杭州萧山项目市场报告.docx

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1、呈至：集团相关领导杭州市萧山区萧储200947号地块初判报告金地杭州公司2009年12月目 录一、项目背景与概况41.1 项目基本信息41.2 项目区位分析41.3 项目地块及周边条件分析81.4 地块周边近年（07年以来）成交土地概况12二、杭州城市及房地产市场分析132.1全市行政区划与面积132.2全市人口132.3全市经济发展132.4全市固定资产和房地产投资142.5全市居民收入和房价水平142.6杭州市(主城区)住宅市场供需和价格走势142.7萧山区住宅市场供需和价格走势16三、板块市场分析173.1湘湖板块供需分析173.2典型楼盘分析203.3典型项目分析结论：24一、项目背景

2、与概况1.1 项目基本信息项目名称萧储200947号地块用地性质住宅所在片区萧山区项目来源一手地规划指标总占地面积137926净占地面积123464容积率2.5 可建面积308660其他重要规定1、90/30,建筑限高100米，建筑层数18层（含）以上30层（含）以下。2、杭州以外地产公司需具备二级资质以上，杭州地产公司需三级资质以上。3、竞得后需在2010年2月28日前在城厢街道成立项目公司，且项目公司需合同利用外资5000万美元，2010年3月31日前外资到位3000美元。土地出让条件保证金缴纳时间12月23日申请时间12月23日下午四点竞买时间12月24日竞买方式现场拍卖起始总价1380

3、00楼板价4471每亩单价745保证金2.8亿地价支付进度地块成交后15日内支付40%土地款，五个月内支付30%土地款，剩余30%土地款在成交后十个月内付清。1.2 项目区位分析该地块位于萧山风情大道，离市中心武林广场约12公里，杭州的CBD钱江新城仅6公里，萧山国际机场约20公里，距离萧山市中心人民广场约2公里，离萧山经济开发区约3公里，周边紧挨2011年开通的杭州地铁一号线，具备良好的产业支撑、配套及交通优势。距离武林广场约12公里，钱江新城约6公里距离机场约20公里 项目区位图（五角星代表地块所在）（1） 萧山区简介 萧山地处杭州西南部，钱塘江南岸，为杭州的南大门，东面与历史文化名城绍兴

4、县相接壤。全区总面积1420平方公里，户籍人口118万，常住人口约140万，辖有17个建制镇，11个街道，其中城厢街道为老城区中心，而北干街道为新城区政府所在地。本地块属于城厢街道但与新城区北干街道紧挨在一起。 萧山地处浙江南北要冲，临江近海，地理位置优越，水陆交通便利；钱江一桥、二桥、三桥、五桥和六桥飞架钱塘江南北。浙赣、萧甬铁路，沪杭甬高速公路、104国道、省道杭金公路和杭金衢高速公路穿境而过，杭甬运河和钱塘江、富春江、浦阳江也在境内汇流。 萧山国际机场是长三角重要的国际航空港，2008旅客吞吐量达到1267万人次；货邮吞吐量达21万吨，两项排名均列全国第8位，航班架次为11.5万架次，机

5、场规模在华东地区列第三，仅次于上海的浦东机场和虹桥机场。 2008年萧山区的GDP达到近986.5亿元, 按可比价比上年增长10.5%，经济总量历年位居浙江省90余个县（市、区）首位，人均可支配收入26452元,高于杭州市24104元的水平，位列浙江省第一，与上海26675元水平相当，民营及个私经济相当发达，藏富于民。 萧山之前与杭州相对封闭和孤立，形成相对独立的区域市场，随着2001年撤市设区并入杭州市及城市副中心的定位规划，大杭州由此从“西湖时代”迈向“钱江时代” ，“沿江开发、跨江发展”战略正在大力实施，萧山的城市化进程正在快速推进中。（2） 萧山经济开发区简介萧山经济技术开发区(以下简

