中海国际社区碧林一期B区推售策略及价格报告-22DOC.docx

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1、中海国际社区碧林一期B区推售策略及价格专题报告中海国际社区碧林一期B区推售策略及价格专题报告一、 中海国际社区概况【中海国际社区】位于成都市西北侧，羊西线西延线三环外3公里处，属成都市金牛区规划范围。项目东、北、西侧分别临土龙路、羊西线西延线和新川路，南接摸底河、两河城市森林公园和清水河生态保护区，具有得天独厚的生态环境。【中海国际社区】住宅部分由西至东共分为三个组团碧林、蓝岸、橙郡。2005年，蓝岸一期（1地块）共556套已成功推售，销售526套，销售量达94以上，均价4668元/。2006年3月25日，碧林一期（4地块）A区纯生态多层共推售房源224套，目前销售78，均价5135元/。橙郡

2、一期（7地块）B区阳光花舍共1042套，2006年5月27日共推284套，目前销售76，均价4317元/。（数据截止2006年6月13日）目前即将推售碧林一期（4#地块）B区。二、 房地产市场分析（竞争物业分析）1. 成都市房地产市场分析1.1. “国六条”颁布，政策面吃紧，市场出现观望和较为明显的交易萎缩国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，其中切实调整住房供应结构和进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用的几点政策对市场影响重大。对于不满5年的住房全额征收营业税，对于面积超过90平米的住宅提高贷款首付比例以及之前央行加息的政策都极大抑制了客户的购买信心。某些

3、楼盘甚至在政策出台后立即出现了交易萎缩的情况，可见消费者对市场信心严重不足，且对后市产生严重观望心理，并且可以预测这种情况还将在短期内持续。1.2. 市场供应面积增长较快，交易面积增势趋缓，供应面积开始超过交易面积成都市商品房市场供应在经过2004年可售面积的短暂下滑后，2005年迅速回升。商品房新增供应面积增长较快，仅五城区供应面积即超过960万平方米，同比增长33.94（2004年增幅为4.15）商品房销售面积848万平方米，同比增长2.25（较2004年11.92下降了紧10个百分点）。同时，“国六条”颁布后，未来两年市场新上市项目更多、更集中。1.3. 商品房销售价格增长放缓2005年

4、成都五城区商品住宅交易均价为3770元/平方米（其中12月份商品住宅均价3872元/平米），同比增长16，整体呈上半年稳步攀升，下半年在国家宏观政策调控影响下，价格明显盘整波动。由于宏观政策对房地产市场控制的加强，成都房地产市场的走势在上半年经历持续攀升的较快增速后，第三季度全面回落，第四季度初反弹，到年底再次回落。总体上看，市区商品房价格在宏观调控后，下半年价格波动明显，价格受到明显抑制，呈波浪式推进。2. 竞争物业分析（详见附件）受新政的影响，成都市场的观望气氛较为浓厚，购房者对新政后续政策的观察与等待会推迟他们进入市场的时间。而且，这种观望情形会持续一段时间，尤其是后续的地方细分政策出台

5、前，新房市场的成交量和月度价格涨幅将继续走低。据了解，6月份开盘的晶蓝半岛、凯丽滨江在目前的市场条件下，都倾向于选择保守一些的价格开盘，其拟定开盘价均比一个月前的内部心理价降低了200元/平米左右。在保证完成近阶段国际社区原定销售量目标的大前提下，建议在定价格时也能够采取较为保守的策略。三、 项目分析1. 项目位置碧林一期B区位于项目地块东侧的碧林一期内；北临国际学校、中方学校，东临蓝岸一期，南侧为碧林二期，西接碧林一期A区。碧林一期B区区位图2. 项目概况2.1. 项目简介碧林一期B区占地约36730.85平米，住宅部分建筑面积44111.3平米，为8-17栋61纯多层住宅。商业部分建筑面积

6、为1279.25平米，为16栋、17栋临第一大道一侧的底层商业。本项目总户数为288户，容积率1.7，建筑密度26，绿地率27.7。小区有地下停车位184个；地面停车位和一层架空车位共44个。B区住宅均为标准化组团围合，基本为南北朝向。除转角户型有部分调整外，其他户型基本保持A区标准不变，因此户型具有较强的均好性。2.2. 房源介绍房型户型分布楼栋面积套数合计百分比中三房B9、13、17125 27 51 18%F11、15124 18 G11、16125 6 大三房D18、9、11、12、13、15、16、17142 111 135 47%D28、10、12、14、16140 24 四房E1

