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1、 沈阳美联大厦项目定位报告沈阳美联大厦项目定位报告 2008年7月目 录引言：3第一部分：项目概况及周边环境分析41.1地块概况41.2地块经济技术指标41.3周边环境41.4交通状况5第二部分：项目所处商圈区域商业分析621所属商圈基本情况62.1.1区域范畴62.1.2区域定位62.1.3商圈辐射72.2商业现状分析82.2.1 商业业态分析82.2.2 商圈业种分布92.3区域圈内配套情况102.4区域内典型商业物业112.4.1 千盛百货112.4.2 中兴商厦12第三部分：项目定位133.1项目SWOT分析133.1.1 项目优势(strength)133.1.2项目劣势（weakn
2、ess）133.1.3机会分析(opportunity)143.1.4威胁分析（threat）143.2项目定位分析153.2.1市场定位的决定因素153.2.2项目总体市场定位173.2.2.1市场定位总体思路173.2.2.2 智能Studio写字楼介绍203.2.3产品组合定位213.2.4目标客户定位223.2.5价格定位233.2.6项目品牌运作思路243.2.7项目运营与盈利模式25第四部分：产品建议274.1客户如何选择写字楼274.2外立面参考284.3大堂参考304.4户型参考304.5商务会议配套参考334.6其他硬件配套参考34第五部分：类比性项目比较分析355.1 海丽
3、德盛世晶典355.2万达新天地36第六部分：项目团队介绍38引言：在前面的项目市场报告的基础上，我们对项目的地块环境、所处商圈、以及竞争项目进行深入研究，并做出最终定位和初步产品建议，为项目公司提供决策参考。第一部分：项目概况及周边环境分析1.1地块概况本项目位于昆山路与长江街交汇处，南临韩式风情商圈西塔商圈，北拥沈阳第三大商圈北行商圈。目前为平整地块，无建筑物；东面为一年多烂尾楼（新世纪酒店），西面是中国石油办公大楼，北面是中国人民财产保险大厦，南面是建材装饰市场，周边多为比较旧的居民住宅。1.2地块经济技术指标占地面积4209.9总建筑面积其中58918.8 地上（计容积率）建筑面积505
4、18.8地下建筑面积8400建筑密度小于50%建筑高度100米绿地率40%容积率121.3周边环境1）长江街项目位于长江街南端临街，长江街是沈阳市最古老的商业街之一，至今已有300多年的历史，已经形成以长江街为主轴的长江街商圈，有着一定的商业市场基础，本项目处于中心附近地段。2）自然景观 项目马路斜对面有碧塘公园，环境幽雅；北面与沈阳最大自然景观北陵公园遥遥相望；还有位于北陵公园西侧的沈阳新乐遗址，是距今7200多年前的原始社会新石器时代较早的一处母氏族公社聚落遗址。3）朝鲜族风情街项目向南紧临西塔,沈阳西塔地区形成已有近百年历史，目前该区聚居着3万多朝鲜族居民，其最重要的标志性建筑西塔街，全
5、长682米，是仅次于美国纽约韩国街世界第二大的朝鲜族风情街。1.4交通状况本案所处地块位置为全市交通枢纽、过往车辆众多、交通极为便利，有9辆公交线路可达项目，唯一缺憾项目附近无地铁。209112242248249236293228本案辽大道义小河沿新宁保利花园金山小区东北汽配砂阳路大东门215我们的交通莲花街第二部分：项目所处商圈区域商业分析21所属商圈基本情况2.1.1区域范畴以本项目为核心，长江街为中轴线，东至嘉陵江街、南达公铁立交桥、西至珠江街、北接崇山路，形成一个长江商业圈区域，属于皇姑区比较繁华的区域。2.1.2区域定位此商圈属于沈阳市区比较繁华的商圈之一，年代悠久，商业比较成熟。以
