坚持并做得更好，做客户可以信赖的伙伴，为客户提供更加有价值的服务，和客户一起成功。q 数字世联（截至2007年）： 参与国内地产项目发展顾问近 570 个 策划和销售代理物业项目达 570 多个 实际销售金额近

4、900亿 元 累计评估总值 6707亿 元 累计土地和二手楼交易案例 100余万 件 累计一手房地产项目资料 14000多个 地产专著 20 余本 行业期刊 80 余本 服务覆盖城市 90 多个q 专业资质建设部核准的房地产一级评估机构中国土地估价师协会注册许可机构：可在全国范围内从事土地评估业务中国房地产估价师学会常务理事单位中国土地估价师协会会员单位q 世联主要出版物专业类：地产市场解读、估价师操作实务、现代物业管理、深圳房地产产权手册、深圳楼宇买卖手册、土地经济问题资讯类：楼市中国、地产评论、市场月报随笔类：世联观察、前线故事、认识、在场丛书类：世联10年城市地产系列丛书新都市主义CON

5、DO与小户型、社区大盘出路、CBD写字楼与国际公寓、城界消失旅游地产；世联地产顾问丛书规划的市场评价、城市更新之市场模式、联合开发城市运营的出路、新城模式、公共住房浪潮q 世联的专业价值所在 优势1：全国化一体化的公司运营模式为开发商提供充足的智力保障世联不仅服务遍及全国90多个城市，而且在全国16个核心城市设有分支机构，并实行“服务一体化”的管理。目前，世联地产共有策划总监20余位、销售总监30余位、策划项目经理70余位、销售项目经理110余位，共计1400余名房地产专业咨询顾问，世联服务团队凭借集团共享的知识平台分享全国视野，在所服务的城市构筑本地知识，全国范围内针对服务项目的特点，统一调

6、配人员，为客户项目提供强有力的智力及技术支持。 优势2：一体化的地产专业服务链为开发商降低人力管理成本世联的业务涉及估价、顾问、代理、经纪、按揭等各方面，各业务之间的相互支持与联动，为世联的服务品质增添了一重高品质的保障。凭借15年570多个项目的市场操作经验积累，世联代理业务逐步形成了为客户开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、价值评估、建筑策划、营销策划、销售代理、按揭服务等“纵向一体化”的地产专业服务链。世联集团以深圳为总部，通过16家异地分支机构建立起以深圳、北京和上海为中心的三大业务区域，成为全国化的服务机构，实现项目操作提供一站式服务、全国范围人力及平台资源共享、快速响应的高

7、效执行体系。世联针对中国房地产市场投资型物业的蓬勃发展，在做好各分支机构所在区域市场项目的基础上，组建了全国性的“世联地产全国项目营销中心”，以强化全国市场的联动。目前，深圳第一个异地投资项目集中体验中心已经启动，成为第一个由代理公司整合并搭建的优质项目与实力投资者的全国性直通桥梁、第一个由世联地产强大平台支持的全中国、大区域联动中心。“世联地产全国项目营销中心”将以14年来积累下的9万优质客户资源，凭借内部强大的联动网络，以120余名深圳代理部精英、650名世联行销售骨干为终端窗口为发展商的投资型项目提供迅捷的推广、招商、销售服务。 优势3：经验优势降低试错成本世联在区域营销、土地出让、大规

8、模项目开发、新区开发研究等方面多个项目的实际经验，使世联擅于以项目涉及的各方面参与者为出发点，凭借多年的实际案例操作经验，为开发商提出具有实际可操作性的建议。世联目前拥有2700多名员工，囊括了城市规划、建筑设计、经济、工程、法律、广告、市场营销、经营管理、经济分析等方面的专业人才，在15年的发展历程中，非常注重对各种资源的积累，并将这种积累制度化，持之以恒，使大量的项目经验、案例、模型等留存汇总，由此形成了十余个专业数据库，为专业人员在专业平台上工作提供了丰富的技术支持及经验支持，规避试错风险，为开发商最大限度降低运作风险。 优势4 ：完备的销售团队建设为项目成功提供坚实保障世联以销售团队、

