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1、目 录第一章 总论11.1项目背景11.2项目概况31.3结论7第二章 项目建设背景及必要性92.1项目建设背景92.2项目提出142.3项目建设必要性15第三章 市场分析183.1宏观市场分析183.2陕西体育市场发展分析223.3长安区市场分析24第四章 场址选择274.1场址现状274.2场址条件274.3项目市政配套条件304.4其他建设条件31第五章 建设方案325.1建设规模325.2项目规划设计325.3结构设计355.4单体建筑及场地设计355.5无障碍设计375.6给排水系统385.7空调通风工程415.8强电工程425.9弱电和智能化设计工程445.10暖通方案45第六章
2、节能分析466.1概述466.2设计依据466.3主要设计原则476.4能源消耗476.5节能496.6节水51第七章 环境影响评价537.1编制依据537.2项目环境影响分析547.3环境保护对策55第八章 劳动安全卫生和消防588.1安全与劳动保护588.2劳动卫生598.3安全保卫及消防设施59第九章 工程招标投标方案619.1项目管理指导思想619.2工程招标投标619.3招标原则629.4投标单位的资质要求629.5投标、开标、评标和中标程序639.6招标项目基本情况64第十章 项目实施进度安排6510.1项目实施进度安排依据6510.2项目实施进度安排原则6510.3项目实施保障措
3、施6510.4项目实施进度安排6710.5项目实施67第十一章 组织机构6911.1工程项目管理6911.2组织机构6911.3管理机构和设置70第十二章 投资估算与资金筹措7112.1项目总投资估算的依据7112.2项目总投资估算原则7112.3投资估算说明7112.4资金筹措75第十三章 财务评价7613.1概述7613.2基础数据7713.3经营收入估算7713.4产品成本估算7813.5财务评价指标7913.6不确定性分析8013.7评价结论82第十四章 风险分析8314.1风险分析8314.2风险控制措施84第十五章 社会评价8615.1项目对社会的影响分析8615.2项目与所在地区
4、互适性分析8815.3社会风险分析8815.4社会评价结论89第十六章 结论及建议9016.1结论9016.2建议90一、附图92二、附表95第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称海泉馆项目1.1.2项目建设性质新建1.1.3项目功能定位发掘地块地热优势，打造与周边社会发展相配套、有品味、有特色的公共体育建身场所，集大众健身、比赛竞技、休闲娱乐于一体，弘扬体育精神，增强人民体质，完善城市公共体育设施配套。1.1.4建设单位概况单位名称：陕西继明实业有限公司单位简介：陕西继明实业有限公司成立于2011年6月14日，定位于长期发展，为社会提供优良的服务。公司位于西安市高新区高新三路东，财富中
5、心二期1栋3单元31602室。公司法人为薛辉，注册资本壹仟万元，是一家现代型的有限公司。现有员工200人，其中，硕士15人，大专及以上学历员工占员工总数63%，集中了一大批经过严格训练的各类专业人才。公司以雄厚的资金实力、高素质的专业人才和优秀高效的服务在社会上树立起了良好的企业形象，受到了社会各界与广大客户的普遍依赖与赞扬。公司业务遍布全国各地40多个城市，公司决策层卓越的超前意识，全体员工积极进取的敬业精神，致力于为社会提供优良的服务，公司本着“以客户为中心”的理念，将“服务”贯穿于公司运作和管理的每个细节，赢得客户的广泛支持与信任，使公司在同行业中具有很高的知名度。在不断的发展过程中，公
6、司形成了多方位的发展模式，主要面向社会提供如下服务：1、房地产开放；2、物业管理；3、建筑工程；4、园林绿化工程；5、装饰装修工程的设计、施工；6、广告的设计、制作、发布、代理；7、日用百货的销售。公司成长过程中，就是服务客户并和客户一起不断成功的过程！公司用心、努力做好每一件事，满怀信心迎接每一次挑战！1.1.5可行性研究报告编制依据与范围1.编制依据（1）中共中央1984年10月关于进一步发展体育运动的通知（1984年10月）；（2）中华人民共和国体育法；（3）全民健身计划纲要（国务院1995）；（4）全民健身计划(20112015)；（5）城乡建设环境保护部、国家体委关于颁发关于颁发(城