6、长江街为中心，政府全力打造长江商贸中心区，把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街，从而带动整个商圈的全面发展。长江街商贸区发展规划为：崇山路以北，规划发展软件产业、教育培训、商务酒店等业态；在崇山路南、昆山路北，规划发展大型购物中心、大型百货商店、精品店、品牌店、专业店、保险等业态；在昆山路南，规划发展商务酒店、写字楼、餐饮娱乐等业态2.1.3商圈辐射长江街商圈所辐射的范围主要有皇姑区以及于洪区、和平区的小部分区域。与北站商圈、中街商圈、北市商圈和西塔商圈最为临近，具有一定的商业辐射力度。本案2.2商业现状分析2.2.1 商业业态分析目前，本商圈区域内业态主要有
7、购物商场、购物超市、专业市场和临街商铺，已经形成千盛百货和中兴商厦为核心的商业集中区域；商业程度比较成熟，人流量非常大，但是总体档次不够高，沿街商铺比较凌乱分布，业态种类比较繁多【长江街商圈商业业态分布图】本案2.2.2 商圈业种分布本区域商圈内业种种类众多，包括服装、百货、手机通信、餐饮、娱乐、装饰材料、家具、海鲜批发等等，主要都分布在长江街两侧。【长江街商圈商业业种分布图】本案2.3区域圈内配套情况目前，长江街商圈商业配套比较齐全，商业氛围也比较活跃，为多年成熟老商业区；沿街商业主要以各类特色餐饮、手机通信、时尚服饰等为主。 学校：歧山一校，珠江五校，省实验小学，43中学，省实验中学，12
8、0中学，辽宁大学，辽宁中医学院 综合商场：中兴商场，千盛百货，国美电器，苏宁电器，北京华联超市，乐购超市，大东副食超市 餐饮：麦当劳、肯德基等 银行：中国银行，华夏银行，招商银行，农业银行，建设银行，交通银行，工商银行 幼儿园：小哈津双语幼儿园，同辉双语幼儿园 其它：北方图书城，外文书店，辽大科技园，北陵公园，百鸟公园，碧塘公园，南风俱乐部2.4区域内典型商业物业2.4.1 千盛百货沈阳千盛百货购物中心(北行店)隶属于大商集团,是一家集百货、超市为一体的中高档休闲购物中心 。 一楼主要定位为名品化妆、黄金珠宝、名品钟表；还有品牌鞋类； 二楼定位以时尚女装为主； 三楼以品牌男装、体育服饰为主；
9、地下商业为中型购物超市。2.4.2 中兴商厦北行中兴沈阳商业大厦以经营中高档商品为主、在全国商业行业中堪称“大鳄”，建筑面积达3.5万平方米中兴长江精品商厦定位中高端百货商店，知名品牌达240多个。中兴商厦的入驻是长江商贸区业态升级改造的标志性一步，它正使北行商圈焕发出新的生机与活力。 一楼主要定位为国际名品化妆、黄金珠宝、精品钟表；二楼定位以品牌男装为主；三楼以时尚女装为主；四楼以针织类服饰、鞋类为主；五楼以体育服饰为主。第三部分：项目定位3.1项目SWOT分析3.1.1 项目优势(strength) 1）地理位置优势，项目处于长江街南端，属于长江街商圈，又依附于太原街商圈，往南是西塔街商圈
10、；可以辐射到多个商圈，同时又是金廊的商业辐射范围内。2）地块比较平整，无建筑物，易于开发。3）周边市政配套完善，交通比较便利。4）区域内人口居住相对比较密集，长江街人流量大，商业比较繁华，存在一定的消费购买力。5）政策导向利好政府的大力支持和政策优惠。6）投资方以及开发商品牌强势，资金实力雄厚。7）环境优势，项目斜对面为环境幽雅的碧塘公园，自然景观尽收眼底。3.1.2项目劣势（weakness） 1）地块较小，可运作空间比较局限； 2）所在区位的长江街非主流商业核心区，与商业集中点还有一段距离，吸引不到很多人气，区位价值弱；3）开发商进入新的市场，对当地市场的影响力和资源整合力量不强。4）周边
11、大多是老旧居住区，周边消费能力不够强，3.1.3机会分析(opportunity) 1）区域规划发展带来的契机 2）区域城市未来发展，对商业的快速发展和市民的需求；3）区域发展带来的人口增加和商业机会；4）政府报告中规划快速发展建设的金廊北部及长江街区域，政策支持环境较好；3.1.4威胁分析（threat）1）新区建设尚待完善，目前尚处过渡期2）沈阳写字楼供应体量庞大，有一定竞争压力3）新的二次置业金融政策出台，对本项目规划对应的中高端定位群体，市场受到较强的打压，直接影响的本项目的销售客群购买信心；4）东侧的烂尾楼项目，由于经营不利多年荒废，从总体档次和负面影响都对本项目有着不利的因素。3.
