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1、聊城开发区商业地产项目市场调研报告第一部分 项目概况一、项目区位分析项目位于聊城市经济开发区，宁庄村西邻，四周有城市道路环围，西部不远为开发区南北向城市主干道中华路；南部紧邻开发区城市主干道东昌路；项目距离开发区管委会1.5公里，距离开发区繁华区相对较远。项目距离市中心区（市政府）约6公里，距离聊城市火车站约10公里，距离聊城市汽车站约8公里。城市交通非常便利，交通区位较佳。二、项目自身基本情况（一）项目地形地貌该项目地面较为平整， 南部盖有工地简易房，无其他建筑物，比较利于开发。（二）项目土地指标项目共约500亩，四周需要退还城市公共绿化带，约115亩；项目南部紧邻东昌路有商业用地6.3万（
2、约94.5亩），其余为工业用地约290.5亩。商业用地规划容积率：1.0-2.0。据合作方介绍，如果前期的商业用地开发得力，后期北部的工业用地可想办法变更为商住类或者住宅类用地。三、项目周边环境与配套（一）项目周边环境 项目北边是开发区工业厂房；东边是紧邻的宁庄村和农地；东南方向为农田；南部有居民安置区和厂房；西南方向为中国国电职工居住项目（在建）和居民安置房；西部紧邻中国国电办公区，以及开发区CBD商务区项目（在建）。（二）项目周边生活配套情况中小学：世纪园学校、东昌高级中学；大学：聊城大学东昌学院；医院：胸科医院、聊城人民医院、聊城中心血站、东城医院等；行政配套：开发区人民法院、开发区管委
3、会等；超市：百佳超市、龙炘购物中心、慧丰超市、御润万家超市等；酒店：昆仑大酒店等；银行：农行、建行、工行、信用社等；其他：会展中心（在建）、蓝海五星级酒店（在建）等；小结交通较为便利。项目位于聊城市经济开发区繁华区偏东位置，南边紧邻开发区城市主干道东昌路，开发区东扩规划势在必行，随着会展中心和CBD商务区的建设和不断发展成熟，则该项目的区位优势会更加明显。目前周边的商业和生活配套目前较为缺乏，但项目四周都是城市道路，距离开发区繁华区车程较近，繁华区的商业和生活配套设施较为完善，在一定程度上弥补了我项目周边配套缺乏的不足。第二部分 城市发展背景分析一、烟台社会经济指标分析（一）聊城市近5年GDP
4、总量和人均GDP变化 聊城市近5年GDP年均增长12.9%，增长速度高于全国平均速度。2011年，聊城市的GDP总量1905亿元，在山东省排名13位，处于下游水平；人均GDP为32902元，在山东省排名15位，仅高于临沂和菏泽。聊城市的经济发展水平不高，经济实力有待进一步加强。（二）聊城市近5年社会固定资产投资变化 聊城市社会固定资产投资快速增长，尤其是2007年-2009年，增长率直线上升。2011年的固定资产投资额增长变缓，增长率下滑到17.3%。主要原因是第二产业固定资产投资明显减少，房地产开发投资仅增长了0.9%。（三）聊城市近5年城镇人口人均收入和人均消费支出变化 聊城市城镇人口的人
5、均可支配收入和消费性支出逐年增长，但整体情况仍落后于省内平均水平。并且收入和支出的差值有拉大趋势，2011年表现最为明显。说明聊城市城镇居民的消费意识还略显保守。（四）聊城市近5年城镇人均住房面积变化 聊城市近5年来城镇人口人均住房面积不断增加，5年内增长了2.7。2008年和2010年人均住房面积增加比较明显。城镇人均住房面积的不断增加显示出聊城市城镇居民对改善住房条件的迫切需求。也有力的支撑了聊城市的房地产市场的开发。（五）聊城市近5年户籍人口变化情况聊城市的户籍人口增长速度很快，年均增长约6万人。大量户籍人口的增加也大大刺激了聊城市的住房消费，相信未来几年仍是聊城住房消费需求旺季。（六）
6、2011年家庭户均人口以及年龄结构1、家庭户均人口聊城全市常住人口（第六次全国人口普查）中，共有家庭户175.38万户，家庭户人口为556.12万人，平均家庭户规模为3.17人，三口之家是主要家庭单位，高于全省（2.98人）和全国平均家庭户规模（3.10人）。另外家庭户规模逐步缩小和家庭户的增多也相应增加了人均住房需求。2、常住人口年龄结构聊城全市常住人口中，0-14岁的人口为98.24万人，占16.97%；15-64岁的人口为430.27万人，占74.31%；65岁及以上的人口为50.48万人，占8.72%。老龄化水平总体低于全省（9.84%）和国家的平均水平（8.87%）。 按照65岁以上