7、市公共体育运动设施用地定额指标暂行规定)的通知（1986）；（6）陕西省体育事业“十二五”规划（7）中华人民共和国住房和城乡建设部建筑工程设计文件编制深度规定（建质2008216号）；（8）国家发改委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（9）国家发改委办公厅计办投资20011153号文颁发的投资项目可行性研究指南；（10）陕西省建设用地指标（2007版）；（11）委托方提供的其他有关此次项目建设的资料；2.编制范围和内容依据国家有关政策和行业规范、规程等有关政策法规,本项目可行性报告主要对海泉馆项目进行分析评价，主要包括项目建设的背景与必要性、项目选址及建设条件，建设规模及建设内容，项
8、目设计方案，环境保护措施，节水节能措施，组织管理，项目进度安排，项目投资估算，资金筹措，经济效益评价，社会效益评价，风险分析及研究结论等内容。1.2项目概况1.2.1地理位置项目位于陕西省西安市长安区，东邻橡树长安休闲广场，西邻长安职教中心，北邻建业二路，南邻建业三路。1.2.2建设规模与内容本项目总占地34666.67（合52亩），其中各类体育场馆和休闲健身设施总占地面积13598.68（合20.4亩）。项目主要建筑物包括：室内羽毛球馆，建筑面积498.68；综合健身房，建筑面积2000；宿舍及管理用房2000；室内温泉馆3000；温泉小院1400；地热井站208；变电站104。另外项目建设
9、有：一座标准室外游泳馆，占地2520；4个室外篮球场，占地1680；一座全民健身广场占地3000。场内绿化10400，场内道路改造及铺装场地5000。（详细建设内容及技术指标见表1-1 项目规划经济技术指标）1.2.3主要建设条件1.符合国家、陕西省和长安区相关产业发展规划和体育事业发展政策法规，符合当地用地总体规划，具有政策环境的可行性。2.周围的建设物资，如建材，劳务等可以就近采购，可以满足建设需要。3.项目所在地已经建设有基础的水、电、通讯、运输公共设施，可以保障项目的建设需要。4.项目所在地的自然环境良好，本项目将充分利用地块自然形态合理设计和建设，发掘地块地热资源。场地条件足以支持项
10、目建设和运营。5.预期的工作人员层次和技术水平达到项目所涉及的技术能力要求。6.项目建设资金足以支持项目建设。1.2.4项目总投资及效益情况1.项目总投资项目总投资为20006.12万元，其中项目建设投资19936.61万元（包括：建筑工程费13310.68万元，工程建设其他费5149.14万元，预备费1476.79万元），铺底流动资金69.51万元。2.效益情况项目总投资20006.12万元，据初步估计，本公园建成后，预计正常运营期每天接待来客600人次，年举办各类大小比赛10场次。能实现年经营收入6880.00万元，年获净利润3815.89万元，上缴各类税费1332.37万元（正常年指计算
11、期第4年）。项目建成后将为长安区和周边城市提供一处集体育健身、比赛竞技、康体休闲、休闲娱乐于一体的体育休闲娱乐的好去处，对于改善市民生活，促进全民体育事业发展具有重大意义。同时，项目的建设将进一步优化陕西省体育产业结构体系，加快地区发展。可以有效增改善长安区整体城市品质，提升知名度。1.2.5项目资金筹措方式本项目总投资20006.12万元，全部由陕西继明实业有限公司自筹。1.2.6项目建设周期项目建设期24个月，拟于2014年3月开工建设。 1.2.7主要技术经济指标表1-1 项目经济技术指标序号项目指标单位备注1用地面积34666.6752亩2建设内容标准室外游泳馆2520泳池2150，观