12、2项目定位分析3.2.1市场定位的决定因素1）符合区域发展规划长江街商贸区发展规划为：崇山路以北，规划发展软件产业、教育培训、商务酒店等业态；在崇山路南、昆山路北，规划发展大型购物中心、大型百货商店、精品店、品牌店、专业店、保险等业态；在昆山路南，规划发展商务酒店、写字楼、餐饮娱乐等业态分析：我们项目所处地段正是将来规划为酒店、写字楼为主的商务区域；但是，从沈阳酒店业的市场竞争情况和分布特征来看（市场研究报告中已有详细分析），本案不太适合星级酒店的开发。所以定位更趋向于商务型写字楼，也正符合区域的发展规划。2）从区位因素分析 从沈阳写字楼整体市场来看，北站区域的CBD以其优越的地理位置和周边高
13、档商业聚集了一大批高档次的写字楼；而五里河商务区也是高档次写字楼比较集中的地方，已经形成了商务集群。 分析：而本地块相对于这两大区域差距很大，从周边环境和商务配套来看，都不具备建高档写字楼的条件。3）客户需求导向 从周边的公司环境来看，项目周边区域主要分布的是地区性的事业单位为主，又是大中小各类学校比较集中的文教区域。 结合政策，立足区情，由于皇姑区域坚持发展楼宇经济和现代服务业、高科技产业相结合，通过楼宇和特设街区互相作用，推进服务业快速发展。区域规划重点要发展信息服务业、现代商务商贸业、文化旅游业、中介服务业、现代物流业、教育培训业、金融服务业等服务类型的中小企业。 分析：我们的客户就是这
14、些服务类型的中小企业，他们大多处于创业初期阶段，属于成长型的企业，迫切需要现代化而又经济实效的办公写字间，适合他们的创业，又要体现出一定的档次。但是对于处于黄金地段CBD的高档写字楼，租金太高，他们又望而却步；对本项目存在着一定的市场机会点。4）市场竞争导向 沈阳作为东北核心城市，发展总部经济具有较强优势。未来沈阳将会吸引更多国内外大型企业集团到沈阳建立东北地区总部，形成中部企业总部经济发展中心，这些将会推动沈阳商务办公物业的发展。沈阳的商务项目市场是一个总体饱和、局部短缺的市场。伴随着沈阳国际化的急速推进，越来越多的国际知名企业将进驻沈阳，只有具有国际水准的办公设施才能有更大的生存空间。对于
15、现代企业而言，办公场所的品质至关重要。诸如交通便利程度、停车场的设计是否合理等硬环境；在软件配套方面，入驻企业着重信息化、智能化配置也是决定业主是否会投资购买、租赁的重要因素之一。因此，激烈的市场竞争不可避免，但充分考虑了人性化需求的产品，特别是中端和中高端细分市场仍存在较大的空间。但同质化也给销售带来不小的压力，市场细分将是以后企业制胜的关键，比如健康、生态概念，将来商务物业会为业主增加更多的附加值。分析：北站CBD区域和五里河商务区，高档写字楼比较集中，其价格和地段是本项目无法比拟的；这个层次领域的市场竞争也相当的激烈，我们应该避开这个竞争领域。与本项目在同一个区域内的类比性项目有：财富大
16、厦、韩国新城、海丽德盛世经典和中乾大厦。基本上都是定位于商住两用的写字楼和公寓，是集精装商住公寓、商务网点、地下停车场为一体的综合大厦。除了海丽德盛世经典是在建项目，其他都已经投入使用。海丽德盛世经典是目前我们最大的竞争对手，其他项目也可以作为市场先行者参照物。3.2.2项目总体市场定位3.2.2.1市场定位总体思路决定市场定位有两个方面的依据，即客户需求导向和市场竞争导向；市场定位遵循如下思路：结合本项目市场研究报告和SWOT分析部分，从自身状况和市场环境两方面来讨论最佳市场定位及可行性。根据对沈阳房地产市场和写字楼市场的研究分析，结合本案所处区位和地块现状，我们从以下几方面因素考虑来找出定