9、策划团队的工作组方式开展项目的具体工作，避免个人主观冒进带来的失误。各团队所配备的项目经理均具有丰富的专业经验。项目组人员配备涉及建筑、规划、结构、广告、市场营销、经营管理、经济分析等各方面，配合工作以降低专业风险。同时世联针对项目服务团队设定自查机构销售管理中心，在项目销售全过程中，销售管理中心定期进行销售现场巡盘、监督客户信息系统维护情况，为项目团队月度考核评分，同时对销售人员所接待服务的客户按照月度抽取样本进行访谈，针对客户问题向代理事业部执委会汇报和对项目经理问责。完备的销售团队建设管理体系为项目成功提供了坚实的保障。 优势5：强大的内外部资源整合能力世联集合专业机构和媒体资源，形成服

10、务项目的强大合作团队。建筑设计、室内外装修设计、影视制作、销售物料制作、媒体推广等近百家专业机构与世联保持长期良好的合作关系。q 世联地产近期获得的荣誉： 2007年9月22日世联再度蝉联（连续三届）“中国房地产策划代理品牌价值TOP10”第一名，品牌评估价值达到8.9亿元 2007年3月28日世联被中国房地产百强企业研究机构评为2006“中国最佳综合地产服务机构”、“全国房地产策划代理百强企业第二名” 2006年10月31日，世联获得中国房地产估价师与房地产经纪人学会“2006全国优秀房地产经纪机构奖” 世联蝉联2006年度中国房地产百强企业研究“中国房地产策划代理品牌价值TOP10”第一名

11、，并荣获“2006中国房地产最佳综合服务品牌” 2005年12月19日，世界品牌实验室在香港发布2005年“中国品牌年度大奖”，世联地产顾问（中国）有限公司荣获专业品牌TOP10和地产诚信服务品牌TOP10 2005年9月24日世联被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究所三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”评为“中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10”第一名 2004年被世联国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究所三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”评为“2004年中国房地产百强策划代理企业”第二名 陈劲松

12、董事长获得“2005年中国房地产百强企业家”称号 陈劲松董事长获得“广东房地产发展20年卓越贡献奖” 2004年被中国土地估价师协会评为“成功机构”（1994-2004） 2004年世联荣获CCTV与世界经理人周刊联合举办的2004年“中国100最佳雇主”荣誉称号 2004年第六届住交会被评为“中国十大地产服务机构”二、世联营销顾问服务内容及服务方式大规模住宅开发项目一般的工作步骤包括项目整体定位及物业发展建议报告阶段，规划设计跟踪服务阶段，项目营销战略与策略报告阶段及项目开盘前营销顾问阶段。在整体项目的运作过程中，世联拥有一套成熟科学的工作方法体系，保证每个工作阶段所解决的问题能够系统的梳理

13、开发目标、正确的制定开发战略以及策略，使得开发走在正确的道路上。现根据保利达东陵项目沈阳世联提供的工作内容做如下说明：项目整体定位与物业发展建议目的 项目规划的依据与指导 指导开发执行工作内容 建立目标体系 资源盘点 城市特征与城市发展阶段的研究 区域价值的挖掘 基于城市发展和市场的定位 发展战略 核心区确定 功能分区与经济指标 盈利模式研究 经济评价 如何启动 启动区的选择 启动模式的选择 启动区定位 启动区的规模 启动区的物业组合 具体的产品表现形式工作成果 项目整体定位与物业发展建议报告规划设计跟踪服务目的 保证规划设计与项目定位的一致性工作内容 参加专业公司会议 从市场角度提供顾问意见

14、工作成果沟通备忘录-工作时间安排：工作内容/时间安排123456789101113141520192526272930工作时间：30个日历天甲方首期款专案团队联席交底会市场研究前期准备市场调研阶段与客户首次沟通会楼盘调查地块调查访谈问卷调查相关资料收集其它相关调研调研后沟通会市场调研资料梳理思路形成阶段市场调研评审召开MECE会议项目技术思路讨论核心思路成文核心思路评审报告初稿调整核心思路中期汇报与沟通甲方中期汇报款调整阶段报告调整终稿形成报告评审报告调整终稿汇报甲方终期报告款从这里可以看出，您需要的不是一个人，而是一个团队，一个重积累、制度化的优秀团队！三、世联顾问质量保证体系1、内部质量控