12、众席宽10米室内羽毛球馆498.682个室内标准羽毛球场地，高15米综合健身房2000单层室外篮球场16804个标准篮球场地宿舍及管理用房20002层室内温泉馆30002层温泉小院1400共7栋，单层建筑地热井2082眼地热井变电站104全民健身广场30003绿地面积104004绿地率30.00%5容积率0.36停车位48个地面临时停车位表1-2 项目财务指标汇总表序号项目单位数量1项目总投资万元20006.12 1.1 建设投资万元19936.61 1.2 铺底流动资金万元69.51 2项目投入总资金万元20168.31 2.1 建设投资万元19936.61 2.2 流动资金万元231.70
13、 3正常年营业收入万元6880.00 4正常年营业税金及附加万元378.40 5正常年总成本费用 万元2685.71 固定成本万元2593.23 可变成本万元92.48 经营成本万元1522.03 6正常年利润总额万元3815.89 7正常年所得税万元953.97 8正常年税后利润万元3815.89 9财务内部收益率9.1 所得税前%18.60%9.2 所得税后%13.97%10投资回收期10.1 所得税前年7.35年10.2 所得税后年8.43年11财务净现值11.1 所得税前（ic=10%）万元6424.79 11.2 所得税后（ic=10%）万元1891.08 12投资利税率%20.80
14、%13投资利润率13.1 所得税前%18.92%13.2 所得税后%14.19%14资本金利润率%14.19%15盈亏平衡点%40.46%注：正常年为计算期第4年。表1-3 项目能源消耗表序号能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（tce）1电力万kwh84.083.66 tce/万kwh307.74(等价值)1.229 tce/万kwh103.34(当量值)2新水万m2.400.857 tce/万m2.06项目年耗能总量（tce）（等价值）309.80 项目年耗能总量（tce）（当量值）105.39 1.3结论1.项目建设符合国家、陕西省和长安区大力发展全民体育事业的政策和法规。2
15、.项目建设实施基础条件良好，项目承担单位具有实施本项目的管理经验及资金实力。3.本项目的建设可以完善区域城市基础设施建设水平，充分发挥地块自然条件优势和区位价值，是对体育精神的弘扬，对于发展全民体育事业、增强人民体质和带动经济社会发展具有积极地影响，社会效益显著。4.通过开发高端的体育产业，凝聚高端的人群资源，必将极大地提升西安市和长安区的城市品位和美誉度，加快推进西安市和长安区社会、经济和文化的发展。综上所述，本项目建设符合相关产业政策和法规，建设条件完备，社会效益、经济效益良好。建议有关部门给予本项目大力支持，使本项目能够及早开工建设，尽早产生社会效益和经济效益，造福于人民百姓。第二章 项
16、目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1中国体育事业蓬勃发展新中国成立60年来体育迅猛发展，全面进步，在各个方面都取得了举世瞩目的巨大成就，中国已经成为了举世公认的体育大国。1.群众体育蓬勃发展1952年，毛泽东同志题写“发展体育运动，增强人民体质”，随后实施了准备劳动与卫国体育制度、国家体育锻炼标准制度、广播体操制度等，群众性体育活动蓬勃展开。1995年，全国人大颁布体育法；国务院批准下发了全民健身计划纲要。2009年1月，国务院决定自2009年起，每年的8月8日为全国的“全民健身日”；2009年9月，国务院公布了全民健身条例，这是中国第一部全面、系统的全民健身事业发展的专门性行政法规
17、，是全民健身事业法制化、规范化的重要标志，是加快全民健身事业科学发展、建立全民健身长效化机制的重要举措，是满足人民群众体育健身需求、促进体育事业协调发展的重要保障。目前，中国各类体育场馆共85万以上，是建国初期的200倍以上。人均体育场地面积1.03平方米，是建国初期的100倍以上。群众体育组织化、科学化水平不断提高。群体组织已基本覆盖全国城乡，全国性单项体育协会、省区市体育总会、行业体协176个；全国共建立省级社会体育指导中心23个；全民健身城乡体育指导站和健身站点近21万个；青少年体育俱乐部 3092个。实施了国民体质监测制度、体育锻炼标准制度、社会体育指导员制度等。群众体育活动已经在中国