17、位方向：1）从地块所处区域的城市发展规划来看 做写字楼比较符合城域发展趋势。2）从地块所处区域经济发展和周边商务环境来看 项目并不适合做高档次的商务写字楼，应该避开这个高端市场领域的竞争。3）从客户需求导向的分析 做中等档次的商务写字楼，比较适合创业性企业的发展，存在一定的市场机会。4）从竞争者导向分析 周边的类比性项目大多定位在中等档次，而且大多雷同，适合商住两用；那么我们可以考虑做纯粹的商务写字楼，可以提高一定的档次程度，又区别竞争者有所创新，体现差异化优势竞争。5）从沈阳的城市特征分析 沈阳城市的形象是富有文化内涵，四平八稳的北方工业城市，缺乏灵气和智慧，智力型、知识型行业正在兴起，改变
18、着沈阳的形象，但需要一个发展的舞台。综上所述，就可以做出我们的定位为：智能Studio概念，品牌孵化基地产品关键词：创造、发展、未来Create、 Develop、Future适合中小企业发展的创业发展大厦美联C.D.F创展大厦定位阐释： 形象定位：香港上市公司美联物业在沈阳的总部 功能定位：沈阳“首席智能化Studio写字楼” 属性定位：纯粹商务写字楼（创业版） 档次定位：中档偏上 特征定位：适合中小企业发展创业的现代办公大厦项目名称：美联C.D.F创展大厦C.D.F代表：创造、发展、未来（Create、 Develop、Future）寓意入驻企业的创造力，发展前景，和美好未来，同时也是美联
19、为目标客户企业创造了发展的平台，和描述的美好未来，美联品牌辅助客户成长。3.2.2.2 智能Studio写字楼介绍1）什么是Studio写字楼Studio：是指小空间个性化办公。定位于Studio概念的写字楼客户(公司)雇员在1040人之间。以从事高智力的开发、研究、和创作为主，对空间要求不高，但要求有个性、有灵气。本项提供使用者二次装修余地大，可以充分满足其个性的发挥，同时共享大厅、空中花园等也极具特色。2）未来写字楼的特点 第一、未来型写字楼是写字楼或写字楼的升级版，“拒绝居住”，强调商务用途、商务设施、商务氛围。 第二、未来型写字楼应根据区域市场特点和目标客户的行为模式进行定位。 第三、
20、未来型写字楼应在功能上有所创新，以充分满足客户未来需求，为目标客户量身定做。3）智能Studio写字楼的客户定位中小企业客户，要么事业拓展很快，原来的居民楼办公已不能满足其要求；或者虽处创业初期，但起点较高，发展潜力大，也要求办公场所很体面。这类企业往往在各自的行业领域还没有一定的知名度，没有自己的品牌影响力，但是却具有相当大的创造力，发展前景看好，需要一个载体能承载着他们的希望向前进，并且希望寻找到这个载体还能有助于提升他们的公司品牌形象。小结：此定位既符合了市场的需求，又区别于同类竞争，具有一定的差异性优势，在定位和建筑产品上又略胜一筹，更具市场吸引力。3.2.3产品组合定位 产品组合总体
21、上考虑主要由办公写字楼和商务配套商业两部分组成，建议单体独立建筑，更适合项目定位。1）智能Studio写字楼只适合用作纯粹办公性质，无论是外观设计、建筑选材、空间规划、配套设施，完全按照办公用途设计，但具有个性化空间设计，体现现代商务办公的特点，围绕定位主题智能化和Studio概念，打造美联在沈阳的第一个品牌孵化基地；为创意产业及中小型企业量身定做的全新商务产品。2）商业部分A、市场分析依据： 由于偏差于北行商圈中心区域，使本案无法借助中兴与千盛的商业氛围；也无法与大型商业中心直接竞争； 临主干道展示面窄，不利于商业形象的展示； 并不紧邻人流密集地铁出口，不能带来巨大商业客流； 本案社区规模小
22、，项目南临建材装饰市场，商业环境不佳，来往人群档次不高。B、商业业态定位：可以为主题商务餐饮、休闲会所、金融服务、商务会议以及其他商务服务类。主要是为写字楼入驻客户群体提供商务性的配套服务。C、建议在商业招商可以面向： 餐饮类：西餐咖啡厅、商务茶楼、商务快餐 休闲类：健身俱乐部、商务休闲中心 金融服务：银行D、商务服务：建议设立智能化多功能厅、大型会议室，为入驻企业提供商务会议服务。E、所以，建议尽量减少商业部分的体量，13层为商业部分已然足够。3.2.4目标客户定位1）行业范围以信息服务业、现代商务商贸业、文化旅游业、中介服务业、现代物流业、教育培训业、金融服务业等服务类型的中小企业为主。2