7、老年人口占总人口比重为7%这一国际上划分老龄化社会的标准，聊城市已经进入老龄化社会，老年人口的居住需求会逐渐增加。小结聊城市的经济总量、人均可支配收入、消费支出水平一直处于山东省的下游行列，经济发展增速缓慢，房地产市场开发处于慢热状态，居民的消费意识不高。但是聊城市的人口增长较为迅速，人均住房面积增加较为明显。说明聊城市居民的居住消费需求市场潜力非常大，房地产市场开发前景看好。二、聊城市城市建设发展简介聊城市以山东省加快鲁西经济发展战略为契机，定位：鲁西欠发达地区经济发展中的中心城市、重要的交通枢纽城市、商贸物流中心、旅游休闲城市。特别是近几年，聊城大力提高城市品位，精心打造“江北水城”城市品
8、牌。聊城市在城市建设与发展中突出“水城”特色，将城区内的东昌湖、古运河、徒骇河等水系连通，统一水位标高，进行两岸绿化，形成 “城中有水，水中有城，城河湖一体”的城市布局。聊城市2011年三次产业结构调整为13.8：58.2：28，第三产业所占比重提高了4.1个百分点。“十二五”规划中， 2015年的三产结构是：10:54:36；明确了加快提升第三产业比重的战略思路。聊城市规划一个大区（东昌府区）、一个省级经济开发区、一个县级市、六个县。东昌府区是聊城的核心城区，第三产业比较发达，特别是物流业和旅游业，东昌湖景区是东昌府区的最为著名景点。第二产业以轻工业为主，主要包括农副产品加工、机械电子、纺织
9、服装、化工建材等产业。经济开发区位于聊城市东部，突出发展先进制造业和高新技术产业，形成了食品动保产品加工、汽车机械制造、轻纺服装、钢管生产、生物医药科技、电子信息等为主的几大产业，目前正在申请批准为“国家级经济开发区”，是聊城城市建设和经济发展最有潜力的区域。临清县级市的经济以民营经济为主，形成轴承、棉纺织、农机制造三大特色产业，经济水平在聊城市下属的县、县级市中是最好的。三、聊城市城市发展空间布局聊城市确定了城市未来发展布局为“一城五区”：一城就是江北水城，五区即市中心区、东部开发区、南部行政生态旅游区、西部能源工业区和北部现代商贸物流区。在发展方向上，实施“东扩南展”计划：以现在的经济开发
10、区为依托，集中向东扩展，形成一个现代化的新城区和工业区；跨过现在的南环路，向南发展以行政、旅游为中心的新城区，把穿城而过的徒骇河由城郊河变成城内河，营造一个新的水城风景区。聊城市的空间发展布局战略中，“东扩”对经济开发区来说尤为重要。经济开发区是聊城市未来重点打造的新城区，必将形成一个新的行政、金融、商务副中心。四、经济开发区发展定位和区域展望聊城经济开发区由山东省人民政府批准设立，位于聊城东部，行政管辖面积为90平方公里，规划区面积42平方公里，辖区人口24.8万，辖蒋官屯办事处及东城办事处两个办事处，是省级经济开发区，目前正积极申请国家级经济开发区。2011年，开发区地区生产总值突破100
11、亿元，增长22%；境内财政收入达到10.89亿元，税收收入达到10.14亿元，地方财政收入5.29亿元，同比分别增长47.89%、46.45%、48.6%，主要经济指标无论增量还是增幅均创历史最高水平。作为聊城对外开放的窗口，外向型经济和高新技术产业的集聚区，开发区是聊城市经济发展的“高速发动机”。开发区作为聊城市“工业强市”战略的重要依托，确立了工业新城规划战略。工业新城规划定位为：“聊城市区的重要组成部分，以高新技术、节能环保、现代制造业、外向型经济为主的综合性现代化生态型工业新城。”（一）开发区城市发展空间布局通过调研，可将聊城经济开发区主要用地类型空间分布进行简要区域划分，如上图所示：
12、1、我项目位于东昌路商业带的中部偏东位置(A区域)，项目往东也有规划商业用地，但目前没有开发。2、项目往西不远即为开发区的商业中心区（B+C+D区域），也是开发区城市繁华区。3、我项目的西邻和南邻有比较大的居住区（蓝色区域部分），东南部仍然是未开发的农用地（绿色区域部分）。相信随着城市开发进程的加快，东部区域仍然会有居住区开发建设。4、目前商业价值对比：A区域（我项目）E区域F区域C区域=D区域B区域。 未来价值潜力对比：F区域E区域A区域（我项目）C区域=D区域B区域。 因此，可推断开发区商业开发成熟后，我项目区域的商业价值处于中等偏上水平，仅次于开发区核心商业区。（二）开发区产业结构与布局
