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1、 山东滨州市中央公园综合商业项目市场调查报告济南赢联营销策划有限公司二零一二年十月地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心 邮编：250001 MOBILE：18605438380 2012济南赢联营销策划有限公司版权所有 Page 18 of 82目录前言3第一篇 滨州市宏观发展状况4一、滨州市概况.5（一）地理位置及交通概况5（二）滨州城市布局及各区县状况6二、滨州宏观经济及发展现状7（一） 黄河三角洲发展战略对滨州的影响7（二）2011年滨州总体经济发展状况8（三）主要产业经济及发展现状10三、房地产市场发展情况12（一）滨州市商业地产市场现状及总体特点12（2） 2011年滨州市房地产市
2、场小结12（3） 房地产市场典型问题分析14（四）近年房地产市场小结14第二篇 滨州商业与商业物业现状16一、滨州商业及商用物业发展概况17二、滨州市商业发展现状18（一）滨州市主要商圈18（二）商业街分布20（三）大中型商业零售网点布局20（四）商业发展竞争格局20（五）滨州人口构成与消费22（六）滨州商业现存的问题24三、滨州商业物业发展特点及趋势25（一）在运营的商业物业分许25（二）滨州商业物业开发的趋势26四、滨州商业及商业物业发展现状总结28五、滨州周边重点县级市商业市场概况30第三篇 滨州未来商业划33一、商业网点与交通网络的共生系34二、滨州市商业网点发展定位34（一）滨州市商
3、业网点发展规划定位考虑的因素34（二）滨州市区商业网点规划发展要点小结35三、商业网点布局规划35（一）商业网点规划思路和发展目标35（二）市、区、组团商业中心及邻里商业规划35（三）大型商业零售网点规划37（四）中小型零售网点规划38（五）商业街规划39四、滨州商业布局规划总结40第四篇 滨州商业地产综合调查41一、概述42二、三大商业组团42三、滨州现有大型专业市场51四、办公写字楼市场市场调查56五、娱乐休闲餐饮业态调查61六、消费者、经营者、投资者调查61七、媒体调查63八、滨州商业及商业地产综合调查总结要点65第五篇 结束语67前言本调查报告是经过我司调查人员对滨州市的商业物业及商业
4、各种形态进行实地调查，结合科学的统计分析而形成，是项目全程策划的重要组成部分。一. 调查背景受富泰置业公司委托，我司针对其山东滨州中央公园项目进行专项综合商业地产市场调查，为其开发规划提供可参考的市场资讯。二. 调查时间2012年8月15日至10月15日共60天。三. 调查人员安排：5人。四. 调查方式根据我们以往的经验，本次调查采取了7种方式进行调查，力求从不同角度去反映印证市场的实际情况，具体方式列举如下：典型项目实地调查（在营及在售项目，商业类型为主）1.发展商深度访谈2.经营户（投资者）抽样调查（商场和街铺）3.商场运营机构模拟访谈4.规划局相关人士访谈5.典型消费者座谈五. 市场调查
5、具体内容：本次调研重点在调研滨州的商业现状、商业物业分布及运营销售情况，商业竞争状况、商家状况和投资者需求，在对项目有一定了解的基础上，作专项的商业市场调研。包括以下内容：n 典型在营购物商场的具体资料数据；n 典型在售商业物业的具体资料数据n 市区商圈状况n 重点商业街道的商铺具体情况（业态、开间进深、面积、经营状况等）n 商业步行街状况（业态分布、主力商店分布、商铺开间进深、面积、经营状况等）n 项目周边的商业物业的经营状况；n 项目周边状况、消费力状况、居民分布状况；n 消费者购买力、消费心理及习惯n 投资者、经营者投资经营心态成熟度、对本项目的看法等；n 另外，本次调查还着重于获取量化
6、数据，包括当地商业物业的开发体量、规模、位置、租售状况、租售价格、管理费用、主要营销手段、经营状况等。n 项目所在区域同类型项目的现状及目标客户调研分析PART1 滨州市宏观发展状况一、滨州市概况 滨州位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。城市具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点，也是环渤海区域的重要交通枢纽。环渤海经济圈的崛起与黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。（一）地理位置及交通状