6、称萧山开发区），创建于1990年，1993年5月经国务院批为国家级经济技术开发区，规划总面积105平方公里，是浙江省的重点开发区和外商投资最密集的地区。建区十几年来，一个以发展工业、引资外资、出口创汇为主导的外向型、现代化的工业园区已经形成。截止2008年，萧山经济技术开发区工业总产值达445亿元，累计批准进区企业约900家，其中，有26个国家和地区的550余家外资企业进区落户，投资1000万美元以上的大项目有180个。美国的通用电气、瑞典的爱立信、瑞士的奥伯尼、意大利的菲亚特、德国的采埃孚、日本的丸红、伊藤忠、爱信精机、雅马哈和台湾的中华化纤、友嘉机械、力山集团及中国重汽、万象集团、娃哈哈、

7、青年汽车、吉奥汽车、汉帛国际等国内外知名企业进区投资，形成了以电子通讯、汽车及零部件、精密机械、医疗食品、纺织服装、建材化工等支柱产业。（3） 滨江国家高新技术产业开发区杭州高新技术产业开发区（滨江区）是1996年12月经国务院批准设立的国家级高新区，总规划面积73平方公里，全区人口23万。目前高新区（滨江）集聚了杭州市60以上、浙江省25左右的高新技术企业，企业总数五千家左右，包括来自美、英、日、韩等32个国家的外商投资企业498家，高新区（滨江）目标为：“构筑天堂硅谷、建设科技新城”。2008年我区实现技工贸总收入1615亿元，增长17%；生产总值261.1亿元，增长16.5%。（4） 湘

8、湖旅游度假区简介湘湖旅游度假区为国家4A级风景旅游区、中国百强旅游景区，在第二届中国休闲经济发展论坛上，是浙江省内第一个被评为“中国休闲旅游最佳目的地的度假区”。湘湖旅游度假区与西湖、钱塘江构成杭州旅游风景的金三角；度假区总规划面积51.7平方公里，景区自2006年开放以来已接待游客逾400万人次。度假区内的核心湘湖，以风景秀丽而被誉为杭州西湖的“姊妹湖”，其水域面积达7.5平方公里，要大于西湖的6.5平方公里的水域面积。目前，湘湖景区已形成湘浦、湖上、城山、越楼、跨湖桥等五大景区，有湘堤卧波、湘浦观鱼、忆杨思贤、绿岛掬星、湖心云影、城山怀古、湖桥拾梦、越堤夕照、纤道古风、越楼品茗、跨湖问史等

9、二十个景点；占地800亩的杭州乐园位于湘湖旅游度假区内，是中国最大的集旅游、休闲、娱乐、度假、居住为一体的大型旅游度假区之一。乐园包括荷兰村主题公园、马可波罗之旅主题公园、生态公园、高尔夫、网球俱乐部、氡温泉度假村及高尚住宅区六个部分；另少儿公园极地海洋世界主题公园也于08年10月建成开放。到2011年，度假区将以5A级景区为标准，形成一湖二带三园四中心五大酒店十大景区五十个景点，达到年接待境内外游客300万人次，解决就业5000人，旅游三产收入达到5亿元，使度假区成为集观光、休闲、度假、生态、文化、科普、健身购物、演艺、会展国际化旅游综合体。1.3 项目地块及周边条件分析湘湖家园湘湖美地顺发

10、美景园美之园规划商业及公园规划市重点中学规划高等级医院规划小学及幼儿园湘湖旅游度假区 从萧山规划局获取的最新的地块周边的控制性规划方案来看，本项目所在片区将是规划为纯粹的高尚住区； 此外地块周边将拟引入市级重点中学、小学及幼儿园，市级重点医院，市政公园等重要生活配套。宗地情况现状地块位于萧山区，风情大道以东、二水厂以南、浙赣铁路以北、规划城市道路以西；现状为净地，内有水塘。东东至规划城市道路南南至居民社区西西至风情大道北北至第二水厂项目周边情况交通 立体的交通网络：南北快速路风情大道，南面约1公里为规划东西城市快速路彩虹大道（预计11年建成），北面约3公里为机场快速路；风情大道连接钱江三桥、到

11、桥面约5公里，过桥即至钱江新城。至四桥6公里，过桥即是杭州主城区城南板块；未来三年杭州将完成在钱塘江上建成10座大桥，2条过江隧道，萧山将以跨越式的发展速度融入杭州主城区。 轨道交通是本地块的一大亮点：2011年即将开通的地铁1号线滨康路站离项目仅200米，而终点站即在湘湖，远景5号线与1号线交汇点即在滨康路站。此外汽车南站将搬迁至附近（东临风情大道与萧山区接壤，南北两面为城市主干道滨文路和滨康路，西边为西兴路）。 地铁1号线：位于杭州最主要的客流走廊之上，是轨道线网中的骨干线，沿途经过了湖滨武林广场地区钱江新城湘湖度假区等核心商圈及景区，连接了一主三副，串起了临平、下沙、江南城、江干区、西湖