13、近几年来，开发区大力调整产业结构，切实转变经济增长方式，以工业为主，大力发展第三产业，工业企业快速发展。形成了以韩国希杰生物科技项目、香港华润啤酒、西班牙食用菌、荷兰DSM为代表的食品、动保产品加工业；以香港华润纺织、金隆纺织、港润印染、大羽制衣、凤凰绣品为代表的轻纺服装业；以聊客集团、昌润织机、万合工业、蓬建集团、东海铸锻为代表的汽车制造、机械制造业；以汇通钢管、兴隆钢管和大东钢管市场为代表的钢管生产、销售业；以创通科技、韩原电子、新兴电子、华益电子等为代表的电子信息产业等五大工业门类，产业聚集能力大大增强。产业规划布局分为两大片区，中华路东侧以外向型工业和高新技术产业为主；中华路西侧则以生
14、活居住、科研教育、商贸服务等为主。我项目位于中华路东侧，与西部的生活居住区、商贸服务区直通，享有区位辐射优势。（三）开发区区域发展展望 1、开发区战略等级提升目前，聊城市经济开发区一直为申请提升为“国家级经济开发区”而加快发展。如果通过努力发展，2-3年内申请审批通过，则经济开发区的发展前景十分看好。国家级别和省级别的开发区主要不同之处有：（1）优惠政策的不同：国家级的开发区的优惠政策主要是高新技术企业的两免三减半，软件企业的15% 税率征税体制等。（2）权限的不同：国家级别的开发区是市政府的派出机构，在权限上也有别于省级开发区。其中的规划建设和经济管理权限是相对独立的。一旦等级提升，开发区的
15、经济发展和城市建设都将进入快车道，房地产市场也将迎来难得蓬勃发展机遇期。2、聊城东部新城战略聊城市发展规划中明确了战略发展方向：即实施“东扩南展”计划，以现在的经济开发区为依托，集中向东扩展，形成一个现代化的新城区和工业区。开发区势必担当起聊城市经济发展的“高速发动机”的角色。经济开发区东部新城开发战略也为该区房地产产业带来广阔开发空间和宽松的市场环境。3、开发区中央商务区规划建设 2010年度聊城市城市规划委员会通过了“开发区中央商务区北区和南区(会展中心)规划方案”。项目规划定位为集居住、商业、金融、会展、办公、宾馆酒店、休闲娱乐、总部基地及研发为一体的城市综合公共服务中心。该规划主要有两
16、大项目组成：当代国际广场和星光城市广场。中央商务区势必发展成为经济开发区未来的商业中心区，聊城市东部商业副中心。我项目正处于中央商务区的核心辐射区域，商业价值高，发展前景好。小结经济开发区是聊城经济发展的“高速发动机”，并显示出了开发区的良好发展势头。东部新城开发战略、开发区等级提升战略、产业调整快速发展战略、以及开发区中央商务区规划建设，为我项目提供了优越的开发背景。我项目具有较高的商业开发价值。第三部分 市场研究一、聊城市房地产市场发展现状（一）聊城市近5年房地产开发投资情况 2007-2009年聊城市的房地产开发投资增长缓慢，甚至在2009年经济萧条期出现了负增长。2010年和2011年
17、聊城的房地产开发投资额增长迅猛，年增长率超过了60%。前3年冷清的房地产市场的积累了大量居民住房需求，后2年进入了爆发期。相信今后几年，聊城市的房地产开发投资会继续保持在较高水平。（二）聊城市近5年商品房施工面积和竣工面积 近5年来，聊城市房屋施工面积除2009年因经济萧条期影响下滑以外，其他年份呈逐步增大趋势；而房屋竣工面积年变化并不理想：从2009年开始，年房屋竣工面积都处于下滑状态，2011年有所抬升。2010年和2012年房屋施工面积增加较多，相信2013-2014年将有更多的房屋竣工，满足市场需求。（三）聊城市近5年商品房销售量分析聊城市从2009年开始，商品房的销售量逐年上升，20