7、况滨州是连接半岛都市圈及大北京城市圈的纽带区域内主要的高速公路有京津塘、沈阳至大连、济南至青岛、北京至石家庄和太原至石家庄的高速公路。国道呈“四纵二横”的布局。滨州市公路通车里程8600.8公里，全市通沥青路8234.8公里，其中乡村路6434.3公里，1997年率先在全国平原地区实现村村通公路。目前滨州公路建设保持着强劲的发展势头，项目争取和工程建设创下历史最高水平，总投资13亿元的“八路两桥”（国道205线滨州黄河公路大桥、埕口大桥、滨博高速公路连接线小营至淄博段、庆淄路阳信至惠民段、永馆路沾化段、乐胡路惠民阳信段、滨孤路沾化滨州段、滨温路阳信至大桑段、新海路沾化无棣段、大济路阳信段等大修
8、）工程建设取得了阶段性胜利。1、公共交通2000年，滨州市共开通营运线路22条，其中无人售票线路17条，线路总长428公里；有营运车辆88台，其中无人售票车79台。至2000年底，全区拥有公交营运车115辆，城市每万人拥有公共汽车15标台。2、铁路黄大线即将贯通黄大线北起河北省的黄骅港（可至沧州），经滨州的北部工业区和东营，南到山东的大家洼。该线直接使得滨州的货运交通在铁路上打开了与河北省的直接联系，而河北黄骅港是万吨级的煤炭专用港口。3、港口滨州的东风港、富国港也是黄三角重要港口。滨州沿海已形成中小型港口群，现有500至3000吨级泊位10个，万吨级滨州港已经国家立项。4、航空于2001年通
9、航的东营机场，紧邻滨州，主要是为黄河三角洲地区服务的。目前东营机场开通了东营至上海、北京、深圳、哈尔滨、新疆库尔勒的5条航线。从滨州驱车1小时可到济南空港，3小时抵达港城青岛，当日往返首都北京。分析：滨州的交通一直是制约其发展的掣肘，随着黄河大桥的开通，及后期铁路交通系统的完善，交通水平的提升将为滨州的经济迅速发展提供有力的支撑。（二）滨州城市布局及各区县状况滨州市下辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。其中：滨城区下辖6街道办事处、5镇、3乡。其中6街道办事处包括市东街道办事处、彭李街道办事处、市西街道办事处、市中街道办事处、北镇街道办事处、蒲城街
10、道办事处。5镇包括滨北镇、里则镇、堡集镇、小营镇、旧镇镇。3乡包括尚集乡、单寺乡、梁才乡。二、滨州宏观经济发展现状（一）黄河三角洲发展战略对滨州的影响1、黄三角发展战略黄河三角洲作为我国最后一个待开发的大河三角洲，多年来一直受到国内外的广泛关注。国家先后把发展黄三角高效生态经济列入“十五”计划和“十一五”规划，山东省委、省政府确定“一体两翼”的总体发展布局，把黄三角作为北翼重点推进实施。黄三角在未来的发展中有着得天独厚的优势：1) 生态高效经济区作为我国最后一个开发的大河流域，黄三角甫一登场便瞄准了“生态高效”四个字，转变发展模式成为黄三角开发建设最大的亮点。黄三角开发定位的要点是生态高效，就
11、是要构筑现代产业体系建设高效生态经济区，避免走先污染后治理的老路子，这是黄三角区别于珠三角和长三角最鲜明的特色。2) 资源丰富，环境优良密西西比河三角洲有被称为美国“水城”的新奥尔良港口，还生产全美18%的石油和16%的水产；湄公河三角洲有一望无际的稻田、四季飘香的果园和风情万种的景色，是越南最富饶的地方；还有中国的长三角、珠三角，已然独秀一方全世界都在做着一个关于“三角”的梦想。一方面区域经济带的发展越来越繁杂，另一方面资源和环境等硬约束却越来越突出，沉睡多年的黄三角要在众多实力雄厚的经济带中脱颖而出，承担起中国经济发展引擎的作用。黄三角的区位优势非常难得。山东省发改委主任费云良表示，黄三角