12、区、下城区和上城区等城区向城市中心的客流。 地铁1号线主要站点：长48公里，设30个车站，本项目离滨康路站200米，离杭州CBD钱江新城4站路，离杭州目前的市中心西湖景区的湖滨路站仅7站路，离武林广场10站路。 公交：公交515、黄龙体育中心旅游一号线、k581，火车东站临时一号线、下沙临时二号线、黄龙体育中心临时三号线都直达休博园。配套 生活配套：1）萧山中心城区商业集群：本地块处萧山核心区域范围内，东面2公里范围内为萧山中心城区CBD核心区域，是萧山新城区的商务办公、商业及休闲聚集区。如已开业的加州阳光商业综合体广场（6万平米，包含影院、餐饮、商场、超市等物业），浙江最大高档次百货“银隆百

13、货”（约6万平米建面，即将开业），人民广场、萧山剧院，开元名都五星级大酒店(47层，目前萧山第一高楼) 、大润发超市、华润超市、苏宁电器、时代购物中心等等等设施。2）杭州乐园：占地800亩的杭州乐园位于湘湖旅游度假区内，是中国最大的集旅游、休闲、娱乐、度假、居住为一体的大型旅游度假区之一。乐园包括荷兰村主题公园、马可波罗之旅主题公园、生态公园、高尔夫、网球俱乐部、氡温泉度假村及高尚住宅区六个部分。3）休博园：杭州休博园是中国首个RBD（休憩产业区），休博园坐落于湘湖旅游度假区内，总投资35亿元人民币，占地3000多亩，六泓湛蓝的湖水和十公里长的河道将休博园分为城市中心区、威尼斯水城区、苏黎士区

14、、奥兰多区、荷兰海游乐区、爱琴海区、地中海区和加勒比海区共八个区域。休博园有十大主题景观、十大休闲中心、十大精彩演出、十大大型会展、十大游乐项目等。另杭州休博园内部配备2.5万方奥特莱特购物广场（品牌直销店），园内五星级标准酒店-第一世界大酒店（360间房间），休博园会展中心，为杭州动漫展举办地等重要配套。4）白马湖游度假区：离白马湖度假区2公里左右，白马湖区块北至彩虹大道，西至浦沿路，东、南至萧山界，总面积约为22500亩。区块内有山北河、石荡河、龙塘河等二十多条河道，冠山、狮子山、回龙庵山等山体，山林及湖面约达4500亩，还有湿地、老街等丰富的自然景观和人文景观，是江南副城的一块“宝地”。

15、 医疗配套：位于新城区在建中的萧山医院（占地165亩，8万平米建面，在建中，拟建三级甲等医院）、萧山人民医院（已建成，三级乙等医院）等等；另地块周边规划市级重点医院。 教育配套：处城厢街道省一级重点中学萧山中学，省重点小学萧山市第一实验小学，新城区内有萧山区重点小学金山学校、北干中小学、北干幼儿园等萧山区重点学校，还有地块东南面有湘湖小学等，另地块周边规划市级重点中小学及幼儿园等。其他 周边社区概况：新开发的项目主要有：湘湖美地、蓝爵国际、连园等。地块西北侧为滨江的西兴板块，较新的有连园、雨燕林森等项目。南侧有湘湖家园、湘湖美地、美景园、苏黎士小镇、奥兰多小镇等项目，居住氛围较浓。东侧临近萧山

16、新区中心，依托新城CBD而建，有加州阳光等社区，人气较旺。北侧主要项目为金色钱塘、白马公寓等社区。1.4 地块周边近年（07年以来）成交土地概况本地块绿城地块地块位置占地面积容积率总建面成交时间楼面地价总价竞得企业杭政储出200991-92号本地块西北侧2公里左右9.8万方2.5245万平米2009-12-81535937.5亿绿城27二、杭州城市及房地产市场分析2.1全市行政区划与面积全市辖8区5县市。全市面积16596平方公里，市八区（包括余杭和萧山区）面积3068平方公里，市六区（中心城区）面积683平方公里。市六区：西湖区、拱墅区、上城区、下城区、江干区、滨江区、郊区：余杭区、萧山区。