18、蓬勃开展。积极开展“亿万青少年儿童、农民、妇女、职工、老年人健身活动”；体育下乡、体育进社区活动日益深入；全民健身博览会、体育健身活动展示、元旦登高、健身大拜年等活动特色鲜明；“全国亿万学生阳光体育运动”全面启动；“全民健身与奥运同行活动”深入人心。全国农民运动会、民族运动会、残疾人运动会、中学生运动会、大学生运动会、全国体育大会等各类群众性体育竞 赛活动红红火火。中国目前经常参加体育锻炼者达到28.2%。2.竞技体育成绩显著60年来中国逐步形成了以奥运会为最高层次的竞技体育发展战略，形成了有中国特色的竞技体育的举国体制。1956年，陈镜开打破了最轻量级挺举世界纪录，成为中国第一个创造世界纪录
19、的运动员；1959年，容国团在第25届世界乒乓球锦标赛中成为中国历史上第一个世界冠军。1984年，中国在洛杉矶奥运会上实现了奥运金牌“零”的突破。在北京奥运会上，中国获得51枚金牌、100枚奖牌、位列金牌榜第一，取得了运动成绩和精神文明双丰收，创造了中国竞技体育新的辉煌。中国自1980年首次参加冬奥会后，在2002年盐湖城冬奥会上实现了我国冬奥会金牌“零”的突破。在亚洲，从1982年新德里举行的第九届亚运会开始，中国已经连续7届位列金牌榜第一。截至2009年8月，中国运动员获得的世界冠军数已达2310个，创超世界纪录达1195次。3.体育产业成为国民经济发展的新亮点改革开放以来，体育产业从无到
20、有逐步发展。体育健身服务业快速发展，各种健身场所迅速兴起；竞赛表演业日益活跃，具有中国特色的篮球、排球、乒乓球等国内联赛已经具备了一定的规模，大型综合性运动会的市场开发取得了良好的效益，品牌赛事引人注目；我国已成为世界最大的体育用品制造基地，中国国际体育用品博览会迄今已举办24届，成为亚洲最大、世界排名第三的体育用品博览会。国务院自1994年起批准发行体育彩票。到2008年底，体育彩票销售累计2383亿元，筹集公益金777亿元，不仅为促进全民健身计划和奥运争光计划的实施发挥了重要作用，而且为其他社会保障和公益事业做出了重要贡献。面向未来，中国体育将努力实现全面、协调、可持续发展，从体育大国向体
21、育强国的目标迈进，为全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会，为中华民族的伟大复兴做出新的更大贡献。2.1.2陕西省体育产业发展政策环境良好，发展迅速，但仍存在体育资源供给不足的现状近年来，陕西省委、省政府高度重视我省体育产业的发展。2010年，陕西省政府颁布了关于加快西部体育强省建设的意见（陕政发201056号）、关于加快发展体育产业的意见（陕政办发 2010116号），对加快发展体育事业和体育产业做出重要战略部署。2011年7月，陕西省发展和改革委员会和陕西省体育局发布了陕西省体育事业“十二五”规划，规划指出“十二五”期间我省体育事业发展的指导思想是：坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为
22、指导，全面贯彻落实科学发展观，围绕省委、省政府提出的“科学发展，富民强省”主题，以建设西部体育强省为奋斗目标，牢固树立“科学健身、大赛争光、产业兴利、体育惠民”的理念，紧扣加快转变体育发展方式这一主线，走群众体育做实做亮、竞技体育做优做精、体育场馆做齐做好、体育产业做大做强、体育文化做响做新的发展道路，着力破解城乡群众健身设施条件差、竞技体育综合实力弱、体育产业整体规模小三大难题，健全省市县乡四级体育组织网络，实施五大体育惠民工程，推进六大体育场馆区建设改造，构建七大体育产业园区，培育十大竞技体育夺金点，充分发挥体彩公益金支撑作用，努力把陕西体育打造成民生工程的亮点、西部强省的标志、现代服务业
23、新的增长点，为建设体育强国和西部强省做出重要贡献。“十二五”期间，广大人民群众日益增长的体育需求与现实体育资源供给相对不足的矛盾，仍将是体育事业发展中的主要矛盾。在群众体育方面，政府向人民群众提供体育公共服务的职能尚未充分发挥，全省的人均体育场地，人均体育消费和经常参加锻炼的人数均处在较低水平，面向大众的体育服务体系亟待完善。2.1.3长安区社会经济发展迅速，区域体育配套欠缺长安区是西安国际化大都市南部主城区，东临蓝田，南靠宁陕，西接户县，北连雁塔，距西安市中心钟楼仅8.7公里，区位优势非常明显。随着地铁2号线、西部大道、南横线、子午大道等城区干线道路的贯通和三个共建区的加快发展，长安将成为交