12、毗邻天津滨海新区、唐山曹妃甸新区等经济区的区位优势，使其在参与环渤海地区产业分工后有望成为推动中国东部经济协调发展的重要增长极。黄三角应该按照错位发展的思路，进一步搞好产业定位，积极参与产业分工协作，实现优势互补和共同发展，并主动承接天津滨海新区产业转移。3) 进入国家战略层面在今年的两会上，从山东省省长到地方市长，都在力推“黄三角”开发进入国家战略层面，以期获得更大的政策、资金支持。截至目前，交通配套、产业布局、土地政策等大问题已经基本解决，又适逢国家实施扩大内需的宏观经济政策，黄三角开发正当其时。2、滨州发力黄三角主战场滨州市位于黄河三角洲腹地，北临渤海湾，处在济南省会城市群经济圈、山东半
13、岛城市群和环渤海经济圈三大经济区结合部，是山东省的北大门。作为黄河三角洲地区范围内土地面积最大的行政区域，与黄河三角洲其他市相比，滨州具有独特的优势：1) 区位优势滨州扼居华北、华东交会处，北接河北沧州“渤海新区”，东连山东半岛城市群，与天津“滨海新区”隔海相望。滨州港与天津港相距60多海里，与唐山曹妃甸港相距70多海里，是山东距天津“滨海新区”最近的区域，是对接“滨海新区”的“桥头堡”。滨州港又是济南省会城市群经济圈最近的出海通道，广阔的沿海区域可为省会城市群经济圈提供产业转移腹地支撑。2) 资源优势滨州拥有未利用荒碱地255万亩，240公里的海岸线，滩涂面积161万亩。全市已探明矿产资源2
14、9种，其中石油储量6亿吨，天然气储量164亿立方米。水产养殖110万亩，原盐年产量255.74万吨，是山东省重要的原盐生产基地、盐化工基地和海水养殖基地。全市具备开发条件的风能资源总量1257万千瓦，占全省的12%。潮汐能、波浪能等海洋能资源也十分丰富，开发潜力巨大。3) 交通优势济青高速、滨博高速、荣乌高速、津汕高速和205、220国道穿越境内，滨港铁路一期工程实现运营，滨德高速、黄大铁路滨州段、德大铁路开工建设，滨州万吨级港口建设进展顺利。滨州已成为连接华北、华东的全国交通枢纽之一。2007年，滨州被确定为国家级交通运输主枢纽城市。4) 产业优势棉纺织生产能力世界第一的山东魏桥创业集团，高
15、等级道路沥青生产能力全国第一的滨化集团，复合肥生产能力全国第一的鲁北企业集团，葡萄糖生产能力全国第一的山东西王集团，活塞生产能力全国第一的盟威集团，印染能力全国第一的华纺股份公司，毛巾生产能力全国第一的山东亚光纺织集团等等，一批国际国内知名企业在该市迅速成长壮大。博兴县幸福镇是中国厨都，有厨具生产企业200多家;惠民县李庄镇和姜楼镇是中国绳网之乡，有企业230多家。黄河三角洲高效生态经济区上升为国家战略之后，将为滨州的发展带来千载难逢的大好机遇，突出有五大机遇。一是极大地提升滨州的影响力。二是基础设施大发展的机遇。三是产业结构优化升级的机遇。四是投融资的机遇。五是就业及民生建设的机遇。面对历史
16、发展机遇，滨州市积极筹措，全面准备，统筹各种资源，加快基础设施建设，大力发展循环经济。在市人大政协两会结束后，滨州进一步整合了发展思路，确定了发展战略，快速投入到生态滨州的建设中。（二）2011年滨州总体经济发展状况2011年，滨州市经济实现平稳较快增长，产业结构进一步优化。初步核算，全市实现生产总值(GDP)1551.52亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%，增幅比上年提高0.3个百分点。人均可支配收入19686元，增长12.5%。1、就业形势保持总体稳定全年新增城镇就业5.72万人，农村劳动力输出增加12.48万人，年末城镇登记失业率3.14%。加大公益性岗位开发力度，安置困难就业人
17、员300多人。加大就业扶持政策力度，全年享受各项扶持政策人员12.97万人次，扶持资金4375万元；享受各项补贴人数10.14万人，发放补贴3850万元；发放小额担保贷款409万元，2.81万人次享受税费减免政策，减免税费1406万元。2、民营经济实力稳步提升民营经济实现增加值977.80亿元，增长15.2%，占GDP的63.1%。税收贡献明显增加，民营经济实交税金114.76亿元，增长27.6%，占全部税收的63.7%。截至年末，个体工商户发展到6.18万户，从业人员12.95万人，注册资金16。30亿元，分别比上年增长2.2%、7.0%和39.4%；私营企业发展到1.47万户，从业人员21