7、0、11、14、15165 40 40 14%顶跃17623050 50 17%一层变异F、G、D1、B11、15、16、17117、201、203、18212 12 4%合计288 100%2.3. 户型分析户型评定备注B作为中三房，房间尺寸合理，每户带阳台。缺点是动静功能未分区，餐厅采光稍显不足。数量较少，仅两个单元D1、 D2作为大三房，为蓝岸一期E型变异，带阳光餐厅，阳台和阳光功能房，属于无缺陷户型。D2少衣帽间E舒适型四房，带创新中庭花园，阳光功能房，缺点是次卫使用不便，过道较长。F尺寸基本合理，浪费面积较少，大面积入户花园是该户型的亮点，但厨房异型。G中三房，户型结构与D型类似，尺

8、寸稍小，经济适用顶跃顶跃户型具有均好性特质，切均赠送较多露台，缺点是楼层的限制，客户对无电梯的顶层抗性较大2.4. 布局及位置分析位置楼栋户型影响程度临第一街9栋1单元，11栋1单元，13栋1单元，15栋1单元，17栋1单元B、D、F、G直接临集中商业和公建，切无绿化缓冲带，影响较大临第一大道16、17栋D1、D2、B临蓝岸一期，有绿化带，影响稍弱临第二街8栋3单元，10栋2单元，12栋3单元，14栋2单元，16栋3单元D2临碧林二期，绿化带较宽且临金牛二斗渠，影响较小园区内8栋1、2单元，9栋2单元，10栋1单元，11栋2、3单元，12栋1、2单元，13栋2单元，14栋1单元，15栋2、3单

9、元D1、E基本无干扰3. 项目优劣势分析3.1. 优势分析- 依托超大国际社区的规模优势；- 中海地产以及国际社区已建立的品牌优势；- 背靠两河森林公园、体育公园的生态优势；- 均好的产品设计优势；- 纯多层产品的稀缺性；- 蓝岸一期现房呈现，加强客户对产品的信心。3.2. 劣势分析- “国六条”出台，部分客户持币观望，购房信心减弱；- 国际社区交通位置较为不便，生活配套不成熟，A区售价较高给客户造成的心理抗性；- 标准化行列式围和使总平规划较为呆板；四、 营销策略1.碧林一期营销难点n “国六条”出台，市场整体交易有萎缩，客户持币观望；n 同期开盘项目较多，竞争 激烈；n 碧林、橙郡同时销售

10、、同期推广，客户存在严重分流，推广也不集中，打击力度不强；n 目前碧林A区超过5000的高价位给客户造成的心理价位瓶颈；2.推广策略营销策略由于5月27日橙郡开盘后碧林和橙郡同期销售，且碧林之前一直在自然消化中，6月5日开始封盘，进行客户储备。但目前储备量有限，故碧林B区不考虑集中大卖，因此在推广上以客户关心的国际社区大配套为主题，通过软文对碧林稀缺多层进行炒作，同时带出碧林的项目及销售信息：以大配套为依托，建立碧林全新产品形象，速度与利润并重n 产品推广包装生态多层TM基于碧林一期如下产品卖点：纯英伦剑桥人文主题之四大景观组团创新户型空间价值一梯两户纯板式南北朝向品质多层至尊南北朝向新古典主

11、义建筑n 目标客户推广具有一定收入基础的中产阶级私营企业主；国企、医院、高新、政府中高层；看重多层物业形态升值潜力的自住客户和实力投资客户。2.推广时间节点安排2.1. 项目销售时间节点- 6月初，项目在各个媒体亮相；- 6月10日，取得预售许可证，同时接受预订；- 6月10日23日，碧林预订客户抽奖活动，聚集现场人气，截流客户；- 6月24日，集中开盘开盘。预订客户抽奖和现场配合活动持续进行6月24日，集中开盘6月初，项目亮相6月10日，开始接受预订2.2. 投放计划2.2.1. 软文- 主推碧林组团，并以国际社区获奖信息为配合进行炒作2.2.2. 报广以大社区、大配套为依托，推进项目以中海