18、10年增长幅度最大，年增长率达到了36.47%；2011年增幅有所下降，但增幅仍然超过10%。说明2011年聊城市没有受到房地产市场宏观调控政策的较大影响。值得乐观的是：近5年来，聊城市的商品房销售面积一直大于商品房竣工面积，即聊城市的商品房供需市场一直是供不应求。（四）近5年聊城市商品房销售价格分析聊城市商品房销售价格从2009年开始迅速上涨，年均涨幅达到500元/。2011年聊城的商品房销售均价为3610元/（商品房销售额与销售面积的比值）。商品房价格良好的上涨势头也显示了聊城市商品房销售市场较为坚挺，供需旺盛。小结 2007-2009年聊城市房地产开发投资额没有太大变化，后两年迅猛增长，
19、房屋施工面积也是同步大幅度增长，但是房屋竣工面积没有明显增大，相反略有下滑。近3年商品房的销售面积增长较快，一直是供不应求，销售价格也是一路看涨。可判断，聊城市的房地产开发刚刚进入快车道，商品房需求较为旺盛，市场预期看好。二、聊城市房地产市场研判（一）聊城房地产政策分析2011年以来房地产主要政策以及对聊城楼市的影响表国家宏观政策简要内容对聊城的影响新国八条出台1、落实地方政府责任；2、保障性安居工程建设；3、完善税收政策，加强征管；4、差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实问责机制；8、舆论引导。新国八条主要针对一线城市和部分二线城市，对聊城影响较为有限
20、。房产税试点上海、重庆等大城市开始试点房产税 无影响限购令山东青岛、济南各地纷纷出台楼市“限购令”。聊城楼市无限购，无影响。一房一价国家发改委发布商品房销售明码标价规定，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。执行不到位，不公示价格或采用“高开低走”策略保障房工程国务院公布“十二五”期间保障住房建设规模 3600万套，与改善民生紧密联系。2011年完成1.4套保障房，完成112%。主要针对低收入家庭，对楼市影响有限。货币信贷6次上调、1次下调存准率，3次加息。二套房贷首付 60%，利率1.1 倍。加强信托房地产融资监管各大银行取消首套房优惠利率，提高个人贷款利率和贷款难度，影响了销售。开发商
21、资金链紧张。 聊城市本地的房地产政策主要有：l 聊七条2011年3月24日，聊城市人民政府发布关于贯彻鲁政办发20115 号文件 进一步改进和加强房地产市场调控的通知，通知共分七大条（聊七条）：1、进一步强各县（市、区）化落实政府责任。确保2011年度聊城市各地新建住房价格不高于本地人均可支配收入增长速度。2、加大保障性安居工程建设力度。2011年，全市建设保障性安居工程14929套，各县（市、区）人民政府签订住房保障工作目标责任书，确保完成计划任务。3、合理引导居民住房需求。一是调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入
22、全额征税。二是强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。4、严格住房用地供应管理。（1）增加住房用地供应；（2）加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查；（3）依法查处违法违规用地行为；5、切实加强房地产市场监管。(1)继续以中小套型、中低价位商品住宅为重点，调整优化住房供应结构，保持合理的房地产投资和开发建设规模，努力满足城镇居民的合理购房需求。(2)规范房地产经纪活动。(3)加快个人住房信息系统建设。6、建立健全并落实住房保障和稳定房价工作问责机制。7、坚持和强化舆论引导。l 支持开发限价房项目4月30日，聊城市首个限价
23、房项目南湖新城正式开工建设。项目规划总用地面积22.76公顷，总建筑面积44.9万平方米。该项目将实行六限方针，即限地价、限房价、限面积、限利润、限购买对象、限上市交易时间，其供应对象主要为新就业大学生、进城务工农民和城市中低收入家庭。聊城首个限价房项目开工建设，对于城市中低收入家庭以及一些聊城外来务工人员和新毕业大学生来说是一个巨大的利好消息。（二）近三年聊城市土地交易状况1、近3年聊城市招拍挂土地交易情况年份2009年2010年2011年招拍挂土地面积（万）178.68441.46330.59商业、居住类用地比例（%）60.61%52.10%63.29%成交面积（万）178.68391.2