17、下辖县市：建德市、富阳市、临安市、桐庐县、淳安县。另设有市直辖的之江度假区、下沙经济开发区，地理上分别属于西湖区、江干区。2.2全市人口指标20012002200320042005200620072008全市常住人口716736773786797 全市户籍人口629 637 643 652 660 666672678 全市户籍人口/常住人口91.0%89.7%86.2%85.5%85.1%市区常住人口257268285市区户籍人口185192197204211214217 220 市区户籍人口/常住人口83.3%81.0%77.2%（数据来源：杭州统计局）2008年，全市常住人口797万人，市

18、区常住人口285万人。人口结构中，户籍人口占常住人口比重，全市约为85，市区为77%。2.3全市经济发展指标20012002200320042005200620072008GDP总量15681782209225152919344141044781同比涨幅（可比价格）12.2%13.2%15.0%15.0%12.5%14.3%14.6%11.0%人均GDP（按常住人口）445155221460020同比涨幅17.3%14.9%（数据来源：杭州统计局）2008年，GDP4781亿，同比增长11.0（按可比价格）。整体年均增长率13.5。2008年，人均GDP按常住人口60020元，同比增长14.9

19、。整体年均增长率16.1。2.4全市固定资产和房地产投资指标20012002200320042005200620072008固定资产投资额631770100712021387146116841962同比涨幅22.0%30.8%19.4%15.3%5.4%15.3%16.5%房地产开发投资额141198259329408442519597同比涨幅40.7%30.6%26.9%24.2%8.3%17.4%15.0%房投/固投比重22%26%26%27%29%30%31%30%（数据来源：统计局）2008年，固定资产投资额1962亿，同比增长16.5。整体年均增长率17.8。2008年，房地产开发投

20、资额597亿，同比增长15.0。整体年均增长率23.3。2008年，房地产开发投资额占固定资产投资额比重为30。整体年均所占比重27.8。2.5全市居民收入和房价水平指标20012002200320042005200620072008居民人均可支配收入1089611778128981456516601190272168924104同比涨幅8.1%9.5%12.9%14.0%14.6%14.0%11.1%住宅销售均价73948659 同比涨幅17.1%房价收入比10.2 10.8 （数据来源：统计局）2008年，居民人均可支配收入24104元，同比增长11.1。整体年均增长率12.0。2008年

21、，住宅销售均价8659元，同比增长17.1。2008年，房价收入比10.8，处于相对较高区间。2.6杭州市(主城区)住宅市场供需和价格走势指标20012002200320042005200620072008住宅用地供应量（可建面积）476 289 289 387 601 163 同比涨幅-39.3%0.0%33.9%55.3%-73.0%住宅新开工面积389 356 413 429 428 481 474 606 同比涨幅-8.6%16.1%3.8%-0.3%12.5%-1.5%27.8%住宅施工面积710 868 975 1328 1682 1808 1975 2031 同比涨幅22.3%1

22、2.3%36.2%26.7%7.5%9.2%2.8%住宅竣工面积182 263 252 180 272 343 427 529 同比涨幅44.0%-4.0%-28.6%51.2%26.0%24.5%23.8%住宅批准预售面积（供应量）259277338360473354417同比涨幅7.3%21.8%6.6%31.2%-25.1%17.8%住宅销售面积（成交量）153205235307311348475236同比涨幅33.8%14.3%30.9%1.3%11.9%36.5%-50.4%住宅供求比（供应量/成交量）1.261.181.101.161.360.751.77住宅销售均价4491 53

23、66 6866 7842 7759 9347 10936 同比涨幅19.5%28.0%14.2%-1.1%20.5%17.0%新开工面积/施工面积0.55 0.41 0.42 0.32 0.25 0.27 0.24 0.30 新开工面积/销售面积2.54 1.74 1.76 1.40 1.38 1.38 1.00 2.57 施工面积/销售面积4.63 4.23 4.16 4.33 5.41 5.20 4.16 8.62 竣工面积/销售面积1.19 1.28 1.07 0.59 0.88 0.99 0.90 2.24 （数据来源：土地数据来自营运中心手工统计，为经营性商品住宅用地；其他数据来自杭