18、.29万人，注册资金641.16亿元，分别增长22.2%、17.3%和67.8%。3、消费品市场繁荣活跃，城乡市场同步推进实现社会消费品零售总额431.16亿元，增长18.7%，扣除物价因素，实际增长19.9%，比上年提高2.5个百分点。城市市场实现零售额230.54亿元，增长19.1%；农村市场实现零售额200.62亿元，增长18.2%，城乡市场增幅差距由上年3.1个百分点缩减为0.7个百分点。4、批零贸易业主体地位不断加强实现零售额380.31亿元，增长18.9%，市场份额达88.2%。其中限额以上企业实现零售额42.84亿元，增长30.3%，占批发零售业比重为67.1%，成为拉动零售总额
19、快速增长的主导力量。5、住宿、餐饮市场运行平稳住宿餐饮业实现零售额50.85亿元，增长17.2%。住宿和餐饮业所占市场份额达14.2%，对社会消费品零售总额的贡献率达到11%，提高2.1个百分点。6、对外贸易企稳回升，结构不断优化实现进出口总额50.92亿美元，增长51.3%，市场多元化战略取得积极进展，出口商品销往133个国家（地区），亚洲市场比重降至60%以下，欧美市场占比达到26.2%，非洲市场快速发展到10%。进出口商品结构发生可喜变化，工业制品出口比重较上年提高2.1个百分点，钢铁制品、机械产品、淀粉糖出口分别增长229%、73.7%和112%；资源类进口大幅增长，达到17.16亿美
20、元，占全部进口的67.5%，增长52.5%，机电产品进口增幅高达269%。加工贸易迅速回升，增幅达46.6%。对外贸易结构进一步优化。7、对外经济合作取得新进展全年外商直接投资实际到账额3.10亿美元，增长83.2%，增幅居全省首位。充分利用政策优势，扎实推进“走出去”工作，批准境外投资项目5个，投资额6150万美元，增长43.5%。进出口总额达50.92亿美元，增长51.3%，增幅高于全省平均水平15.4个百分点，被授予全国外贸百强市称号（第80位）。 8、城市承载能力和服务功能不断提升全市城市基础设施建设完成投资45亿元，增长51%。新增道路面积358.9万平方米，供热面积242.4万平方
21、米，排水管道长度300.6公里。燃气普及率100%，用水普及率100%。城市基础设施建设取得新进展，中海公园于11月15日正式开园；新立河西路、黄河十三路污水管网共计8.4公里全部完成。城中村改造再上新台阶，拆迁面积155.4万平方米，腾空土地2818亩，整体拆迁村居23个。市区路灯总数达2.81万盏，总线路280公里，好灯率和亮灯率保持在98% 以上。园林绿化养护面积417万，城区绿化覆盖率达38.6 %，城区绿地率达 32.4%，人均公共绿地面积达 13.15平方米。城区环卫保洁面积达858万平方米，其中路面保洁面积达813万平方米，水面保洁面积达45万平方米，机械化清扫率达31%以上。
22、（三） 主要产业经济及发展状况2011年，滨州第一产业实现增加值155.48亿元，增长4.9%；第二产业实现增加值847.31亿元，增长12.4%；第三产业实现增加值548.73亿元，增长17.9%。三次产业结构由上年的10.03:56.34:33.63调整为10.02：54.61，服务业比重较上年提高1.74个百分点。1、农林牧渔业农业生产和农村经济平稳健康发展。全年农林牧渔业总产值300.41亿元，按可比价格计算增长4.9%。种植业生产持续增长。粮食生产连续八年实现增产，播种面积659.66万亩，比上年增长2.9%，总产量达295.65万吨，增长0.2%。棉花种植面积188.08万亩，减少
23、2.7%，总产量13.22万吨，减少14.9%。2、工业和建筑业工业生产回升态势明显。规模以上工业企业（年主营业务收入500万元及以上的独立核算工业法人企业）1650家，比上年增加91家。实现工业增加值763.48亿元，增长16.6%，比上年提高1个百分点。重工业回升势头强劲，增长25.3%，对工业增长的贡献率达67.8%。效益状况进一步好转。工业经济逐步企稳回升，全年规模以上工业实现主营业务收入4269.33亿元，增长36.1%，增幅居全省第2位，同比提高23.2个百分点；实现利润239.42亿元，增长57.4%，增幅居全省第2位，同比提高37.7个百分点；实现利税361.89亿元，增长42