12、国际社区大社区、大配套带动碧林组团形象，最终落实到稀缺的多层产品。诉求重点为全程国际教育体系，勾画非凡未来；国际生态体系，把公园带回家；“中国品牌管家”服务体系，细节诠释尊贵；碧林生态多层，全新产品组团面市。2.2.3. 电视媒体国际社区三维动画宣传片15秒在楼宇媒体、四川电视台各个频道投播，促进客户储备。2.2.4. 推广活动- 6月10日23日，碧林一期B区预订客户抽奖活动- 6月10日23日，销售现场天天看“世界杯”小型配合活动- 6月24日，“2006成都爱侣婚房物语”启动仪式及碧林一期B区开盘活动。五、 客户储备策略1. 前期储备客户分析：自2006年5月27日“橙郡”一期第一批次推

13、售房源开盘以来，项目售楼中心除正常销售“橙郡”一期第一批次和“碧林”一期A区剩余房源，以及“蓝岸”一期尾盘单位外，同期着手为“碧林”一期B区的销售进行客户储备工作（为更有效地积蓄客户，6月5日又将“碧林”一期A区剩余房源作封盘处理），积极地进行客户沟通及引导。依据现阶段对客户公示的户型资料、面积数据及销售说辞等所反馈的情况，可分析出客户在购房原因与意向方面主要表现出以下特征：- 基于对“中海地产”品牌的认同而产生的对企业产品的信任与追随，中海的业主与已购房客户的口碑宣传在相当程度上拓宽了项目的销售渠道；- 本次“碧林”一期B区的储备客户主要以前期一直关注“中海国际社区”而尚未购买者居多，了解项

14、目的途径主要有：朋友介绍、报刊广告及户外广告等；- 关注“碧林”一期B区的客户群对我们目前的报价说辞基本接受，但也更关心自己所看中的户型与楼层单位的实际价格范围；- 意向客户中的二、三次置业者居多，因多层住宅的日益稀缺而产生购买欲的较多，购买后自住的居多，从而也导致其对产品的位置、楼距、景观、楼层及户型等要素要求较为严格；- 目标客户群对购房面积需求期望主要为：120130平米的三房与140150平米的四房，与本次准备推售的房源在面积上有一点偏差，但可作恰当销售引导而增大客户的接受度。1.1. 客户储备从2006年3月25日“中海国际社区”的“碧林”一期A区开盘正式销售，并适时“封盘A区，预订

15、B区” 而储备“碧林”一期B区的意向客户以来，在6月10、11日两天共办理预订客户17位，根据各置业顾问的电话通知情况预计可能尚有3040位意向客户将在开盘前来访办理预订。小结：来访客户的面积接受范围为140平米以内的三房和160平米以内四房，价格接受范围低于5500元/M2以下的占多数，总价接受范围在70、80万元以内的较多；客户需求户型面积与“碧林”B区推售房源的面积配较为接近，有利于客户购买群的集中储备，虽各种户型在朝向、景观、楼距等因素上存在均好性，但平面位置和临街状况的差异可能导致部分客户很难引导而实现销售；另一方面，客户对居住楼层的选择意向为：1F最多、3F与4F次之、2F与否F再

16、次、6+1F相对较差，所以在开盘前的客户储备期间应加大各楼层优势特点的引导。1.1.1. 关注问题- 由于购买“碧林”产品的客户多以自用为主，客户对房屋交付时间与标准、社区配套使用时间与条件等方面保持了较高的关注度；- 由于是“碧林”一期的第二批次推售房源，客户更关心A区与B区这两次销售价格的差距“虽然以自住为主，但也希望在一期所购房屋具备升值前景”，这是一个如何让客户在品质追求与价格承受之间找寻平衡的问题；- 新到访客户对价格较为敏感，在选择户型面积时仍会受总价限制，说明“碧林”产品的目标客户群对该产品的价格需求弹性较大；- 部分客户对社区交房后的景观绿化、楼间距、车位数及物业管理等可能影响