24、州建设局，不包括经济适用房等保障性用房）。 2008年，杭州全市住宅整体成交量（销售面积）为627万平米，同比锐减39.9；销售均价8659元/平米，同比上涨17.1。 2008年，杭州市六区商品住宅成交量236万平米，同比锐减50.4；供求比由07年地0.75转为1.77，市场呈现较为明显的供过于求状态；销售均价10936元/平米，同比上涨17.0。市场整体呈现“量缩价涨”现象。 2009年，杭州市六区商品房成交量655万平米，同比激增164.11；市场回暖迅速，供求两旺，供求比0.68，处于供不应求的态势；销售均价13804元/平米，全年稳步上升。2.7萧山区住宅市场供需和价格走势指标20

25、012002200320042005200620072008施工房屋面积（万平米）141159.67355.01469.92605.4553.02556.6655.37同比增幅13.24%122.34%32.37%28.83%-8.65%0.65%17.75%住宅施工面积（万平米）92.39159.6326262.44286.39400.28390.61386.7448.08同比增幅72.78%64.40%9.13%39.77%-2.42%-1.00%15.87%住宅竣工面积（万平米）38.152841.166112.5970.06130.8326.3966.9100.49同比增幅7.90%1

26、73.50%-37.77%86.74%-79.83%153.51%50.21%商品房销售面积（万平米）60.5645.74100.0188.54123.9105.19172.789.07同比增幅18.75%-24.47%118.65%-11.47%39.94%-15.10%64.18%-48.43%商品住宅销售面积（万平米）51.8832.7578.8671.73100.1987.4115873.05同比增幅10.38%-36.87%140.79%-9.04%39.68%-12.76%80.76%-53.77%施工面积/销售面积2.333.493.555.314.895.263.227.36竣

27、工面积/销售面积0.63 0.90 1.13 0.79 1.06 0.25 0.39 1.13 （数据来源：数据来自萧山建设局，商品住宅不包括经济适用房等保障性用房） 2008年，萧山全区商品房整体成交量（销售面积）为89.07万平米，同比锐减48.43；2009年萧山的房地产市场与杭州市区的房地产市场走势一致，呈量价急速回升态势，成交量达154万平米（截止到11月），全年预计170万平米，同比增幅达88.5%。 2009年截止11月，萧山区商品房成交量154万平米，全年预计170万平米左右，供求比0.67，与市区基本持平；均价升幅较为平缓，09年成交均价8490元/平米，相对于市区升幅较小，

28、未来有一定补涨潜力。三、板块市场分析3.1湘湖板块供需分析（一）、板块历年住宅供需分析 从08-09年湘湖板块的供求走势来看，08年市场低迷，供求比为1.69，供大于求。09年市场回暖，供求两旺，其中供应量同比增长107%，需求量同比暴增255%，供求比减至0.99，基本保持供求平衡。（板块内在售仅湘湖美地一个项目）。 均价走势逐波上升，截止11月，均价升幅已达44.66%。12月湘湖美地即将有新房源推出，对外报价为15000元/m2。另外，由于项目所处位置在板块交界处，未来势必与滨江板块有较强的竞争关系，这里对滨江板块的市场情况做如下分析： 2009年1-11月滨江板块共成交商品房面积144

29、.4万方，同比2008年增311.45%，市场大幅度反弹；板块市场需求量逐渐递增，属增量市场。 2009年1-11月的供需比从08年的2.31急转到0.83，市场供需发生逆转，从供过于求到供小于求。 2009年1-11月滨江板块市场价格环比08年市场价格上升8.75%，量价齐升。（二）、板块未来住宅供需预测未来供应量预测（含滨江区）2009年预计供应2010预计新增供应2011预计新增供应2012预计新增供应已面市项目1265200369000750000潜在项目0409554664921345939潜在地块00299534513956合计1265200778554976620764225未来