24、.1%，增幅居全省第4位，同比提高21.8个百分点。经济效益综合指数达277.92%，同比提高22.8个百分点，其中总资产贡献率为17.31%，同比提高2.54个百分点。重点行业支撑作用明显。纺织业、化学原料及化学制品制造业、农副食品加工业、石油加工炼焦业、电力热力的生产和供应业、有色金属冶炼及压延加工业等六大行业合计完成增加值增长12.3%，对全市工业增长的贡献率超五成。装备制造业发展迅速，全市规模以上装备制造业完成增加值97.89亿元，增长37.7%。建筑业稳定发展。全市资质以内建筑企业220家，实现建筑业产值148亿元，增长20.4%，其中建安工程产值134.54亿元，增长50.6%；实
25、现利润20.57亿元，增长17.6%；税金3.53亿元，增长23.4%。房屋施工面积861.57万平方米，比上年增加40.28万平方米；房屋竣工面积249.51万平方米，减少122.75万平方米。3、固定资产投资、房地产开发固定资产投资稳步增长。全市规模以上在建项目 2314个，其中新开工项目1607个，计划总投资5000万以上项目 762个。规模以上固定资产投资完成886.12亿元，增长22.4%。其中，第一产业完成投资22.12亿元，增长17.1%；第二产业完成投资512.11 亿元，增长19.8%；第三产业完成投资351.89亿元，增长32.3%。投资结构继续优化。第三产业投资快速增长，
26、占规模以上投资的比重达39.7%，比上年提高3.4个百分点。工业技改投资快速增长，完成投资340.58亿元，增长36.9%，占工业投资的75.0%，比上年提高10.1个百分点。民间投资逐渐活跃，完成投资750.64亿元，增长21.4%，占全市投资的84.7%，与上年基本持平。房地产开发投资较快增长。房地产开发投资完成96.55亿元，增长38.3%。其中，住宅投资68.58亿元，增长 42.2%；商业营业用房投资14.95亿元，增长 36.6%。市民安居工程取得积极进展，全年经济适用房建设投资2.27亿元，占住宅投资的 3.3%，施工面积18.19万平方米，占住宅施工面积的3.2%。商品房供需状
27、况良好。商品房施工面积 710.02万平方米，增长62.5%；竣工面积 143.30万平方米，增长48.5%。商品房销售面积262.85万平方米，增长33.9%，实现销售额 66.36 亿元，增长76.1%。其中，现房销售面积75.56万平方米，下降24.3%；期房销售面积 187.29万平方米，增长94.1%。三、房地产市场发展情况（一）滨州市商业地产市场现状及总体特点1、房地产发展阶段分析1) 20002003年房地产孕育期2000年到2003年，房地产市场仍处于孕育期，居民购房处于福利分房与团购到市场化购房的过渡阶段。市场购买以团购与单位购买为主，即使商品房也是如此。部分单纯销售的商品房
28、销售速度缓慢。因此，大多数住房根本没有进入流通领域，而与此相对应，主导房价的不是市场，而是成本，几乎所有集资建房者只要付出建造房子的成本价即可拥有住房。但也就是这时，国内一线城市如深圳、广州等地的房地产却已经进入高速发展和成熟期，随着这些一线城市的先进开发理念传入滨州，特别是外地开发商大量涌入，把房地产开发推向了市场化的浪潮中。2) 20042006年高速发展期滨州城市经济情况的改善，城市化进程的加快，使更多的投资者嗅到了房地产市场的商机。这时，大量外地开发商、策划代理公司涌入，使滨州的房地产业由潜伏发展转变为逐渐升温。另外，政府也加大力度的推进房地产业的振兴，城市的新规划、西区的新建、政府的
29、新迁、道路环境的改善，为房地产开发提供了良好的环境。这时，更多的外地开发商及策划代理公司涌入，与本地开发商共同推动滨州房地产随即进入高速发展阶段。3) 2007年以后成熟稳定期，2008年市场在稳定中发展前进滨州景观资源最好、地段最具升值潜力的区域，也就是环中海片区，将是未来滨州房地产市场中高档住宅的主要供应区域。国内一、二线城市的专业策划代理公司协同开发商在该片区展开殊死搏斗，无论从产品、环境等方面的设计上，还是营销推广上，带来的将是一场风起云涌的“革命性”新住宅运动!可以预见，2007年以后滨州房地产市场随即进入成熟稳定的发展阶段。2、宏观市场现状及总体特点1) 房地产市场超速发展，供求矛