23、）代表性群体私人贸易商、广告人、网络人、证券人、律师、咨询师、中介经纪人等现代经理人。3）需求特征追求时尚，喜好个性化灵动商务空间；注重实用性，追求环保和健康的工作环境。4）客户来源 A、周边原有企业，他们已经习惯了这个区域，无需进入核心CBD，更关注便利的交通环境。（购买自用或者租赁使用） B、多数新兴创业类公司，创业起步阶段，需要控制成本，需要舒适的办公环境。（购买自用或者租赁使用） C、外地入驻公司，需要良好的办公环境和形象，但也要控制成本，无需进驻核心CBD。（购买自用或者租赁使用）D、其他投资客户：这部分群体范围很广，比较看好智能Studio写字楼的发展空间和投资前景。（购买投资出售
24、或者出租经营）3.2.5价格定位目前，周边写字间平均价格区间在63006500元/平方米；而在北站CBD和青年街商务区的写字间平均价格在800010000元/平方米。本项目的价格定位首先应该符合周边市场的主流，又优势于CBD区块的价格，由于面积小，总价低，更具有巨大的上升空间，才能吸引投资客户群体。因而价格初步定位为：初步基准价：5800元/每平米均价：64006800元/每平米3.2.6项目品牌运作思路品牌定义：美联C.D.F创展大厦品牌核心卖点提炼：a) 针对投资商贴身理财服务管家。美联将选择创展大厦其中一层作为美联物业集团（中国）沈阳区域总部。她可以利用35年的行业经验和招商经验为投资创
25、展大厦的客户提供完善的服务，迅速帮助投资商实现赢利。b) 针对入驻企业或公司品牌孵化助推器。美联自身的品牌优势和资源优势，为进驻大厦的企业或公司提升了品牌形象；同时，美联又利用这些优势为他们打造一个发展的平台，整合各种可利用的资源，为处于不同阶段的品牌提供全方位、恰当的服务，帮助企业发展品牌、壮大实力。品牌核心：美联品牌核心辅佐概念所谓美联品牌核心辅佐概念，就是以美联上市公司的品牌为龙头，创立品牌孵化的基地，将多行业企业集中在美联C.D.F创展大厦内，使目标客户群能借助美联品牌达到品牌树立的目的。美联是一个拥有35年行业经验，国内最具规模的独资地产代理公司之一，她所拥有的知名度和美誉度及其各种
26、社会资源是一般公司无法比拟的。美联可以利用自身的品牌优势和资源优势，为进驻大厦的企业或公司打造一个发展的平台；而进驻企业或公司也可以藉助美联的优势，为自身发展创造更多的机会。美联与其它写字楼的根本区别在于：其它写字楼是“经营+管理”不大关心入驻企业或公司如何发展品牌、打拼市场，一切要靠企业自己；而美联则是“经营+服务”，整合各种可利用的资源，为处于不同阶段的品牌提供全方位、恰当的服务，帮助企业发展品牌、壮大实力。核心概念衍生：品牌辅佐集群概念所谓品牌辅佐集群概念，则是通过美联C.D.F创展大厦这个平台，将各类型企业集聚，特别是咨询类等智力型企业的集聚，将帮助大厦内的企业品牌推广，通过美联的资源
27、整合，帮助客户树立品牌形象，提高品牌知名度。3.2.7项目运营与盈利模式1）项目运营模式美联C.D.F创展大厦将建立成为沈阳乃至东北的美联总部，不但在大厦有整层作为总部办公，而且将在市区各个区块开发出多个二手代理的营业网点，开展二手代理业务。 美联C.D.F创展大厦将以一种不同于其他写字楼的运营模式：i. C.D.F将委托美联物业管理团队，不仅为大厦提供星级式的写字楼物业管理，同时也提供多种个性化商务服务。ii. 美联将以强大的二手代理营销网点体系为美联大厦的投资客户提供商业物业的租赁和销售服务。2）项目盈利模式 美联C.D.F创展大厦的项目盈利模式主要分为两大类：i. 项目前期，主要是以写字