24、通最便捷、生活最方便、功能最齐全、腹地最广阔的西安大都市新板块，成为未来国际、国内资源进入西安的重要集聚地，发展前景极为广阔。“十二五”时期，国家将以扩大内需为首要任务，着力破解制约扩大内需的体制和机制障碍，进一步实施系列刺激国内需求的政策措施。国内巨大的消费需求潜力将得到有效释放，特别是城镇化过程中将产生巨大的基础设施建设消费和新城市居民、农村居民的消费需求为我国经济平稳较快发展提供持续的内生动力。目前长安区正在成为西安发展最快，最有潜力的一个新兴城区。在不久的未来，将会成为西安的都市副中心。随着近年的发展长安区已经逐渐和高新区、曲江新区两个国家级开发区有机的融为一体，这是西安近郊其它区县无
25、可比拟的优势，也是推动长安区社会经济发展的一个很有利的强大引擎。大批住宅项目的相继入住、厂矿企业的建成、以及诸多大学新校区的搬来都为长安的发展不断的注入新的推动力。与此同时，长安区城市基础设施配套设施还不够完善，远远不能满足区域群众日益增长物质与精神文化需求。随着社会的发展，人们更加注重自身健康的保养与调理，更加乐于参加体育锻炼活动，然而目前长安区并没有正规的标准化体育场馆、专业化的健身设施和公共健身广场。2.2项目提出国内体育产业宏观政策的利好、陕西省社会经济蓬勃发展和西安市国际化大都市步伐的推进均为长安区的发展带来了良好的机遇，加长安区近年来不断深化改革、创新发展理念，社会经济取得了突飞猛
26、进的发展、城市品质不断提升。体育产业是重要的现代服务业、重要的文化产业和低碳产业，已经成为21世纪最具有活力和巨大潜力的产业之一。为了适应新时期人民群众对城市基础配套设施提出的新要求和促进陕西省体育事业发展，研究如何使二者和谐发展，共同促进具有重大现实意义。通过陕西继明实业有限公司和相关单位深入分析当前体育事业发展的宏观政策方针，长期对长安区体育配套设施现状进行调查研究和分析讨论，最终决定在长安职教中心以东地块开发建设海泉馆项目。项目建设将充分发掘地块优异的地热资源，提升区域体育场馆和公众建设设施建设水平，完善体育公共服务体系，从而创新长安区产业发展理念，促进地区社会、经济、文化、体育的和谐发
27、展。2.3项目建设必要性2.3.1是落实全民健身计划，促进陕西省体育事业发展的需要为了进一步增强人民体质，适应我国社会主义现代化建设的需要，推广全民健身计划，发展群众体育，国务院于1995年6月20日发布了全民健身计划纲要（以下简称纲要），明确提出了全民健身计划的2010年奋斗目标，“努力实现体育与国民经济和社会事业的协调发展，全面提高中华民族的体质与健康水平，基本建成具有中国特色的全民健身体系”。“十二五”期间，广大人民群众日益增长的体育需求与现实体育资源供给相对不足的矛盾，仍将是陕西省体育事业发展中的主要矛盾。体育活动的开展离不开体育场馆基础设施的建设，而体验场馆和城市改造，美化市容，发展
28、现代体育事业紧密相连。通过挖掘体育自身的商业价值和经济功能，在开拓体育竞技赛市场、体育健身娱乐市场、开发体育无形资产等方面获得了良好的社会效益和经济效益。建设海泉馆项目将为地区提供一个游泳、羽毛球、篮球、综合健身房、全民健身广场等多项运动设施于一体的综合体育锻炼基地，对于完善体育产业基础设施建设，发展体育产业体系具有重要意义。2.3.2完善长安区城市配套体系目前长安区的各项建设和社会事业处于高速蓬勃发展阶段，这就需要各个与之发展先适应城市基础设施进而公共配套服务体系来支撑和辅助其发展现状。随着人群的不断进入，将会对区域城市体育配套设施产生强烈需求。本项目的建成将满足民众的迫切需求，完善区域城市
29、配套体系。2.3.3活跃区域消费市场，带动区域经济发展本项目的建设将与区域的相关商业项目形成配套，带动项目所在区域人气的不断飙升，提升地块周边商业价值，带动当地的房地产市场、服装消费市场、餐饮市场、娱乐市场、其他消费品市场的整体全面发展，产生新的经济增长点。2.3.4创造一定就业机会项目的工程建设属于劳动密集型产业，项目在建设过程中，需要大量的施工人员和相关技术人员，同时还可以带动上下游产业的劳动力需求。在项目建成后的正常运营，还需要一定数量的管理及服务等各方面人才。总之，整个项目的建设运营可解决部分高端管理人才、体育院校毕业生、下岗职工和社会人员的就业问题。2.3.5增加当地财政收入项目在建