30、盾初显2002年以来，滨州市房地产市场呈现出良好发展势头，投资持续增长，房地产开发面积不断增加，商品住宅、商业用房销售面积全线攀升，2005年左右出现了供应量的激增，造成了不少项目的死盘和滞销，经过一段时间的消化，2007年市场缓慢回温，但是随着政策的打压，整体市场不容乐观，仍有相当一部分楼盘滞销，市场竞争依然激烈。2) 住宅商品化进程加快， 但市场化程度不高单位自购、建房现象依然非常严重，住房商品化市场化程度依然不高，与2005年相比没有改善，多数项目依靠团体购买，分解了部分消费市场，对房地产市场健康发展十分不利。典型如：泰山名郡、麒麟阁。大量团购造成旺销假相，同时也缩减了市场份额，降低了住
31、宅品质，对市场的发展造成严重伤害，这也是滨州房价迟迟不能提升的重要原因之一。又加上2007年以来政府对经济适用房的开发鼓励，对商品房市场带来了双重的压力。3) 房地产开发水平较低，产品不完善产品设计不完善，建筑风格、产品设计、配套规划、小区环境落后沿海城市十年甚至以上，几个水平较好、有代表性的楼盘均由外地开发商开发，几乎没有本土品牌地产公司。这正是富泰置业的一个市场机会点。3、房地产价格稳定上升但是相对偏低由于政策的支持、内需的扩大及城市化进程的加速，房地产价格稳定上升，但是作为衡量房地产市场化程度高低重要指标的房价与周边城市相比明显偏低。目前市区内平均房价在3254元左右。甚至不如一些经济强
32、县房价水平高。在山东省仅略高于菏泽市房价水平。4、房地产市场没有品牌，价格是主要消费标杆虽然滨州房地产已发展了多年，但至今仍没有形成企业品牌，消费者心目中也没有形成购房的品牌意识。价格仍然是住宅消费的主要标杆。品质的提升对价格的拉动不大，而价格又反向的制约了产品的发展。使得开发商没有提升其综合开发水平的动力。5、外来地产商占据市场前沿来自沪浙苏及青岛、济南、淄博等地的外地开发商进入滨州，先进的理念和开发水平给滨州百姓带来了耳目一新的感觉，并成为引导市场的主要力量。6、开发周期长，营销速度慢目前滨州多数在售楼盘的开发周期相对来说都很长，甚至是2006、2007年开发建设的楼盘，至今仍是楼市的主角
33、，有的体量，只有4、5万平米，上市一年多销售率才不过30%。7、价格竞争是重要手段由于滨州房地产的发展阶段还处于初级阶段，产品附加值的价值没有得到体现，环境、生活方式等对价格缺少拉动力，使得价格成为楼市竞争的主要手段。各楼盘的实际销售价格比较混乱，对折扣和优惠几乎无控制，价格不成体系。8、开发规模小，土地储备大比较有趣的现象是，虽然滨州房地产项目的开发周期长、每次开发的规模也比较小，但其后期的土地储备却比较大，许多楼盘后期均有很大的开发量。像莱钢中海城这样的项目，土地闲置数年而不开发或部分开发的，不乏期数。9、 价格与面积特点目前，西部新区中高档住宅的单位总价一般在25万左右，平均单价在350
34、0元左右；楼型由以多层为主，小高层为辅。另有部分别墅的开发，别墅的价格维持在50008000之间，多层以两室一厅和三室两厅为主，面积由90平方米130平方米。独栋别墅以23层为主，面积250350平方米，联排别墅以200300平方米为主。（2） 2011年滨州市房地产市场总结1 、土地市场情况2011年滨州共计土地出让124宗，其中住宅用地38宗，总面积928252；商业用地 41宗，总面积1101023。详细情况如下：2 、市场现状滨州市规划一个主城区，两条发展轴线，两个外围城区的空间发展结构。实行优先发展主城区，兼顾发展外围城区的战略。城市区可以划分为三部分：老城区、新城区、东城区。（1）
35、 老城区老城区范围东至渤海五路，西至渤海十路，渤海七路黄河五路乃滨州的商业中心。各方面 配套全面，交通便利。名称位置最低价最高价均价物业费名仕龙城渤海九路黄河五路4300470045001.2大都汇渤海九路黄河七路390042004100未定绿都风景渤海九路黄河六路3870410040000.5（2） 新城区新城区范围渤海十路以西，渤海十八路以东，定位于滨州市行政中心。紧邻著名的中海风景区，大型购物中心有银座，多所重点学校，此区域均属于中高收入人群。 名称位置最低价最高价均价物业费田园牧歌黄河八路渤海十二路420053004500未定绿都花园黄河五路新立河东路480053005000未定领域尚