17、到居住质量方面的诸多因素能否达到预期标准仍有置疑；- 由于是三环路以外的市郊新开发区域，周边诸多尚待成熟与完善之处，所以客户对项目地块相邻的规划与建设情况也相当关心；- 因为本项目的规模较大，许多客户都对“国六条细化措施”所引起的项目后期的产品规划与开发计划的可能发生的变更风险很担心。1.2. 客户分析1.2.1. 购房信息来源主要信息源于业主体系、中海会会员体系、及广告推广。1.2.2. 客户购买目的“碧林”属目前国际社区高品质的多层产品，是品质较高的推售组团，除了拥有本身社区景观环境外，同时能享受国际社区整体配套环境，具备这种社区规模与配套环境的多层住宅产品在目前成都市场已愈发稀缺了，所以

18、目前客户的购买目的良性，以中年夫妇家庭自住为主，投资客户相对较少。1.2.3. 户型意向分析户型分析备注D1/D2该户型为140多平米的三室三厅单位，结构合理，面积适中，送露台花园,为本次推售主力户型；但由于紧临路有一定噪音影响。由于该推售的部分2F单位赠送平台花园客户关注都较高。B该户型面积适度，实用率高，但位置相对较差。为本次推售的优质产品中的低价小三室单位，占推售房源比例不大。面积满足部分三居室客户需求，户型视野与朝向较好，但临交叉路口,噪音大且景观差。E该户型为四室两厅朝南的中庭单位，且景观与位置在本次推组团房源均属最佳单位，户型布置合理，但面积偏大，总价较高。数量占相当比例，物业综合

19、品质相对最佳，适合作讲求居住品质的客户的引导单位。F该户型为三室两厅朝南单位，户型结构紧凑，无面积浪费部分，但厨房异型，两间次卧临路。较好的景观与适度的面积会吸引部分讲求实惠的客户。G该户型为三室三厅单位，准东西朝向，户型结构紧凑，但客厅景观不好，两间次卧朝东临路。数量少，针对性引导。2. 综合评定：从6月5日“碧林”一期A区销售封盘储备客户以来，截至6月15日，意向客户近70位，预订客户共23位，建议具体推售范围在B区14栋17栋，外加A区1栋3单元共计122套房源中选取，最终视预订客户数量再确定推盘数量。3. 客户储备节点及方式考虑项目策划推广方面的安排与准备，以及相关销售文件与措施的批复

20、时间，现就销售方面几个主要时间节点安排如下：阶 段时 间事 项备 注储备期6月5日10日碧林封盘，整理完毕前期意向客户资源。预订期6月10日22日开始“碧林”一期B区预订客户的储备工作。活动配合开 盘6月24日正式开盘选房。活动配合六、 价格制定1. 项目实收均价合成碧林一期B区实收均价的制定将主要考虑以下三个因素：1.1. 成本因素经测算，碧林一期的税前开发成本为4360元/（根据财务部测算数据），建议按15的最终成本利润率进行测算，则：碧林一期住宅的折实均价不低于5014元/。1.2. 市场因素从市场因素进行综合考虑，碧林一期B区作为品质大盘的中纯多层物业，处于成都市场的中高端，并与鹭岛国

21、际社区、优品道、时代尊城等中高档楼盘形成较为激烈的竞争。目前，以上楼盘的价位都在5000元/左右，但根据各个楼盘品质差别以及地段位置的不同其销售进度也呈现不同的态势。根据碧林一期A区的销售情况来看：股份公司对碧林一期A区的均价批复为“不低于4900元/，并争取努力实现5000元/”。目前，A区已售物业（已签约）的均价为5135元/，未售物业按牌价5237元/折扣2计算，预计均价为5132元/。按此计算，A区实际销售均价约应达到5134元/。碧林4月销售37套，5月销售33套，6月截止15日销售3套，去化速度迅速减缓，可见宏观调控对市场影响较大，客户普遍持币观望。因此，建议B区涨价幅度不宜过高。

22、1.3. 客户心理价位目前，客户普遍认为碧林售价较高，景观碧林一期A区售价已经突破5000元/，但客户心理上限仍未被突破。因此，对于 5000元/的均价来说，客户心理价位上浮的空间不大，保持在5200元/左右。1.4. 开盘原则为达成股份公司下达的销售指标，同时实现一定的利润，我们建议采用速度与利润并重的原则，建议：碧林一期B区住宅的折实均价为5200元/平米2. 推售策略2.1. 推售方式2.1.1. 储备期(6月5日6月10日)充分利用好国际社区已购房业主与新来访客户、前期预订未认购客户、中海名城业主、格林威治业主、常春藤业主进行资源整合。2.1.2 预订期(6月10日6月23日)6月10