30、设期和运营期都将产生巨大的经济效益，同时带给地方政府较高的税金和管理费用等各项收入，本项目建成后年上缴所得税为953.97万元。将推进区域各项社会基础设施和精神文明建设。2.3.6有利于建设单位自身的发展陕西继明实业有限公司进行本项目建设将为城市建设和陕西省体育事业发展做出应有的贡献，较好地实现社会效益和经济效益的同步增长。本项目的建设有利于树立陕西继明实业有限公司在长安区乃至陕西的市场地位，也有利于企业进一步积累文体娱乐类项目操作经验，争取更大的发展。总之，该项目的开发建设对社会及建设单位自身都有显著的效益，项目的实施是必要的。第三章 市场分析3.1宏观市场分析3.1.1我国体育产业的发展状
31、况我国体育产业虽然起步较晚，但发展很快，产业的领域不断拓展，发展规模也不断扩大，产业的质量也有所改善，产业的效益也明显增高。体育产业的整体规模和其他产业相比较虽然不是很大，但是在社会主义市场经济发展中，已经构成了一个独具特色的产业门类。以本体市场为主体的体育市场已初具规模，市场体系的基本框架已趋清晰。随着市场经济的发展，体育改革的不断深入，体育社会化、产业化程度的不断提高，现在体育市场逐步由过去的零星单一、主次不清，向本体为主、层次分明、全面发展推进。目前，基本框架已趋清晰。基本包括竞赛表演市场、健身娱乐市场、技术培训与咨询市场，体育无形资产市场、体育旅游市场。3.1.2我国体育产业的发展特征
32、以体育服务业和体育用品制造业为主导，多业并举的产业格局正在形成。体育服务业在我国大多数省市区已经成为体育产业的主导产业，体育用品制造业则主要分布于沿海及东部省份。我国体育产业已形成以体育服务业和体育制造业为主导、多业并举的产业格局。在我国目前的体育产业经济结构中，非公有制经济已经逐步占据主导，形成与公有制经济共谋发展的多元化投资格局。这说明，经过20世纪80年代以来30多年的努力，我国体育决策部门制定的体育社会化战略决策正在逐步取得成效。我国已经初步改变了以往计划经济条件下由政府垄断体育事业的局面，体育的产业化和社会化水平正在不断提高。具体的体现就是在体育产业中国有经济所占比例不断下降，非国有
33、资产比例在不断提高，我国体育产业投资结构多元化格局正在逐步形成。3.1.3我国体育产业存在的主要问题1.我国体育健身娱乐业整体服务质量不高长期以来，我国严重缺乏为普通居民服务的体育设施，人性化的、符合体育健。需求的体育设施的缺乏严重影响了体育健身娱乐业的服务质量。第二，我国体育健身娱乐业在服务产品种类、运作管理方式、发展理念方面存在巨大差距，在总体上不能满足居民多层次的体育健身需求。第三，国家对体育健身娱乐业在建设和运营管理过程中缺乏必要的指导和监督，使得体育健身娱乐业总体上处于盲目发展的状态。第四，我国体育健身娱乐业严重缺乏兼具市场经营和体育健身服务知识和经验的专门人才，这种状况也限制了体育
34、健身娱乐业的整体服务质量和经营效益。2.体育服务业所占比例太低按照体育产业发展的一般规律，体育服务业是体育产业发展的重点，其在体育产业结构中所占的比重应达到60%70。20世纪90年代以来，西方主要发达国家体育服务业创造的增加值占体育产业的比例均超过60。而我国体育服务业在体育产业总体结构中所占比重太低，体育产业结构配置不够合理。3.我国体育产业经营管理水平落后目前我国体育产业经营管理水平总体上比较落后，尚处于由计划经济体制下的管理模式向市场经济的管理模式转轨的阶段。我国体育产业经营管理水平落后主要表现在以下几个方面。第一，我国体育产业特别是健身娱乐业在总体上尚没有形成科学的经营管理模式，经营