36、城黄河五路渤海十九路3900510043001.2（3） 东城区东城区位于渤海五路以东，抵达东外环，是滨城区的区级行政单位所在地。作为重点发展区域，正处于起步阶段。主要是一些专业性市场，如耿家市场，豪德商贸城、新兴市场、洋货市场等，五金市场发展较为完善。同时汽车站，火车站也为后期发展提供了更多便利。名称位置最低价最高价均价物业费香格里拉黄河十五路渤海一路340042003800未定滨中嘉园黄河八路渤海五路3300410037000.3/0.8福临家园黄河十五路渤海四路226844103350未定（4） 商业1 通过了解发现，滨州市大多开发商，在商业地产的运营上欠缺前瞻性，导致很多项目招商不理想
37、，空置率较高；2 价格以本案周边区域为中心，向四周递减。本案周边因地理位置较优，售价基本在750018000元/平方米。租金均在2-3万元/年。3 、调控政策对于滨州房地产市场的影响2009-2010年滨州的房地产市场进入一个快速发展时期，许多单位在那时进行了低价团购购房活动。这些单位基本上都是滨州的事业、企业单位，客群具备一定的经济实力。但摆在面前一个很现实的问题，这部分客群基本已不缺房，甚至有人都有好几套住宅。随着2011年的政策调控，住宅地产逐渐开始降温，很多投资客开始退出房地产市场。而当时针对高端客户而建的住宅便陷入尴尬境界，如德坤华府等，销售量也随之跌入谷底。随着年底到来，各家开发商
38、在媒体投放上也开始明显下滑。在媒体宣传与售楼处活动方面都较为沉寂。相对于一二线城市价格大幅下降，整个市场的动荡不安，滨州市场相对并未出现较大波动，但观望气氛较重。（3） 房地产市场典型问题分析目前，由于滨州市房地产市场存在许多不规范的现象。根据走访、询问等调查得知，滨州市商品房市场存在的问题主要集中在以下几方面：1、房屋质量问题通过与销售人员的交谈了解到，当地有部分新购的房屋墙体裂缝，管道渗漏，外墙或地板渗水以及墙皮脱落，偷工减料现象严重，如暄嘉名都与泰山名郡等项目。2、房屋面积问题房屋面积不实，公摊面积太大，实际面积与合同面积不符；合同内容含混不清，发生纠纷难以分清责任。3、办产权证问题消费
39、者购买房屋后，由于开发商原因迟迟办不了产权证，有的根本就办不了，如金座豪庭等项目。而也有一些小产权房项目混迹其中，利用消费者对产权政策不清晰而混淆集体产权与国有产权，即东海明珠、西海蓝郡等新农村建设项目等。4、物业管理有缺陷入住前开发商承诺物业管理如何如何好，消费者入住后，及时交了物业费，有了问题却无人管，开发商和物业管理部门互相扯皮，物业管理公司形同虚设。因此，真正意义上的物业管理在当地尚不存在。（三）近年房地产市场小结1、近年商业房地产开发、销售递增速度很快，开发量暴增，目前在售在建的项目就有黄金国际、上海大都会、浙江大市场、中博国际商贸城、豪德光彩贸易广场、海德汽配城、东海国际新天地等近
40、十个商业项目，这对项目后续的开发销售有一定的影响。2、大体量商业地产项目增多，浙江大市场总建面积815000 ，而中博国际商贸城更是达到了接近1700000 的建筑面积，市场同质化竞争激烈，项目的开发必须要走一种差异化竞争的策略。3、滨州的房地产迈向品牌化、品质化发展，滨州当地的开发企业也开始打造自己的专业品牌地产，滨州宇悦置业在成功开发新悦国际后，又强势推出大型住宅楼盘新悦田园牧歌，这一举动就是在加大开发力度，占据滨州房产市场的同时，打造自己的地产品牌。4、住宅户型向中小户型发展，比较典型的是近年市场上推出的甲壳虫公寓，这一在滨州市场上较新型的住宅产品，迎合了一部分客户的市场需求，滨州地产产
41、品开始走向市场化。PART2 商业与商业物业现状一、滨州商业及商用物业发展概况滨州属于黄三角经济区域中心城市之一，城市商业化进程起步较早，城市商业物业的发展经历了不同的阶段。第一阶段：计划经济下的百货业和中小型商贸专业市场及临街营业商铺为主最初，由于城市经济欠发达，居民生活水平较低，商业流通不发达，交易量较小，商业形态及商用物业主要为百货大楼和比较初级的集贸市场，还有道路两旁的临街商铺，这阶段因为还处于计划经济时代，经济水平发展还不够，商业形态还是比较传统，所以，城市整体商业还是以临街商业占主流。此阶段商业形态的主要特征是：1、规模小，经营品种业态相对单一，主要经营中低档百货日用品、服装、小家