24、6244.29流标率（%）0%11.37%26.1%商业用地比例（%）27.41%24.12%31.13%商业用地流标率（%）0%0%7.75%注：以上数据是通过招拍挂文件数据整理得出，可能存在统计不全和误差。（1）2009年受到经济大环境萧条的影响，招拍挂土地量较少，2010年招拍挂土地供应量大幅上升，2011年有所下滑。（2）商业、住宅类用地供应比例保持在50%以上水平；（3）流标率逐渐增大，2011年土地流标面积超过了总供应量的25%；（4）近3年，商业用地供应比例都比较高，成交也比较理想，仅仅2011年出现了流标现象，流标面积仅占7.75%。说明聊城的商业用地较受青睐。2、聊城市201
25、2年供地计划根据聊城市2012年用地供应计划，2012年聊城市（包括东昌府区、经济开发区、嘉明工业园、凤凰工业园）全年计划供应建设用地总计899.0531公顷。在这些用地安排中，工矿仓储用地和交通运输用地占了用地计划的大部，商服用地计划仅占10.11%，住宅用地计划仅占13.99%。如下表：2012年聊城市本级国有建设用地供应计划 单位：万用途商服用地住宅用地工矿仓储公共用地交通运输水域水利特殊用地合计面积90.91125.74275.5764.39273.1262.656.67899.05占比10.11%13.99%30.65%7.16%30.38%6.97%0.74%10.11%20101
26、06.48123.54注：2010年、2011年为招拍挂数据，2012年为计划供地数据2011102.92106.31201290.91125.74分析：（1）2010-2012年商服用地供应量逐年减少，但占总挂牌土地的比例仍然很高；（2）住宅用地的供应量有所起伏，2011年下降较为明显，2012年恢复到2010年水平；（3）2012年的商服和住宅用地的供应比例明显降低，受到房地产调控背景的影响。（三）市场研判1、政策影响2012年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策。当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。2
27、012年，一二线限购城市房价下行的趋势仍将持续，三四线未限购城市将成为房价上涨的绝对主力。以上预测调整对聊城楼市来说都是向好趋势，销售情况有望改观，房价将继续上涨势头。2、土地市场的影响在我国房地产市场宏观调控的大背景下，聊城市的土地市场也多少受到影响，2011年的土地流标率明显上升。聊城国土部门依据市场形势，调整土地供应，商服用地和住宅用地的供应量也稳中有降。但是，聊城的楼市整体来看运转平稳，楼盘的销售情况良好，开发商的资金链紧张但未断裂，仍然有拿地开发的储备实力，特别是国企背景的开发商充当了拿地先锋。因此，聊城土地交易市场前景比较乐观。小结2012年，房地产调控政策稍有舒缓，但力度仍然很大
28、，一线和二线城市的房价下行趋势仍将继续；对“聊城”这类没有限购政策的三线城市房地产市场走势持乐观态度。尽管2012年聊城市的土地供应量有所下降，供应结构也有所调整，但市场供需整体平稳。第四部分 市场调研由于我项目位于经济开发区，又属于商住用地，而非一般的住宅用地，则调研内容应包括住宅和商铺两个方面。因此，本次调研以聊城市经济开发区楼盘和沿街商铺为主，其次对聊城市开发区西临市区部分楼盘和沿街商铺进行了调研。一、楼盘基本信息与分析（一）楼盘基本信息楼盘名称所属板块楼盘位置用地面积建筑面积开发商当代国际广场开发区东昌路与中华路交界处23.5万66万当代集团宝龙花园开发区东昌东路南，京九路西2.5万6
29、.56万宝龙置业星光城市广场开发区东昌路与黄山路交汇处30万80万星光房地产公司五环国际开发区东昌路开发区管委会对面3.5万7万鸿翔房地产公司丽水阳光开发区开发区转盘东北角1.9万6.9万顺德房地产公司御润国际豪庭开发区开发区转盘东南角1.9万5.88万聊城浙报置业昌润莲城东昌府区东昌东路3号28.7万87万昌润住房开发公司宝徕花园东昌府区聊城市政府对过5.33万10万星光房地产公司欧景丽都东昌府区振兴路东首路北6.9万7.4万海源阁房地产公司金柱大学城开发区光岳路南、利民路西28万85万聊建金柱建设集团（二）相关分析本次调研楼盘大都分布在开发区，徒骇河以东；有3个楼盘在徒骇河以西，沿东昌路分