15、制：三次三级评审制度- 三次评审 市场调研评审 核心成果评审 最终报告评审- 三级评审 策划部级 事业部级 公司级- 成果鉴定 三次三级评审通过 技术总监签字认可 提交成果客户反馈2、外部质量控制： 为了保证项目顺利运作，世联将在整个项目的运作过程中与客户随时沟通，定期就工作进展同客户沟通，根据客户要求与客户共同工作，以期与客户就项目存在的问题及其解决方案达成真正的共识。共同工作方式过程监控方式成果监控方式 客户方相关人员加入项目工作团队 参与市场调研、资料收集、过程讨论 双方沟通会会议纪要 顾问工作例会纪要 各阶段工作成果沟通会及意见反馈 工作结束阶段客户满意度调查四、顾问团队人员简历刘胜东

16、世联沈阳代理事业部 总经理学历及专业资格 景德镇教育学院教育学学士担任职务 项目专案组成员 总经理工作地点 沈阳参加环节 项目整体方向把握、重要节点评审、控制项目服务质量，经理人员管理，与开发商高层对接沟通。工作职责 全面负责本项目营销策划和销售管理工作，统筹调配公司资源、探讨技术思路、评审策划报告、监督服务品质。主要负责项目 9年房地产从业经验，具有丰富的房地产营销管理工作经验和团队培训经验。独立操作项目有沈阳：世纪华丰项目前期定位、九洲福尔项目前期定位， 万科新榆公馆、金地滨河国际社区等项目执行深圳：雅云轩、服装天下、现代之窗、财富广场、海语东园东莞：世纪绿洲、国际商会大厦、金椅豪园、万科

17、运河东一号商业项目珠海：格力御枫美筑广州：南沙境界、南航明珠雅苑、中房花都天马河国际公馆清远：凤城世家、金世纪豪园、世纪花城、英德盛世豪园阳江：卓信新城、中珠项目前期定位韶关：财富广场湛江：万豪丰国际花园等。杨影世联沈阳代理事业部 策划师学历及专业资格吉林农业大学管理学学士担任职务项目专案组成员 策划师工作地点沈阳参加环节项目全程：技术思路讨论、报告撰写、成果汇报工作职责项目策划工作执行人，主要负责项目前期市场定位、营销策划部分的报告编制及策划执行工作，包括：市场调研、数据支持、报告撰写、成果汇报、跟踪服务及有关合作公司的协调。主要负责项目积累近2年的房地产工作经验，参与的项目范围涉及广泛。多

18、类地产项目的先期土地评估和成本测算、市场调研、产品研发及后期的营销策划推广等工作经验，对沈阳的房地产市场有深入的认识和理解，有较强的先期统筹、规划能力，策划执行能力和资源整合能力。参与的项目有深圳春华四季园（营销策划执行）、高发城驰（营销策划执行）、慢城（营销策划执行）等；北京复地.首府项目（营销策划执行）、沈阳九洲福尔项目（前期顾问）、华新锦绣山庄（营销策划）。王娜世联沈阳代理事业部 策划师学历及专业资格英国诺丁汉大学土木工程学士；利兹大学工程管理硕士担任职务项目专案组成员 策划师工作地点沈阳参加环节项目全程：技术思路讨论、报告撰写、成果汇报工作职责主要负责项目市场调研、市场梳理、前期市场定

19、位、策略导出、物业发展建议等主要负责项目1年的房地产工作经验，参与多个住宅和商业地产开发项目，主要代表项目有：大连国合汇邦原大连渤海大酒店改造项目淮南市泉山湖项目整体定位保定依棉厂拆迁土地可行性研究郑州橄榄城配套商业定位及物业发展建议辽阳中泽大规模住宅房地产开发袁长岭世联沈阳代理事业部 高级策划师学历及专业资格毕业院校：清华大学 专业方向：土木工程担任职务项目专案组成员 高级策划师工作地点沈阳参加环节项目全程：技术思路讨论、报告撰写、成果汇报工作职责主要负责项目市场调研、市场梳理、前期市场定位、策略导出、物业发展建议等主要负责项目北京万科东第 天津三岔河口耳闸项目 北京中赫玉渊潭天津杨柳青 北