42、电等主要生活用品。2、商业经营起点低，商业业态规划不合理，商业辐射范围不大，以满足周边居民日生活需求为主。3、国有的管理体制下，商业管理比较落后、效率低，缺乏市场意识商业辐射范围不大。第二阶段：大型的集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能商业街为主的大流通、大商贸格局。随着经济及商业的不断发展，人民生活水平的不断提高，计划经济下的商业模式已经不能满足人们购物的需要，需要在市中心产生较大的购物商场以及市区形成集中商品批量交易的场所，才能够整合临街商铺的资源，满足人们零售消费及批发交易的需求，形成一个中心商贸区域，满足人们更高层次的购物需要。在这个阶段，商业形态及商业物业的特点是：1、经营规模大，商品种
43、类丰富多样2、商业业态规划比较合理，业态比例相对科学3、商业辐射范围大，成为市区乃至整个地区的商业中心4、商业空间规划及硬件设施能满足人民休闲购物娱乐的需求5、商业管理开始趋向专业化、规范化6、商业功能集中了购物、休闲、娱乐、餐饮等于一身，引导人们的消费潮流7、这阶段商业物业多样化，有大型的购物中心、步行街、专业市场、一般商场等多种形态，经营、招商方式也多种多样。目前，滨州的商业及商业物业开发正处于这个阶段，已经出现了大型购物中心、大型生活超市、多功能的商业街、购物中心多种商业类型并存。考虑到国家制定的黄河三角洲发展战略，以及滨州本土的经济发展水平，滨州的商业和商业物业的发展短期内仍将平稳发展
44、，预计5-10年左右才能达到比较成熟的时期，但也将是商业竞争非常激烈的局面。二、滨州市商业发展现状（一）滨州主要商圈1、概述商圈的形成与城市的经济发展、人口布、交通条件等息息相关，市区商业中心是以传统的大型综合百货店、专业店和传统商业街为主要特征，其周边有高档酒店和写字楼、银行、通讯、餐饮娱乐等设施。目前，滨州的商业中心区域位于渤海五路以西、渤海十路以东、黄河二路以北、黄河八路路以南围成的区域，其中，核心商圈地带在黄河三路、渤海六路、黄河五路、渤海八路组城的区域，这一区域内的渤海七路是最繁华的商业中心。滨州市主要商圈示意图2、核心商圈重点研究1) 核心商圈范围界定：黄河一路至黄河五路，渤海五路
45、到渤海十路区域范围内2) 商圈范围内居民情况黄河一路至黄河五路，渤海五路到渤海十路区域范围内，分布着近百个大大小小的居民区，小区常住居民超过7万人，在这一区域内还存在着学校等人口较密集的大型公建配套，使得这一区域内固定人口数量接近10万人。由于这一固定消费群体的存在，推动了这一区域的商业发展，进而形成了滨州最核心的商业区域，渤海七路的沿街商业。3) 区域公建配套在这一商圈范围内，配套设施较为齐全，包括教育设施、医疗设施、生活配套设施、公司单位也比较集中，从工作、上学、购物、医疗各方面，满足了周边居民的各项生活要求。4) 商圈内商业品牌情况滨州商业从2006年开始进入了一个较快的发展阶段，大型商
46、业中心，街区式商业也是在近几年发展和兴盛起来的，品牌商业也开始在滨州消费者群体中占据越来越大的影响力，目前品牌店主要集中在渤海七路（黄河二路到黄河五路）沿线，黄河三路（渤海六路到渤海八路）沿线，黄河四路（渤海六路到渤海八路）沿线，在这一区域内大约分布有近100家品牌店。核心区域知名品牌数量统计品牌店名称数量品牌店名称数量利郎男装1娇点蛋糕2金佰利金饰1吴良材眼镜1恒丰银行1德克士2圆缘园餐厅1巴拉巴拉童装2中国黄金2新华书店1北京布鞋3国人西装1罗蒙西装1安踏3耐克2李宁4永和豆浆3孚德皮鞋13618七匹狼1劲霸2德尔惠2才子1鸿星尔克1肯德基1双星1姜玉坤眼镜2蜘蛛王1青岛金羊2李先生1意尔康皮鞋2匹克1大明眼镜2金猴专卖1百斯顿裤业1柒牌男装1纳迪亚2美特斯邦威1真维斯1拜丽德1达芙妮1鞋柜1亨达皮鞋1工商银行4农业银行2恒丰银行1建设银行2中国银行