23、日起进行预订，客户凭签订的预订申请书可享受开盘当日优惠价，交纳预订金￥20000元（大写：人民币贰万元整），并告知客户预订顺序并不为选房顺序，力争开盘前预定房屋数量达到70套。2.1.3 正式开盘(6月24日)开盘当日预订客户可直接进行转定，当天成功认购并在约定时间内签约的客户可享受相关开盘优惠（具体推售单位及开盘方式，根据楼栋均价与客户实际储备量及意向确定）。2.2. 推售范围2.2.1. 二批次推售范围根据客户储备情况并且结合公司全年任务指标，并须不与现期销售物业（包括碧林A区剩余房源）面积相冲突，而形成差异化，此次推售面积户型在110平米200平米左右；碧林B区开盘属国际社区的高档多层住

24、宅物业的第二次亮相，为尽可能加大开盘的影响效应，二批次推售房源在122套以内为宜；初步推售单位见下表（最终在下表范围中选取）： 户型幢数单元号房号套数小计合计A型(115)三室两厅双卫1幢3单元0112121212B型(124)三室两厅双卫17幢1单元0304#101010D型(143)三室三厅双卫15幢2单元02、04、06、08、10、12666D1型(143)三室三厅双卫16幢17幢1、2单元2单元03#1203#1220103030D2型(143)三室三厅双卫14幢16幢2单元3单元01#1203#1212102222E型(166)四室两厅双卫14幢15幢1单元3单元01#1201#1

25、212122424F型(125)三室两厅双卫15幢15幢1单元2单元02、04#1201、03#11#661212G型(125)三室两厅双卫15幢1单元01、03#11#666合 计122小结：以上推售范围主要以D1型、D2型三室三厅与E型四室两厅为主，并未覆盖所有户型种类，其中包括由客户需求结合项目整体户型配比，突出低总价高性价比，拉开与碧林一期A区的大面积高总价的客户群，达到集中储备，集中推售的销售目的。3. 项目价格系数构成及分析本次价格系数权重的设定，充分考虑几个因素：项目整体规划布局的特点、不同物业类型；成都市场户型需求；同时听取了置业顾问对目标客户意向的统计及实景呈现的情况，由3名

26、销售人员和1名策划人员对项目进行共同评定，并就项目的评分标准和权重进行了相应调整。由于B区产品与A区产品基本相同，因此权重未作大的调整。从A区销售情况来看，我们对6+1物业高楼层的抗性考虑不足，因此将在此次价格制定过程中重新考虑楼层权重，拉开价差，突出性价比。小结：综上所述，碧林一期B区定价由6大因素构成，分别为景观系数30分、户型系数20分、安静度系数15分、朝向系数10分、私密性系数10分、层差系数15分，共计100分。1.1. 景观系数（30分）基本为行列式布局，内部景观相对平衡，但地块三面临路，因此外沿景观差异较大，可能导致客户选择差异化。本次评定系数原则按园区内和临路景观的差异进行打

27、分。景观系数评分表（30分）位置得分园区景观28-30分临第二街26-29分临第一大道25-26分临第一街23-26分1.2. 户型系数（20分）A区面积分布125230平米，房型为中三房、大三房、四房、顶跃。同时为针对不同消费群体，各户型均有创新设计，各具特色，因此户型系数相差不大。户型BD1D2EFG标141817.5161617一层变异14.5191518标顶162019.51818191.3. 安静度系数（15分）根据B区整体环境及布局，安静系数主要由从四方面考虑，即临公共道路、小区内道路、园区内部、汽车出入口及户外活动场所。安静系数评分表（15分）位置得分园区内8.5-10分临公共道