28、间的销售形式盈利。ii. 开发商将持有部分物业自留使用，委托美联物业长期管理。iii. 将部分物业租赁给美联沈阳分行，并以销售代理方式委托美联沈阳销售团队，针对购买物业的投资客户，为他们提供写字间的出租和二手转卖服务，双方联合运营的盈利模式。 第四部分：产品建议平面与空间体现客户办公利用效率及空间舒适度外部形象客户对楼盘品质的最直观的外部体验公共区域客户对楼盘品质的最直观的内部体验设施设备用效率及空间舒适度保障整个建筑高效率运作配套设施满足办公客户的相关附属需求细节处理满足客户特殊需求，体现人性关怀外立面夜景灯光景观小品大堂电梯厅走道洗手间柱网分布净高面积分割电梯系统空调系统智能化系统强电、给
29、排水及消防系统商业配套停车位局部楼板荷载、行政人员洗手间、可拆卸楼板、24小时冷凝水等子系统 客户关注度4.1客户如何选择写字楼客户如何判断写字楼硬件品质的高低4.2外立面参考1）开放、透明现代企业的第一特性。 现代企业是开放的，因此可以获得高度优化的人才组合。 现代企业是透明的，因此没有明争暗斗的企业内耗，只有清晰的工作规程、明确的工作目标、良好的经营效益。 适应这一现代元素的建筑空间也就是开放透明的空间。由此建议：本案产品空间规划为无隔断的开放性空间，外立面为通透性较强的大开间落地玻璃，最大限度地展现通透性。效果分析： 开放性的空间更能满足企业个性的张扬； 大开间落地钢化玻璃的应用可有效提
30、升产品档次，降低价格阻力； 使得建筑外观华丽、尊贵；2）简约现代的时尚元素; 打造现代简约的开放空间现代的社会物流加快，信息提速。人们已没有太多时间去体会舞文弄墨的豪情、吟诗颂词的雅性、花前月下的浪漫、午后阳光的悠闲。他们要忍受太多的工作压力，适应太快的社会节奏，因此简约便成为首当其冲的选择。由繁杂蜕变为简约，便捷、时尚触手，一切自然水到渠成。由此建议：本案外立面设计造型应注重表达时尚的简约特性，简约的立面、简约线条、简约的结构。效果分析： 本案外形设计简单，如按传统方法装饰势必造成建筑陈旧落伍； 简单的外形设计为简约的外观装饰提供了良好的基础，可有效节省成本投入； 简约的外观明快，蕴含着现代
31、的元素，从而使本案的内涵与外延得到高度统一；单幢楼宇外立面参考：建议：本项目采用全玻璃幕墙，并在外立面上突出竖向线条，增加项目的挺拔感；同时可以将充足的阳光和景观带入室内，一定会受广大客户的亲睐。4.3大堂参考 多数客户在一进入大堂五秒内，就对大整个写字楼的品质作出直观的判。 在一层设计有入户精装大堂，挑高6米左右，体现一定的档次和良好的办公环境。 电梯厅和走道内应考虑充足的照明，装饰色彩建议采用暖色调。4.4户型参考1）市场分析考虑：从沈阳市2007年公寓（写字间）的供销情况来看，4170平方米的供应量、消化量都是最大的，是市场的主流产品，其他面积段供应量较小，需求量也是非常小。本项目的体量
32、较小，且位于北行繁华商业地带，其经济、地段决定产品的单价冲击力高，因此在户型面积配比中应以小面积为主导，以降低产品的总售价来刺激购买力，应主要围绕主流产品进行定位。本区域内写字间租赁市场需求主力面积段是50-120，其中50-100更符合市场的需求； 2）户型分割建议： 户型面积：以55110为主力（针对销售单元考虑） 建议采用框架结构，易于按照不同客户需求进行自由分割。3）风格特点健康，现代企业的需求，也是现代人本需求的首要特性。 现代的企业是健康的、向上的、活力的，因为这些得以壮大，具备可持续发展的无穷潜力。 积极向上的企业需要有健康心态的员工。 健康的员工需要有健康自由的空间环境。由此建