30、布。调研楼盘总用地面积132.23万，总建筑面积361.74万，体量比较大。楼盘的开发商大都是本地企业。比较有实力和名气的是星光地产、当代集团和昌润地产。二、楼盘住宅产品信息与分析（一）楼盘住宅产品信息楼盘名称户数物业类型户型与面积均价（元/）客群销售进展当代国际广场总户：2200当期：1786高层二居、三居（主）80-130，102-126（主）4500开发区为主，私营业主、周边下县40%宝龙花园424多层高层二居、三居（主）74-135，115-128（主）待定蓄客中待售星光城市广场总户：4000当期：1134小高层高层二居、三居（主）、四居90-180，99-120（主）4800市区、开
31、发区为主，周边下县90%五环国际400小高层高层二居、三居（主）90-140，96-122（主）待定蓄客中待售丽水阳光总户：420当期：272高层未确定（售楼处无任何资料）待定蓄客中待售御润国际豪庭492高层公寓写字楼住宅二居、三居（主）122-146，128-131（主）公寓、写字楼：50-110住宅：6600公寓：6000写字楼：6500市区较多，开发区其次80%昌润莲城总户：6426当期：2462高层目前文化中心和回迁安置房在建待定蓄客中待售宝徕花园1100高层二居、三居为主92-115主力户型4800市区为主，各行业都有90%欧景丽都650花园洋房98-1505000市区为主，私营业主
32、，机关事业单位95%金柱大学城6268高层一居、二居（主）、三居（主）61-126，70-90（主）待定蓄客中待售（二）住宅产品分析 1、总量分析调研楼盘开发商品房总数约22380套，当期开发总数约15000套，剩余的7000余套是后期规划开发数。其中，供应量前几位的楼盘主要是：当代国际广场、星光城市广场、昌润莲城、金柱大学城等。如此体量的商品房需要较长时间的消化吸收，销售竞争较为激烈。2、物业类型分析调研楼盘的物业类型主要有：小高层、高层、公寓、写字楼和洋房，项目周边的别墅楼盘较少。小高层和高层是开发区的主要物业类型。3、户型与面积分析调研楼盘的户型主要有：一居、二居、三居和四居，其中，三居
33、为主力户型，其次是二居室。个别楼盘还未确定户型和面积，如昌润莲城。另外，丽水阳光项目资料缺失，售楼处销售人员不能提供任何数据。调研楼盘的户型面积设计如下： 调研楼盘的主力户型面积区间是：90-146，是二居室和三居室的设计区间；户型重叠面积区间则是：98-125，是舒适二居室和中小三居室的设计区间。公寓和写字楼的户型面积区间集中在50-110。通过户型设计和面积设计可以看出，聊城市开发区购房群体的居住需求以满足居住为第一目标，舒适度追求次之。4、销售价格分析调研楼盘普通住宅的销售价格区间在4000-6000元/平米，根据区位的不同，价格差异也较大；通过询问周边居民了解，开发区靠近河边的住宅均价
34、在5000元/，部分楼盘公示价格偏高（价格是报房管局的，为虚价）；往东远离开发区核心区的楼盘价格较低，一般在4000-4500元/。公寓销售价格比住宅略低，在4000元/左右，写字楼价格与住宅价格较为接近，在4500元/左右。公寓和写字楼的价格也仅为个别已经开盘的楼盘价格，由于开发区的楼盘很多是新盘，公寓和写字楼产品处于规划或者刚开始开发，价格还未对外公布，不能准确了解整体销售均价。5、客群分析调研楼盘的客群以刚需为主，开发区的住宅区位优势差异不是很明显，多以小高层和高层为主，客群来源区分不大，市区和开发区都有，阶层和职业都有涉及。主要区别是：区位相对较好的御润国际豪庭、丽水阳光等，市区购房者