30、需求预测湘湖板块08-09年的平均需求4.54万方，滨江板块07-09年年均需求103.65万方，综合年均需求为108.19万方。湘湖板块预计需求增幅：由于11年底地铁1号线建成通车（杭州的第一条轨道交通线），汽车南站10年完成搬迁，庆春越江隧道10年底建成，板块价值将得到极大的提升；其次，萧山新区CBD的建设必将导致该区域房产品需求大幅增长，另杭州乐园、白马湖景区、湘湖景区的继续推进也将使区域配套更加完善；另一方面，目前板块内部基本无竞争项目。我们保守预计湘湖板块每年度将有20%的复合增长率。滨江板块预计需求增幅：轨道交通线11年底的开通，汽车南站搬迁，之江大桥12年底建成，公建中心等配套的

31、推进，庆春路越江隧道的建立，人气的进一步积聚等利好都将对滨江板块需求有较大拉动，但由于滨江板块地域跨度较大，我们对滨江板块的需求预计增幅为年度8%的复合增长率。区域市场综合需求预计如下：2009年2010年2011年2012年164.77万方117.39万方127.44万方138.41万方综上所有，得出区域市场未来三年的供需预计：2009年2010年2011年2012年供应预测126.5277.8697.6676.42需求预测164.77117.39127.44138.41供求比0.770.660.770.55综上所述，我们认为，09-12年，区域市场目前供不应求的态势将得以保持。3.2典型楼

32、盘分析地块位于三板块交界处，由于板块内部竞争较少，竞品选择上我们补充周边板块项目进行类比。典型楼盘信息汇总楼盘名物业类型面积段占地面积容积率09成交套数09成交面积09均价11月成交均价湘湖美地多层、小高层、高层90-1407.5万平米24676.6万方1089812286蓝爵国际高层70-2504.5万平米5.53044.85万方1760617606东方郡高层、小高层、多层220-30014.7万平米2.3211720.4万方1294020000注：11月成交均价数据采集自萧山透明售房网（1）湘湖美地 项目概况l 项目规划：湘湖美地占地7.5万方左右，规划建筑面积15万方，容积率2.0。规划

33、有花园洋房，高层，小高层。主力面积在90-140m2左右，对外报价15000元/ m2。l 项目推售情况：其中未推为14、15、18、19四幢的多层及20-21幢的小高层，大约在2.7万方左右，2009年12月项目预计会推售20、21幢小高层，目前对外报价为15000元/； l 月度量价走势，湘湖美地09年售出6.6万方，均价10898元/，尚有可售房源5300方。l 09年推售房源面积段分布推盘套数已售套数存量套数去化率70-9060600100.00%90-110194189597.42%110-1402102100100.00%200以上138561.54%n 去化较差的房源为（多层内的

34、跃层200方以上户型,定价18000元/ m2）（2）蓝爵国际 项目详情l 项目规划：蓝爵国际总占地面积约4.5万方，容积率5.5。由四幢精品公寓和一幢超高层写字楼组成。l 产品规划：项目住宅户型面积从70-230之间，主力面积150-230m2。l 项目推售情况：11月30日开盘第一次开盘，推售已推1-3幢，合计328套房源，开盘至今销售率达到90%左右，开盘均价为18000元/；目前对外报价为18500元/m2。l 09年推售房源面积段分布推盘套数已售套数存量套数去化率70-9010696 1090.57%140-180125122 397.60%180-2509586 990.53%25

35、0以上20 20.00%（3）东方郡项目概况n 项目规划：东方郡占地约14.7万方，规划建筑面积34万方左右，容积率2.3，规划有多层、小高层、高层。n 项目户型：主力面积70-140m2已推存量2.3万方。n 销售价格：2009年全年均价12940元/，但11月销售均价为20001元/m2左右。n 量价走势：东方郡09年售出20.4万方，尚有可售房源33套。n 月度量价走势n 成交结构：项目为70/90项目，基本以中小面积段为主，大户型均位于顶层，开盘期较近，因此可售房源较多。推盘套数已售套数存量套数去化率70以下1461460100.00%70-9019161914299.90%90-11