33、议：-倡导健康办公的新模式 在空间规划上确保3.3米的层高，让空气得到更好的分层排布 注重自然通风，让建筑的南北优势得到最大发挥； 注重采光，最大限度利用自然光办公； 注重劳逸结合，在大厦专门设置健身房，台球馆、乒乓球馆，让白领在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增强并保持良好的体魄。4）智能化Studio办公环境参考图例4.5商务会议配套参考建议设立商务会客厅：提供包括视讯会议厅、VIP会议室等可为企业提供商务展示、商务会议、商务聚会的活动空间，供入驻创意型企业和艺术工作室自由选择。更好的为创意型企业提供商务个性化服务。硬件设备：提供电子会议、多媒体会议、显示系统、扩声系统、数字会议、同声
34、传译、中控系统、视频切换,等多方面的技术支持及咨询。商务会议参考图例：小型会议室4.6其他硬件配套参考1）区域中央空调：采用技术水平较高的吸收式空调设备，为入驻企业提供舒适的办公环境。2）换新风系统：引入新风系统，保证随时拥有新鲜空气，创造一种健康的自然空间。3）断桥隔热铝金窗：可节能30%-40%，可降低噪音3050分贝，抗风压、气密性、水密性、防火性能全面优越。4）外墙保温体系：提高保温隔热性能，可节约能源50%左右。5）直饮水系统：新鲜、健康的纯净水直接入户。第五部分：类比性项目比较分析5.1 海丽德盛世晶典1）项目概况：韩国投资，高品质商务形象；占地面积为5959平方米，总建筑面积74
35、000平方米,共30层。1-5层为5000平的百货商场,以韩国品牌和国际名盘商品为主要经营项目, 6层以上为写字楼和商用住宅,精装大堂、公用商务设施，品牌电梯、智能宽带，全面满足商务之便，是本项目最大竞争者。2）项目特点： 40年办公产权，可注册办公。 目前正在施工阶段，接近主体建成，项目预计09年中期峻工开业。 主力户型为50-80 框架结构。 中韩多家投资方合作开发，资金实力雄厚。 商业顶部空中花园设计，唯美景观活动空间。3）价格情况： 起价:5780元/平方米 均价:6200元/平方米 最高价:6750元/平方米4）主题诉求概念： A、宣传推广语：“引爆国际新奢华主义”“做国际房东，赚全
36、世界的钱” B、卖点诉求： 便利交通，周边成熟商圈； 高性价比绝品小户型； 文教区优势，重点学区房概念5）对本项目影响： 海丽德盛世晶典的区位特征、客户群体等大多与本项目雷同，距离本项目最接近，是本项目的最大竞争者，对我们影响很大；其为市场先行者，已经抢占了很大的市场，我们必须在产品上与它有所区别和突破。5.2万达新天地1）项目概况：万达新天地项目位于东北第一商圈太原街，一期为现已有的沃尔玛、百盛百货、百安居、国美电器等主力店，改造部分未来将投资兴建万达豪华院线、大型KTV、娱乐电玩、美食广场、室内步行街等。二期万达新天地位于一期南部，是正在开发建设的三栋精装商住公寓及一栋清水写字楼组成。一、
37、二期遥相呼应，形成集商业、办公、餐饮服务、文化娱乐为一体的多功能商业社区。2）项目特点： 3080平方米的精装修公寓； 40100平方米的高档纯商务写字楼 繁华地段，繁华街区，商业集群； 写字楼高层区域400850平方米整层出售，面向引入的大型商业品牌商家办公。3）价格情况： 起价：6066 元/平方米 均价： 7200 元/平方米 最高价： 8000 元/平方米 4）主题诉求概念：A、宣传推广：“太原街仅有纯商务写字楼”B、卖点诉求： 商业核心旺地，稀缺地段价值； 完善商务配套； 优质物业，知名中介。5）对本项目影响： 次项目具有的地段优势和商业氛围，是本项目无法比拟；其定位与本项目相类似，为主要精品之一；本项目较其有明显的价格优势。第六部分：项目团队介绍结束语：美联与您同行，共创佳绩！ 美联物业杭州总行 / 美联物业沈阳2008年7月37