28、路临第二街68分临第一大道5-7分临第一街园区内道路46分汽车出入口减1-2分户外活动场所减0.5分1.4. 朝向系数（10分）朝向系数的评定主要依据主要房间即客厅和主卧的朝向，F户型以客厅朝向为评定标准。朝向系数评分表（10分）朝向得分备注东南10南9西南8偏西减0.51.5. 6.私密系数全部房间不对视10分单面对视8分双面对视6分拐角位置视线集中减12分临街一层均减1分人行集中处减1分1.6. 层差系数（15分）层差系数评分表（15分）楼层得分1F82F8.53F94F85F66F3.5附件：竞争物业分析中海地产成都公司营销策划部二零零六年六月九十五日2222附件：竞争物业分析竞争物业分

29、析1. 优品道开发商：四川博瑞开发有限公司占地面积：410亩 总建筑面积:450000平米总户数：约2300套公摊：10%-20 绿地率：35% 容积率：2.0楼型:小高层一梯两户、18层高层两梯两户车位数量：2000个 车户比：1:0.9 项目优品道均价电梯均价4800元，精装房6500元建筑形态多层、小高层、18高层从产品的形态上来看，电梯占的体量很大，约占产品总体量的80%，多层约占总体量的20%左右户型区间从户型配比的情况来看，电梯公寓中三房和四房的户型是项目的主力户型，面积段为140、150、190，占总体量的70%，其次为小三房和五房的户型，约占总量的10%，少量的套二房型，满足了

30、少量人群的需要；地块优势地块位于城西青羊大道旁，光华片区,临清水河及市政公园滨河公园，目前公园正在规划当中，占地约200亩，自然环境相当优越。此外，该片区相当成熟，可享受周边配套，而且项目自身的配套也比较完善，大型的超市等，项目的热销也表明了市场的认同度主要劣势该项目规模相对较大，且为成都本地开发商开发楼盘，从项目的一期开始就是高价格，到后期，仅项目本身不足以支撑价格。所以，后期的销售还有待市场的检验。推售数量一期于04年底开盘，成交价为4800元左右，于05年7月销售完。目前销售的是二期，临河，面积为155-280，今年5月推出，共计推出204套，截止目前，销售70套左右，房源较多。二期开盘

31、时采用自然开盘，无大型的宣传活动，交定金为5万元。客户构成从目前关注该项目和意向型客户来看，该项目以本省郊县的客户为主，约占60；朋友和业主介绍的约占30，其次是广告吸引到现场看房的客户，约占102. 鹭岛国际社区开发商：四川藤王阁开发有限公司占地面积：422亩 总建筑面积:750000平米总户数：约4000套公摊：13% 绿地率：42% 容积率：2.45 楼型:一梯四户、两梯两户、两 梯四户车位数量：个 车户比：1:1.1 项目鹭岛国际社区均价一期均价4500元，二期均价5300元建筑形态以11+1、14+1的小高层为主户型区间从户型配比的情况来看，电梯公寓90-300平米，90-104平米

32、150套左右，130-140平米250套左右，200-300平米约100套，主力户型在130-140平米。地块优势地块位于城西外双楠,紧邻伊藤，生活配套齐全，交通方便。属于城市住宅， 自身绿化较好。主要劣势该项目周边环境较差，居住人群复杂。无明显的自然环境优势。 推售情况一期于2005.9.17号开盘，共推约702套，目前销售完毕，成交价为4500元（不含水晶公寓）；二期共推约508套，06.6.17日正式接受预订，6.24日开盘，开盘方式为按预订顺序选房。预订金3万元，预计均价5300元，一次性付款3优惠，按揭无优惠。客户构成从目前关注该项目和意向型客户来看，该项目以本区域内居住人群为主要目

33、标客户群；辐射西南面，首期以现房发售，取得较好的销售业绩。 3. 置信丽都花园城开发商：成都置信开发有限公司占地面积：400亩 总建筑面积:500000平米总户数：约3000套公摊：16% 绿地率：40% 容积率：2.3楼型:两梯四户车位数量：2100个 车户比：1：0.7 项目置信丽都花园城均价一期均价4200元，二期4600建筑形态13层电梯公寓户型区间100-170平米，120为三房，140平米为四房，从户型配比的情况来看，电梯公寓中三居室的120-140平米户型是项目的主力户型，占总体量的70%，其次为四房的户型，约占总量的10%，少量的套二房型。地块优势处于武侯国际新区，武侯区政府将