36、03634294.44%110-1404444271796.17%140-18018180100.00%180以上120120.00%n 最新推售情况：2009年12月19日，最新推售房源价格在19000-24000元/，大户型价格为24000-26000元/，共计约285套，成交价格21500元/平米。3.3典型项目分析结论： 湘湖板块商品住宅产品产品线丰富，既有多层、小高层、高层产品，亦有别墅等物业类型，但由于起步较早，中途未有土地后续供应，目前仅有湘湖美地在售。产品为多层、小高层、高层； 板块南部近紧邻湘湖的区域是板块起步的区域，曾有万科南都、宋城等开发商进驻，但目前板块内已无标杆产品，

37、周边板块来看，滨江板块的东方郡拥有较好的市场反馈，年内销售20余万方，为滨江板块的翘楚； 湘湖美地月均去化为16套/月，东方郡为192套/月，蓝爵国际开盘即基本售罄，典型项目基本无可售房源，一定程度上说明，本区域的去化基本受供给影响。四、项目住宅定位4.1项目SWOT分析优势机会 位置优越，与萧山新区、萧山老城、滨江区交汇处，风情大道直达杭州主城区； 区域规划以居住区为主，未来为大型居住区，居住氛围浓厚； 紧邻湘湖景区，可以借势湘湖板块对整个杭州市的影响力，增强高端客户对板块、对项目的认知度； 紧邻湘湖旅游度假区，杭州乐园、休博园，可充分利用景区的休闲配套资源； 道路系统发达，金城路、风情大道

38、、山阴路、地铁线路，可以直达主城、萧山、滨江； 紧邻地铁1号线（2011年通车），少有的地铁大盘，距离滨康路站200米直线距离； 地块本身较为方正、干净，便于规划，且无动迁难度； 金地公司多年积累的产品开发策略和手法，相对于区域竞争对手，能够充分挖掘地块价值，更大程度的满足客户需求； 杭州城区外溢，拉近片区与主城区的距离，尤其是道路系统的改善为区域带来发展机遇； 湘湖进一步开发，将进一步提升区域价值，同时带动项目价值； 片区开发处于初始阶段，有利于定位板块，适合金地等大开发商，有较大的操作空间； 地块纯粹，2.5容积率，高端公寓，适合大盘开发； 本项目意向高层楼墅，控制总价，吸引那些向往别墅生

39、活、景区生活但无法承受别墅高总价的客户，吸引萧山主城区域、杭州城南区域的高端客户； 杭州第一条轨道交通将带动沿线房产发展，参见上海地铁沿线房产发展情况； 湘湖旅游度假区，高端物业客户（千万级以上别墅客群）对本区域公寓客户具有较强的提升作用；劣势威胁 行政区域属于萧山，影响部分客户购房需求，尤其是有落户需求客户； 风情大道为萧山南北向主干道，有一定的噪音； 项目北面为萧山第二水厂，影响项目的景观界面； 萧山新城项目的竞争，直面滨江项目的竞争；4.2项目客户定位客户类型核心客户：杭州南城区改善型置业客户（地铁1号线、风情大道，湘湖至城站的沿线客户）；向往湘湖区域自然景观资源的市区改善置业客户（追求

40、别墅级居住环境和公园化生活的社会精英）；滨江区工作的改善置业公寓客户（主要是在滨江区工作的高级员工，如阿里巴巴员工）重要客户：外省籍客户购房入杭（紧邻甬台温发达地区城市连接线）、湘湖豪宅居住区高端物业客户（千万级以上别墅客群）配套住宅游离客户：萧山下属乡镇客户购房、萧山经济开发区购房客户游离客户：投资性需求（主要来自浙江省其他区域）。比例核心客户70%，重要客户20%，游离客户10%客户基本特征年龄构成：90户型，主要为25-35之间，舒适公寓125，主要为30-45之间；空中楼墅150，主要为35-45岁主力客群职业构成：企业高管、私营企业主、政府公务员居住或工作区属：杭州城南占40%，萧山30%，滨江10-15%，乡镇及外地15-20%家庭收入水平：90客户：15-20万/年舒适公寓125：20-30万/年空中楼墅150：30-40万/年或以上客户需求特征置业性质：自住比例在80%以上，90户型，首次置业或投资舒适公寓125：首次置业或再次改善空中楼墅150：再次改善置业意向户型和面积： 90平米二房或三房，125平米三房，150平米三房或四房意向总价区间：90平米150-200万，125公寓200-300万，150楼墅公寓300-400万