35、者缺乏经营管理的知识与经验，市场化运作水平不高。这种状况最直接的后果就是企业的运营成本过高，再加上税负重的因素，使得许多健身娱乐企业在总体上处于亏损经营的状态。第二，我国体育产业制度建设相对滞后，对体育产业的运营管理缺乏必要的规范和指导目前，尽管国家体育总局先后制定了体育运动项目经营活动管理办法、体育竞赛管理办法等法规，但尚缺乏针对性和操作性较强的、对体育产业的规范化管理具有指导意义的法规，同时由于上述法规属于部门规章，其法律作用有限。我们必须制定出符合国际惯例的市场游戏规则，尤其是按照市场经济的要求制定规范体育产业经营管理的法规，例如体育产业的准入标准、体育健身设施的安全与服务标准、体育产业
36、的税收标准、体育产业从业人员资格认定标准等。第三，我国体育产业缺乏熟悉体育产业、懂得经营管理、综合素质较高的复合型人才。3.1.4相关市场发展情况竞赛表演市场：广大群众消费观念的更新和消费水平的提高奠定了竞赛市场的基础，同时，我国竞赛制度的改革-主客场赛制和俱乐部的实行推动了竞赛表演市场的发展，并形成了相当规模、相当稳定的观众和球迷群体，竞赛表演市场也在逐步扩大。健身娱乐市场：健身娱乐市场是体育市场的主要内容之一，是体育市场的主体市场，是广大人民群众参与性的消费市场。是随着国民经济实力和人民消费水平的提高而发展起来的。随着收入的增加，人民群众的生活质量明显改善，消费结构发生很大的变化。人民群众
37、消费水平的提高为体育健身娱乐消费市场的发展创造了良好的条件，多层次多项类多形式的需求，为健身娱乐市场提供了无限空间。从最近体育场馆的资料调查看，体育场馆90的消费者一次平均花费100元到200元左右。由于群众健身娱乐消费的增加，促使了体育场馆的全面开放，既满足了锻炼消费的需求，同时又激励了社会，个体，企业投资兴建体育场所的积极性，从而形成了良性循环的市场机制。体育用品市场：调查表明，全国居民用于体育用品的支出（除日常消费之外）占重要消费支出的第六位，第一位是子女的教育，第二位是家用电器，第三位是住房，第四位是书报，第五位是高档服装，之后是体育用品消费，家庭用于体育用品的支出平均在2000元左右
38、。体育彩票市场：政府批准的彩票只有两家，一个是体育彩票，一个是福利彩票。国家体育总局按照有关规定，严格执行国家的政策，使体育彩票向健康的方向发展。彩票市场越来越大。2012年中国彩票销量2615.22亿元人民币。目前体育彩票已经发展成为体育产业的支柱之一。其次，体育产业开发的领域不断拓展，体育产业的质量和效益在不断提高，由于市场经济发展对资源发挥着配置作用，所以许多体育资产和资源显示了巨大的开发潜力。最后，社会投资办产业的态势发展很快，涌现了一大批符合现代企业制度，多种所有制的体育俱乐部，体育企业和企业集团。随着国民经济的高速发展和人民群众生活水平的提高，社会体育消费需求迅速扩张。许多健身娱乐
39、性很强，受大众喜欢的体育项目成为社会投资的热点。近几年来，一大批不同所有制、不同规模的体育经营企业如春朝涌动，迅速涌起。除了上面讲的一些名牌企业去兴办足球、排球和篮球甲A甲B俱乐部外，更多的中小型企业把投资的热点放在了群众参与性的消费市场上，如健身健美、保龄球、台球、网球、羽毛球、乒乓球、武术、游泳等项目。特别是东南沿海经济发达地区，中小型体育经营企业如雨后春笋般兴起。3.2陕西体育市场发展分析3.2.1发展现状近10年来，陕西抓住西部大开发的有利时机，经济取得了长足的发展，这为陕西体育产业的发展注入了新的活力。陕西省顺应大众体育消费需求，认真贯彻落实国家体育产业发展纲要，不断解放思想，开拓创
40、新，进一步树立了全社会共同兴办的大体育产业观，体育产业在水平、结构和规模等方面都取得了新的发展，竞赛表演、休闲健身、体育教育培训等本体产业发展迅速，体育用品制造与销售等相关产业的经营也呈现良好的发展态势。2003年，中共陕西省委、陕西省人民政府在关于进一步加强体育工作努力建设西部体育强省的意见中明确指出：“加快体育社会化、产业化进程，积极培育体育市场，扩大体育消费。参照中央和我省关于支持文化事业发展若干政策，制定扶持体育产业发展的政策措施。按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，鼓励社会、企业和个人投资兴办体育经营企业。”陕西省各市区和高校相继建成了137个能承接大型赛事的场馆。体育设施的极大的