35、较多。6、销售去化分析调研楼盘中，待售的楼盘主要是：宝龙花园、五环国际、丽水阳光、昌润莲城、金柱大学城等，待售楼盘商品房总量约10000套左右；在售楼盘中，当代国际广场开盘较晚（2011年9月底），去化率40%以下，其他楼盘的去化率都比较高，去化总量在3500套左右。开盘较早的楼盘去化都不错，但是最新开盘的楼盘住宅销售情况较为一般，受到了楼市调控政策的一些影响。整体看，开发区住宅的销售情况比较不错，不过，开发区的居住人口数量有限，后期商品房的销售竞争会比较大。（三）项目周边沿街商铺调研信息整理1、沿街商铺销售价格调研信息本次商铺的调研主要针对开发区主要城市干道沿街铺面，商铺销售价格（大都是二手
36、价格）情况标示如图：（1）东昌路北面靠近大胡村的周边，沿街铺面销售价格在4800元/；南部胸科医院附近和御润财富城周边的销售价格相对较高，在6500-7000元/；（2）光岳路和黄河路交叉口（御润财富城往西）附近商铺销售价格在6000元/；聊城大学东临（中华路东）沿街商铺销售价格在4800-5000元/；（3）距离项目较远的武楼村、马庙村等旧村改造大型社区，周边商铺销售价格在5000-5500元/；（4）我项目与以上区域的繁华程度相比，相差较远，仅南部有一些住宅小区。生活配套和沿街铺面都比较少，销售价格在4700-4800元/左右。随着西邻的当代国际广场、星光城市广场的开发和不断成熟，我项目的
37、沿街商业销售价格会有一个较大增幅空间。 2、沿街商铺出租价格调研信息开发区主要城市道路沿街铺面出租价格情况标示如图： 分析：（1）东昌路北面靠近大胡村的周边，沿街铺面出租价格在06-0.8元/天；南部胸科医院附近商铺出租价格在1.0-1.2元/天；御润财富城周边的出租价格在0.8-1.2元/天；（2）光岳路和黄河路交叉口（御润财富城往西）附近商铺出租价格在0.6-1.0元/天；聊城大学东临（中华路东）沿街商铺出租价格在0.7-0.8元/天；（3）距离项目较远的武楼村、马庙村等旧村改造大型居住社区，周边商铺出租价格在0.6-1.0元/天；（4）我项目周边商铺稀少，仅南部有一些住宅小区的沿街商铺，
38、目前的出租价格在0.6元/天左右。并且商铺大都不是商业用地，而是住宅底层改造而成。随着西邻的当代国际广场、星光城市广场的开发和不断成熟，周边居住人群的不断增加，我项目的沿街商业出租价格同样会有一个较大增幅空间。（5）另外，过徒骇河，沿东昌路向西，街道两边的沿街商铺出租价格在0.8-1.2元/天，较开发区商铺均价稍高。东昌路西首，市政府以及东昌湖周边的商铺出租价格在1.2-2.0元/天，接近开发区沿街商铺出租价格的两倍。这一区域也是聊城市核心城区，沿街商铺的出租价格基本代表了聊城市最好的沿街铺面出租价格范围。（四）项目周边重点楼盘分析1、当代国际广场当代国际广场位于经济开发区中部，聊城CBD核心
39、，紧邻东昌路，用地面积23.53公顷，规划建筑面积66万平米，是集高档住宅、大型商业、商务办公为一体的大型高端城市综合体项目。详细为：约30万的商务核心区，其中6万底层商业；约15万 的行政办公区；20余万 的时尚住宅区。接近40万的商业规划规模对周边的商业地产影响甚远。规划中，大型购物广场、步行商业街都有涉及，较为全面。该项目对我项目的竞争和冲击力非常大，区位上看，更靠近开发区繁华区。2、星光城市广场相对于当代国际广场，星光城市广场的规模更大，且两个项目处在中华路和东昌路交汇处东北方向和西南方向，相互毗邻。星光城市广场的规划更为全面，包含了酒店、公寓、写字楼、会展、购物中心、住宅等主要产品。
40、具体为：国际会展中心：4万；蓝海国际酒店（五星级）；振华购物中心：4.8万；写字楼：5万；SOHO公寓：8.6万；住宅：55万；该项目体量大，项目产品设计级别高，整体工程预期在2015年开发完毕。区位处于开发区核心地段，随着人气的聚集，势必成为开发区的核心商业区。即使东临的当代国际广场，与该项目的竞争也处于弱势地位。小结本次调研项目周边的楼盘总建筑面积361.74万，商品住宅总量约2万余户，体量比较大。物业类型主要是小高层、高层、公寓、写字楼，部分洋房和别墅。普通住宅销售价格在4000-4500元/区间，商铺价格在4700-7000元/区间，商铺出租价格在0.6-1.2元/天区间。调研楼盘的整