20、京万科小户型调研 北京复地湾流汇北京麦卡伦地 北京万通先锋顺义别墅 沈阳河畔新城北京金地别墅市场调研 北京万科金阳公寓沈阳同方三好街 大连万科医科大地块 东莞万科CLD研判珠海中海银坑项目 北京五路居万寿塔项目 西安曲江英泰项目北京光大通惠河项目 河北任丘京开道项目 山东诸城得利斯项目西安曲江永和坊项目 西安浐灞管委会项目 长春复地净月项目长春其士范家店项目 沈阳恒基沈北项目五、 取费方式及标准服务方式取费标准支付方式前期定位报告及物业发展建议报告人民币叁拾万元甲方在本合同签订后3日内将前期服务费人民币壹拾伍万元一次性划转至乙方帐号；中期汇报后3日内将前期服务费人民币壹拾万元一次性划转至乙方帐

21、号；终期汇报后3日内将前期服务费人民币伍万元一次性划转至乙方帐号。 八、沈阳世联操作相关案例万恒东方俪城项目规模：建面50万 项目性质：多层小高层高层我们解决的问题: 项目地处沈阳一环外，较偏远. 项目地块为沈阳大北监狱搬迁地. 发展商是大连公司，项目为该公司进入沈阳市场开发的第一个项目. 周边同期推出竞争产品、项目多，市场压力大. 开发商面临快速回笼资金的压力.深航翡翠城项目规模：总建面40万平项目性质：别墅中高层酒店写字楼我们解决的问题: 在限制背景条件下，解决酒店和写字楼等商业的位置排布问题； 解读区位价值，长白岛在市内五区中最有机会承担“富人区”职责，突破陌生区域限制； 突破万科城价值

22、体系，填补区域高端住宅市场空白，打造城市豪宅。九洲湾景汇项目规模：总建面113.9万项目性质：洋房高层小高层多层我们解决的问题: 突破认知度低的陌生区域限制，通过借势提升区域价值； 郊区低密度大盘操盘手法，引入“慢乐生活”概念，实现“造镇”； 通过大盘开发策略，有效规避区域内直面竞争。 金地滨河国际社区项目规模：总建面170万平项目性质：高层多层洋房联排/叠拼小高层我们解决的问题: 充分理解开发商品牌价值，依托品牌建立区别与对手的楼盘气质 （打造沈阳首席精英阶层体验式社区），确立差异化形象； 依托开发商实力，进行差异化开发启动策略，避免同质化竞争； 将项目所在区域价值由“城市边缘板块”纳入“城

23、市主推板块” 深入研究客户，挖掘客户关注点，寻找客户需求要素。翰文外滩项目规模：总建面不大于100万（容积率不大于2）项目性质：联排洋房多层我们解决的问题: 在区域价值不明显，政策利好不确定的前提下，率先入市，引领区域价值的形成； 由于区域内品牌开发商云集，通过大盘开发以及配套、展示先行等策略冲出重围； 高于区域内产品档次，树立开发商品牌。领先国际项目位置：青年大街与十一纬路交汇项目规模：总建筑面积约30万平方米项目界定：大型城市综合体我们解决的问题： 从城市发展规律和土地稀缺性角度出发，重新梳理了项目的区域价值 研究了一二线城市中“第一名”建筑的价值体系，确定了打造沈阳“第一名”的营销战略根据市场竞争给出产品提升建议万科新榆公馆项目名称：新榆公馆项目规模：30万平米项目性质：普通住宅我们解决的问题: 在年前入场的不利前提下，建立“速度、价格双提升”的项目营销模式并获得开发公司认可 快速组建执行经验丰富的销售团队并取得良好的案场销售效果 加强客户需求引导并结合客户需求的变化做针对性推广策略的调整华新锦绣山庄项目名称：锦绣山庄项目规模：10000万平米项目性质：独栋别墅我们解决的问题: 帮助开发商梳理沈阳别墅市场形式，确立项目战略发展目标 针对后期产品提出可行性方案及调整建议 结合项目市场环境，提出营销发展策略2008/09/04 P.17