41、改善，为培育发展体育竞赛市场奠定了重要的物质基础。在鼎盛时期，陕西曾拥有陕西国力足球俱乐部、陕西东盛篮球俱乐部、陕西电力银河乒乓球俱乐部等顶级职业体育俱乐部，陕西省体育场被誉为“超白金市场”。中国足球超级联赛、全国篮球CBA联赛西安主场每个赛季吸引观众30多万人次，带动了各级各类竞赛表演市场。以民间足球联赛、民间围棋联赛、民间篮球联赛等为代表的民间业余联赛的蓬勃开展成为陕西竞赛表演市场的一大亮点。社会各界参与举办体育竞赛表演的积极性空前高涨，西安城墙国际马拉松、安康汉江龙舟节、环中国自行车赛等一系列精彩赛事的成功举办，使陕西省形成了活跃的以足球、篮球顶级联赛为主，其它各种竞赛活动为辅的竞赛表演
42、市场，极大的丰富了广大群众的文体生活和体育消费需求，有力的推动了陕西省体育市场的不断发展。3.2.2远景规划“十二五”期间我省体育事业发展将紧密围绕省委、省政府提出的“科学发展，富民强省”的主题，以建设西部体育强省为目标，牢固树立“科学健身、大赛争光、产业兴利、体育惠民”的理念，紧扣加快转变体育发展方式这一主线，走群众体育做大做强、竞技体育优做精、体育场馆做齐做好、体育产业做大做强、体育文化做响做新的发展思路，着力破解城乡群众健身设施条件差、竞技体育综合实力弱、体育产业整体规模小三大难题，健全省市县乡四级体育组织网络，实施五大体育惠民工程，推进六大体育场馆区建设改造，构建七大体育产业园区，培育
43、十大竞技体育夺金点，充分发挥体彩公益金支撑作用，努力把陕西体育打造成民生工程的亮点、西部强省的标志，为建设体育强国和西部强省做出贡献。3.3长安区市场分析3.3.1长安区发展前景2010年以来，长安区按照“产业发展集群化、集群发展园区化”的目标，把园区建设作为优化经济结构、促进产业发展的核心工程来抓，重点支持西安高新技术产业开发区、西安国家民用航天产业基地和沣渭新区建设，全力培育郭杜教育科技产业开发区、斗门新型工业园区、长安常宁新区和引镇现代物流园区“两中两小”园区经济，打造西部科教文化区、现代高尚住宅区和生态旅游观光区。长安区正在成为西安发展最快，最有潜力的一个新兴城区。在不久的未来，将会成
44、为西安的都市副中心。从目前的西安发展格局来说，重点发展区域处于西安城南和城北。长安区位于西安正南，自然禀赋优越，处于西安最有利的发展区位。随着近年的发展长安区已经逐渐和高新区、曲江新区两个国家级开发区有机的融为一体，这是西安近郊其它区县无可比拟的优势，也是推动长安发展的一个很有利的强大引擎。长安区经济社会的高速发展无疑为区域体育产业的发展奠定了良好的基础条件。3.3.2区域消费力支撑本项目所在地周边对项目有影响的大的集团大多为学校和房地产项目以及郭杜镇。（1）项目周边的学校有西北大学长安校区、师范大学长安校区、邮电学院长安校区、政法大学长安校区、外国语大学长安校区、电子科大长安学院、西安机电信
45、息学院、长安区执教中心；另外还有部分规划中的将来会迁来的学校。这些学校的师生将为本项目提供大量消费者。（2）项目周边的房地产项目有林隐天下、荣兴云天、金宇兰苑、忆江南、玫瑰印象、早安林庄、盛世长安、翠堤湾、西安雅居乐花园、国色天香、万科城等。周边的地产项目的陆续入住，将给本项目带来大量体育类服务和娱乐产品消费人群，形成大量高标准的消费需求。长安区原有原住民近100万人，周边人口数量充裕，原住民+教育人口+众多在建住宅项目+周边企事业及产业人口，丰富的客群结构为项目带来大量的潜在消费群体，预计项目2.5公里以内核心商圈消费群体将达30万，辐射人口将达60万，商机巨大。综上所述，本项目所在区域发展体育健身产业优势明显，市场巨大，消费力足以支撑项目运营和盈利。综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，发展前景看好。第四章 场址选择4.1场址现状1.地点与地理位置项目位于陕西省西安市长安区，东邻橡树长安休闲广场，西邻长安职教中心，北邻建业二路，南邻建业三路。2.占地面积本项目总占地面积34666.67平方米（合52亩）。3.现有场址情况目前场地较为平整，水电路热力等市政基础配套设施齐备，经探测有地热井2眼，出水温度96，周围无不适合的环境影响，场地现状良好，满足项目建设需求。4.2场址条件4.2.1概况1.地理环境长安区位于东经1083810914，北纬33473418。东