41、体去化率较高，销售情况良好。当代国际广场和星光城市广场是我项目的最重要的两个竞争者。这两个项目具有规模优势、区位优势、政策扶持优势、先入为主优势、开发商的实力和地利优势等等，对项目市场冲击非常大。第五部分 项目SWOT分析一、项目优势（一）项目南接开发区主干道东昌路，其他方向也均被城市道路包围，交通极为便利。（二）地块内基本没有建筑物，地势平坦，非常利于开发。（三）东昌路后期开发成为开发区核心中轴线的可能性较大，我项目紧邻东昌路，且距离开发区管委会（开发区繁华区）也比较近，区位具有一定优势。（四）项目南方向和西南方向有一批居民安置房，有利于项目的商业开发和人气聚集。（五）南部紧邻道路，建筑遮挡
42、较少，项目整体采光好。二、项目劣势（一）项目距离繁华市区有一定距离，周边工厂较多，属于相对偏远位置。（二）周边地产项目开发刚刚起步，配套设施不完善，商业和居住氛围不浓，尤其是基本没有商业氛围，直接影响商业产品的销售或持续经营。（三）项目与当代国际广场和星光城市广场相比，缺少品牌效应和规模效应，缺少政府在资金、政策等方面的支持。（四）我公司从事商业地产开发经验较少，对风险的测控能力不足。三、市场机遇（一）近两年聊城经济开发区经济发展良好，城市建设速度明显加快，房地产开发也进入快车道，市场氛围良好。（二）目前开发区欠缺大型商业配套，尽管星光城市广场和当代国际广场有大规模商业开发规划，但都还有进入实
43、际操作阶段，存在一定变数。（三）随着开发区向东拓展，居住人群不断增加，居住和商业氛围会日渐浓厚，项目的潜在市场价值比较高。（四）星光城市广场和当代国际广场的商业规划规模非常大，开发区政府有意打造商业核心区，我项目属于未来核心商圈的核心区域。四、市场威胁（一）沿东昌路，存在昌润莲城、丽水阳光、五环国际、御润国际豪庭、当代国际广场、星光城市广场等众多有商业开发的楼盘，商业总体量在80万左右，竞争非常激烈；（二）当代国际广场、星光城市广场距离我项目最近，商业体量也大，共约65万左右；同时这两个项目区位好，品牌优势明显，并积累了良好口碑，对项目的威胁最大。（三）目前开发区人口规模不大，商业消费能力有限
44、，存在供过于求的风险。（四）目前政府楼市调控政策没有松动迹象，商业地产也受到住宅市场不景气的较大影响。第六部分 项目定位一、物业类型定位（一）定位依据1、项目土地类型为商业用地，又紧邻开发区主干道东昌路，开发商业较为合适。2、开发区南部开发接近尾声，沿东昌路主干道向东加快城市建设势在必行，并且沿东昌路打造核心商圈的意图非常明显，我项目的区位优势会愈加明显，商业开发的后期潜在价值非常高。3、与项目紧邻的当代国际广场和星光城市广场都规划有较大规模的商业和商务办公区，其中当代国际广场约有45万，星光城市广场约有20万。主要类型有：公寓、写字楼、酒店、购物中心、商业街等等，较为齐全。如此规模的商业和商
45、务办公开发对我项目的冲击非常大，必须差异化定位。4、目前项目规划面积约6.3万，以最高容积率2计算，总建筑面积在12.6万以内，与临近的当代国际广场和星光城市广场相比，缺乏规模优势，人口聚集能力先天不足，对商业和商务产品的开发不利。5、目前项目位置属于开发区东部相对偏远地块，周边生活配套缺乏，吸引力不足。6、项目南部、西部和西南部正在开发住宅楼盘，居民人群不断积聚，商业消费基础支撑力会不断增强。7、开发区大型专业市场缺乏，存在市场空白，有待挖掘。8、长远规划看，如果项目南部商业用地商业产品开发得力，成功吸引人群，积聚人气，则北部290亩工业用地后期尽力改变土地使用类型为商业用地或住宅用地，与南
46、部的商业用地开发互为配合，形成规模开发。9、东部和北部多为工厂企业，开发区未来重点打造高新技术产业、新兴产业、先进制造业、现代物流业等产业，这类企业的资源整合、互动发展以及商务办公、物流等配套服务也是一个市场。（二）物业类型定位根据以上几条主要定位依据，拟定物业类型定位：大型专业商场（如红星美凯龙）+小商品市场（或批发城）+小型物流服务中心合理性简要分析：（1）开发区目前缺少这类产品，可占得市场先机。（2）与周边两大商业项目差异化定位。（3）我项目总建筑面积最高可达12.6万，为降低前期的经营风险，需要将经营多元化，充分开发我项目用地空间，追求最大利润。（4）以上组合较为灵活，市场适应能力强，可根据开发区经济水平、城市建设水平和居民生活水平的不断提高，