34、搬迁附近，临200亩市政公园，由于置信在成都的知名度，品牌号召力较强。主要劣势项目处于三环路立交桥下，周边是成都市最大的货运中心，大货车出入较多，加之离机投镇皮鞋加工厂很近，空气质量很差。推售数量一期于2005.12.11日开盘，共推出约497套，当日销售380套，成交价为3800-4500，06.3月一期销售完毕；二期将于6月中旬或7月开盘，排号费为10万，4600-4700均价，截止目前已排号300余位，推售量为456套。客户构成主要以西南面和外地客户为主（达州、西藏），置信公司目前在成都地区的知名度还是较高，在卖场的包装上还是比较吸引客户，广告客户的比例较大，由于在三环路立交桥下，路过的

35、客户质量不高。4、盛世草堂开发商：中铁23局集团（成都）置业有限公司项目位置：成都市二环路西二段占地面积：31817平方米总建筑面积: 共13万平米（住宅10万平米/商业1万平米/地下2万平米）总户数： 900余套容积率：3.46项目盛世草堂均价一期折实均价4500元/平米，二期咨询中，预计为4900元/平米建筑形态两栋23层电梯公寓一栋16套小户型公寓户型区间户型设计以3室2厅和2室2厅为主，空中花园为6米挑空设计。户型建筑面积有60-90平米以及100-130平米可供选择地块优势优越地段地处西二环内，青羊区核心城区，交通、生活便利。 成熟配套浣花溪公园、杜甫草堂、青羊宫、贝森休闲中心、永乐

36、生活电器、省文化艺术学校、省人民医院、成都购书中心、宋仙桥艺术城遍布周边2公里之内。主要劣势建筑密度较大，户型设计不尽合理，规划布局较差。推售数量一期248套房源已经售罄，二期接受预定中，户型面积100-130平米左右，约300套，拟定在7月前亮相，目前内部定价4900元/平米。客户构成城市西区范围内高端收入人群，企业管理者、企业主以及政府公务员5、中大君悦金沙占地面积：235亩位 置：青羊青江西路建筑面积：40万平米容 积 率：2.6；总 户 数：2000余户；车 位 数：1：1.2产品形态：板式小高层住宅（11+1F）高层住宅（18F）； 楼型配置：1梯2户、2梯3户；绿 地 率：33%。

37、项目中大君悦金沙均价均价4700元/平方米 建筑形态小高层+高层+底商户型区间户型多样，面积从80多至180平方米，其中120平米三房户型为主，设计具有多处独创，多数户型设有入户花园、主人房套多功能房，强调风采光的均好性地块优势l 位处金沙片区，居家氛围浓厚，片区公园林立l 低密度高层，大建筑间距，集中绿化中庭，通风、采光、视野开阔l 30万平米规模社区，国内知名实力开发商主要劣势l 生活配套不齐全l 全高层电梯公寓l 社区规划受道路影响较严重推售数量一期首批次物业于4月15日开盘，已经售出的3、4号楼均价4700元/平方米，共191套，二批次房源还未推出客户构成客户构成的主要为城西和市中区；

38、以二次置业者为主。6、多层楼盘楼盘名称环线开发商均价销售进度锦江岸内环内成都景顺房产开发有限公司（电梯多层）5500多层余4套双楠名城城西三环内四川瑞通实业发展有限公司3950二期余5套，三期接受咨询双楠风景2期城西三环内成都天基房地产开发有限责任公司未定接受咨询美丽庭院城西三环外成都新街房地产开发有限公司3300销售70普建苑自由360城南三环内四川省中普房地产开发有限公司（电梯多层）4200余50套翰林南城城南三环外四川中盛房产开发公司2850一期余5套，二期接受咨询美洲波特兰小镇城南三环外成都华人房产开发有限责任公司4200三期销售70置信城市会所城南三环外成都置信实业（集团）有限公司（电梯多层）4000销售95黄金海岸水上城花3期华阳宏城房地产有限公司3000多层余30套利通上优水岸城南三环外四川利通实业发展有限公司3000接受咨询博雅新城城北三环外成都市晓初物业有限公司3760一期销售50嘉美华凯城北三环外成都新嘉美置业有限公司2880接受咨询